行业战略转变 - 物业行业从大规模收购扩张转向战略性收缩和项目退出 [1][3][4] - 2020年上市物企收购事件达76起 花费107亿元 为2019年27起的2.81倍 [1] - 蓝光嘉宝服务2020年完成17次收购 耗资10.1亿元 [1] 项目退出规模 - 2024年头部物企集中退出低效项目 万物云退出53个住宅项目 影响收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米 同比上升7.2% 退出合约面积6220万平方米 上升5.1% [5] - 中海物业退盘4450万平方米 金科服务退出1920万平方米住宅在管面积 [5][6] - 雅生活服务出清300个项目 保利物业退出15个城市和13个高风险项目 [5] 市场增长放缓 - 2025年4月TOP50物企新增合约面积5225万平方米 较2024年同期9013万平方米下降42% [7] - TOP50企业年新增合约面积从2022年23.92亿平方米降至2024年11.5亿平方米 降幅52% [7] - 碧桂园服务新增合约面积从2021年4.3亿平方米持续下降至2024年0.6亿平方米 [7] 盈利能力下滑 - 2024年上市物企净利润125亿元 同比骤降23.3% 跌幅远超行业平均水平 [9] - 行业毛利率持续回落 上市物企毛利率从2020年27%降至2024年19% [9][12] - 百强企业增值服务收入均值下降5.93% 其中非业主增值服务收入下降11.43% [14] 物业费降价潮 - 重庆/武汉/青岛/兰州等城市出现物业费下调 降幅达20%-35% [15] - 2024年全国物业费平均收缴率仅82% 上市物企收缴率跌破80% [17] - 百强企业营业成本均值12.86亿元 同比增长4.8% 成本率提升至80.13% [20] 行业结构性调整 - 物业公司主动退出低回款/低效益项目及孤岛城市 优化区域集中度 [5] - 行业从开发商输血模式转向独立运营 但增值服务增长动力不足 [14][17] - 卖方市场向买方市场转变 业主话语权增强导致价格谈判压力加大 [17][20]