财务数据和关键指标变化 - 2026年第三季度Handysize船队平均净日TCE收入为16,020美元，同比增长37% [2] - 2026年第三季度Supramax船队平均净日TCE收入为17,990美元，同比增长34% [2] - 2026年前九个月Handysize日均TCE收入超越对应指数1,730美元，即13% [2] - 2026年前九个月Supramax日均TCE收入超越BSI指数1,440美元，即9% [2] - 2026年第三季度Handysize TCE收入超越现货市场指数1,350美元/天，即9% [8] - 2026年第三季度Supramax TCE收入低于指数300美元/天，即2% [8] - 2026年第三季度运营活动日均利润率为2,190美元，运营天数约6,610天，显著高于去年同期 [8] - 2026年上半年公司分派股息1.02亿美元，恰好为2026年上半年净利润（剔除船舶处置收益）的100% [41] - 自2024年以来公司累计回购约8,400万美元股份，2026年上半年回购约350万美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - Handysize船队2026年第三季度平均日TCE收入16,020美元，同比增长37% [2] - Supramax船队2026年第三季度平均日TCE收入17,990美元，同比增长34% [2] - 2026年第三季度Handysize已锁定65%的已承诺营运天数，费率为16,480美元/天 [7] - 2026年第三季度Supramax已锁定76%的已承诺营运天数，费率为18,960美元/天 [7] - 2027年Handysize已锁定7%的营运天数，费率为13,180美元/天 [8] - 2027年Supramax已锁定19%的营运天数，费率为15,590美元/天 [8] - 运营活动在2026年第三季度产生日均利润2,190美元，运营天数约6,610天 [8] - Supramax第三季度表现低于指数，主要反映大西洋-太平洋费率差异以及公司有意将回程运力部署至大西洋高价市场以迎接通常强劲的第四季度 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 2026年第三季度Handysize市场现货费率平均约14,670美元/天，同比增长27% [5] - 2026年第三季度Supramax市场现货费率平均约18,290美元/天，同比增长28% [5] - BHSI和BSI指数同比上涨超过25% [2] - 2026年第四季度FFA费率Handysize平均约16,230美元/天，Supramax平均约18,980美元/天 [15] - 2026年全球干散货净船队增长预计为3.8%，2027年为4.4% [11] - Handysize和Supramax净船队增长2026年预计约3.9%，2027年约3.8% [11] - 干散货总订单簿目前占现有船队的15%，Handysize订单簿占8%，Supramax占16% [11] - 2026年干散货吨英里需求预计增长3.7%，2027年增长3% [15] - 2026年小宗散货吨英里需求预计增长2.7%，2027年增长3.1% [15] - 2027年整体干散货净船队增长预计增至4.4%，但小宗散货净船队增长预计放缓至3.8% [15] - IMF预测2027年全球GDP增长3.4% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续更新和优化船队，第三季度行使一艘长期租赁Handysize船的购买选择权，接收一艘新造Handysize长期租赁新船，出售并交付两艘20年船龄的Supramax船 [3] - 公司宣布行使一艘三年船龄长期租赁Handysize船的购买选择权，将于2026年第四季度交付 [3] - 截至2026年9月底，公司运营258艘船，包括106艘自有船、30艘长期租赁船和139艘短期租赁船 [3] - 当前订单簿包括6艘Handysize和4艘Ultramax新造船，预计2028年至2029年上半年交付 [3] - 公司持有两艘双燃料Ultra新造船的选择权，可于2026年2月宣布 [4] - 公司持有11艘现有现代化长期租赁船的购买选择权，可在2027年至2031年间宣布 [4] - 两艘长期租赁新造船将于2027年加入船队，一艘Handysize和一艘Supramax，均附带固定价格购买选择权 [4] - 公司拥有约25艘船的 pipeline，其中目前仅承诺10艘，保持高度灵活性 [45] - 公司将继续以高度纪律性评估二手船购买、新造船和长期租赁带购买选择权等机会 [45] - 公司战略核心为纪律性资本管理和最大化未来增长灵活性，最终目标是提供可持续的股东回报 [50] - 公司竞争优势体现在持续TCE超越指数、运营利润率提升、船队维护良好、行业成本竞争力以及长期客户关系 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026年第三季度干散货市场条件进一步走强，地缘政治不确定性、中断和天气相关事件继续影响关键航运路线，支撑吨英里需求 [2] - 地缘政治发展和中断因素（如恶劣天气条件）持续造成行业低效 [5] - 美伊紧张局势持续，船只改道，霍尔木兹海峡通行严重受限，重新开放时间不确定 [6][7] - 运费市场波动预计将持续，各种中断在短期内不太可能完全解决 [7] - 2026年剩余时间FFA费率也指向强劲的市场条件 [7] - 公司保留通过开放营运天数参与市场的敞口，以受益于年内剩余时间季节性更强的市场 [8] - 干散货海运贸易在第三季度继续扩张，受主要和次要散货商品吨英里需求增长支撑 [10] - 小宗散货（特别是化肥）货量较弱，但持续地缘政治中断和贸易低效导致小宗散货吨英里需求大体稳定 [10] - 粮食贸易量受益于阿根廷创纪录大豆收成后出口增加以及美国和巴西粮食出货量增加，但黑海持续中断部分抵消 [10] - 铁矿石贸易录得健康增长，受中国强劲需求支撑，中国钢材出口量持续高企 [10] - 煤炭需求在能源供应和区域贸易流持续中断中保持韧性 [10] - 持续地缘政治中断和贸易低效导致航程距离延长，支撑吨英里需求并收紧有效运力供应 [11] - 市场基本面保持建设性，但前景继续受多个宏观不确定性影响 [11] - 美中关系在2026年似乎更加稳定，美国对华出口恢复但仍低于2025年前水平 [12] - 当前美中贸易安排已延长至2027年1月，USTR 301条款措施暂停减少了近期不确定性 [12] - 阿拉伯湾冲突继续造成全球贸易路线中断，导致航程距离延长和运费市场波动加剧 [12] - 厄尔尼诺造成全球不同地区恶劣天气，极端天气条件（包括炎热干燥夏季和台风）影响贸易流并造成主要港口拥堵 [12] - 2026年电力需求增强支撑太平洋煤炭货量，而炎热干燥条件可能拖累粮食生产并减少大西洋粮食货量 [13] - IMO净零框架的细节和未来方向仍不明确，全球和区域监管发展将继续影响投资决策、船舶规格和未来燃料策略 [14] - 预计干散货行业将继续受地缘政治中断、贸易低效和货流变化影响，2026年剩余时间和2027年市场前景更强 [14] - 厄尔尼诺天气相关中断预计持续至2027年，将改变海运贸易模式，可能影响吨英里需求 [14] - 尽管存在宏观中断，IMF预测2027年全球GDP增长3.4%，全球经济改善 [15] - 老龄化全球船队、收紧环保要求和持续市场低效预计长期内缩小供需失衡 [16] - 宏观环境和趋势总体指向干散货板块的积极方向，受强劲基本面和市场持续中断支撑 [16] - 公司对2027年市场相当乐观，基本面需求存在，与客户沟通积极 [20] - 公司已为2027年锁定少量运力，但不愿以大幅折扣换取覆盖，更倾向于最大化短期收益 [21] - 公司认为市场中断可能部分消失，但很难看到完全消失，加上厄尔尼诺等因素 [21] - 小宗散货货量未真正增加，但与市场、客户沟通显示需求存在，基本面需求存在，对短期前景有利 [22] - Capesize市场波动性更大，FFA流动性更强，公司并非Capesize专家，但铁矿石、煤炭和铝土矿前景仍非常积极，吨英里对Capesize仍非常积极 [23] - 公司认为Capesize近期弱势可能为短期修正 [23] - BDI对公司股价有直接影响，但公司盈利目前未受影响 [24] - 公司认为资产价值持续上涨，二手船价值涨幅相当大，公司拥有106艘船，NAV也在增加 [43] 其他重要信息 - 公司船队更新活动包括行使购买选择权、接收新造船、出售老旧船舶 [3] - 公司拥有13个长期租赁船的购买选择权（已宣布一个，剩余13个），加上10艘新造船和2个选择权，总计约25艘船的 pipeline [45] - 公司认为当前股价水平可能不是执行剩余股份回购的最佳时机，将继续评估 [40] - 公司增强股息政策：当年末公司处于净现金状态时，分派高达100%的净利润（剔除船舶处置收益） [41] - 公司不能提供正式预测或现金流预测，但上半年分派1.02亿美元股息，第三季度表现稳健，前景建设性 [42] - 公司认为资产价值持续上涨，二手船价值涨幅相当大，106艘自有船的NAV增加 [43] 问答环节所有提问和回答 问题: 对2027年的初步看法以及是否考虑锁定一年期TC费率 - 公司2026年定位成功，减少了覆盖，时机把握良好，船队整体定位良好，第四季度通常有上行空间，仍有开放天数可覆盖 [19] - 公司对2027年相当乐观，已锁定少量覆盖但不多，正进入合同季，工业客户可能继续延长合同至明年，但贸易导向客户可能因运费和燃油价格高企而减少 [20][21] - 公司不愿以大幅折扣换取2027年覆盖，更倾向于最大化短期收益，认为市场中断很难完全消失，加上厄尔尼诺等因素 [21] - 小宗散货货量未真正增加，但基本面需求存在，对短期前景有利 [22] 问题: Capesize近期弱势是周期性还是其他原因，是否影响小型船 - Capesize市场波动性更大，FFA流动性更强，公司非Capesize专家，但铁矿石、煤炭和铝土矿前景仍非常积极，吨英里对Capesize仍非常积极 [23] - 公司认为Capesize近期弱势可能为短期修正，可能因费率过高且客户有限，大部分运往中国 [23] - BDI对公司股价有直接影响，但公司盈利目前未受影响 [24] 问题: Supramax第三季度费率低于8月锁定水平的原因 - 公司第三季度覆盖费率略高于实际实现费率，原因包括：太平洋台风天气影响运营，中国钢材出口活动受影响，损失部分时间 [30][31] - 大西洋市场优于太平洋市场，公司许多开放位置在太平洋，未获得全部价值 [31] - 公司有意将超过一半的Supramax船队部署至大西洋回程，以捕捉粮食季节市场，这也影响了表现 [32] - 太平洋和大西洋指数在Supramax上差异很大，Handysize则相反，市场有时表现与过去不同 [33] - 公司希望并相信第四季度将看到改善，建议从更长周期而非逐季度看待表现 [33] 问题: 运营活动利润率驱动因素及未来指引 - 公司运营业务表现良好，商业团队今年更关注利润率而非货量，7月初市场指数下降后回升，运营业务在上升市场中通常表现良好 [34] - 公司运营业务模式良好，对业绩贡献显著，正常指引为每日700-800美元，公司希望随时间看到上升趋势 [35][36] - 公司希望做更多货量，但利润率至关重要，750美元是计算业务兴趣的基准，希望有上行空间并看到增长趋势 [36] - 利润率可能存在上限，但希望随时间做得更好 [37] 问题: 股份回购未达4000万美元门槛时是否转为更高股息 - 公司今年早些时候宣布有意回购高达4000万美元股份，上半年回购约350万美元，自2024年以来累计回购约8400万美元 [40] - 当前股价水平可能不是执行剩余回购的最佳时机，将继续观察股价表现和机会窗口，需对公司价值增值 [40] - 增强股息政策：当年末处于净现金状态时，分派高达100%的净利润（剔除船舶处置收益），上半年分派1.02亿美元，恰好为上半年净利润的100% [41] - 公司不能提供正式预测，但上半年股息分派和第三季度稳健表现及建设性前景可提供全年财务数字的参考 [42] - 资产价值持续上涨，二手船价值涨幅相当大，106艘自有船NAV增加，但不一定意味着会进行股份回购，将持续评估 [43] 问题: 2027年资本部署策略——购买二手船、新造船还是出售老旧船 - 公司将高度纪律性，享受当前高资产价值，已多年未在二手船市场购买，资产价值上涨后更多转向带购买选择权的长期租赁交易 [45] - 公司拥有13个长期租赁船购买选择权（已宣布一个），加上10艘新造船和2个选择权，总计约25艘船的 pipeline，目前仅承诺10艘 [45] - 公司喜欢这种灵活性：若市场变化仅承诺10艘，若市场保持强劲则有25艘 pipeline [45] - 公司将继续寻找更多机会，包括宣布长期租赁选择权、寻找其他带购买选择权的长期租赁交易、持续关注新造船，两艘选择权船需在2026年2月行使 [45] - 公司高度纪律性，尊重高资产价值，同时考虑船厂产能、全球通胀、船队年龄结构等因素，供需和新造船需求可能比一两年前更平衡，因为大量船队需要更新 [46] - 公司将确保任何行动对股东价值增值，喜欢当前业务的可选择性，已承诺部分但仍有大量选择权，是良好处境 [46][47]

