行业服务模式深化 - 物业服务企业春节期间提供超出常规物业管理范畴的深度关怀与定制化服务，包括为独居老人建立特别“关怀档案”、提供健康监测、紧急送医及全程陪伴[2] - 企业将物业空间转化为临时“健康驿站”，联合外部卫生服务站为社区长者提供基础体检等便利医疗服务[2] - 针对社区留守老人，物业团队提供生活便利服务，如设置磨刀点位、上门赠送春联福字，以增强节日氛围与关怀[2] 增值服务拓展与标准化 - 物业服务企业承接业主春节返乡期间的各类生活委托，形成包括宠物照料、绿植养护、快递代收等标准化增值服务项目[3] - 宠物照料服务已形成详细流程与规范，涵盖入户防护、按嘱投喂、状态观察、陪伴互动及过程记录反馈[3] - 绿植养护服务与居家安全巡查、快递代收等服务结合，提供综合性的房屋托管服务[3] 社区联动与公益关怀 - 房地产经纪公司与街道社区工作人员组成慰问小组，深入多个社区，为困难家庭、高龄或孤寡老人以及残疾人等特殊家庭提供物质关怀，例如向2800户家庭赠送新春慰问品[2] - 社区关怀行动覆盖多个具体社区，如龙博苑、龙泽苑东区、龙华园、西什库等，体现了服务的广泛性与针对性[2] 安全运营与风险防控 - 企业在节前开展全覆盖安全检查，内容涵盖消防设施测试、配电线路检修、楼道杂物清理以确保“生命通道”畅通，并针对冬季天气加固户外设施[4] - 安全检查由项目负责人带队，范围从公共区域延伸至楼宇角落，进行严格排查，形成常态化安全运营机制[5] 品牌价值具象化与长期坚守 - 企业将“春节不打烊”的承诺转化为日常持续值守，通过深夜抢修、探访独居老人、实时反馈托管情况等具体行动，使“品牌温度”变得可感知[5] - 物业人员的长期坚守构成了社区安全与温暖的底网，其服务从节日延伸至日常，成为品牌价值的核心体现[1][5]

行业服务升级与社区价值深化 - 春节期间，物业行业通过“敲门行动”为独居老人排查用火、用电、用气隐患并提供暖心陪伴，强化了社区安全与关怀服务[3] - 多家物业公司开展了密集的安全排查与保障工作，例如招商积余开展安全检查80余次，确保60余个项目平稳运行，金碧物业加密安保巡逻频次，五矿物业进行拉网式排查，珠江物业对核心设施进行“地毯式体检”[5] - 物业人员通过为独居老人送年货、询问用药情况、排查隐患，以及为留校老师送当归蛋等方式，提供细致入微的关怀服务，增强了业主的归属感与安全感[6] 社区文化活动与氛围营造 - 物业公司组织社区文化活动，如保利天创服务在小区指导孩子们写春联，营造了邻里同乐、充满新春期许的社区氛围[6] - 通过悬挂灯笼、中国结、彩灯等装饰，物业公司积极参与春节年味营造，将小区环境装扮一新[6] 对外部服务群体的包容性关怀 - 长沙两千余物业小区正转变为“友好场景”，通过设立“骑手驿站”或“红色蓄能站”，为快递小哥和外卖骑手提供饮用水、医疗物资、充电设备、抗寒姜茶、临时停车位等便民设施[8] - 物业公司通过举办新春茶话会等形式，邀请外卖小哥与物业人员共同探讨如何让小区“最后一百米”服务更顺畅、更暖心，增强了外部服务群体的融入感与归属感[11] 物业角色的多维延伸与价值体现 - 物业人员的角色从传统安保、维修，延伸至安全守护、环境焕新、长者关怀、邻里共建及关爱骑手等多维度服务，在春节期间通过平凡坚守保障社区节日平稳运行[11] - 行业通过一系列服务举措，让“物业”二字在节日里有了更温暖的定义，其工作成为保障万家灯火、让春节更安心温暖的重要支撑[1][11]

