财务数据和关键指标变化 - 第四季度NAREIT FFO为每股0.52美元，核心FFO为每股0.51美元 [15] - 2025年全年NAREIT FFO为每股2.10美元，核心FFO为每股2.06美元，核心FFO同比增长3.5% [15] - 2025年全年同店NOI增长2.9%，比最初的指引高出115个基点 [16] - 过去4年，同店NOI增长平均为4% [16] - 第四季度末的已签约未开业（SNO）管道NOI环比增长400万美元至3700万美元，已出租和已占用空间之间的差距扩大至340个基点 [16] - 2026年NAREIT和核心FFO每股指引范围设定在2.06美元至2.12美元之间 [17] - 2026年指引中值假设同店NOI增长2.75%，坏账准备金为总收入的100个基点，净利息支出为1.21亿美元 [17] - 2025年的资本配置活动预计在全年基础上是增值的，但资产处置和相关收益部署的时间安排对2026年造成每股0.02美元的拖累 [19][87] - 2025年，公司以9%的核心FFO收益率回购了3亿美元的股票 [12] - 净债务与EBITDA比率为4.9倍，低于5-5.5倍的长期目标区间 [7][20] - 公司拥有超过10亿美元的流动性 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年租赁了近500万平方英尺的空间，新租赁量创公司历史新高 [5] - 整体租赁率环比增长120个基点，主要由主力租户的需求推动 [7] - 第四季度与9个主力租户签约，2025年全年共与28个主力租户签约，代表约64.5万平方英尺 [7] - 2025年主力租户租赁的混合可比现金租金差价为24%，资本总回报率为26%，租户包括Whole Foods、Trader Joe's等 [8] - 小商铺租赁率环比增长50个基点，同比增长110个基点 [8] - 投资组合的嵌入式租金涨幅为180个基点，较2024年第一季度增长近25个基点 [9] - 2025年，公司出售了13处物业和2块土地，总价约6.22亿美元，处置池主要由嵌入式租金涨幅显著低于投资组合平均水平的大型物业组成 [11] - 这些处置使公司摆脱了21个观察名单上的主力租户大盒子店，约57.8万平方英尺 [11] - 在One Loudoun的开发项目中，增加了8.6万平方英尺的零售空间、3.3万平方英尺的高端办公空间、169间全服务酒店客房和429套豪华多户住宅单元 [9] - One Loudoun扩建的零售部分目前已有65%被租出，租户包括Our House、Williams-Sonoma等 [10] - 与GIC成立了两家合资企业，总资产价值约10亿美元 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - 通过资产出售，主力中心（power centers）的ABR占比同比下降了400个基点，增加了对社区、杂货店、生活方式和混合用途资产的敞口 [6] - 公司收购了Legacy West的地标性物业，并将其贡献给第二家合资企业，该资产表现超出最初的承销预期 [10] - 自收购以来，Legacy West已签约或开业了Watches of Switzerland、Ralph Lauren等品牌 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是持续将投资组合从大型主力中心转向社区、杂货店、生活方式和混合用途资产，以提升嵌入式租金增长和降低风险 [26][27][90] - 目标是使投资组合的嵌入式租金涨幅达到200个基点，目前为180个基点 [9][62] - 2025年的活动包括资产出售、股票回购以及与GIC成立合资企业，旨在提升投资组合质量、利用收益率套利机会并降低现金流风险 [5][7][12] - 公司计划在2026年上半年进行约1.1亿美元的1031交换收购，并在2026年下半年进行约1.5亿美元的非核心资产出售 [17] - 公司正在考虑第二轮较大规模的非核心资产处置，以进一步提升投资组合质量，前提是此类活动对收益的干扰最小，并且与去年的处置目标一致 [12][101] - 公司强调其强大的资产负债表（低杠杆、高流动性）提供了资本配置的灵活性，以抓住机会提升股东价值 [20][60] - 公司专注于通过优化租赁结构（如减少固定期权、限制使用限制、纳入更有利的共同承租条款）来改善租赁条款 [8][111] - 公司致力于通过技术升级和把握新兴趋势来优化运营平台 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售空间需求强劲，特别是主力租户的需求持续不减，这使公司能够推动更好的租赁条款 [7][8] - 市场对零售资产的需求整体健康，尤其是公司计划出售的资产类型 [24] - 收购市场活跃，零售各板块都有强劲的买方需求，这使得寻找符合公司标准的交易更具挑战性 [44][46] - 公司认为其业务将变得更加强大，并正在定位投资组合以利用这一优势，着眼于未来四到五年的增长 [55] - 