财务数据和关键指标变化 - 2026年第三季度Handysize船队平均净日TCE收入为16,020美元，同比增长37% [2] - 2026年第三季度Supramax船队平均净日TCE收入为17,990美元，同比增长34% [2] - 2026年前九个月Handysize日均TCE收入超出对应指数1,730美元/天，即13% [2] - 2026年前九个月Supramax日均TCE收入超出对应指数1,440美元/天，即9% [2] - 2026年第三季度Handysize TCE收入超出即期市场指数1,350美元/天，即9% [7] - 2026年第三季度Supramax TCE收入低于指数300美元/天，即2% [7] - 2026年前九个月Handysize TCE收入超出市场即期费率13%，即1,730美元/天 [8] - 2026年前九个月Supramax TCE收入超出BSI指数9%，即1,440美元/天 [8] - 2026年第三季度运营活动日均利润率为2,190美元，运营天数约6,610天，显著高于去年同期 [7] - 2026年上半年公司分配股息1.02亿美元，恰好为2026年上半年净利润的100%（不含船舶处置收益） [39] - 自2024年以来公司累计回购约8,400万美元的股份 [38] - 2026年上半年公司回购约350万美元的股份 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - Handysize船队2026年第三季度平均净日TCE收入16,020美元，同比增长37% [2] - Supramax船队2026年第三季度平均净日TCE收入17,990美元，同比增长34% [2] - 2026年第三季度Handysize TCE收入超出即期市场指数9%，Supramax低于指数2%，主要反映大西洋-太平洋费率差异及公司有意将回程运力部署至大西洋市场以迎接通常强劲的第四季度 [7] - 运营活动方面，2026年第三季度日均利润率为2,190美元，运营天数约6,610天，显著高于去年同期 [7] - 运营活动利润率提升部分归因于商业团队今年更关注利润率而非业务量 [32] - 公司通常指引运营活动利润率约为700至800美元/天，公司希望未来能看到该利润率的上升趋势 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 2026年第三季度Handysize市场即期费率平均约14,670美元/天，同比增长27% [5] - 2026年第三季度Supramax市场即期费率平均约18,290美元/天，同比增长28% [5] - BHSI和BSI指数同比上涨超过25% [2] - 2026年第四季度FFA费率方面，Handysize平均约16,230美元/天，Supramax平均约18,980美元/天 [13] - 2026年剩余时间FFA费率指向强劲的市场状况 [6] - 截至目前，Handysize已锁定65%的已承诺运力天数，费率为16,480美元/天；Supramax已锁定76%，费率为18,960美元/天 [6] - 2027年，Handysize已锁定7%的运力天数，费率为13,180美元/天；Supramax已锁定19%，费率为15,590美元/天 [7] - 全球干散货净船队增长预计2026年为3.8%，2027年为4.4% [10] - Handysize和Supramax净船队增长预计2026年约为3.9%，2027年约为3.8% [10] - 干散货总订单簿目前占现有船队的15%，Handysize和Supramax订单簿分别占现有船队的8%和16% [10] - 干散货整体吨英里需求预计2026年增长3.7%，2027年增长3% [13] - 小宗散货吨英里需求预计2026年增长2.7%，2027年增长3.1% [13] - IMF预测2027年全球GDP增长3.4% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续更新和优化船队，第三季度行使了一艘长期租赁Handysize船的购买选择权，接收了一艘新造Handysize新造船，出售并交付了两艘船龄20年的Supramax船 [3] - 公司宣布对一艘船龄3年的长期租赁Handysize船行使购买选择权，将于2026年第四季度交付 [3] - 截至2026年9月底，公司运营船舶总数258艘，包括106艘自有船、30艘长期租赁船和139艘短期租赁船 [3] - 当前订单簿包括6艘Handysize和4艘Ultramax新造船，预计2028年至2029年上半年交付 [3] - 公司持有2艘双燃料Ultra新造船的选择权，可于2026年2月宣布行使 [4] - 公司持有11艘现有长期租赁船的购买选择权，可在2027年至2031年间宣布行使 [4] - 2027年将有2艘长期租赁新造船加入船队，分别为1艘Handysize和1艘Supramax，均附带固定价格购买选择权 [4] - 公司拥有约25艘船的 pipeline，其中目前仅承诺10艘，提供了极大的灵活性 [43] - 公司将继续寻找更多机会，包括长期租赁交易附带购买选择权以及新造船 [43] - 公司保持高度纪律性，尊重当前高资产价值，同时关注船厂产能、全球通胀及船队年龄结构 [44] - 公司认为新造船的供需和需求可能比一两年前更加平衡，因为大量船队需要更新 [45] - 公司战略核心围绕纪律性资本管理和最大化未来增长灵活性，最终目标是提供可持续的股东回报 [49] - 公司竞争优势体现在持续TCE超额表现、运营利润率提升、运营模式韧性、船队维护良好、行业成本竞争力及长期客户关系 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026年第三季度干散货市场状况进一步走强，地缘政治不确定性、中断及天气相关事件继续影响关键航线，支撑吨英里需求 [2] - 地缘政治发展和干扰因素（如恶劣天气）继续造成行业低效 [5] - 美伊紧张局势持续，导致船舶改道并影响贸易模式，霍尔木兹海峡通行严重受限，重新开放时间不确定 [6] - 运费市场波动预计将持续，各种干扰在短期内不太可能完全解决 [6] - 2026年剩余时间FFA费率指向强劲的市场状况 [6] - 公司对2027年持相当乐观态度，认为基本面需求存在，与客户沟通显示需求良好 [18] - 公司已对2027年进行少量锁定，但不愿大幅折价锁定，更倾向于最大化短期收益 [19] - 公司认为当前干扰（地缘政治、El Niño等）短期内难以消失 [19] - 小宗散货量未真正增长，但与市场及客户沟通显示基础需求存在，对短期前景有利 [21] - Capesize市场波动更大，FFA流动性更强，公司认为近期Capesize费率下跌可能是短期修正，铁矿石、煤炭和铝土矿的吨英里前景仍非常积极 [22] - 公司认为BDI指数对股价有直接影响，但公司盈利目前并未变化 [23] - 2026年美中关系似乎更加稳定，美国对华出口恢复但仍低于2025年前水平，现行贸易安排延长至2027年1月，USTR 301条款措施暂停减少了近期不确定性 [11] - 阿拉伯湾冲突继续造成全球贸易航线中断，导致航程距离延长和运费市场波动加剧，霍尔木兹海峡重新开放仍不确定 [11] - El Niño导致全球多地恶劣天气，极端天气条件（包括炎热干燥的夏季和台风）影响贸易流并造成主要港口拥堵 [11] - 电力需求强劲支撑2026年太平洋煤炭量，但炎热干燥条件可能拖累粮食生产并减少大西洋粮食量 [12] - IMO净零框架的细节和未来方向仍不明确，全球和区域监管发展将继续影响投资决策、船舶规格和未来燃料策略 [12] - 展望未来，干散货行业预计将继续受到地缘政治干扰、贸易低效和货物流动变化的影响，2026年剩余时间及2027年市场前景更加强劲 [12] - El Niño天气相关干扰预计将持续至2027年，将改变海运贸易模式，可能影响吨英里需求 [12] - 尽管存在宏观干扰，IMF预测2027年全球GDP增长3.4%，全球经济改善 [13] - 老龄化的全球船队、日益严格的环境要求及持续的市场低效预计将在长期内缩小供需失衡 [14] - 总体而言，宏观环境和趋势指向干散货板块的积极方向，受到强劲基本面和市场持续干扰的支撑 [14] 其他重要信息 - 公司船队更新活动包括：行使1艘长期租赁Handysize船的购买选择权，接收1艘新造Handysize新造船，出售并交付2艘船龄20年的Supramax船 [3] - 公司宣布对1艘船龄3年的长期租赁Handysize船行使购买选择权，2026年第四季度交付 [3] - 截至2026年9月底，公司运营258艘船，包括106艘自有船、30艘长期租赁船和139艘短期租赁船 [3] - 公司订单簿包括6艘Handysize和4艘Ultramax新造船，预计2028年至2029年上半年交付 [3] - 公司持有2艘双燃料Ultra新造船的选择权，可于2026年2月宣布 [4] - 公司持有11艘现有长期租赁船的购买选择权，可在2027年至2031年间宣布 [4] - 2027年将有2艘长期租赁新造船加入船队，分别为1艘Handysize和1艘Supramax，均附带固定价格购买选择权 [4] - 公司资产价值持续上升，二手船价值大幅增长，公司拥有106艘船，NAV随之增加 [41] - 公司宣布的增强股息政策为：当年末公司处于净现金状态时，分配高达100%的净利润（不含船舶处置收益） [39] - 公司已宣布有意回购高达4,000万美元的股份，但鉴于当前股价，可能不是执行剩余回购的最佳时机 [38] - 公司将在年内剩余时间观察股价表现，寻找价值增值的回购机会 [38] 问答环节所有提问和回答 问题: 对2027年的初步看法及是否考虑锁定一年期TC费率 - 公司认为今年在市场中定位相当成功，锁定量较少，时机把握得当，目前船队定位良好 [17] - 2026年尚未结束，仍有盈利能力和上行空间，第四季度通常有上行空间，公司有开放天数可锁定 [17] - 公司对2027年相当乐观，已进行少量锁定但不多，正进入合同季节，工业客户可能继续延长合同至明年 [18] - 贸易导向型客户可能因运费和燃油价格高企而减少锁定，公司不愿大幅折价锁定，更倾向于最大化短期收益 [19] - 公司认为当前干扰短期内难以消失，El Niño等因素也将持续 [19] - 小宗散货量未真正增长，但基础需求存在，对短期前景有利 [21] - Capesize市场波动更大，FFA流动性更强，公司认为近期费率下跌可能是短期修正，铁矿石、煤炭和铝土矿吨英里前景仍非常积极 [22] - BDI指数对股价有直接影响，但公司盈利目前未变化 [23] 问题: Supramax第三季度费率低于8月锁定水平的原因及运营活动利润率驱动因素 - Supramax表现不佳有多重原因：第三季度锁定的费率略高于实际实现水平 [29] - 太平洋地区台风天气影响运营，公司在中国有大量钢材运输业务，天气模式造成时间损失 [29] - 大西洋市场Ultras表现远好于太平洋，公司许多开放头寸在太平洋，未能充分获取价值 [29] - 公司已将超过一半的Supramax船队部署至大西洋，以迎接粮食季节，这影响了业绩表现 [30] - 太平洋和大西洋指数在Supramax上差异很大，Handysize则相反，显示市场因干扰而出现与以往不同的发展 [31] - 公司预计第四季度将有所改善，建议从更长周期而非逐季度看待表现 [31] - 运营活动利润率提升部分归因于商业团队更关注利润率而非业务量，以及7月初市场指数下降后回升的市场环境 [32] - 运营业务在市场上行时通常表现良好，而超额表现则相反 [33] - 公司通常指引运营活动利润率约700至800美元/天，希望未来能看到上升趋势，$750是公司愿意开展业务的基准，希望有上行空间 [34] 问题: 若未达到4,000万美元回购门槛，是否会以更高股息形式返还 - 公司已宣布有意回购高达4,000万美元的股份，2026年上半年回购约350万美元 [38] - 自2024年以来累计回购约8,400万美元的股份 [38] - 鉴于当前股价，可能不是执行剩余回购的最佳时机，公司将在年内剩余时间观察股价表现，寻找价值增值的回购机会 [38] - 公司3月宣布的增强股息政策为：当年末处于净现金状态时，分配高达100%的净利润（不含船舶处置收益） [39] - 2026年上半年公司分配股息1.02亿美元，恰好为上半年净利润的100%（不含船舶处置收益） [39] - 公司第三季度表现稳健，剩余时间前景建设性，可据此推断全年财务数据 [40] - 资产价值持续上升，二手船价值大幅增长，公司拥有106艘船，NAV随之增加，但并不意味着一定会进行股份回购，公司会持续评估 [41] 问题: 资本部署策略——购买二手船、新造船还是出售老旧船队 - 公司表示以上所有选项都可能，将保持高度纪律性 [43] - 公司享受当前高资产价值，已多年未在市场上购买二手船，当二手资产价值开始上升时，公司更多转向附带购买选择权的长期租赁交易 [43] - 公司目前有13个长期租赁交易的购买选择权（明年2艘交付后为14个，已宣布1个，剩余13个），10艘新造船加2艘选择权，总计约25艘船的 pipeline，目前仅承诺10艘 [43] - 公司喜欢这种定位，若资产价值或市场发生变化，仅承诺10艘；若市场保持强劲，则有25艘船的 pipeline [43] - 公司将继续寻找更多机会，包括宣布长期租赁交易的购买选择权、寻找其他附带购买选择权的长期租赁交易，以及持续关注新造船 [43] - 公司有2艘选择权船需在2026年2月行使，正在评估 [43] - 公司保持高度纪律性，尊重高资产价值，同时关注船厂产能、全球通胀及船队年龄结构 [44] - 公司认为新造船的供需和需求可能比一两年前更加平衡，因为大量船队需要更新 [45] - 公司将继续保持高度纪律性，确保任何行动对股东具有价值增值作用，喜欢当前业务中的可选性 [45]

3Q26 TRADING UPDATE 15 OCTOBER 2026 #WithYouForTheLongHaul DELIVERING MORE IN A CONTINUED STRONG MARKET | Key Highlights | US$ | Handysize | Supramax | | --- | --- | --- | --- | | ▪ Freight market remained resilient, with 3Q 2026 BHSI +27% and BSI +28% YoY | 3Q 2026 Average daily TCE earnings | $16,020 | $17,990 | | | | (+37% YoY) | (+34% YoY) | | ▪ Disruptions persist across key shipping routes and chokepoints, including the | Outperformance vs market index(1) | vs. BHSI 38k dwt ton adj | vs. BSI 58k dwt | ...