核心观点 - 嘉兴市通过发挥居民主体作用与建立质量安全保障机制 在住宅老旧电梯更新领域形成了可复制的政策经验 并利用国债资金大规模推进了更新工作 提升了居民生活品质与安全感 [1][2][4] 政策机制与居民参与 - 嘉兴市两项住宅老旧电梯更新经验做法入选《住宅老旧电梯更新可复制政策机制清单》 主要体现在发挥居民主体作用和建立电梯更新质量安全保障机制上 [1] - 实施电梯更新的关键是通过业主大会统一居民意愿 对核心议题进行表决 并采用“线上+线下”双轨投票机制确保过程公开透明 [2] - 嘉兴坚持发挥居民主体作用 推动居民协商 并会同物业服务企业、业委会通过三方协同基层治理推进工作 [2] - 2024年以来 嘉兴已积极争取超长期特别国债资金3.68亿元 推动2427台住宅老旧电梯实现更新 惠及居民7万余户 [2] - 近两年嘉兴争取国债资金和实施电梯更新量稳居浙江省第四 [4] 更新实施与过程监管 - 针对施工空间狭窄、工期压力及居民担忧的噪声、粉尘等问题 明确要求电梯企业采用先进的低噪声施工设备和全封闭式粉尘收集系统 将施工噪声严格控制在国家标准下限 粉尘排放近乎为零 [3] - 施工时间被严格限定在每日7:30至19:00之间 并明确规定中午时段不得进行产生噪声的作业 以最大程度减少对居民生活的干扰 [3] - 在施工阶段 由社区党委组建“问题观察团队”和“换梯志愿服务队” “问题观察团队”负责日常巡逻、跟进工程进展并协调处理难题 “换梯志愿服务队”重点为高龄老人、孕妇、残障人士等出行不便的居民提供生活物资代购、送货上门等志愿服务 [3] - “换梯志愿服务队”已成为嘉兴各个小区开展电梯更新时的必备队伍之一 [3] 行业影响与未来方向 - 住宅老旧电梯更新被定义为关乎群众“出门第一步、回家最后一程”的民生工程、民心工程 直接关系到人民群众的生命财产安全和生活品质提升 [4] - 嘉兴聚焦老旧电梯更新“共识难、监管难”等群众急难愁盼问题 大规模推进电梯更新 [4] - 未来将进一步总结完善住宅老旧电梯更新工作经验 持续深化党建引领三方协同机制 细化过程监管举措 [4]

交易概述 - 新大正发布重大资产重组报告书，拟收购嘉信立恒设施管理（上海）有限公司75.15%股权，交易作价9.17亿元 [1] - 支付方式为“50%股份+50%现金”，并拟募集配套资金4.59亿元 [1] - 交易标的嘉信立恒由信宸资本通过并购整合七家设施管理企业而来，旗下品牌包括安锐盟、斯卡伊、杜斯曼等 [3] 交易估值与财务数据 - 嘉信立恒截至2025年8月31日股东全部权益账面值为9.58亿元，评估价值12.4亿元，增值率29.43% [1] - 嘉信立恒2023年、2024年营收分别为28.41亿元、29.75亿元，净利润分别为0.31亿元、0.86亿元 [1] - 标的公司截至评估基准日账面已承载4.24亿元商誉 [3] 收购方财务与业绩状况 - 新大正2022年至2024年营收增速从24.41%骤降至8.32%，归母净利润连续两年负增长，2024年同比大幅下滑28.95% [1] - 2025年前三季度，公司营收出现11.82%的同比下滑 [1] - 截至2025年三季度末，新大正货币资金仅3.83亿元，经营活动现金流净额为-1.07亿元 [2] 交易潜在风险与争议 - 交易对方未披露具体业绩承诺条款，若标的未来业绩不佳，上市公司股东将独自承担商誉减值损失 [2] - 现金对价高达4.59亿元，若配套融资不顺，公司自有资金无法覆盖，可能需举债或调整支付方案 [2] - 公司董事会审议时出现一张反对票和一张弃权票，反对理由包括需要更详尽的业务尽调及整合方案，弃权理由为难以判断协同效应潜力 [2] - 重大资产重组提示公告发布前两个交易日（9月11日、12日），公司股价连续涨停，引发内幕信息泄露质疑 [3] 业务协同与战略意图 - 新大正深耕公建物业，嘉信立恒聚焦工商业综合设施管理，业务具有互补性，旨在切入高增长的综合设施管理赛道 [1][2]

