纪要涉及的公司 Postal Realty Trust (PSTL)，是一家房地产投资信托基金（REIT），2019年6月上市 [2] 纪要提到的核心观点和论据 1. 公司发展与现状 - 自上市以来，公司物业数量增长至超1750处，收益增长3%，股息约7%，交易隐含资本化率约8.5 - 8.6%，流动性状况良好 [2] - 公司业务源于创始人父亲80年代初开始收购邮政资产，创始人接手后积极扩张，成为最大邮政资产所有者，2019年上市 [5][7] - 受COVID和利率上升影响，公司发展放缓，今年计划完成8000 - 9000万美元交易，资本化率超7.5% [12][13] 2. 提供业绩指引原因 - 公司与邮政服务合作建立高效租赁谈判和文件处理方案，对续租情况有更清晰了解，因此有信心提供指引 [15] 3. 同店净营业收入（NOI）增长 - 指引显示同店NOI增长4 - 6%，主要源于租约按市值计价租金机会、3%的年度租金递增、租户报销增加和运营效率提升 [19][20] - 过去三年内部增长率分别为2.2%、5.5%和4.4%，未来随着租约到期和新收购，同店NOI有望保持健康增长 [23] 4. 邮政服务相关情况 - 全国约32000个邮政设施，邮政服务租赁约25000个，年租金约16亿美元，仅占运营费用1.5% [9] - 25000个租赁设施由约17000个所有者持有，市场分散，多数所有者持有物业40 - 50年，年龄在60 - 80岁 [10] - 邮政服务对物业需求稳定，过去十余年公司物业保留率达99%，未来三年约45%租约到期可续约 [6][24] - 邮政服务受宪法保障提供普遍服务，触及1.69亿个投递点，虽邮件量下降但包裹量显著增加，物业需求仍在 [25][26][28] 5. 物业类型与收购策略 - 邮政资产分三类：最后一英里设施（2500平方英尺及以下）、灵活设施（2500 - 50000平方英尺）和工业设施，公司主要关注前两类 [31][32] - 收购物业平均每平方英尺约160美元，低于重置成本，收购时考虑邮政服务需求和房地产价值，75%交易为非公开市场交易 [35][36][45] - 每年收购200 - 300栋建筑，与邮政服务分配规模相符 [38] 6. 未续约物业处理 - 未续约物业因规模或停车问题，公司上市六年有两例空置情况，物业可重新定位用于多种用途，通常直接出售 [41][43] 7. 家族资产与董事会 - 创始人家族仍持有资产，上市公司管理并对部分资产有优先购买权，去年首次收购部分家族资产 [47] - 董事会成员经验丰富，包括前邮政局长、前首席财务官等 [49] 8. 交易市场与股息政策 - 选举后卖家与公司沟通增多，过去几年交易规模约1亿美元，利率上升后公司转向小宗交易以调整资本化率 [50][51] - 股息约7%，自上市每年增加，董事会每年决定股息政策，派息率降至80%及以下，股息健康且有保障 [53][54] 9. 股票估值与比较 - 公司认为股票有多重扩张空间，Stifel计算的净资产价值超18美元，而股价约14美元，房地产估值有提升潜力 [56] - 公司业务独特，难以找到完全匹配的可比公司，与净租赁、独立、零售、工业等类型公司有差异 [58][59] 10. 管理层薪酬与信心 - 董事会和管理层大部分薪酬为股权，与股东利益高度一致，对公司业务有信心 [65] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 新邮政局长预计7月上任，其公开表态支持邮政服务作为独立行政机构 [30] - 公司在华盛顿与国会议员和参议员交流，邮政服务受民众关注，评级高且两党支持 [29]