行业投资评级 - 报告维持房地产行业"看好"评级 [3] - 深圳、杭州出台现房新政细则，"控供给+促需求"政策将继续发力 [3] 核心观点 - 现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同推动楼市供给共振下行 [3] - 需求仍有较强支撑，按揭贴息推动助力需求释放，推动供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价寻底 [3] - 虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现 [3] - 二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业 [3] - 目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，后续投资仍将处于偏弱状态，投资修复节奏也将显著慢于以往周期 [3][21] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性 [3][34] - 后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，投资、销售和资金等三大因素之间目前形成互相制约的关系，从而推动行业持续去库存、甚至供给大幅收缩的过程 [3][38] 投资端 - 2026年1-9月累计来看，投资同比-20.6%，较前值-0.7pct [3][21] - 2026年1-9月累计来看，新开工同比-24.9%，较前值-0.1pct [3][21] - 2026年1-9月累计来看，施工同比-12.8%，较前值基本持平 [3][21] - 2026年1-9月累计来看，竣工同比-25.1%，较前值-1.4pct [3][21] - 9月单月来看，投资同比-26.3%，较前值-0.8pct [3][21] - 9月单月来看，开工同比-25.6%，较前值+5.3pct [3][21] - 9月单月来看，竣工同比-36.4%，较前值-8pct [3][21] - 2026年1-9月，全国完成房地产开发投资53,364亿元，同比增长-20.6%，较1-8月下降0.7pct [4] - 9月单月商品房投资增速-26.3%，较8月下降0.8pct [4] - 1-9月住宅投资41,125亿元，同比增长-20.5%，较1-8月下降0.8pct，占房地产开发投资的比重为77.1%，较1-8月下降0.1pct [4] - 9月单月住宅投资增速-27%，较8月下降2.5pct [4] - 分区域来看，1-9月房地产开发投资东部地区同比-21.1%（-0.6pct）、中部地区同比-21.9%（-1.1pct）、西部地区同比-16.7%（-0.4pct）、东北地区同比-29.2%（0.4pct） [4] - 1-9月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降24.9%和下降25.4%，分别较1-8月下降0.1pct和持平 [19] - 9月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降25.6%和下降25.4%，涨幅分别较8月上升5.3pct和上升6pct [19] - 1-9月商品房和住宅的施工面积分别同比下降12.8%和下降13.2%，均较1-8月持平 [19] - 9月单月商品房和住宅的施工面积分别同比下降18.6%和下降13.4% [19] - 1-9月商品房和住宅的竣工面积分别同比下降25.1%和下降26.6%，分别较1-8月下降1.4pct和下降1.2pct [19] - 9月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比下降36.4%和下降36.6%，降幅分别较8月下降8pct和下降12.2pct [19] - 考虑到828现房新政的影响，分别调整2026年预测为：开工-23.0%（原先-16.8%）、竣工-21.0%（原先-14.6%），投资-20.0%（原先-12.6%） [3][21] 销售端 - 2026年1-9月累计来看，销售面积同比-13.2%，较前值-1.1pct [3][33] - 2026年1-9月累计来看，销售额同比-13.9%，较前值-0.9pct [3][33] - 2026年1-9月累计来看，销售均价同比-0.8%，较前值+0.2pct [3][33] - 二手房交易网签面积同比+10.7%，同期一二手房合计成交同比-2.8%，其中二手房渗透率达52.2% [3][23] - 9月单月来看，销售面积同比-20.7%，较前值-5.9pct [3][33] - 9月单月来看，销售金额同比-20.1%，较前值-8pct [3][33] - 9月单月来看，销售均价同比+0.8%，较前值-2.4pct [3][33] - 1-9月商品房销售面积为5.6亿平方米，同比下降13.2%，较1-8月下降1.1pct [22] - 