公司荣誉与整体表现 - 公司被南京市物业管理行业协会授予“2025年度先进会员单位”称号，其总经理卞建民获评“先进个人” [1] - 作为国有物业管理服务企业，公司以改革创新为驱动，以提升服务品质为重点，以优化业主服务为核心，展现了国企的韧性、担当与活力 [1] 社区治理与服务质量提升 - 公司常态化推进垃圾分类、环境整治与宜居小区创建工作，推动建立多方协同机制 [3] - 公司主动拓展服务边界，融入社区治理体系，解决了“公园新寓外围排污管道疏通”、“银龙花园外围垃圾清运”、“苜蓿园大街128号写字楼电梯更新”等一系列具体问题 [3] - 物业服务团队密切关注居民诉求，推动解决“开放汇景和园西门”、“整治卫岗西外来租赁电动车占桩”、“银龙南苑增设居民活动阵地”等业主迫切需求 [5] 内部管理与专业能力建设 - 公司持续更新《标准化手册》与《作业指导书》，将第三方专业巡查与内部常态化品质检查结合 [4] - 公司建立市场化选人用人机制，完善覆盖全员的绩效考核制度 [4] - 2025年公司制定并实施员工综合培训计划，共开展培训约100场，参与培训约1500余人次，内容涵盖法律法规、企业文化、制度流程及专业技能 [4] - 公司组织客服条线专题培训与评级考试，将专业能力纳入考核体系，推动人才管理向知识化、专业化迈进 [4] 安全责任与社会关怀 - 公司将安全管理置于首位，领导班子带领全员参与夜间巡查与整治行动，全年开展应急疏散演练35场，助力约13万业主提升安全意识 [5] - 公司积极探索“银发关怀”服务，响应适老化改造号召，协助社区开展便民助餐服务，推进“数联助老”党建品牌建设 [5] - 公司开展的“银发关怀”服务包括日常探访、节日慰问、临时采买、出行协助、举办文化活动等，惠及老年居民近1000余人次 [5]

行业与公司监管动态 - 长沙市住建局于春节前对天心区的建筑工地、物业小区及小散工程项目开展安全生产专项检查 [1] - 检查组实地查看了春节期间工地停工值守、高层建筑消防安全、骑手友好场景建设及小散工程安全监管等工作的落实情况 [1] 大型建筑项目安全管理 - 检查组在湖南建投领樾府一期二标段项目现场，详细了解节前安全隐患排查、停工报备及值班值守情况 [3] - 该项目已完成深基坑、起重机械、临时用电等全覆盖检查，施工现场除必要值守区域外已全部断电封箱并严格执行全封闭管理 [3] 物业小区管理与智慧化建设 - 检查组在建工新城小区重点检查了高层建筑消防安全管理及“骑手友好”小区建设推进情况 [5] - 该小区于2025年利用国债完成了8台老旧电梯的更新 [5] - 小区通过设置集中投递区、优化动线标识、推行“扫码进小区”智能化门禁，有效解决了骑手“进门难、停车难、休息难”的问题 [5] - 小区安防系统已实现274个高清摄像头全覆盖，并接入天网平台，形成预防追溯双闭环 [5] 小散工程安全监管机制 - 检查组检查了天心区五一西路117号门面装修小散工程项目的安全管理制度执行、临时用电及作业防护等情况 [7] - 天心区住建局施行了“巡查抽查+业务培训+典型警示”的小散工程闭环管理机制 [7] - 目前全区22个重点监管类小散工程已全部纳入台账并完成一轮现场核查，累计整改隐患15项 [7] 监管要求与工作部署 - 市住建局强调要紧盯建筑施工、物业小区安全防范、小散工程等重点领域，严守停工期间封闭管理与用电防火制度 [7] - 要求压实物业企业主体责任，完善网格化巡查，坚决防范事故发生 [7] - 强调要以“时时放心不下”的责任感，将禁燃禁放要求传导到每个项目，全力守护群众生命财产安全 [7]

