财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股1.04美元，同比增长3.1%；AFFO每股1.06美元，同比增长3% [20] - 全年AFFO每股指引低端提升至4.27 - 4.3美元，中点同比增长超3.5% [9][20] - 第一季度宣布每月每股现金股息0.0253美元，年化近3.04美元，同比增2.4%；4月宣布每月每股股息0.0256美元，年化超3.07美元，同比增2.4% [22][23] - 预计今年股息后自由现金流近1.2亿美元，较去年增约15% [22] - 第一季度信用损失约30个基点，2024年约35个基点，2025年盈利指引含50个基点信用损失假设 [84] 各条业务线数据和关键指标变化 收购平台 - 第一季度投资超3.75亿美元于69处房产，含3.59亿美元收购46处资产 [11] - 收购房产加权平均资本化率7.3%，加权平均租赁期限13.4年，近69%基础租金来自投资级零售商 [12] 开发和DFP平台 - 第一季度启动4个新项目，预计成本约2400万美元；14个项目在建，预计成本约8000万美元；完成6个项目，投资约2700万美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至季度末，投资级敞口68.3%， occupancy率99.2%，药房和美元店敞口分别下降20和30个基点 [15] - 市场竞争有限，1031买家减少超一半，商业地产交易量减半，投资市场流动性不足，借贷市场不佳 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注收购抗衰退、采用全渠道战略的零售商物业，聚焦销售必需品的大型优质零售商 [8] - 提高全年投资指引至13 - 15亿美元，中点较去年投资量增47%，同时保持资产承保和投资组合构建的纪律性 [9] - 持续加强团队建设、系统和流程改进，加速投资活动 [7] - 利用平衡表优势和低成本资金，把握市场错位和干扰带来的机会 [6] - 避免与私募股权赞助的零售商合作，专注与有长期运营视角的零售商合作 [59] - 持续关注资产处置机会，适时精简投资组合，但今年处置非资本主要来源 [92][93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境动荡不可预测，但公司稳定且具备增长潜力，平衡表强大，流动性充足 [6][7] - 公司相信投资组合具有抗衰退、抗疫情和抗关税能力，能受益于消费降级效应 [8][36][38] - 未看到开发合作伙伴开店意愿暂停，部分零售商有新店开业和改造计划 [44][45] - 预计关税对建设成本影响不大，对公司投资战略无实质影响 [81][90] 其他重要信息 - 第一季度通过ATM计划筹集约1.81亿美元远期股权，结算270万股远期股权，净收益约1.83亿美元 [17] - 建立6.25亿美元商业票据计划，预计短期资金成本低于循环信贷安排 [17] - 自上季度末进行1.25亿美元远期互换，共3.25亿美元，有效固定10年期无担保债务基础利率约3.9% [18] - 截至季度末，流动性约19亿美元，含远期股权和循环信贷安排可用资金；预估净债务与经常性EBITDA之比为3.4倍，不考虑未结算远期股权为4.9倍；总债务与企业价值比低于26%，固定费用覆盖率4.3倍 [7][18][19] - 公司今年新增十多名团队成员，分布于各部门；上月部署新AI模块，显著降低法律成本，此前已用于租约提取 [74][75] 问答环节所有提问和回答 问题: 提高投资指引但AFFO指引提升不多的原因 - 除预计约0.02美元的库存股法稀释外，无其他减项；增量2亿美元投资预计带来约100万美元增量收益或约0.01美元 [27][28] 问题: 何时能实现AFFO每股4%以上增长率 - 短期内在宏观条件允许下，公司业务有能力实现；此前已提前为平衡表融资并进行对冲，以应对波动 [30] 问题: 杂货业务策略是否变化及租户对关税的担忧 - 杂货业务增长是本季度一次性机会；目前租户对关税无过度担忧，投资组合能受益于消费降级效应 [34][36] 问题: 开发合作伙伴开店意愿、需关注的租户及收购资本化率走势 - 未看到开店意愿暂停，部分零售商有新店计划；无新增需关注租户；无法预测资本化率走势，其受10年期国债波动和市场情绪影响 [44][47][49] 问题: 4月2日关税分析后交易市场变化 - 无交易取消，竞争有限，1031买家减少，公司凭借优势有望把握机会 [55] 问题: 不与私募股权合作的原因 - 公司寻求与有长期运营视角的零售商合作，私募股权不符合这一要求 [59] 问题: Big Lots空置问题解决时间、租金提升是否含资本支出及识别药房和美元店趋势的依据 - 预计二季度末解决；租金提升为净有效基础，无资本支出；药房关注店面规模和租金，美元店认为市场过度建设且定价和残值难把握 [64][67][70] 问题: 新增团队成员岗位及AI对人员配置的影响 - 成员分布于各部门；AI已用于降低法律成本和租约提取，未来有更多应用机会 [74][75] 问题: 关税对投资策略和资产定价的影响及坏账展望是否改变 - 关税对投资策略无实质影响，大型必需品零售商将受益；目前改变坏账展望尚早，对盈利指引中的信用损失假设有信心 [81][83] 问题: 开发和DFP平台建设成本涨幅、收益率要求及资产处置想法 - 预计关税致建设成本增2 - 5%，对建设成本无实质影响；资产处置全年指引不变，会关注机会但非今年重点 [90][92] 问题: 二季度收购管道中资本化率和买卖价差变化及租户要价和定价预期 - 二季度收购基本确定，未观察到变化；部分大型机构因债务市场错位可能暂时退出，公司以第三方收购为主，卖家群体分散 [96][100] 问题: 商业票据计划与循环信贷安排的利差及是否纳入指引、投资利差情况 - 商业票据利率比循环信贷低40多个基点以上，指引已考虑其影响；投资利差处于高位，公司具成本优势 [106][107][109] 问题: 提高投资量是基于现有关系拓展还是新增合作伙伴 - 两者皆有，公司团队优势和与零售商的关系有助于把握机会 [113][114] 问题: 地面租赁剩余加权平均租赁期限计算方式 - 不包括期权，与投资组合其他部分计算方式相同 [116] 问题: 开发管道潜在规模及商业票据计划对未来投资的影响 - 中期目标每年投入2.5亿美元，目前管道和影子管道大；商业票据计划替代循环信贷安排，不影响投资决策和加权平均资本成本 [121][124] 问题: 为何不加大股权发行及坏账是否有通用信用覆盖 - 一季度股权发行和结算后平衡表中性，公司有充足流动性和对冲资本；坏账按租户和地点逐笔计算，50个基点含缓冲以应对潜在问题 [130][131][132]