财务数据和关键指标变化 - 公司2026年第三季度集团总包裹量达到95.84亿件，同比增长24.8% [2] - 日均包裹量达到1.04亿件，连续两个季度超过1亿件 [3] - 中国市场以外的包裹量占比在第三季度达到33%，同比增长5.6% [3] - 公司自上市以来已累计回购2.67亿股，回购总额达22亿港元 [9] - 董事会批准的10亿港元回购授权中，已执行8.6亿港元 [9] - 2026年6月25日宣布批准新的20亿港元回购计划，截至9月底已执行7.7亿港元 [10] - 公司仅在半年报和年报中披露财务数据，不按季度更新业绩指引，自8月以来的指引仍然有效 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 东南亚市场第三季度总包裹量达到28.8亿件，日均包裹量3140万件，同比增长44.5%，是在去年同期极高基数上实现的增长 [3] - 中国市场第三季度包裹量达到64.2亿件，日均包裹量6990万件，同比增长15.3% [5] - 其他市场第三季度包裹量达到2.71亿件，日均包裹量290万件，同比增长159%，已连续七个季度实现包裹量增长 [7] - 非平台包裹业务在东南亚市场取得良好进展，大客户开发持续推进，整体增速低于电商平台包裹但仍有良好增长势头 [38] - 公司与顺丰速运建立战略合作，在商业包裹和非平台包裹方面借鉴其丰富经验 [40] - 非平台包裹业务面向中小企业客户，与平台包裹的集中化客户结构不同，需要长期建设品牌认知 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 东南亚市场电商行业仍处于快速渗透轨道，宏观经济波动未改变长期增长动力 [3][4] - 东南亚市场持续进行本地投资，推出促销和运费活动，电商商户和产品品类推动高增长 [4] - 中国市场2026年1至8月行业平均增长4.6%，公司增速超过行业平均水平 [5] - 中国行业增长重心已从单纯追求包裹量转向规模、质量和效率的可持续增长 [5] - 其他市场人均GDP和消费水平较高，但电商渗透率仍低，人均包裹量远低于中国和东南亚，增长空间充足 [8] - 其他市场本地电商渗透率稳步上升，补贴和促销活动推动增长 [8] - 公司在拉丁美洲的服务质量和能力获得客户认可，合作伙伴包括TikTok、SHEIN、Temu、Kwai等 [9] - 公司持续拓展新兴市场业务版图，在拉丁美洲扩展业务并积极进入欧洲和美国等国家 [9] - 东南亚市场目前总包裹量达到4700万件，产能将在旺季达到峰值，长期日均包裹量目标为5000万至6000万件 [48][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续扩大区域网络能力和履约能力，推进服务网点自动化升级，提升自动化水平 [4] - 公司强化网络能力和价格优势，扩大与竞争对手的差距 [4] - 公司发展非平台包裹战略，持续提升产品规划能力、服务质量和品牌影响力 [4] - 中国市场方面，公司专注于网络扩张、提升时效服务质量和成本控制能力，推进技术赋能 [5] - 公司提升客户满意度和粘性，在高端和品牌客户中的品牌形象显著改善 [6] - 公司持续优化客户组合，拓展多元化客户资源，瞄准高货量高价值品类如服装、美妆、3C产品以及特色农产品等细分市场 [7] - 公司持续拓展新兴市场，在拉丁美洲扩展业务并积极进入欧洲和美国等国家 [9] - 新市场探索方面，公司上半年探索南美新区域，目前正在筹备德国和英国两个欧洲国家的网络建设 [28] - 新市场探索第一阶段采用轻资产模式，与终端快递服务提供商合作，第二阶段将进一步轻资产化，与配送服务点合作成为加盟商 [29] - 东南亚市场方面，部分新兴电商平台加速采用直营业务模式，扩大了公司客户基础，带来新的增长机会 [15][16] - 公司在中国市场实施解决方案解决痛点，提升客户心目中的形象，同时赋能网络和加盟商，提升整体能力 [18] - 公司在中国市场受益于反内卷政策，广东、河南、河北、山西等省份行业内召开会议强调价格稳定 [24] - 关于越南市场传闻，公司澄清该消息为谣言，相关方是建立物流管理平台而非合同履约平台，电商平台倾向于将物流业务分拆独立 [46][47] - 公司认为东南亚市场设施和服务能力良好，在费用方面有信心从合作伙伴处获得良好份额 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 东南亚市场宏观经济和宏观趋势保持不变，公司持续扩大与竞争对手的差距，平台投入增加 [15] - 东南亚市场基数较高，日均包裹量达数千万件，维持极高增速不科学，但公司仍保持快速增长，全年指引为50%至55%增长，有望达到上限 [33] - 拉丁美洲市场指引上调至100%至120%增长 [33] - 拉丁美洲市场拥有年轻人口、较好的人均GDP和消费习惯，巴西和秘鲁等国有新的港口基础设施在建，中国商品出口拉丁美洲将提升人均和日均包裹量 [34] - 拉丁美洲增长势头和环境将优于其他东南亚市场，公司吸收了东南亚市场的经验，在非平台包裹和与本地合作伙伴如Mercado Libre的合作方面持续深化 [35] - 中国市场方面，反内卷政策持续推进，油价上涨导致年初价格小幅上涨，下半年反内卷方向保持稳定 [24] - 公司正在为第四季度旺季做准备，在产能和服务质量方面做好准备 [25] - 关于油价波动，公司持续关注地缘政治紧张局势，上半年油价高企后回落又再次上涨，波动周期较长 [60] - 公司已为高油价做好准备，可能采用可再生能源或其他能源车辆减少对汽油的依赖 [62] - 印尼是能源大国，公司未看到对整体业务的影响 [61] - 成本传导机制需要与客户协商后实现，并非盲目补贴客户，公司希望通过提升效率、改善规划和提高装载率来实现自然正向结果 [61] - 公司维持8月以来的指引不变，并有一系列应对油价上涨的策略 [62] - 关于2027年展望，公司将在2026年年度业绩公告时提供，目前不做预测 [32] 其他重要信息 - 公司2026年第三季度业务更新会议由Dylan（CFO）和Haibin（投资与资本市场总监）出席 [1] - 会议分为两部分，首先由Haibin介绍第三季度业务表现，然后进入问答环节 [1] - 公司资本开支指引维持8月更新的版本不变 [54] - 东南亚市场部分资本开支由合作伙伴承担，不纳入公司资本开支 [55] - 公司对资本开支进行动态升级 [55] - 关于越南转运中心，公司认为这是客户建立管理平台以更好管理二级和三级供应商，属于管理平台而非合同履约平台 [57] 问答环节所有提问和回答 问题: 新兴市场和其他市场快速增长的主要原因及东南亚市场高基数下的增长结构 - 东南亚市场表现优异，宏观经济趋势保持不变，公司与竞争对手差距扩大，平台投入增加，新兴电商平台加速采用直营模式扩大客户基础带来新增长机会 [14][15][16] - 新兴市场是蓝海市场，人均包裹量仍在增长轨道，公司在拉丁美洲等市场提升产能和服务质量，满足需求并获得红利 [17] - 中国市场表现超过行业平均水平，公司在加盟商和服务网点质量提升方面做了大量工作，实施解决方案解决痛点，赋能网络和加盟商 [17][18] 问题: 中国市场旺季预期及新市场探索进展 - 中国市场年初以来政府和监管机构推进反内卷，油价上涨导致年初价格小幅上涨，下半年反内卷方向保持稳定，广东、河南、河北、山西等省份行业内召开会议强调价格稳定，有助于全年盈利保障 [24] - 公司为第四季度旺季在产能和服务质量方面做好准备 [25] - 新市场方面，公司仍处于探索准备阶段，上半年探索南美新区域，目前筹备德国和英国网络建设，需求巨大，南美、中东、南亚市场客户也在尝试将服务和产品销售定位欧洲 [28] - 新市场探索第一阶段采用轻资产模式，与终端快递服务提供商合作，第二阶段将进一步轻资产化，与配送服务点合作成为加盟商，目前在哥伦比亚、英国、德国等国家采用此合作模式 [29] 问题: 2027年拉丁美洲和东南亚市场增长率预期 - 公司将在2026年年度业绩公告时提供2027年展望，目前不做预测 [32] - 东南亚市场仍在快速增长，去年基数极高，日均包裹量达数千万件，维持极高增速不科学，全年指引为50%至55%增长，有望达到上限 [33] - 拉丁美洲市场指引上调至100%至120%增长，增长强劲，拥有年轻人口、较好人均GDP和消费习惯，巴西和秘鲁等国有新港口基础设施在建，中国商品出口拉丁美洲将提升人均和日均包裹量 [33][34] - 拉丁美洲增长势头和环境将优于其他东南亚市场，公司吸收东南亚经验，在非平台包裹和与本地合作伙伴如Mercado Libre的合作方面持续深化，同时提升产能并进一步投资拉丁美洲 [35] 问题: 东南亚非电商平台包裹占比及未来几个月增长目标 - 东南亚市场边际增长良好，Lazada和Duoduo等平台连接后为平台包裹边际增长提供支持 [38] - 非平台包裹方面，公司在大客户开发方面取得良好进展，整体增速低于电商平台包裹但仍有良好增长势头 [38] - 公司优化基础设施建设，推进自动化水平和服务质量提升，使快递员能吸收更多包裹 [39] - 非平台包裹未来空间巨大，公司提升揽件能力，增强次日达和当日达等服务 [39] - 公司与顺丰速运建立战略合作，借鉴其在商业包裹和非平台包裹方面的丰富经验 [40] - 非平台包裹业务面向中小企业客户，与平台包裹的集中化客户结构不同，需要长期建设品牌认知，公司相信未来东南亚非平台包裹业务将表现优异 [40][41] 问题: 东南亚市场竞争对手建立项目的商业模式及第四季度产能规划 - 关于越南市场传闻，公司澄清该消息为谣言，相关方是建立物流管理平台而非合同履约平台，电商平台倾向于将物流业务分拆独立，因为物流是重资产业务与电商业务差异较大 [46][47] - 东南亚市场第四季度产能规划方面，目前总包裹量达到4700万件，新产能正在释放，旺季产能将达到峰值，长期日均包裹量目标为5000万至6000万件，公司根据季节性增长提前规划产能以满足电商包裹需求 [48][49] 问题: 资本开支是否增加及全球不同地区分布计划 - 公司8月提供了更新调整后的资本开支指引，目前维持该指引不变 [54] - 东南亚市场方面，公司增加服务网点数量并提升自动化水平，但网络方面资本开支不纳入公司资本开支，部分由合作伙伴承担 [54][55] - 公司对资本开支进行动态升级 [55] 问题: 越南转运中心对利润的影响 - 公司认为客户建立转运中心是为了更好管理二级和三级供应商，属于管理平台而非合同履约平台 [57] - 公司在东南亚市场设施和服务能力良好，在费用方面有信心从合作伙伴处获得良好份额 [57] 问题: 印尼油价上涨及宏观经济压力对业务的影响 - 公司持续关注地缘政治紧张局势，上半年油价高企后回落又再次上涨，波动周期较长 [60] - 公司已为高油价做好准备，可能采用可再生能源或其他能源车辆减少对汽油的依赖 [62] - 印尼是能源大国，公司未看到对整体业务的影响 [61] - 成本传导机制需要与客户协商后实现，并非盲目补贴客户，公司希望通过提升效率、改善规划和提高装载率来实现自然正向结果 [61] - 公司维持8月以来的指引不变，并有一系列应对油价上涨的策略 [62]