公司盈利预警 - 公司预期2025财年权益持有人应占盈利较2024财年同比下降约20%至25% [1] - 公司预期2025财年核心净利润较2024财年下降约45%至50%，核心净利润指剔除商誉减值影响的权益持有人应占盈利 [1] 盈利下降原因分析 - 毛利率下降是导致盈利下滑的主要原因 [1] - 受房地产行业深度调整影响，高毛利的增值业务（如经纪业务）缩减 [1] - 阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕，来自该业务的收入及毛利润减少 [1] - 公司持续投入成本以提升服务品质、稳定商业项目出租率，导致整体运营支出上升 [1] - 因政策调整导致人工成本增长 [1] 公司未来展望与战略 - 展望2026年，公司将继续追求高质量长期增长，积极应对行业调整 [1] - 公司计划实现非住业务高质拓规模，加快调整增值业务，培育利润增长点 [1] - 公司目标为实现结构优化与效益提升，向“客户信赖的智慧城市服务商”的愿景迈进 [1]

业绩经营情况 - 公司于2025年8月27日披露中期业绩，实现营收3.16亿元，归母净利润3853.7万元 [2] - 预计将在2026年第一季度或第二季度初发布2025年全年业绩报告，该报告是评估公司经营状况的关键节点 [2] 项目进展 - 截至2025年6月30日，公司IPO所得款项净额尚有约7570万港元未动用 [3] - 需关注该部分资金在技术投入、市场拓展或潜在并购方面的具体使用计划，因其影响公司中长期发展战略的落地 [3] 业务进展情况 - 2025年上半年，公司收入结构出现明显变化：物业管理服务收入占比升至46.5%，同比增长9.4%；城市服务收入占比降至42.8%，同比减少7.9% [4] - 2025年7月，公司新中标“长沙市轨道交通4号线车站日常保洁服务项目”，合同为期一年，金额为468.96万元 [4] - 需跟踪新中标项目的执行情况，以及其能否对冲传统市政工程业务收缩的影响 [4] 财务状况 - 截至2025年6月末，公司贸易应收款项总额约2.52亿元，较2024年末增长27.27% [5] - 当期对应收账款计提减值拨备约3720.9万元，该金额接近公司净利润规模 [5] - 年度报告需重点关注应收账款回收情况及相关风险控制措施 [5] 公司状况 - 2026年1月26日，公司公告就IPO金融印刷服务费纠纷达成和解，需支付约58.42万美元，此事项已了结 [6] - 需关注该和解支付是否对公司运营资金产生短期影响 [6]

核心观点 - 里昂发布研报 维持保利物业“跑赢大市”评级 并将目标价由32港元上调至36.6港元 [1] - 上调目标价基于10.5倍目标市盈率 该估值低于五年均值0.5个标准差 [1] - 维持评级基于公司核心业务的韧性及国企背景带来的防御性优势 [1] 财务预测调整 - 下调对保利物业2025及2026财年的收入与盈利预测 [1] - 下调预测的原因是增值服务表现逊于预期 [1] 业务表现与行业状况 - 保利物业核心物业管理业务整体保持韧性 [1] - 公司增长势头难免趋缓 [1] - 行业项目交付量疲弱 [1] - 销售活动低迷导致非业主增值服务持续承压 [1]

核心观点 - 里昂发布研报 维持保利物业“跑赢大市”评级 并将目标价由32港元上调至36.6港元 尽管下调了公司未来财年的收入与盈利预测[1] 财务预测与估值调整 - 由于增值服务表现逊于预期 下调对保利物业2025及2026财年的收入与盈利预测[1] - 基于10.5倍目标市盈率进行估值 该倍数低于其五年均值0.5个标准差[1] - 将目标价由32港元上调至36.6港元[1] 业务表现与行业环境 - 保利物业核心物业管理业务整体保持韧性[1] - 公司增值服务表现逊于预期[1] - 行业项目交付量疲弱[1] - 销售活动低迷导致非业主增值服务持续承压[1] - 公司增长势头难免趋缓[1] 投资评级与核心优势 - 维持对保利物业“跑赢大市”的投资评级[1] - 评级基于公司核心业务的韧性[1] - 评级亦考虑其国企背景带来的防御性优势[1]