AI基金富国国企改革灵活配置混合（005357）披露2025年二季报，第二季度基金利润267.95万元，加权平均基金份额本期利润0.028元。报告期内，基金净 值增长率为2.11%，截至二季度末，基金规模为1.25亿元。 该基金属于灵活配置型基金。截至7月21日，单位净值为1.374元。基金经理是周宁，目前管理2只基金近一年均为正收益。其中，截至7月21日，富国国企改 革灵活配置混合近一年复权单位净值增长率最高，达11.78%；富国天兴回报混合A最低，为8.65%。 截至7月18日，基金近三年最大回撤为40.8%，同类可比基金排名306/873。单季度最大回撤出现在2022年一季度，为20.22%。 基金管理人在二季报中表示，报告期内，本基金总体维持了相对偏高的权益配置比例，同时对持仓结构进行了部分调整，减持景气承压的持仓个股，增配景 气改善价值被低估的优质龙头。尽管当前宏观和市场环境依然复杂，我们倾向于认为当前优质权益资产在大类资产类别中仍具较高的配置价值，我们对于中 长期获取合理的投资回报依然具有较好的信心。本基金将继续深化研究、精选标的，提升组合配置胜率和有效性，在兼顾控制净值波动的情况下，积极把握 市 ...

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 +1.1%、+1.4%，超额收益分别为 -3.2%、-3.5%，29 个中信行业板块中房地产位列第 29 [3] - 7 月第 3 周新房成交环比下降、同比下降，二手房成交环比下降、同比下降 [3] - 中央城市工作会议指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署城市工作 7 个重点任务 [3][73] - 7 月 17 日住房和城乡建设部开会指出要把城市更新摆在更突出位置，推动新型城市基础设施建设等工作 [3][73] 板块观点 房地产开发 - 政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，“止跌回稳”可视作本轮周期的政策拐点，现阶段无需过度质疑政策效果和目标达成情况 [8] - 推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8] 物业管理 - 房地产行业边际变化大，弹性最大的标的为市场对大股东/关联方开发商能否稳健经营分歧最大的公司，业绩非影响短期走势的核心因素 [8] - 中长期投资有市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8] 房地产经纪 - 2022 年 8 月以来二手房市场率先复苏且持续好于新房，20 城二手房成交面积同比增速持续正增长 [9] - 短期购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向二手房，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周（2025.7.12 -2025.7.18）36 城新房成交面积 130.7 万方，环比 -9.6%，同比 -25.0%，2025 年 7 月 1 日至 7 月 18 日累计成交 374.5 万方，同比 -21.6%，今年截至 7 月 18 日累计成交 5621 万方，同比 -5.8% [3][13] - 上周（2025.7.12 -2025.7.18）15 城二手房成交面积 148 万方，环比 -0.4%，同比 -5.8%，2025 年 7 月 1 日至 7 月 18 日累计成交 395.6 万方，同比 -6.7%，今年截至 7 月 18 日累计成交 4464.7 万方，同比 +14.9% [3][18] - 13 城新房累计库存 7769.2 万方，环比 +0.1%，同比 -9.6%；13 城新房去化周期为 19.4 个月，环比变动 -0.3 个月，同比变动 -1.9 个月，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为 13.9 个月、11.8 个月、17.1 个月、43.5 个月，环比分别变动 -0.4 个月、+0.1 个月、-0.1 个月、0.0 个月 [3][30] 土地市场情况 - 2025 年 7 月 14 日 -2025 年 7 月 20 日百城供应土地数量为 349 宗，环比 -24.3%，同比 -20.7%；供应土地建筑面积为 1823.4 万方，环比 -14.0%，同比 -27.4%，截至 7 月 20 日，2025 年累计供应土地数量为 13211 