财务数据和关键指标变化 - 公司2026年第三季度总包裹量达到95.84亿件，同比增长24.8% [1] - 日均包裹量达到1.04亿件，连续两个季度日均包裹量超过1亿件 [2] - 中国市场以外的其他市场包裹量占比在第三季度达到33%，同比增长5.6个百分点 [2] - 公司自上市以来已累计回购2.67亿股，回购总额达22亿港元 [7] - 董事会批准的10亿港元回购授权中，已执行8.6亿港元 [7] - 2026年6月25日宣布批准新的回购计划，将回购上限提升至20亿港元，截至9月底已执行7.7亿港元 [8] - 公司仅在半年度和年度报告中披露财务数据，不按季度更新业绩指引，自8月以来的指引仍然有效 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 东南亚市场第三季度总包裹量达到28.8亿件，日均包裹量3140万件，同比增长44.5%，是在去年同期极高基数上实现的增长 [2] - 中国市场第三季度包裹量达到64.2亿件，日均包裹量6990万件，同比增长15.3%，跑赢行业平均增速 [4] - 2026年1月至8月中国行业平均包裹量增速为4.6% [4] - 其他市场第三季度包裹量达到2.71亿件，日均包裹量290万件，同比增长159%，已连续七个季度实现包裹量增长 [5] - 东南亚市场当前总包裹量达到4700万件，长期日均包裹量目标为5000万至6000万件 [30] - 非平台包裹业务在东南亚市场取得良好拓展，重点开发大客户，增速低于电商平台包裹但仍有良好增长势头 [23][24] - 公司与顺丰速运建立战略合作，在商业包裹和非平台包裹领域获取经验和支持 [25] - 非平台包裹业务面向中小企业客户，与平台包裹的集中化客户结构不同，需要长期建设品牌认知 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 东南亚电商行业仍处于快速渗透轨道，宏观经济波动未改变长期增长动力 [3] - 东南亚市场持续进行本地投资，推出促销和运费活动，电商客户和商家品类驱动高增长 [3] - 公司持续扩展区域网络能力和履约能力，推进服务网点自动化升级，提升自动化水平 [3] - 公司加强网络能力建设和价格优势，扩大与竞争对手的差距 [3] - 中国市场增长重点已从单纯追求包裹量转向规模、质量和效率的可持续增长 [4] - 公司优化客户结构，拓展多元化客户资源， targeting高货量高价值品类如服装、美妆、3C产品，以及特色农产品等利基市场 [5] - 其他市场人均GDP和消费水平较高，但电商渗透率仍较低，人均包裹量远低于中国和东南亚，增长潜力充足 [6] - 当地电商渗透率稳步上升，补贴和促销活动推动增长 [6] - 公司持续将中国和东南亚市场的运营经验拓展至其他市场，提升交付效率，提升整体网络效率，捕捉拉美和中东等地的电商和跨境物流机会 [6] - 拉美市场服务质量和能力获得客户认可，合作伙伴包括TikTok、Shein、Temu、Kwai等表现良好 [7] - 公司持续拓展新兴市场业务版图，扩大拉美国家覆盖，积极进入欧洲和美国等国家，带来进一步包裹量增长 [7] - 拉美市场受益于年轻人口结构、较好的人均GDP和消费习惯，巴西和秘鲁等国有中国援建的新港口基础设施，有利于中国商品出口至拉美，提升人均和日均包裹量 [20] - 拉美市场增长势头和环境优于其他东南亚市场 [21] - 公司在拉美市场吸收东南亚经验，在非平台包裹和与本地合作伙伴（如电商平台Mercado Libre）合作方面持续深化 [22] - 公司正在筹备进入德国和英国两个欧洲国家，建设网络 [16] - 南美和中东、南亚市场的客户也在尝试将服务和产品销售定位到欧洲，公司正配合这些客户建设网络覆盖 [16] - 新市场探索第一阶段为自建终端快递服务，第二阶段将采用更轻资产模式，与配送服务点合作作为加盟商 [17] - 哥伦比亚在2026年上半年已开始筹备，英国和德国等欧洲新国家也采用类似业务模式和合作模式 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在中国市场通过加盟商和服务网点质量提升，实施解决方案解决痛点，改善客户心智和形象 [12] - 公司对网络和加盟商进行赋能，包括点对点帮扶和管理便利化，升级整体能力，增强网络能力 [12] - 中国市场监管机构推进反内卷运动，广东、河南、河北、山西等省份行业内召开会议强调价格稳定，有助于全年盈利保障 [14] - 公司正在为第四季度旺季做准备，在产能和服务质量方面进行准备 [15] - 东南亚市场新变化包括新兴电商平台加速采用直营业务模式，扩大客户基础，带来新增长机会 [10] - 新兴市场被视为蓝海市场，人均包裹量仍处于增长轨道 [11] - 公司在拉美市场提升产能的同时改善服务质量，满足需求并良好履约，享受增长红利 [11] - 关于TT在越南建设物流管理平台的消息，公司认为这是许可发放的后续事项，TTE希望在政府申请表中声明建设物流业务管理平台，最终由CTL运营 [28] - 电商平台对物流的态度趋于将业务分离，最大电商平台之一正试图剥离和分拆物流资产，将资源聚焦于电商和算法增长，物流是资产重型业务与电商本身差异较大 [30] - 东南亚市场产能规划方面，公司根据季节性增长提前规划产能，以满足日益增长的电商包裹物流和快递需求 [31] - 公司维持8月提供的资本开支指引不变 [32] - 东南亚市场部分资本开支由合作伙伴承担，公司进行动态升级 [33] - 对于客户建设转运中心，公司认为这是管理平台而非合同履约平台，公司对东南亚市场的设施和服务能力有信心，在费用方面将保持良好比例 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 东南亚电商行业仍处于快速渗透轨道，宏观经济波动未改变长期增长动力 [3] - 东南亚市场基数较高，日均包裹量达数千万件，维持极高增速不科学，但公司仍保持快速增长，全年指引为50%至55%增长，希望达到上限 [19] - 拉美市场增长指引上调至100%至120% [19] - 拉美市场增长势头和环境优于其他东南亚市场 [21] - 中国市场反内卷政策方向保持稳定，有助于盈利保障 [14] - 公司对东南亚市场产能和服务质量有信心，第四季度旺季表现将受益于相关准备 [15] - 关于2027年东南亚和拉美市场增长预期，公司将在2026年年度业绩公告时提供，但整体看好拉美市场增长势头 [18][19] - 公司关注东南亚市场和德国的地缘政治紧张局势，油价上半年高企后回落又再次上涨，波动周期较长 [37] - 公司已为高油价做好准备，可能采用可再生能源或替代能源车辆减少对汽油的依赖 [39] - 印尼是能源大国，公司未看到对整体业务的影响 [38] - 成本传导机制需与客户协商后实现，并非盲目补贴客户，公司希望通过提升效率、改善规划和装载率等自然产生积极结果 [38] - 公司维持8月以来的指引不变，并有一系列措施和策略应对油价上涨困难 [39] 其他重要信息 - 公司2026年第三季度业务更新电话会议于2026年10月14日举行 [1] - 参会管理层包括J&T Express首席财务官Dylan和投资与资本市场总监Haibin [1] - 会议分为两部分，首先由Haibin介绍2026年第三季度业务表现，然后进入问答环节 [1] - 演示材料通过电子邮件分发并上传至投资者关系网站 [1] - 公司日均包裹量连续两个季度超过1亿件，东南亚市场领先地位稳固，中国市场市占率和行业排名进一步提升，拉美市场地位尤其突出 [2] 问答环节所有提问和回答 问题: 新兴市场和东南亚市场高增长的驱动因素及整体结构 - 东南亚市场表现一如既往出色，宏观经济趋势保持不变，公司与竞争对手差距扩大，平台投入增加，新兴电商平台加速采用直营业务模式，扩大客户基础带来新增长机会 [10] - 新兴市场被视为蓝海市场，人均包裹量仍处增长轨道，公司在拉美等市场提升产能的同时改善服务质量，满足需求并良好履约，享受增长红利 [11] - 中国市场表现跑赢行业平均，公司在加盟商和服务网点质量提升方面做了大量工作，实施解决方案解决痛点，改善客户心智和形象，对网络和加盟商进行赋能，升级整体能力 [12] 问题: 中国市场旺季预期及新兴市场探索进展 - 中国市场反内卷运动持续推进，广东、河南、河北、山西等省份行业内召开会议强调价格稳定，有助于全年盈利保障 [14] - 公司为第四季度旺季做准备，在产能和服务质量方面进行准备，相信对旺季表现有较大帮助 [15] - 新市场方面，公司仍在筹备探索，2026年上半年已探索南美新区域，目前正在筹备德国和英国两个欧洲国家并建设网络 [16] - 南美和中东、南亚市场需求巨大，客户尝试将服务和产品销售定位到欧洲，公司配合这些客户建设网络覆盖 [16] - 新市场探索第一阶段为自建终端快递服务，第二阶段将采用更轻资产模式，与配送服务点合作作为加盟商，哥伦比亚、英国、德国等新国家均采用此业务模式和合作模式 [17] 问题: 2027年东南亚和拉美市场增长预期 - 公司将在2026年年度业绩公告时提供2027年预期，但整体看好拉美市场增长势头 [18] - 东南亚市场仍在快速增长，去年同期基数极高，日均包裹量达数千万件，维持极高增速不科学，全年指引为50%至55%增长，希望达到上限 [19] - 拉美市场增长指引上调至100%至120%，拉美市场受益于年轻人口结构、较好的人均GDP和消费习惯，巴西和秘鲁等国有中国援建的新港口基础设施，有利于中国商品出口至拉美，提升人均和日均包裹量 [19][20] - 拉美市场增长势头和环境优于其他东南亚市场，公司在拉美市场吸收东南亚经验，在非平台包裹和与本地合作伙伴（如Mercado Libre）合作方面持续深化，同时提升产能并进一步投资拉美，以完成全年目标 [21][22] 问题: 东南亚非电商平台包裹占比及未来几个月增长目标 - 东南亚市场边际增长良好，主要由于TikTok、Lazada和拼多多等平台连接后为平台包裹边际增长提供大量支持 [23] - 非平台包裹业务重点开发大客户，增速低于电商平台包裹但仍有良好增长势头 [23] - 公司优化基础设施建设，在网络侧推进自动化水平和服务质量提升，使快递员能够吸收更多包裹和平台包裹，非平台包裹未来空间巨大 [24] - 公司组织非平台业务时，除提升包裹揽收能力外，还希望增强次日达或当日达等业务和服务 [24] - 公司与顺丰速运建立战略合作，顺丰在商业包裹和非平台包裹方面经验丰富，过去在东南亚为整个集团提供配送支持，公司将获取大量支持和学习，更好地开展非平台包裹业务 [25] - 东南亚非平台包裹业务将提升占比和市场份额，非平台包裹发展逻辑与平台包裹不同，平台包裹客户集中单一，非平台包裹面向中小企业客户，中小企业对公司形象的认知完全不同 [25] - 在东南亚国家，部分物流公司表现不佳甚至亏损，但当地居民仍认为它们是优先选择，公司希望改变这一局面，随着时间推移飞轮将加速旋转，未来东南亚非平台包裹业务将表现优异 [26] 问题: 同行在东南亚市场建立项目的业务模式及公司是否探索类似模式，以及东南亚第四季度产能规划 - 关于TT在越南建设物流管理平台的消息，公司认为这是许可发放的后续事项，TTE希望在政府申请表中声明建设物流业务管理平台，最终由CTL运营，目的是使物流更高效和更好管理 [28] - 其他地区也有类似情况，电商平台建设仓库用于管理和履约，部分仓库由第三方运营 [29] - 电商平台对物流的态度趋于将业务分离，最大电商平台之一正试图剥离和分拆物流资产，将资源聚焦于电商和算法增长，物流是资产重型业务与电商本身差异较大 [30] - 东南亚第四季度产能规划方面，当前总包裹量达到4700万件，新产能正在出来，整体产能将在旺季达到峰值，长期日均包裹量目标为5000万至6000万件 [30] - 公司根据东南亚市场季节性和季度增长提前规划产能，以满足日益增长的电商包裹物流和快递需求 [31] 问题: 资本开支是否增加及全球不同地区分布计划 - 公司8月刚提供更新和调整后的资本开支指引，目前维持指引不变 [32] - 东南亚市场产能方面，公司正在增加服务网点数量并提升自动化水平，但网络侧资本开支未纳入公司资本开支 [32] - 东南亚市场部分资本开支由合作伙伴承担，公司进行动态升级 [33] 问题: DT在越南建设运输中心是否影响越南包裹利润 - 客户建设转运中心是为了更好地管理合作伙伴和供应商，因为存在二级和三级供应商，需要在质量、履约效率和时间效率方面进行管理 [34] - 这是管理平台而非合同履约平台，对J&T Express而言，东南亚市场整体设施和服务能力良好，公司对在费用方面与东南亚合作伙伴保持良好比例有信心 [34] 问题: 印尼石油供应短缺及油价上涨对业务的影响和成本传导机制 - 公司关注东南亚市场和德国的地缘政治紧张局势，油价上半年高企后回落又再次上涨，波动周期较长 [37] - 公司已为高油价做好准备，可能采用可再生能源或替代能源车辆减少对汽油的依赖 [39] - 印尼是能源大国，公司未看到对整体业务的影响 [38] - 成本传导机制需与客户协商后实现，并非盲目补贴客户，公司希望通过提升效率、改善规划和装载率等自然产生积极结果 [38] - 相关机制已运行约半年至一年，公司已为高油价做好准备 [39] - 公司维持8月以来的指引不变，并有一系列措施和策略应对油价上涨困难 [39]

October 8, 2026 Fast Retailing Results for FY2026 and Estimates for FY2027 Takeshi Okazaki FAST RETAILING CO., LTD. Group Senior Executive Officer & CFO １ Contents | Ⅰ． | Results for FY2026 | P. | 03 | ～ | P. 21 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Ⅱ． | Estimates for FY2027 | P. 22 | | ～ | P. 28 | | Ⅲ． | Reference | P. 29 | | ～ | P. 32 | Disclosure of Corporate Performance Following the Group's adoption of International Financial Reporting Standards (IFRS) from the year ending August 31, 2014, all data ...