2026年同店NOI的增长节奏将与2025年相反，预计上半年增长较低，下半年及2027年将加速，主要原因是2025年前两个季度收取的破产租金以及2026年下半年SNO管道的贡献 [18] - 2026年利息支出将带来约每股0.03美元的有利影响，原因是去年交易活动后信贷额度余额降低，以及One Loudoun开发活动加速带来的资本化利息增加 [18] - “经常性但不可预测的项目”（如终止费、土地销售收益、开发费）对2026年指引造成每股0.04美元的拖累 [18][33] - 2025年这些“经常性但不可预测的项目”总额约为2150万美元，2026年指引中假设的金额略低于1300万美元 [36] 其他重要信息 - 公司处置了约6.22亿美元的非核心资产，并将部分收益用于以显著低于共识净资产价值的折扣回购3亿美元股票 [5][7] - 嵌入式租金涨幅从2024年第一季度的约155个基点提升至180个基点 [9] - 2025年小商铺交易中，62%的租金涨幅在4%或以上 [115] - 公司正在推进两个大型地块（Carillon和Ontario）的出售或开发，Ontario地块的审批程序预计将持续到2027年 [78][80] - 2026年指引中的坏账准备金假设为100个基点，部分原因是The Container Store的影响，而典型的运行率在75-100个基点之间 [51] - 2025年的资产处置使公司摆脱了21个观察名单上的主力租户 [11] - 公司认为，通过降低现金流风险和提升嵌入式租金涨幅来解决增长的基本面问题，比单纯增加杠杆来创造增长更为重要 [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年指引中假设的非核心资产处置的定价预期和资产类型 [22][23] - 管理层表示，假设与2025年类似，但未提供具体资本化率预期，并指出市场对该类产品的需求依然强劲 [24] 问题: 关于1031交换收购的目标资产类型和收购标准 [25] - 管理层表示将继续从大型主力中心转向社区、杂货店、生活方式和混合用途资产，重点是嵌入式租金增长，同时也会考虑税务损失收割 [26] - CFO补充说，收购和处置的目标一致，都是为了管理税务、降低风险并提升整体投资组合质量 [28] 问题: 影响2026年业绩指引范围高低的关键因素，以及对SNO管道时间控制力的询问 [32][33] - CFO指出，同店NOI方面的影响因素包括坏账、租金到期日、续租率、超额租金等；同店NOI以下的影响因素包括经常性但不可预测的项目（终止费、土地销售等）；交易活动的时间安排（如1031收购和非核心资产出售）也会影响；此外，是否进行第二轮大规模处置也是潜在因素 [33][34] - 关于SNO管道，管理层表示有多个工具可以控制租金到期日，例如尽早开始图纸设计、合并许可流程以避免延误，目前正在积极处理 [35] 问题: 关于“经常性但不可预测的项目”在2026年指引中的具体假设金额 [36] - CFO指出，2025年此类项目总额约为2150万美元，2026年指引中假设的金额略低于1300万美元，分布在终止费、土地销售收益和开发费等方面，并指出目前模型中的金额接近年化运行率 [36] 问题: 关于2026年指引中1.15亿美元处置的进展（特别是City Center），以及剩余现金的部署计划 [40] - CFO表示，所有1.15亿美元的处置都在进行中，City Center因处理租户问题需要重新营销，该组资产的平均交易日期预计在8月左右 [41] - 关于现金部署：年初支付了约3000万美元的特殊股息，1月份回购了5000万美元股票，偿还了8500万美元信贷额度（余额为零），剩余资金将用于1031收购、债务偿还和股票回购 [42] 问题: 关于当前更广泛的收购环境、公司收购策略以及2026/2027年的投资意愿 [43] - CEO表示市场活跃，零售各板块需求强劲，这增加了寻找匹配交易的难度。公司正在积极评估2-4个机会，计划至少完成1.1亿美元收购，目标是有增值空间、嵌入式租金增长更好并能降低对特定主力租户风险敞口的资产。这是一个多年的过程，需要保持灵活和精明 [44][45] 问题: 关于2026年100个基点坏账准备金假设的构成，以及观察名单上的租户情况 [50] - CFO指出，典型的运行率在75-100个基点之间，2026年未单独设置主力租户准备金，因此设定100个基点，部分原因是The Container Store的影响。去年的一般准备金为85个基点 [51] - CEO补充说，现在设定具体数字为时过早，但以100个基点为起点是审慎的。整体而言，投资组合和行业环境趋势向好 [52] 问题: 关于资本配置策略、股票回购与推动盈利增长之间的权衡，以及是否应考虑提高杠杆以更高效地配置资本和驱动增长 [53][54] - CEO强调，公司战略着眼于未来四到五年，而非短期。2025年的行动（如以9%的核心FFO收益率回购股票）利用了明确的套利机会，同时降低了风险并提升了投资组合增长率。长期目标是增长，但保持较低杠杆是明智之举，这为未来提供了机会。