宗，同比 -8.7%，累计供应建筑面积为 67054.2 万方，同比 -10.9% [39] - 2025 年 7 月 14 日 -2025 年 7 月 20 日百城土地成交建筑面积 709.2 万方，环比 -48.4%，同比 -62.9%；成交楼面价 1067 元/平，环比 -27.0%、同比 -30.1%；土地溢价率 20.4%，环比 +13.4%，同比 11.7%，截至 7 月 20 日，2025 年累计成交土地建筑面积为 58589.2 万方，同比 -5.2% [3][45] 房地产行业融资情况 - 上周（2025.7.14 -2025.7.20）房地产企业发行信用债合计 8 支，发行金额合计 74.7 亿元，环比 -65.5%，同比 -21.8%；上周偿还金额 95.5 亿元，净融资额为 -20.8 亿元，2025 年至今，房地产企业合计发行信用债 326 支，合计发行金额 2693.7 亿元，同比 +14.6% [50] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 +1.1%、+1.4%，超额收益分别为 -3.2%、-3.5%，29 个中信行业板块中房地产位列第 29 [3][57] - 上周上涨个股共 33 支，较前周减少 74 支，下跌股数为 83 支，涨幅居前五的为天宸股份、*ST 亚太、市北高新、福星股份、北汽蓝谷，涨幅分别为 +35.3%、+13.8%、+13.0%、+10.2%、+9.4%，跌幅前五为国晟科技、光大嘉宝、渝开发、信达地产、华夏幸福，跌幅分别为 -18.4%、-15.7%、-10.9%、-10.1%、-9.8% [62][63] - 上周 42 家重点房企中共计上涨 7 支，较前周减少 35 支，涨幅位居前五的为美的置业、正荣地产、碧桂园、绿景中国地产、建业地产，涨幅分别为 +10.8%、+9.1%、+8.5%、+5.6%、+3.8%，跌幅前五为禹洲集团、金地商置、华夏幸福、荣盛发展、远洋集团，跌幅分别为 -22.2%、-11.1%、-9.8%、-7.9%、-7.8% [63] 行业政策跟踪 - 中央层面，中央城市工作会议指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署城市工作 7 个重点任务，7 月 17 日住房和城乡建设部开会指出要把城市更新摆在更加突出位置，推动新型城市基础设施建设等工作 [3][69][73] - 地方层面，长沙市住房和城乡建设局等 12 部门发布关于进一步优化房地产发展措施的通知，支持房屋“以旧换新”，提供购房补贴等；青岛市发布楼市新政“12 条”，以更大力度支持住房“以旧换新”；福州市发布《福州市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房实施细则》，明确部分非居住存量房屋可申请改建为保障性租赁住房 [70] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][73] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][73] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][73]

证券代码：600463 证券简称：空港股份 编号：临 2025-053 北京空港科技园区股份有限公司 关于全资子公司完成工商变更登记的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈 述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责 任。 近日，北京空港科技园区股份有限公司（以下简称"公司"）接到全资子 公司北京空港天地物业管理有限公司（以下简称"天地物业"）通知，天地物 业已于近期完成了工商登记变更手续，并取得了北京市顺义区市场监督管理局 核准换发的《营业执照》，具体变更信息如下： 变更 变更前 变更后 信息 一般项目：物业管理；停车场服务； 洗车服务；汽车装饰用品销售；餐饮管 理；食品销售（仅销售预包装食品）；会 经营 范围 经营项目，开展经营活动；供电业务 动） 务；保洁服务；家庭服务；清洁服务 务；家政服务；建筑物清洁服务；非居住 （不含餐具消毒）；出租商业用房； 房地产租赁；劳务服务（不含劳务派 出租办公用房；接受委托提供劳务服 遣）；通信设备销售；办公用品销售；灯 务（不含排队服务、对外劳务合 具销售；家具销售；日用杂品销售；消防 作）；销售照明设备、玻璃 ...