October 8, 2026 Reaffirming Our Determination to Become Global No.1 Tadashi Yanai, Chairman, President & CEO, Fast Retailing Co., Ltd. On the Threshold of Becoming a Global Brand UNIQLO included in the TIME 100 Most Influential Companies list UNIQLO ranked 47th in Interbrand Best Global Brands 2025 2 Our Pursuit of Becoming Global No.1 Enters a New Stage Becoming the world's No.1 brand has been our goal ever since UNIQLO was founded. We resolved to achieve it, built a plan, took action, and transformed ours ...

财务数据和关键指标变化 - 公司核心经营利润和分部业绩分别增长28%和15%，受益于整体楼市复苏和严格的成本控制 [11] - 公司净经常性经营利润在计入利息和税项后成功扭亏为盈，录得利润22亿港元，为过去三年首次盈利 [4] - 公司总收入融资成本较去年减少约11亿港元，平均利率下降80个基点，从FY2025的4.8%降至4% [4][25] - 公司总融资成本从FY2025的74亿港元降至本年度63亿港元，减少11亿港元 [25] - 公司G&A费用为28亿港元，同比下降19%，主要由于持续优化组织架构及此前实施的成本节约措施见效 [11] - 公司FY2026资本开支为118亿港元，较上年减少8亿港元，较FY2023下降40% [11] - 公司FY2027资本开支指引维持在低于120亿港元 [12] - 截至2026年6月底，公司总债务较2025年6月减少27亿港元，从1460亿港元降至1433亿港元 [24] - 公司净债务较2025年6月增加62亿港元 [22] - 公司净负债率上升至68.3%，主要由于11 SKIES的非现金减值及拨备，若剔除该因素则与去年6月水平大致相同，若进一步考虑现金流时间因素则净负债率可再低310个基点 [25][40] - 公司决定继续暂停派发股息及集团层面永续债利息 [12] - 公司成功将一家银行的信贷额度从39亿港元增至49亿港元，增加10亿港元 [9] - 公司在香港和内地成功获得新建筑贷款 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司FY2026全年合约销售达296亿港元，超过年初设定的270亿港元全年目标 [3] - 香港全年合约销售约220亿港元，为FY2021以来最高 [14] - 内地FY2026合约销售为人民币68亿元 [16] - FY2026下半年，公司两个新项目The Pavilia Farm和Pavilia Rosa合约销售合计约24亿港元，现金将于FY2027上半年收回 [8] - 公司K11 MUSEA商场销售额在FY2026同比增长23%，第四季度商场销售额创开业以来最高季度表现 [18] - K11 MUSEA客流量和销售额均创历史新高 [3] - K11分部业绩在FY2026同比增长9% [49] - 香港K11 MUSEA、K11 ATELIER及K11 Art Mall持续维持接近100%的出租率 [17] - 中环Manning House和New World Tower出租率分别达97%和90% [18] - 长沙湾King Lam Street双子塔办公室出租率达83% [18] - 广州汉溪K11开业不到一年出租率达80% [18] - 武汉K11（汉口）和光谷K11出租率分别进一步升至92%和94% [19] - 上海K11 ELYSEA项目办公楼K11 ATELIER已竣工，预计今年第四季度开始运营，预租率超过70% [4][19] - 香港Rosewood Hong Kong再次荣登全球最佳酒店榜首，成为历史上首家连续两年获得全球第一的酒店 [4] - 公司拥有1200多万平方米农田储备 [51] - 北部都会区粉岭马适路和元朗南第一期项目已进入建设阶段，最早可于FY2027开始销售 [51] - 元朗南第二期、龙田村第五期及元朗榄口村项目正逐步取得规划许可，可开发多达7000个住宅单位 [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港楼市自今年初以来反弹超过10% [12] - 香港住宅租金较2023年初低点累计上涨30%，较2019年疫情前高点高出约1% [15] - 各类人才计划已吸引超过50万人来港，持续推动住房和租赁需求 [15][43] - 内地市场方面，公司FY2026合约销售为人民币68亿元 [16] - 内地新八八政策要求新申请住宅项目需封顶后才能销售，对公司内地房地产开发业务影响甚微，因公司目前主要销售内地现有物业，且已建项目按旧制度获批 [17] - 上海K11项目C-REIT参考估值为人民币46亿元，公司预计认购20%的C-REIT份额，即向公众投资者出售上述资产80%的权益 [21] - 该C-REIT项目预计为公司带来约人民币32亿元现金，约合37亿港元 [21] - 公司预计在FY2027内完成该C-REIT项目 [22] - 杭州第一期办公室和宁波办公室项目已公告出售 [6] - 公司已与机场管理局就11 SKIES达成具有法律约束力的协议，将提前归还11 SKIES的运营权，并在一年内支付约23亿港元现金，外加约10.5亿港元等值服务 [7] - 公司因11 SKIES进行了减值及拨备，本年度录得亏损主要由于该非现金减值及拨备 [11][33] - 公司合营项目剩余相关担保贷款从55亿港元减少48亿港元至7亿港元 [23][40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司提出三大工作方向：聚焦房地产业务、推进先进业务发展并确保稳健运营；改善现金流并主动管理财务；持续优化运营效率和治理能力，保持与市场透明沟通 [2] - 公司完成882亿港元再融资 [2] - 公司采取三管齐下方式降低资本开支、运营费用和财务成本 [4] - 公司继续推进七步减债策略，持续把握市场改善机遇，加速销售，继续降低运营费用和资本开支 [10] - 优化资产负债表仍是管理团队最重要的工作 [10][35] - 公司进一步拓展资产处置渠道以加速现金回收，包括以C-REIT形式分拆上海原K11在上海证券交易所上市，申请已成功获受理，为首次香港资内地房地产C-REIT [5] - 公司在内地拥有众多成熟资产，已确定一系列合适项目，未来将根据市场情况逐步推进 [6] - 公司在内地还有多种资产货币化选择 [6] - 公司将继续积极管理财务，实现稳中求进 [26] - 公司计划在FY2027在香港推出超过3000个单位，包括四个Pavilia项目及一系列新开发项目 [8] - 公司FY2027全年销售目标维持270亿港元（香港加内地） [16][43] - 公司计划在FY2027推出深圳南山深湾上游The Bay Pavilia项目，为集团在内地首个Pavilia系列项目 [16] - 公司将在北部都会区引入战略合作伙伴以加快开发进度 [52] - 公司FY2027将推出三个全新项目：与招商蛇口合作的粉岭马适路项目（北部都会区首个Pavilia系列，2300个住宅单位及区内最大购物中心）、尖沙咀汉口道商业住宅项目（27层，100个住宅单位及100间酒店客房）、北角State Theatre重建项目办公部分（销售与租赁策略灵活结合） [53][54] - K11 Select最近在厦门开业，但该厦门K11 Select并非新世界集团旗下K11项目，K11 C-REIT目前不管理第三方开发的项目 [48] - K11是公司全资拥有的商标和品牌，郑志刚博士离开公司后寻求公司同意使用K11 by AC品牌名称，K11 by AC的投资业务及运营包括轻资产管理项目与公司或K11完全无关 [48] - 公司年报中所述所有K11项目均与K11 by AC完全无关 [49] - 在新世界管理下，K11具有独特定位、清晰战略及专业健全的团队，在FY2026表现优异 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一年香港楼市气氛显著改善，交易活跃，楼价趋稳 [3] - 短期内市场仍存在不确定性，包括美国加息及内地资本管制等因素 [14] - 长期来看，香港作为国际金融中心的优势或实力依然稳固 [14] - 香港政府于本月16日正式公布香港首个经济社会发展五年规划，为未来经济土地及城市发展提供更清晰方向，进一步增强市场对香港长期发展的信心 [14][42] - 政府近年持续推出与金融、基金及家族办公室相关的税务措施，进一步增强香港对国际资金和专业人才的吸引力 [15] - 人才计划成效显著，包括家庭成员在内共有超过50万人来港，持续推动住房和租赁需求 [15] - 住宅租金持续增长，当前租金指数较2023年初低点累计上涨30%，较2019年疫情前高点高出约1%，反映实际住房需求持续增长 [15] - 随着人才流入、租金强劲及住宅供应逐步消化，即使利率上升，对楼市影响预计仍相对温和 [15] - 香港楼市长期发展基础依然稳固 [16][43] - 公司对未来香港楼市长期发展保持乐观 [14] - 公司认为短期内市场仍有不确定性，但用户需求依然稳健 [43] - 公司对北部都会区项目充满信心，北部都会区发展方向与公司农田储备及战略高度契合 [51] - 随着基础设施和各行业持续发展，北部都会区长期发展潜力将更加强劲 [52] - 公司团队经验丰富，展现出高度的团结、毅力和忠诚，公司有信心团队能够继续应对挑战 [10] - 公司认为当市场企稳时，盈利表现将逐步改善 [35] 其他重要信息 - 公司于今天早些时候与机场管理局就11 SKIES达成具有法律约束力的协议 [6] - 公司将提前归还11 SKIES运营权给机场管理局，并在一年内支付约23亿港元现金，外加约10.5亿港元等值服务 [7] - 公司因11 SKIES进行了减值及拨备，解决了重大问题，为公司下一阶段发展迈出重要一步 [7] - 机场管理局在香港机场零售及商业管理方面拥有丰富运营经验，11 SKIES项目归还机场管理局可产生更大协同效应 [30] - 市场传闻11 SKIES涉及高达700亿至800亿港元的租约，公司与机场管理局经审议后达成整体安排，条款及财务安排已在公告中说明 [31][32] - 公司净债务增加主要由于现金回收时间差异，而非集团运营基本面变化 [24] - 净债务增加原因包括：FY2026部分合约销售（The Pavilia Farm和Pavilia Rosa，约24亿港元）现金将于FY2027收回；C-REIT和杭州第一期办公室等出售交易现金将于FY2027上半年才开始回收（C-REIT约37亿港元）；FY2026合约销售很大部分来自合营项目（如Deep Water Pavilia、The Pavilia Forest、The Knightsbridge和The Legacy），合营项目现金需分配回公司后才能计入上市公司现金；部分合营项目在FY2026完成建设，相关建筑贷款已到期，公司已与合作伙伴还清相关贷款 [22][23] - 公司预计未来销售足以偿还剩余财务担保 [40] - 公司预计C-REIT、The Pavilia Farm和Pavilia Rosa付款及其他资产处置交易完成后，集团将获得可观现金回收，债务水平将改善 [9][24] - 公司C-REIT申请在两天内获得上海证券交易所受理通知书，显示新世界品牌、产品质量及运营能力在内地获得广泛认可 [47] - 若C-REIT成功，将成为首只香港资C-REIT，具有示范效应 [47] - 公司在内地拥有众多高质量成熟资产，可满足C-REIT监管要求，项目需具备清晰具体所有权、稳定现金流及可持续运营能力 [46] - 公司已确定一些合适项目，未来将根据市场和项目情况推进不同资产货币化选择 [47] - 公司预计C-REIT项目将带来32亿元人民币现金回收 [47] - 公司预计C-REIT项目将在FY2027内完成 [22] - 公司预计认购C-REIT 20%份额，出售80%权益给公众投资者 [21] - 公司上海K11项目C-REIT参考估值为人民币46亿元 [21] - 公司预计C-REIT项目带来约32亿元人民币（约37亿港元）现金 [21] - 公司已收到上海证券交易所受理通知书 [47] - 公司将在适当时候公布进一步更新 [47] - 公司对11 SKIES的安排是适当安排，有利于项目未来发展 [30] - 公司认为与机场管理局的协议及11 SKIES减值拨备解决了重大问题，为公司下一阶段发展迈出重要一步 [7] - 