当前直接进行增值收购更具挑战性，因此公司正在为未来定位 [55][56][58][59][60] - CFO补充说，公司正在解决增长的基本面问题，即通过降低现金流风险和提升嵌入式租金涨幅来构建增长基础，这比单纯增加杠杆更为重要 [61] 问题: 关于同店NOI增长向FFO增长传导不畅的原因，以及未来是否会改善 [65] - CFO解释，主要限制因素有两个：一是“经常性但不可预测的项目”造成每股0.04美元的拖累；二是与2021年合并相关的非现金项目（直线租金、租赁无形资产、债务标记）的逐步减少，造成每股0.035美元的拖累。后者正在正常化，这从2026年核心FFO和NAREIT FFO指引相同可以看出 [66] 问题: 关于股票回购的考量因素，以及在股价上涨后如何权衡与其他资本配置选项 [68] - CEO表示，分析股票回购涉及多方面因素。公司股价仍显著低于共识净资产价值。回购资金的来源（如更多资产出售）和核心收益率是关键。公司仍需部署2025年底剩余的4亿多美元现金。目标是利用任何套利机会，为未来增长定位，同时保持健康的资产负债表和避免对收益造成重大影响 [70][71] 问题: 关于第四季度资产出售后SNO管道未大幅变动的原因，以及SNO的分布和对潜在销售的影响 [75] - CFO澄清，出售的资产中包含了约160万美元的SNO NOI，在考虑处置影响后，SNO管道实际上环比增长了400万美元。预计SNO管道和已出租/已占用率差距将在全年保持高位 [76] - CEO补充，是否出售仍有上升空间（SNO）的资产取决于具体分析，包括资本支出回报与出售收益的对比 [77] 问题: 关于两个大型地块（Carillon和Ontario）的出售进展更新 [78] - 管理层表示，Ontario地块的审批程序正在进行中，预计将持续到2027年，但进展顺利。Carillon地块的出售也在推进中，这两块土地没有NOI，公司希望最大化其价值而非仓促处理 [78][80] 问题: 关于管理层提及“最小化收益干扰”时，是指2026年当年收益还是年化影响 [86] - CEO表示两者都考虑，目标是干扰最小化，同时未来增长最大化 [86] - CFO补充，2025年的活动在年化基础上是增值的，但由于出售和收益再投资的时间安排，对2026年造成每股0.02美元的拖累，这个拖累将在2027年随着结果年化而消失 [87] 问题: 关于出售大型主力中心的逻辑与同行看好大型资产收购机会之间的矛盾，是资产特定问题还是公司战略转变 [88][89] - CEO解释，公司目标是减少大型主力中心的总敞口，而非完全消除。重点是降低投资组合比例，增加社区、杂货店、生活方式和混合用途资产的比例，这已带来现金流增长的好处。这并不意味着大型中心不好，关键在于资本成本、收益率和信用风险。公司专注于将嵌入式租金增长提升至2%以上，而出售的资产增长率约为1.4%，且信用风险更高。最终，优质的地产本身能克服许多问题 [90][91] 问题: 关于资本配置活动对2026年造成每股0.02美元拖累的具体时间构成 [96] - CFO解释，这源于时间安排：2025年回购了3亿（注：原文为2.5亿+0.5亿）美元股票，使用了信贷额度增加了利息支出，并且还有1.1亿美元的1031收购要到2026年年中才能完成。2025年处置资产的NOI在2026年全年都没有了，而股票回购的增值效应和1031收购的完成需要时间 [97] 问题: 关于2027年盈利增长前景，以及下半年是否可能出现更大规模资产处置从而影响2027年增长 [100] - CEO表示现在谈论2027年为时过早。公司已表明可能考虑另一轮类似2025年的大型主力中心出售，前提是能以有吸引力的收益率出售，并以增值或稀释极小的方式重新配置资本。这样做的目的是为了显著提升公司的“巡航速度”（即嵌入式租金增长），从而在更好的投资组合基础上实现盈利增长 [101][102] 问题: 关于2026年计划出售的1.15亿美元非核心资产是否包含City Center，以及预期金额 [106] - CEO确认包含City Center，预期金额在5000万美元中段 [106] 问题: 关于潜在第二轮资产处置的大致规模 [107] - CEO表示，正在研究进行类似去年类型（而非 necessarily 规模）的资产处置的可能性。这将取决于税务损失收割等情况。如果出现能以类似方式增值的机会，公司会考虑 [107] - 另一位高管补充，考虑到当前股票的核心FFO收益率（8%）仍高于资产出售收益率，从资本配置信号看，几乎有必要在今年再次考虑此类升级投资组合质量的机会 [108] 问题: 关于改善主力租户租赁条款（如共同承租条款）是否会引发零售方面的重新开发 [111] - CEO表示，公司处于强势地位，正努力改善包括共同承租条款在内的多项交易条款，但并非一夜之间消除所有不利条款。重点是通过提升嵌入式租金增长（如一年内提升至近1.8%）来为未来奠定基础 [112] - COO补充，改善条款是通过与租户进行直接、坦诚的对话来实现的，说明公司的需求并寻求双赢方案 [114] 问题: 关于嵌入式租金涨幅在过去两年增加了24个基点，未来两年是否可能再增加近25个基点以达到2%的目标 [115] - CEO表示，公司已非常接近在短期内达到2%的目标。例如，2025年62%的小商铺交易租金涨幅在4%或以上，这反映了投资组合质量的提升。随着投资组合向此方向转变，市场最终会认识到这一点 [115][116]