9月单月销售面积同比下降20.7%，较8月下降5.9pct，并且9月单月环比增长35.9% [22] - 1-9月商品房销售额为5.4万亿元，同比下降13.9%，较1-8月下降0.9pct [22] - 9月单月销售额为6,329亿元，同比下降20.1%，较8月下降8pct [22] - 1-9月全国住宅销售面积为4.7亿平米，同比下降13.7%，较1-8月下降0.6pct [23] - 9月单月住宅销售面积同比下降19.4%，较8月下降3.7pct，并且9月单月环比增长34.7% [23] - 1-9月二手房交易网签面积6.2亿平米，同比增长10.7%，同期一二手房合计成交11.8亿平米，同比-2.8%，整体交易总量趋于平稳，其中二手房渗透率达52.2% [23] - 从区域来看，1-9月分区域商品房销售面积累计增速分别为：东部-12.9%、中部-13.3%、西部-12.3%、东北部-21.9% [27] - 1-9月商品房销售均价为9,525元/平米，同比下降0.8%，较1-8月上升0.2个百分点 [30] - 9月单月销售均价环比下降2%，同比增长1.9%，涨幅较8月下降1.2pct [30] - 1-9月住宅销售均价为10,072元/平米，同比增长0.1%，较1-8月提升0.2pct [30] - 9月单月住宅销售均价10,121元/平米，环比下降2.5%，同比增长1.8%，涨幅较上月下降2.3pct [30] - 9月末商品房待售面积为7.5亿平方米，同比下降1.5%，较8月末减少524万平方米，其中住宅待售面积减少386万平方米 [30] - 考虑到828现房新政的影响，分别调整2026年预测为：销面-12.4%（原先-7.6%）、销金-13.3%（原先-9.4%），房价-1.0%（原先-2.0%） [3][34] 资金端 - 2026年1-9月累计来看，资金来源同比-21.6%，较前值-0.6pct [3][36] - 9月单月来看，资金来源同比-26.4%，较前值+0.3pct [3][36] - 1-9月国内贷款同比-33.1%，较前值+0.2pct [3][36] - 1-9月自筹资金同比-21.4%，较前值-1.4pct [3][36] - 1-9月定金及预收款同比-14.8%，较前值基本持平 [3][36] - 1-9月个人按揭贷款同比-22.1%，较前值+0.3pct [3][36] - 1-9月房地产开发企业合计资金来源为5.7万亿元，同比下降21.6%，较1-8月下降0.6pct [35] - 9月单月资金来源同比下降26.4%，较8月上升0.3pct [35] - 9月单月国内贷款同比下降31.2%，较8月上升12.8pct [35] - 1-9月利用外资同比下降77.1%，较1-8月下降0.1pct [35] - 9月单月自筹资金同比下降31.7%，较8月下降0.6pct [35] - 1-9月包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降18%，较1-8月下降0.2pct [35] - 9月单月定金及预收款同比下降14.8%，较8月上升3.3pct [35] - 9月单月个人按揭贷款同比下降19.5%，较8月下降6.5pct [35] - 9月资金来源同比降幅有所扩大；融资资金中，国内贷款同比降幅收窄、自筹资金降幅扩大；销售回款中，定金及预收款降幅较前期持平、个人按揭款降幅收窄 [3][36] 投资分析意见 - 维持"看好"评级 [3] - 推荐优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W，我爱我家 [3] - 推荐商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设 [3] - 推荐物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余 [3]

行业投资评级 - 投资评级为看好，维持 [13] 报告核心观点 - 尽管销售新规仍对新房销售、投资等指标形成压制，但行业中期格局优化提速，存量进阶与结构分化长期延续 [8] - 销售制度改革短期压制房企周转，但利好中期格局优化，叠加商贷贴息等政策，刚需逐渐让位二手，而核心区和好房子阿尔法优势强化 [8] - 当前优质股票位置较底部的溢价并不大，且机构配置比例较低，中期维度关注融资占优、轻库存、好区域和产品力的优质房企，受益核心城市二手市场率先企稳的经纪龙头，以及拥有稳定现金流的商业地产和央国企物管 [8] - 本年度核心城市二手市场呈现止跌回稳迹象，未来能否继续扩散值得关注 [3] - 对于核心城市：核心区位低总价二手企稳甚至边际上涨势头或仍有望延续，但高总价二手租售比较低且更易受到未来高得房率新房冲击，短期价格端或仍将承压；核心位置新房受供给端预期缩量影响，不排除收回价格折扣甚至适度涨价的可能 [3] - 对于广大的二三线城市：商贷贴息影响下不排除未来几年需求提前释放的可能性，预计二手成交将持续放量，对价格端逐渐形成支撑；新房项目则更偏一案一议，由于低线城市新房库存相对偏高，优质改善或更易去化而批量老规产品或仍需以价换量 [3] 市场表现 - 本周长江房地产指数-6.22%，相对沪深300的超额收益为-2.82%，行业排名相对靠后（24/32） [9] - 年初至今长江房地产指数-16.12%，相对沪深300的超额收益为-6.20%，行业排名相对靠后（21/32） [9] - 本周板块表现不佳，开发类和物管类以下跌为主，收租类有所上涨 [9] - 开发公司本周涨跌幅均值-4.78%，本月均值-6.83%，年初以来均值-17.50% [19] - 物业公司本周涨跌幅均值-0.78%，本月均值-1.41%，年初以来均值-16.24% [19] - REITS本周涨跌幅均值1.91%，本月均值1.59%，年初以来均值-8.30% [19] 政策跟踪 - 杭州、深圳发布现房销售相关细则，累计已有7个重点城市发布实施意见 [10] - 各城市预售条件和资金监管大体思路趋同，新公告出让项目和在途项目分别对应新老标准，新项目封顶预售且全额全过程监管 [10] - 武汉首次明确老项目30%保函置换，上海未取土地证项目资金监管更严 [10] - 现售定金上限分为1%/3%/5%三档 [10] - 广州、武汉、杭州细则有突破，明确土地可设定分户抵押，已交清地价的部分可以先行销售 [10] - 杭州鼓励新项目申请现房销售，而非"优先"，表述更为宽松 [10] - 杭州实施意见以2026年8月28日为新老政策衔接节点，8月28日后发布出让公告的项目实行预售的单体建筑须完成主体结构封顶，购房资金应全部存入资金监管账户，竣工验收具备交付条件后解除监管 [21] - 杭州现房销售方面，新取得土地的项目须完成竣工备案并具备交付条件后方可销售，推行现房销售定金制，定金不超过总价款的5%，全部存入监管账户 [21] - 杭州新出让商品住宅用地首付款比例不低于50%，余款可延长至出让合同签订后2年内缴清，不计利息 [21] - 深圳以828为界推进商品住房销售制度改革，新出让土地项目预售须主体结构封顶、预售资金全额全过程监管，在途项目经区政府确保交付并报市备案后可在2027年底前按原条件预售 [21] - 深圳新项目优先实行现房销售、定金一般不超总价3%，推行一户一行的主办银行制归集项目全部资金，个人住房贷款须竣工备案后发放 [21] - 深圳土地款可分期缴纳（首期不低于50%、余款一至两年缴清且不计息） [21] 销售数据跟踪 - 37城新房成交面积四周滚动同比-14.6%，较上周-3.9pct [11] - 17城二手房成交面积四周滚动同比+6.8%，较上周+0.9pct [11] - 年初至今37城新房成交面积累计同比-13.8%，17城二手房成交面积累计同比+4.4% [11] - 10月截至16日，37城新房成交面积当月同比-9.0%，17城二手成交面积当月同比+26.3%，12城新房及二手合计成交面积同比+10.9% [11] - 根据冰山数据，20城二手实时成交套数同比有所回落，但维持相对高位 [11] - 2026W42（10/16）37城新房周度成交面积181.1万平，当周同比-23.0%，年初至今累计同比-13.8% [21] - 一线4城新房周度成交面积53.4万平，当周同比-4.8%，年初至今累计同比+1.4% [21] - 二线16城新房周度成交面积108.6万平，当周同比-29.0%，年初至今累计同比-18.9% [21] - 三四线17城新房周度成交面积19.1万平，当周同比-26.7%，年初至今累计同比-20.0% [21] - 2026W42（10/16）17城二手房周度成交面积253.9万平，当周同比+13.6%，年初至今累计同比+4.4% [21] - 一线3城二手房周度成交面积104.8万平，当周同比+18.7%，年初至今累计同比+7.2% [21] - 二线9城二手房周度成交面积136.6万平，当周同比+9.3%，年初至今累计同比+1.2% [21] - 三四线5城二手房周度成交面积12.5万平，当周同比+23.1%，年初至今累计同比+22.5% [21] 当周热点：结构性企稳能否扩散 - 本年度核心城市二手市场呈现止跌回稳迹象，多城二手房成交量持续双位数正增长，部分重点城市典型如上海低总价房源已呈率先上涨迹象 [12] - 上海等城市二手市场结构性企稳的原因包括：上年房价大幅下跌带来低基数、公积金使用额度提升、低总价房源租售比相对可观、挂牌量整体趋势下行等 [12] - 对于核心城市，核心区位低总价二手企稳甚至边际上涨势头或仍有望延续，销售新规背景下未来新房供给或更偏向大户型的"好房子"，对低总价刚需二手冲击有限 [12] - 高总价二手租售比仍相对偏低，且更易受到未来高得房率优质新房冲击，短期价格端或仍将承压 [12] - 核心位置新房受供给端预期明显缩量影响，项目挺价意愿更强，不排除收回价格折扣甚至适度涨价的可能 [12] - 对于广大的二三线城市，套均面积与总价相较新房更低的二手房是商贷贴息的最大收益对象，考虑商贷贴息目前暂定执行一年，不排除未来几年的需求提前释放的可能性，预计二手成交将持续放量，对价格端逐渐形成支撑 [12] - 低线城市新房项目更偏一案一议，由于低线城市新房库存相对偏高，优质改善或更易去化而批量老规产品或仍需以价换量 [12]