公司强调本年度亏损主要由11 SKIES非现金减值及拨备造成，若剔除该非现金项目，即使计入利息、费用及税项，公司已在运营层面实现扭亏为盈，为过去三年首次 [34] - 公司认为减值是非现金拨备，由市场状况决定，公司关注点在于能否实现经营利润及业务是否改善，过去18个月已取得良好成果 [34] - 公司将继续七步减债策略，把握市场机遇加速销售，同时继续降低运营费用和资本开支，实现稳中求进 [35] - 公司对利率上升影响的评估：利率每上升0.25%，融资成本将增加约2亿港元，对公司影响不大 [37] - 公司将继续监控利率走势，管理利率风险和整体融资成本，首要任务是改善现金流和降低总债务 [37] - 公司总债务减少27亿港元，但净债务增加，主要由于合约销售现金回收时间差异、合营项目会计安排及11 SKIES减值影响股东权益 [39][40] - 公司净负债率68.3%，若剔除11 SKIES非现金减值及拨备，净负债率将接近去年6月水平，若考虑现金流时间因素则再低310个基点 [40] - 公司将继续出售物业单位及处置资产，通过严格的资金管理持续降低债务 [41] - 公司认为短期内市场仍有不确定性，但长期对香港楼市发展保持乐观 [42] - 公司认为香港住宅需求受益于人才流入，过去几年各类人才计划吸引超过50万人来港，持续推动住房和租赁需求 [43] - 公司认为当人才持续流入、租赁需求强劲、住宅供应逐步消化，即使利率继续上升，对楼市影响也将温和 [43] - 公司认为香港楼市长期发展基础依然稳固 [43] - 公司FY2027全年销售目标维持270亿港元（香港加内地） [43] - 公司认为C-REIT可带来现金回收，同时拓展资产货币化渠道，提供另一个货币化及流动性实现平台 [46] - 公司认为内地拥有众多高质量成熟资产，可满足C-REIT监管要求 [46] - 公司C-REIT申请两天内获上海证券交易所受理通知书，显示新世界品牌、产品质量及运营能力在内地获广泛认可 [47] - 公司若C-REIT成功，将成为首只香港资C-REIT，具有示范效应 [47] - 公司已确定一些合适项目，未来将根据市场和项目情况推进不同资产货币化选择 [47] - 公司认为厦门K11 Select并非新世界集团旗下K11项目，K11 C-REIT目前不管理第三方开发的项目 [48] - 公司认为K11是公司全资拥有的商标和品牌，郑志刚博士离开公司后寻求公司同意使用K11 by AC品牌名称，K11 by AC的投资业务及运营包括轻资产管理项目与公司或K11完全无关 [48] - 公司年报中所述所有K11项目均与K11 by AC完全无关 [49] - 公司认为在新世界管理下，K11具有独特定位、清晰战略及专业健全的团队，在FY2026表现优异，K11分部业绩同比增长9% [49] - 公司认为北部都会区是物业发展的重要增长引擎，北部都会区发展方向与公司农田储备及战略高度契合 [50] - 公司对北部都会区项目充满信心，拥有1200多万平方米农田储备，许多位于优越位置 [51] - 公司粉岭马适路和元朗南第一期项目已进入建设阶段，最早可于FY2027开始销售，粉岭马适路将成为北部都会区首个Pavilia项目 [51] - 公司元朗南第二期、龙田村第五期及元朗榄口村项目正逐步取得规划许可，可开发多达7000个住宅单位，扩大在北部都会区的开发版图 [52] - 公司认为短期、中期、长期土地储备可得到丰富，为未来业务发展提供新动力，也将为公司提供稳定销售资源 [52] - 公司将在北部都会区引入战略合作伙伴以加快开发进度 [52] - 公司认为随着基础设施和各行业持续发展，北部都会区长期发展潜力将更加强劲 [52] - 公司FY2027将推出三个全新项目：与招商蛇口合作的粉岭马适路项目（北部都会区首个Pavilia系列，2300个住宅单位及区内最大购物中心，附近绕道将于年中通车）、尖沙咀汉口道商业住宅项目（27层，100个住宅单位及100间酒店客房，位于市中心核心区，交通配套完善）、北角State Theatre重建项目办公部分（销售与租赁策略灵活结合，交通便利，有K11商场，为不同类型企业提供高质量商业空间） [53][54] - 公司还将推出其他投资项目 [54] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司为何决定放弃11 SKIES并将项目交还机场管理局 - 公司与机场管理局就11 SKIES未来安排达成协议，已对该项目进行拨备及减值 [29] - 公司解决了重大问题，这是公司长期发展的重要一步，相信有利于项目未来发展 [30] - 机场管理局香港在机场零售及商业管理方面拥有丰富运营经验，11 SKIES项目归还机场管理局可产生更大协同效应 [30] - 公司认为该安排是适当安排 [30] 问题: 市场传闻11 SKIES涉及高达700亿至800亿港元的租约，为何新世界只需支付30亿港元给机场管理局即可退出项目 - 公司与机场管理局经审议后达成协议，这是对11 SKIES的整体安排 [32] - 条款及财务安排已在公告中说明 [32] - 该安排可使11 SKIES与机场零售及商业管理产生更好协同效应，有利于项目进一步发展 [32] 问题: 过去三年公司录得大额亏损，本次因11 SKIES亏损200多亿港元，公司何时能实现扭亏为盈 - 本次亏损主要由11 SKIES造成，公司与机场管理局达成协议并对其进行了拨备及减值，解决了重大问题 [33] - 公司已为公司下一阶段发展迈出重要一步 [34

财务数据和关键指标变化 - 公司核心经营利润同比增长28%，分部业绩同比增长15%，受益于整体楼市复苏和严格的成本控制 [11] - 公司经常性经营利润在计入利息和税项后成功扭亏为盈，录得利润22亿港元，为过去三年首次盈利 [4] - 公司总收入中，G&A费用为28亿港元，同比下降19%，主要由于持续优化组织架构及此前成本节约措施的成效 [11] - 公司资本开支为118亿港元，较上一年减少8亿港元，较FY2023下降40% [11] - 公司总债务从2025年6月的1460亿港元降至2026年6月的1433亿港元，减少27亿港元 [24] - 公司净债务较2025年6月增加62亿港元 [22] - 公司净负债率上升至68.3%，若剔除11 SKIES的非现金减值及拨备，净负债率与去年6月基本持平，若进一步考虑现金流时间因素，净负债率可再降低310个基点 [25] - 公司平均利率从FY2025的4.8%降至4.0%，下降80个基点 [25] - 公司总融资成本从FY2025的74亿港元降至63亿港元，减少11亿港元 [25] - 公司决定继续暂停支付股息及集团层面永续债利息 [12] - 公司成功将一家银行的信贷额度从39亿港元增至49亿港元，增加10亿港元 [9] - 公司全年合约销售达到296亿港元，超过年初设定的270亿港元全年目标 [3] - 公司香港全年合约销售约220亿港元，为FY2021以来最高 [14] - 公司中国内地FY2026合约销售为人民币68亿元 [16] - 公司FY2027资本开支指引维持在120亿港元以下 [12] - 公司FY2027全年销售目标（香港加中国内地）维持在270亿港元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 香港K11 MUSEA商场销售额在FY2026同比增长23%，其Q4商场销售额创下开业以来最高季度表现 [18] - 香港K11 MUSEA、K11 ATELIER及K11 Art Mall持续维持近100%的出租率 [17] - 香港中环Manning House及New World Tower出租率分别达到97%和90% [18] - 香港长沙湾King Lam Street双子塔办公室出租率达到83% [18] - 中国内地广州汉溪K11开业仅一年出租率达到80% [18] - 中国内地武汉K11（汉口）及光谷K11出租率分别进一步提升至92%和94% [19] - 上海K11 ELYSEA项目中的K11 ATELIER办公楼已竣工，预计今年Q4开始运营，预租率超过70% [19] - 香港Rosewood Hong Kong再次荣登全球最佳酒店榜首，成为历史上首家连续两年获得全球第一的酒店 [4] - K11分部业绩在FY2026同比增长9% [49] - 公司FY2026下半年有两个新项目The Pavilia Farm和Pavilia Rosa，合约销售合计约24亿港元，现金将于FY2027上半年收回 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港楼市自今年初以来反弹超过10% [12] - 香港住宅租金指数较2023年初低点累计上涨30%，较2019年疫情前高点高出约1% [15] - 香港各项人才计划已吸引超过50万人来港（包括家庭成员），持续推动住房和租赁需求 [15] - 香港政府于本月16日正式公布首个《香港经济社会发展五年规划》，为未来经济、土地及城市发展提供更清晰方向 [14] - 中国内地新828政策要求新申请住宅项目需先封顶才能开始销售，对公司内地房地产开发业务影响甚微，因公司目前主要销售内地现有物业，已建项目按旧制度获批 [17] - 公司在中国内地拥有1200多万平方米农田储备，许多位于优质地段 [51] - 北部都会区Fanling Ma Sik Road及Yuen Long South第一期项目已进入施工阶段，最早可于FY2027开始销售 [51] - Yuen Long South第二期、Lung Tin Tsuen第五期及Yuen Long Lam Hau Tsuen项目正逐步取得规划许可，可开发多达7000个住宅单位 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司提出三大工作方向：聚焦房地产业务、推进先进业务发展并确保稳健运营；改善现金流并主动管理财务；持续优化运营效率和治理能力，保持与市场透明沟通 [2] - 公司完成882亿港元再融资 [2] - 公司采取三管齐下策略降低资本开支、运营费用和融资成本 [4] - 公司进一步拓展资产处置渠道以加速现金回收，包括分拆上海原K11以商业房地产投资信托基金（C-REIT）形式在上海证券交易所上市，申请已成功获受理，为首次香港资管内地房地产C-REIT [5] - 公司在中国内地还有多项成熟资产，已确定一系列合适项目，未来将根据市场情况逐步推进 [6] - 公司在中国内地宣布出售杭州第一期及宁波办公室项目，反映多元化资产组合在市场中的吸引力 [6] - 公司与机场管理局达成协议，大幅调整11 SKIES估值及相关拨备，提前归还11 SKIES运营权，并在一年内支付约23亿港元现金及约10.5亿港元等值服务 [6][7] - 公司将继续执行七步减债策略，把握市场改善机遇，加速销售，持续降低运营费用和资本开支，优化资产负债表为管理团队最重要工作 [10] - 公司FY2027计划在香港推出超过3000个单位，包括四个Pavilia项目及一系列新开发项目 [8] - 公司FY2027计划推出深圳南山深湾上游The Bay Pavilia项目，为公司在内地首个Pavilia系列项目 [16] - 公司FY2027将推出三个全新项目：与招商蛇口合作的Fanling Ma Sik Road项目（北部都会区首个Pavilia系列，2300个住宅单位及区内最大购物中心）、尖沙咀Hankow Road商业住宅项目（27层，100个住宅单位及100间酒店客房）、北角State Theatre重建项目办公部分（销售与租赁灵活策略）[53][54] - 公司将引入战略合作伙伴以加快北部都会区开发进度 [52] - 公司K11品牌为集团全资拥有的商标和品牌，K11 by AC品牌的投资业务及运营（包括轻资产管理项目）与New World Group或K11无关 [48] - 公司旗下K11项目包括香港K11 MUSEA、香港K11 ATELIER、深圳K11 ECOAST、上海K11 ELYSEA及所有K11 ATELIER办公室项目，均与K11 by AC无关 [48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港楼市氛围显著改善，交易活跃，楼价趋稳，公司各项业务取得满意进展 [3] - 短期内美国加息、内地资本管制等因素将给市场带来一定不确定性，但长期来看香港作为国际金融中心的优势依然稳固 [14] - 香港政府近年持续推出金融、基金及家族办公室相关税务措施，进一步提升香港对国际资金和专业人才的吸引力 [15] - 随着人才流入、租金强劲及住宅供应逐步消化，即使利率上升，对楼市影响预计较为温和，香港楼市长期发展基础依然稳固 [15] - 公司对中国内地和香港楼市长期发展保持乐观，将继续稳步推进销售工作，加快现金回收，灵活调整策略应对市场波动 [16] - 北部都会区被定位为物业发展的重要增长引擎，公司农田储备和策略与北部都会区发展方向高度一致 [50] - 公司认为11 