公司AI战略转型 - 公司将员工分为三类：H类（真人）、R类（机器人）、A类（智能体），首批6名AI员工已正式转正并上岗[1][4] - AI部署实现三层跃迁：从技术工具到组织变革、从内部应用到外部输出、从效率提升到价值创造，形成完整闭环路径[3] - 公司选择RAG技术路线，并申请相关专利，自主研发GC平台接入通用大模型以快速部署智能Agent[11][12] AI员工应用场景 - **项目运营AI助手**：覆盖300个项目，每15分钟扫描全量数据，自动判断异常，实现7*24小时运营支持[5] - **园区运营AI助手**：提升运营经理效率50%+，包含AI客服、经营分析、运营洞察三大模块[5] - **AI智能报销**：报销流程从150秒/单缩短至50秒/单，后端审单自动化率达90%[8] - **AI站长助手**：一站式支持项目盘点、智能分析、报表解读，减少手工处理[9] - **人力行政AI（小pa）**：集成人力资源知识，提供全天候政策解读和文件预审服务[6][7] - **财务流程智能体（财慧慧）**：支持收款查询、订阅、制单等功能，持续学习更多流程服务能力[10] 技术平台与组织变革 - GC平台通过向量数据库沉淀专业知识，调用大模型快速生成应用，实现信息安全与经验转化[12] - AI员工从智能体中脱颖而出，推动组织从"人管人"向"事管人"转型，成为行业AI应用先锋[11] - 公司未来三年聚焦资产、低碳、AI三大关键词，构建面向未来的核心能力[11] 行业影响与价值观 - AI应用从效率工具升级为价值创造伙伴，体现"科技闪耀人性光芒"的理念[13] - 通过AI解放人类员工，使其回归客户价值创造的核心舞台[5]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，预计新一轮支持政策或将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房合计成交159.1万平米，环比-20.1%，7月一手房成交同比-18.0%，较6月-9.7pct；其中一二线环比-22.9%、同比-17.3%，三四线环比+24.8%、同比-21.9% [4][5][6] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房合计成交103.1万平米，环比-5.4%，7月截至上周累计成交同比-11.4%，较6月-1.8pct [4][13] - 新房库存：上周15个重点城市合计推盘73万平米，成交63万平米，成交推盘比为0.87倍；可售面积为8925.5万平米，环比+0.11%；3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比上升0.18个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：中央城市工作会议强调以城市更新为重要抓手，国家统计局数据显示1 - 6月全国房地产开发投资同比下降11.2%，多地出台“以旧换新”补贴政策，福州发布非居住存量房屋改建细则，广东推动城中村和老旧小区改造，青岛调整公积金缴存基数 [32][33][34] - 物管行业：7月12日，海口市美兰区一社区成功引入信托制物业 [36][37] 重点公司公告 - 地产公司：华发股份上半年销售金额同比上升11%，华润置地同比下跌11.6%，龙湖集团上半年累计合同销售金额约350.1亿元；十余家房企发布半年度业绩预告，中华企业等扭亏为盈，滨江集团归母净利润同比增长40% - 70%；金地集团等为联营或子公司提供担保，中华企业调整募资方案，招商蛇口拟发债8亿元；城建发展选举齐占峰为董事长 [36][37][39] - 物管公司：7月14 - 18日，贝壳 - W共耗资约2000万美元回购股份约313.3万股 [42][43][44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌2.63%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-3.12%，板块表现弱于大市；个股中，市北高新等涨幅居前，光大嘉宝等跌幅居前；主流AH房企25/26PE均值分别为14.7/12.6倍 [4][45][51] - 物管板块：物业管理板块个股平均下跌0.43%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市；个股中，祈福生活服务等涨幅居前，荣万家等跌幅居前；板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [4][52][54]

报告行业投资评级 - 推荐（维持） [2] 报告的核心观点 - 全年经济增速完成5%左右目标可能性高，下半年宏观政策或着力治理价格问题，若成效显著将改变资产价格定价逻辑 [2] - 港股IPO抽水效应受多种因素影响，FINI系统优化后的认购资金预缴政策可缓解流动性紧张 [8][9] - 科创债ETF启航，市场规模快速扩张，建议关注双重流动性溢价、超额利差为正且收窄幅度小、久期匹配三类科创债标的 [10][16][18] - 研究和投资银行需客观评估资产质量，构建“广义不良率”和“超额拨备利润倍数”指标可评估银行静态资产质量 [19] - 2025H1权益平稳、债市震荡，券商行业在多方面变革，资本市场底部稳固时券商指数向上为大概率事件 [24][28] - 地产“信用底”基本明朗，“商业模式底”或逐步被定价，主流房企估值或进入投资区间 [31] - 可借鉴美国主动基金业绩比较基准的监管政策与基准选择，为国内公募基金方案落地提供参考 [32] 各行业总结 宏观 - 全年经济增速完成目标可能性高，下半年增量政策必要性和力度下降，但价格水平承压，宏观政策或着力治理价格问题 [2] - 价格问题与企业内卷式竞争有关，治理需从供需两端着手，供给侧加快投资相关产品产能去化，需求侧保障劳动者权益并刺激消费需求 [2][3] - 若反内卷改变国内价格走势，人民币资产价格逻辑将变化，权益资产基本面改善，商品价格有望止跌回稳 [5] 策略 - 港股IPO发行包括公开发售和国际配售，抽水效应因投资者参与公开发售冻结资金形成 [8] - 新股公开发售认购有网上白表elPO服务处和香港结算EIPO渠道两个渠道，前者需全额缴纳资金，后者缴款规模由委托机构确定 [8] - 历史上港股IPO认购火热时对市场有短期抽水效应并带动短期利率上行，2023年FINI系统启用后可缓解资金压力，如蜜雪集团IPO [8][9] 固收 - 6月18日证监会明确加快推出科创债ETF，10家公募基金上报，7月2日获批，7月7日上市，募集290亿资金 [10] - 科创债ETF是今年一系列政策设计的一部分，政策推动下科创债市场规模快速扩张，为其提供充足底层资产 [10] - 首批10只科创债ETF跟踪三大指数，市场已提前配置成分券，建议关注双重流动性溢价、超额利差为正且收窄幅度小、久期匹配三类标的 [11][16][18] 银行 - 研究和投资银行需客观评估资产质量，构建“广义不良率”和“超额拨备利润倍数”指标评估银行静态资产质量 [19] - 传统资产质量指标包括不良率、拨备覆盖率等，受口径不统一等限制，难以反映银行真实拨备情况 [19][20] - 大行风险贷款率近两年相对平稳，股份行和城商行广义不良资产率相对偏高，优质区域行资产质量稳定，风险抵补能力强 [22][23] 非银 - 2025H1权益平稳、债市震荡，国有大行定增带动内地股融规模高增，上市券商营收净利高增，头部集中度上行 [24][25] - 资本市场稳市机制初步建立，中长期资金壮大，改革引进来走出去两手抓，行业进入存量博弈阶段 [25][26] - 券商各业务面临不同发展态势，国际业务方面头部券商加速出海，资本市场底部稳固时券商指数向上为大概率事件 [27][28] 地产 - 地产“信用底”基本明朗，“商业模式底”或逐步被定价，关注“需求底”和“供求关系底”节奏及资产配置变化 [31] - “需求底”方面，降息和租金回报率提高或带动总购房需求筑底，“供求关系底”方面，新房价格领先企稳，二手房挂牌量或下降 [31] - 主流房企估值或进入投资区间，可关注高质量周转公司、股息率高业绩稳健公司及物业企业 [31] 基金评价 - 证监会发布方案将基金浮动管理费和人员薪酬与业绩比较基准挂钩，可借鉴美国主动基金业绩比较基准情况 [32] - 美国主动基金以股票型为主，单基准是主要基准类型，SEC要求与宽基指数全收益比较，还可选择其他指数 [33] - 不同类型基金基准选择有差异，头部主动权益基金公司基准设置也各有特点，美国股票型基金收益率与基准重合度高 [33][35][36]

目前来看，全年经济增速完成 5%左右的目标可能性较高。下半年出于增长 目标而出台增量政策的必要性和力度在下降。但另一方面，今年以来价格水 平继续承压，持续的价格负增长影响了国民经济的正常循环。因此，我们认 为下半年的宏观政策将着力治理价格问题，主要手段可能跟传统的宏观经济 调控政策有别。若成效显著，这将改变当前资产价格的定价逻辑，对市场走 势造成重大影响。 电话会议纪要（20250713） 研究部/总量研究 【宏观】反内卷不仅仅去产能；【策略】港股 IPO 的抽水效应如何；【固收】 科创债 ETF 启航；【银行】如何评估银行资产质量；【非银】牛市旗手券商 有望起飞；【地产】板块观点重申：主要房企估值或已进入投资区间；【基金 评价】美国主动基金业绩比较基准研究 q 【宏观 张一平】反内卷不仅仅去产能 证券研究报告| 行业定期报告 2025 年 07 月 18 日 招商证券丨总量的视野 推荐（维持） 相关报告 1、《电话会议纪要—招商证券总量 的视野》2025-07-04 2、《招商证券总量的视野电话会议 纪要（20250622）》2025-06-24 当前价格问题与企业间和企业内部内卷式竞争有明确的关系，内卷从 ...