SKIES安排为适当安排，机场管理局在香港机场零售及商业管理方面拥有丰富运营经验，将产生更大协同效应 [30] - 公司认为C-REIT申请在两天内获上海证券交易所受理，显示New World品牌、产品质量和运营能力在内地获得广泛认可 [47] - 公司对团队充满信心，团队经验丰富，展现出高度的团结、毅力和忠诚 [10] 其他重要信息 - 公司就11 SKIES作出非现金减值及拨备，导致FY2026录得亏损，若剔除该非现金减值及拨备，公司经常性经营利润实际为正数 [11] - 公司净债务增加主要由于：FY2026部分合约销售（The Pavilia Farm和Pavilia Rosa，约24亿港元）现金将于FY2027上半年收回；C-REIT及杭州第一期办公室等出售交易现金将于FY2027上半年开始回流，其中C-REIT预计涉及约37亿港元；FY2026合约销售很大部分来自合资项目（如Deep Water Pavilia、The Pavilia Forest、The Knightsbridge及The Legacy），合资项目现金需分配回公司后方可计入上市公司现金；部分合资项目FY2026已完工，相关建筑贷款已到期，公司已与合作伙伴还清相关贷款，剩余相关担保贷款从55亿港元降至7亿港元，减少48亿港元 [22][23][24] - 公司预计未来销售现金足以偿还剩余财务担保 [24] - 上海K11 C-REIT项目参考估值为人民币46亿元，集团预计认购20%的C-REIT份额，即向公众投资者出售上述资产80%的权益，预计为公司带来约人民币32亿元（约37亿港元）现金，预计在FY2027内完成 [21] - 公司预计C-REIT、The Pavilia Farm和Pavilia Rosa付款及其他资产处置交易完成后，集团将获得可观现金回收，债务水平将改善 [9][24] - 公司目前无需要使用或计划使用新增的10亿港元信贷额度，但成功增加信贷额度为集团提供额外备用资金 [9] - 公司还成功获得香港及中国内地新建筑贷款，反映银行对集团业务运营和发展的信心 [10] - 公司若剔除11 SKIES非现金减值及拨备，净负债率与去年6月水平接近；若考虑现金流时间因素，净负债率可再降低310个基点 [40] - 公司预计利率每上升0.25%，融资成本将增加约2亿港元，对公司影响不大 [37] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司为何决定放弃11 SKIES并将项目交还机场管理局 - 公司与机场管理局就11 SKIES未来安排达成协议，已就项目作出拨备及减值，解决了一个重大问题，为公司长期发展迈出重要一步，相信该安排有利于项目未来发展，机场管理局在香港机场零售及商业管理方面拥有丰富运营经验，若11 SKIES项目交还AAHK将产生更大协同效应 [29][30] 问题: 市场传闻11 SKIES涉及高达700亿至800亿港元的租约协议，为何New World只需向AAHK支付约30亿港元即可退出项目 - 公司与AAHK经审议后达成此协议，为11 SKIES的整体安排，条款及财务安排已在公告中解释，该安排可使11 SKIES与机场零售及商业管理产生更好协同效应，有利于项目进一步发展 [32] 问题: 过去三年公司录得重大亏损，此次因11 SKIES录得200多亿港元亏损，公司何时能实现扭亏为盈 - 此次亏损主要由11 SKIES引起，公司与机场管理局达成协议并作出拨备及减值，解决了一个重大问题，为公司下一阶段发展迈出重要一步，若剔除本财年非现金减值及拨备，即使计入利息、费用及税项，公司已在运营层面实现扭亏为盈，为过去三年首次，反映公司在提高运营效率、增加收入和控制成本方面已取得初步进展，业务逐步改善，减值属非现金拨备，由市场状况决定，公司重点在于能否实现经营利润及业务是否改善，过去18个月已取得良好成果，未来优化资产负债表仍是管理团队最重要工作，将继续执行七步减债策略，把握市场机遇加速销售，持续降低运营费用和资本开支，实现稳中求进，有信心当市场稳定时盈利表现将逐步改善 [33][34][35] 问题: 美联储近期加息0.25%，为三年多来首次加息，今年还将有一次加息，New World债务水平仍较高，加息对财务影响多大，是否影响减债计划，利息支出多少 - 公司一直积极审慎管理财务，目标是降低总债务，近年持续优化财务结构和融资成本，总融资成本较去年减少11亿港元，平均利率下降80个基点，利率上升0.25%将使融资成本增加约2亿港元，对公司影响不大，公司将继续监控利率走势，管理利率风险和整体融资成本，首要任务是改善现金流和降低总债务 [37] 问题: 本财年合约销售和成本控制良好，但净债务为何仍在上升 - 优化资产负债表仍是公司最重要工作，FY2026总债务减少27亿港元，但净债务增加，主要原因有二：第一，FY2026部分合约销售（24亿港元）及C-REIT、杭州第一期办公室现金回收将在FY2027上半年发生，其中C-REIT涉及37亿港元；第二，合资项目会计安排，FY2026合资项目建设已完成，公司与合作伙伴已偿还部分贷款，担保金额减少48亿港元，仅剩7亿港元，有信心未来销售足以偿还该财务担保，净债务增加还因股东权益受11 SKIES及减值亏损影响而减少，净负债率上升至68.3%，若剔除非现金减值及拨备，净负债率与去年6月接近，若考虑现金流时间因素，净负债率可再降低310个基点，公司将继续销售物业单位、处置资产，并通过严格的资金管理持续降低债务 [39][40][41] 问题: 加息周期对香港楼市交易量和情绪有何影响，是否影响销售目标 - 短期内市场仍有不确定性，但对香港楼市长期发展仍持乐观态度，本月16日政府正式公布首个《香港经济社会发展五年规划》，为未来经济、土地及城市发展提供更清晰方向，市场对香港长期发展信心增强，近期新盘推售取得良好结果，尽管宏观环境仍谨慎，但用户需求依然稳健，香港住宅需求受益于人才流入，过去几年各项人才计划吸引超过50万人来港，持续推动住房和租赁需求，当人才持续流入、租赁需求强劲、住宅供应逐步消化，即使利率继续上升，对楼市影响预计温和，香港楼市长期发展基础依然稳固，FY2027香港和中国内地全年销售目标仍为270亿港元 [42][43] 问题: C-REIT作为融资工具，在资产质量和项目运营方面有更高监管要求，未来是否仍会利用C-REIT处置资产，是否有具体现金回收时间表 - 降低债务水平仍是管理层最重要目标之一，此次C-REIT可带回现金，同时拓展资产货币化渠道，提供另一个货币化和实现流动性的平台，公司在中国内地拥有许多高质量成熟资产，可满足C-REIT监管要求，项目需具备清晰具体所有权、稳定现金流和可持续运营能力，此次C-REIT申请在两天内获上海证券交易所受理，显示New World品牌、产品质量和运营能力在内地获得广泛认可，交易细节方面已收到上海证券交易所受理函，将为集团带来人民币32亿元现金回收，如有进一步更新将适时公告，若成功将成为首个香港资管C-REIT，具有示范效应，公司在中国内地还有许多成熟资产，已确定一些合适项目，未来将根据市场和项目情况推进不同资产货币化方案 [46][47] 问题: K11 Select近期在厦门开业，是否与New World有关 - 厦门K11 Select并非New World Group旗下K11项目，集团旗下K11 C-REIT目前不管理第三方开发的项目，K11为集团全资拥有的商标和品牌，Dr. Adrian Cheng离开集团后曾寻求公司同意使用K11 by AC品牌名称，K11 by AC的投资业务及运营（包括轻资产管理项目）与New World Group或K11完全无关，香港K11 MUSEA、香港K11 ATELIER、深圳K11 ECOAST、上海K11 ELYSEA及公司运营的所有K11 ATELIER办公室项目，即年报中列出的所有K11项目，均与K11 by AC完全无关，在New World管理下，K11具有独特定位、清晰策略和专业稳健团队，FY2026表现优异，K11分部业绩同比增长9%，许多项目表现令人满意 [48][49] 问题: 香港北部都会区规划和收地工作近期取得进展，北部都会区发展潜力如何，公司在该区域有何土地储备和计划，是否有新项目推出 - 今年施政报告和香港首个《香港经济社会发展五年规划》均指出北部都会区将成为物业发展的重要增长引擎，北部都会区发展方向与公司农田储备和策略高度一致，公司对北部都会区项目充满信心，目前拥有1200多万平方米农田储备，许多位于优质地段，将把握北部都会区发展机遇，Fanling Ma Sik Road和Yuen Long South第一期项目已进入施工阶段，最早可于FY2027开始销售，Fanling Ma Sik Road将成为北部都会区首个Pavilia项目，除住宅单位外还将有大型商业设施，可受益于区域基础设施和人口增长带来的需求，Yuen Long South第二期、Lung Tin Tsuen第五期及Yuen Long Lam Hau Tsuen项目正逐步取得规划许可，可开发多达7000个住宅单位，扩大公司在北部都会区的开发版图，短期、中期、长期土地储备可得到丰富，为未来业务发展提供新动力，也将为公司提供稳定销售资源，公司将引入战略合作伙伴以加快北部都会区开发进度，随着基础设施和各产业持续发展，长期发展潜力将更强劲 [50][51][52]

财务数据和关键指标变化 - 核心经营利润同比增长28%，分部业绩同比增长15% [11] - 计入利息和税项后的净经常性经营利润成功扭亏为盈，录得利润22亿港元，为过去三年首次盈利 [4] - 总收入融资成本同比下降约11亿港元，从FY2025的74亿港元降至FY2026的63亿港元 [24] - 平均利率从FY2025的4.8%下降80个基点至4.0% [24] - 总债务从2025年6月的1460亿港元减少27亿港元至2026年6月的1433亿港元 [23] - 净债务较2025年6月增加62亿港元 [20] - 净负债率上升至68.3%，若剔除11 SKIES非现金减值及拨备，净负债率与去年6月基本持平，若进一步考虑现金流时间因素，净负债率可再降低310个基点 [24] - 一般及行政费用为28亿港元，同比下降19%，主要由于持续优化组织架构及此前成本节约措施的成效 [11] - FY2026资本开支为118亿港元，较上年减少8亿港元，较FY2023下降40% [11] - FY2027资本开支指引维持在120亿港元以下 [12] - 公司决定继续暂停派息及集团层面永续债利息支付 [12] - 若剔除11 SKIES非现金减值及拨备，即使计入利息、费用及税项，公司已实现经营层面扭亏为盈 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业发展：全年合约销售达296亿港元，超过年初设定的270亿港元全年目标 [3] - 香港全年合约销售约220亿港元，为FY2021以来最高 [13] - 内地FY26合约销售为人民币68亿元 [16] - FY26下半年两个新项目The Pavilia Farm和Pavilia Rosa合约销售合计约24亿港元，将于FY27上半年回款 [8] - 投资物业：K11 MUSEA商场销售额FY26同比增长23%，Q4商场销售额创开业以来最高季度表现 [18] - K11 MUSEA及K11 ATELIER、K11 Art Mall出租率持续维持接近100% [17] - 中环Manning House及New World Tower写字楼出租率分别达97%和90% [18] - 长沙湾King Lam Street双子塔写字楼出租率达83% [18] - 广州汉溪K11开业仅一年出租率达80% [18] - 武汉K11（汉口）及光谷K11出租率分别进一步升至92%和94% [18] - 上海K11 ELYSEA写字楼K11 ATELIER已竣工，预计今年Q4投入运营，预租率超过70% [18] - K11分部业绩FY2026同比增长9% [39] - 酒店：Rosewood Hong Kong再次荣登全球最佳酒店榜首，成为历史上首家连续两年获全球第一的酒店 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港物业市场自今年初以来反弹超过10% [12] - 香港住宅租金较2023年初低点累计上涨30%，较2019年疫情前高点高出约1% [15] - 各类人才计划已吸引超过50万人来港，持续推动住房及租赁需求 [15] - 香港政府本月16日正式公布首个《经济和社会发展五年规划》，为未来经济、土地及城市发展提供更清晰方向 [14] - 内地物业市场：新八八政策要求新申请住宅项目需封顶后方可销售，对公司内地物业发展业务影响甚微，因公司目前主要销售内地现有物业，已建成项目按旧制度获批 [17] - 上海K11 C-REIT参考估值46亿元人民币，集团预计认购20%份额，向公众投资者出售80%权益，预计为公司带来约32亿元人民币（约37亿港元）现金 [19] - 杭州一期写字楼及宁波项目已公告出售 [6] - 北部都会区：公司拥有约1200万平方米农地储备，其中许多位于优质地段 [42] - 粉岭马适路及元朗南第一期项目已开工建设，最早可于FY2027开始销售 [42] - 元朗南第二期、龙田村第五期及元朗榄口村项目正逐步取得规划许可，可开发多达7000个住宅单位 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司三大工作方向：聚焦房地产业务、推进先进业务发展、确保稳健运营；改善现金流并主动管理财务；持续优化运营效率及治理能力，保持与市场透明沟通 [2] - 公司完成882亿港元再融资 [2] - 公司采取三管齐下策略降低资本开支、运营费用及融资成本 [4] - 公司持续推进七步化债策略，继续把握市场改善机遇、加速销售、持续降低运营费用及资本开支 [10] - 优化资产负债表仍是管理团队最重要的工作 [10] - 公司进一步拓展资产处置渠道以加速现金回收，推进上海原K11以商业房地产投资信托（C-REIT）形式在上海证券交易所上市，申请已成功获受理，为首次港资内地房地产C-REIT [5] - 公司在内地拥有众多成熟资产，已确定一系列合适项目，未来将根据市场情况逐步推进 [6] - 公司与机场管理局达成协议，大幅调整11 SKIES估值及相关拨备，提前归还11 SKIES运营权，并在一年内支付约23亿港元现金及约10.5亿港元等值服务 [6][7] - 公司认为机场管理局在香港机场零售及商业管理方面拥有丰富运营经验，11 SKIES项目归还后能产生更大协同效应 [27] - 银行持续支持公司，成功将某银行信贷额度从39亿港元增至49亿港元，增加10亿港元 [9] - 公司同时成功获得香港及内地新建筑贷款 [10] - 香港物业市场长期发展基础稳固，国际金融中心优势依然坚实 [13] - 公司将继续稳步推进销售工作、加速现金回收、灵活调整策略以应对市场波动 [16] - 北部都会区发展：公司将引入战略合作伙伴以加快北部都会区开发进度 [43] - FY2027计划推出超过3000个单位，包括四个Pavilia项目及一系列新开发项目 [8] - FY2027计划推出三个全新项目：与招商蛇口合作开发粉岭马适路项目（北部都会区首个Pavilia系列，2300个住宅单位及区内最大购物中心）、尖沙咀汉口道商业住宅项目（27层，100个住宅单位及100间酒店客房）、北角皇都戏院重建项目办公部分 [44][45] - 内地FY27计划推出深圳南山蛇口上游的The Bay Pavilia项目，为公司在内地首个Pavilia系列项目 [16] - K11 Select近期在厦门开业，但该厦门K11 Select并非新世界集团旗下K11项目，K11 C-REIT目前不管理第三方开发的项目 [39] - K11为集团全资拥有的商标及品牌，郑志刚博士离开集团后经同意使用K11 by AC品牌，K11 by AC的投资业务及运营（包括轻资产管理项目）与新世界集团或K11完全无关 [39] - 年报中所列所有K11项目均与K11 by AC无关 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一年半团队成功稳定业务及财务状况，销售达标，维持现金流并完成882亿港元再融资 [2] - 香港物业市场气氛显著改善，交易活跃，楼价趋稳 [3] - 短期内市场仍存在不确定性，包括美国加息及内地资本管制等因素，但长期看好香港物业市场发展 [13] - 香港作为国际金融中心的优势及实力依然坚实 [13] - 政府近年持续推出金融、基金及家族办公室相关税务措施，进一步提升香港对国际资金及专业人才的吸引力 [15] - 人才流入、租金强劲及住宅供应逐步消化，即使利率上升，对物业市场影响预计相对温和 [15] - 香港物业市场长期发展基础依然稳固 [16] - 内地新八八政策对公司影响甚微 [17] - 公司运营持续稳步改善 [19] - 优化资产负债表仍是管理团队最重要工作，将继续七步化债策略，把握市场机遇加速销售，同时持续降低运营费用及资本开支，实现稳中求进 [30] - 有信心当市场稳定时，公司盈利表现将逐步改善 [30] - 利率每上升0.25%，融资成本将增加约2亿港元，对公司影响不大 [31] - 公司将继续监控利率走势，管理利率风险及整体融资成本，首要任务是改善现金流及降低总债务 [31] - 北部都会区被定位为物业发展的重要增长引擎，其发展方向与公司农地储备及策略高度一致 [42] - 公司对北部都会区项目充满信心，将把握发展机遇 [42] - 随着基础设施及各产业持续发展，长期发展潜力将更强劲 [43] 其他重要信息 - 11 SKIES减值及拨备导致公司录得亏损，但属非现金性质，由市场状况决定 [29] - 公司认为与机场管理局的协议解决了重大问题，为公司下一阶段发展迈出重要一步 [7] - 市场传闻11 SKIES涉及高达700亿至800亿港元的租约，但公司仅需支付约30亿港元即可退出项目，公司表示与机场管理局经审议后达成整体安排，条款及财务安排已在公告中说明 [27][28] - 净债务增加主要原因：FY2026部分合约销售（The Pavilia Farm和Pavilia Rosa，约24亿港元）的按揭回款需120-180天，现金将于FY27上半年收回 [20][21] - C-REIT及杭州一期写字楼等出售交易现金将于FY27上半年开始回笼，仅C-REIT预计涉及约37亿港元 [22] - FY2026合约销售很大部分来自合资项目（如Deep Water Pavilia、The Pavilia Forest、The Knightsbridge及The Legacy），合资项目现金需分配回公司后方可计入上市公司现金 [22] - 部分合资项目已于FY26完成建设，相关建筑贷款已到期，公司已与合作伙伴还清相关贷款，剩余相关担保贷款从55亿港元减少48亿港元至7亿港元 [23] - 公司预计未来销售足以偿还该财务担保 [33] - 净债务增加主要反映现金回收与时间差异，而非公司运营基本面变化 [23] - 随着项目销售回款、C-REIT及其他资产处置交易完成，公司债务水平将改善 [23] - 公司对因长时间等待表示歉意 [1][25] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司为何决定放弃11 SKIES并将项目交还机场管理局 - 公司与机场管理局就11 SKIES未来安排达成协议，已对该项目作出拨备及减值，解决了重大问题，是公司长期发展的重要一步，相信有利于项目未来发展，机场管理局在香港机场零售及商业管理方面拥有丰富运营经验，项目归还后能产生更大协同效应 [26][27] 问题: 市场传闻11 SKIES涉及高达700亿至800亿港元的租约，为何新世界仅需支付30亿港元即可退出 - 公司与机场管理局经审议后达成此协议，为11 SKIES的整体安排，条款及财务安排已在公告中说明，此安排可使11 SKIES与机场零售及商业管理产生更好协同效应，有利于项目进一步发展 [28] 问题: 过去三年公司录得重大亏损，此次因11 SKIES亏损200多亿港元，何时能实现扭亏为盈 - 此次亏损主要由11 SKIES导致，公司已与机场管理局达成协议并作出拨备及减值，解决了重大问题，为下一阶段发展迈出重要一步，若剔除本财年非现金减值及拨备，即使计入利息、费用及税项，公司已实现经营层面扭亏为盈，为过去三年首次，反映在提升运营效率、增加收入及控制成本方面已取得初步进展，业务逐步改善，减值属非现金拨备，由市场状况决定，公司重点在于能否实现经营利润及业务是否改善，过去18个月已取得良好成果，未来优化资产负债表仍是管理团队最重要工作，将继续七步化债策略，把握市场机遇加速销售，同时持续降低运营费用及资本开支，实现稳中求进，有信心当市场稳定时盈利表现将逐步改善 [28][29][30] 问题: 美联储加息四分之一厘，为三年多来首次加息，今年还将有一次加息，新世界债务水平仍较高，加息对财务影响多大，是否影响化债计划，利息支出多少 - 公司一直积极谨慎管理财务，目标是降低总债务，近年持续优化财务结构及融资成本，总融资成本同比减少11亿港元，平均利率下降80个基点，利率每上升0.25%，融资成本将增加约2亿港元，对公司影响不大，公司将继续监控利率走势，管理利率风险及整体融资成本，首要任务是改善现金流及降低总债务 [31] 问题: 本财年合约销售及成本控制良好，为何净债务仍在上升 - 优化资产负债表仍是公司最重要工作，FY2026总债务减少27亿港元，但净债务增加，主要原因有二：第一，FY2026部分合约销售（24亿港元）的交易款项需到FY2027才能回笼，C-REIT及杭州一期写字楼现金回收也将在FY2027上半年发生，仅C-REIT涉及37亿港元；第二，合资项目会计安排，FY2026合资项目建设已完成，公司与合作伙伴已偿还部分贷款，担保金额FY2026减少48亿港元，仅剩7亿港元，有信心未来销售足以偿还该财务担保，净债务增加是因为股东权益受11 SKIES及减值亏损影响而减少，净负债率上升至68.3%，若剔除非现金减值及拨备，净负债率将接近去年6月水平，若考虑现金流时间因素，净负债率可再降低310个基点，公司将继续销售物业单位及处置资产，通过严格资金管理持续降低债务 [32][33][35] 问题: 加息周期对香港物业市场交易量及情绪有何影响，是否影响销售目标 - 短期内市场仍存在不确定性，但长期看好香港物业市场发展，本月16日政府正式公布首个《经济和社会发展五年规划》，为未来经济、土地及城市发展提供更清晰方向，市场对香港长期发展信心增强，近期新盘推售成绩良好，尽管宏观环境仍谨慎，但用户需求依然稳健，香港住宅需求受益于人才流入，过去几年各类人才计划吸引超过50万人来港，持续推动住房及租赁需求，当人才持续流入、租赁需求强劲、住宅供应逐步消化，即使利率持续上升，对物业市场影响预计温和，香港物业市场长期发展基础依然稳固，FY2027香港及内地全年销售目标仍为270亿港元 [35][36] 问题: C-REIT作为融资工具，在资产质量及项目运营方面有更高监管要求，未来是否仍会利用C-REIT处置资产，是否有具体现金回收时间表 - 降低债务水平仍是管理团队最重要目标之一，C-REIT可带回现金并拓展资产变现渠道，提供另一个变现及实现流动性的平台，内地拥有众多优质成熟资产，可满足C-REIT监管要求，项目需具备清晰具体业权、稳定现金流及可持续运营能力，此次C-REIT申请两天内获上海证券交易所受理，显示新世界品牌、产品质量及运营能力在内地获广泛认可，交易详情方面已收到上交所受理函，将为集团带来32亿元人民币现金回收，如有进一步更新将适时公告，若成功将成为首只港资C-REIT，具有示范效应，内地拥有更多成熟资产，已确定一些合适项目，未来将根据市场及项目情况推进不同资产变现方案 [37][38] 问题: K11 Select近期在厦门开业，是否与新世界有关 - 厦门K11 Select并非新世界集团旗下K11项目，集团旗下K11 C-REIT目前不管理第三方开发的项目，K11为集团全资拥有的商标及品牌，郑志刚博士离开集团后经同意使用K11 by AC品牌，K11 by AC的投资业务及运营（包括轻资产管理项目）与新世界集团或K11完全无关，香港K11 Musea、K11 ATELIER、深圳K11 ECOAST、上海K11 ELYSEA及所有K11 ATELIER办公项目，即年报中所列所有K11项目，均与K11 by AC无关，在新世界管理下K11具有独特定位、清晰策略及专业稳健团队，FY2026表现优异，K11分部业绩同比增长9%，许多项目表现令人满意 [39][40] 问题: 北部都会区规划及收地工作近期取得进展，北部都会区发展潜力如何，公司在该区域拥有多少土地储备及有何计划，是否会推出新项目 - 今年施政报告及香港首个《经济和社会发展五年规划》均指出北部都会区将成为物业发展的重要增长引擎，北部都会区发展方向与公司农地储备及策略高度一致，为土地资源开发及规划提供非常清晰方向，公司对北部都会区项目充满信心，目前拥有约1200万平方米农地储备，许多位于优质地段，将把握北部都会区发展机遇，粉岭马适路及元朗南第一期项目已开工建设，最早可于FY2027开始销售，粉岭马适路将成为北部都会区首个Pavilia项目，除住宅单位外还有大型商业设施，可受益于区域基础设施及人口增长带来的需求，元朗南第二期、龙田村第五期及元朗榄口村项目正逐步取得规划许可，可开发多达7000个住宅单位，扩大在北部都会区的发展版图，短中长期土地储备可得到丰富，为未来业务发展提供新动力及稳定销售资源，公司将引入战略合作伙伴加快北部都会区开发进度，随着基础设施及各产业持续发展，长期发展潜力将更强劲，FY2027将推出三个全新项目：与招商蛇口合作开发粉岭马适路项目（北部都会区首个Pavilia系列，2300个住宅单位及区内最大购物中心，附近绕道将于年中通车）、尖沙咀汉口道商业住宅项目（27层，100个住宅单位及100间酒店客房，位于核心商业区，交通配套完善）、北角皇都戏院重建项目办公部分（销售及租赁策略并用，灵活满足市场需求，交通便利，设有K11商场，为不同类型企业提供优质商业空间） [42][43][44][45]