海淀区汤泉逸墅小区居民向本报反映，小区供应24小时热水已有约20年，可最近物业却以亏损为由停止 热水供应，给居民生活带来极大不便。居民说，小区由新物业管理，停供热水的却是老物业。老物业因 产权问题迟迟不撤场，以"服务商"的名义提供服务并收取费用，导致小区多年处于两家物业"各管各"的 状况。停供热水一事让老物业再次陷入争议，而小区如何捋顺物业服务管理，也成为居民关注的焦点。 居民称地库出口墙砖碎裂已好几年了，老物业一直没修。 居民交物业费要去金地物业，供暖、热水、租车位则要联系德润物业。 地库墙皮脱落。 讲述 高温天在家洗澡成了难题 "我们在厨房用锅烧好热水，然后端到卫生间兑点凉水，就这样凑合着擦擦。"自从6月上旬小区热水停 供后，一个月来，王先生和老伴儿每天都是以这种方式洗澡的。老人说，当年开发商卖房时，24小时供 应热水是一大亮点。该项服务也写在小区业主手册中：每户提供24小时热水，设独立水表，热水费为每 吨13.8元。 多年来，热水供应一直很正常。但两个月前，居民们接到老物业的通知称，由于亏损，24小时热水将停 止供应。 王先生说："多年前老物业就把热水费涨到了每吨30多元，最近又说要涨到每吨80元，这样 ...

报告核心观点 - 时隔十年中央城市工作会议再度召开，明确我国城镇化进入稳定发展期，城市工作或转向存量提质增效，关注城市更新、规划、房地产新模式及相关产业链机会 [1][6][8] 会议定调与政策导向 - 会议指出我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，更强调存量工作 [1][2][6] - 提出城市发展理念、方式、动力、重心、方法五个“转变”，关注城市发展模式及地方财政结构优化 [2] 城市更新相关 - 城市更新表述从“大力实施”“持续推进”“加力实施”变为“高质量开展”，或非“大拆大建”，强调功能完善和品质提升 [1][7] - 城中村和危旧房改造表述从“加力实施”“有力有序推进”变为“稳步推进”，结合老旧管线改造，关注更新工作落地 [7] 城市规划与房地产 - 提出人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构，关注城市规划及土地供给品质优化 [1][7][9] - “加快构建房地产发展新模式”表述与过往一致，相关基础性制度建设或持续推进 [1][7][9] 产业链机会 - 关注公共服务、环境治理、灾害防治、城市风貌保护、城市治理等产业链机会 [1][7][9] 行业规模 - 行业股票家数 256 只，占比 5.0%；总市值 2792.0 十亿元，占比 3.1%；流通市值 2643.8 十亿元，占比 3.2% [3] 行业指数表现 - 绝对表现 1 个月 3.2%、6 个月 5.8%、12 个月 35.2%；相对表现 1 个月 -0.9%、6 个月 -0.1%、12 个月 19.6% [5] 配置建议 - 关注拥有存量资产运营能力的【华润置地】【招商蛇口】【中国海外发展】等 [9] - 关注具备公建及城市服务能力的物业标的【华润万象生活】【招商积余】【保利物业】【万物云】等 [9] - 关注规划设计相关标的 [9] - 城市更新方向关注检验检测、装饰装修、建筑施工及管线改造升级等相关建材标的 [9] - 关注公共服务、环境治理等领域相关产业链标的 [10]

聚焦物业小区，织密公共消防"安全屏障"。针对小区电动车违规停放充电、设备设施维护保养、环 境卫生等关键问题，区住建局联合街道展开全面检查。针对小区防汛工作，督促物业加强地下车库排水 设施设备维护，全面检查并清理小区排水管道并实行24小时值班制度，密切关注天气变化，全力应对汛 情与高温天气带来的挑战。 聚焦工地现场，筑牢建筑施工"安全防线"。区住建局联合市建管处等部门，深入崇实女中升级改造 项目等现场开展重点检查，聚焦工地现场临时用电、脚手架、起重机械等重大危险源开展重点检查，对 工地活动板房、围挡等设施进行全面排查，确保各类设备设施在高温环境下能够安全稳定运行。同时， 督促施工单位压实安全责任，严格执行各项安全管理措施，做好现场人员防暑降温和卫生保障、强化施 工现场临时用电管理、科学合理安排作业时间，保障工人的身体健康和生命安全。 聚焦危旧片区，守牢危房度汛"安全底线"。区住建局成立行动专班，通过"地毯式"实地勘验，对京 畿路片区及街巷周边的危旧房屋、经营性自建房等既有建筑存在结构安全隐患的房屋进行逐一核查整 治。同时，对沿街商铺进行装饰装修专项"体检"，并向商户详细讲解房屋安全"红线"。对存在严重安全 隐患 ...