证券研究报告·行业月报·房地产 房地产行业月报 房企投资谨慎，核心城市房价平稳 2026 年 07 月 16 日 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 证券分析师 姜好幸 执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn 证券分析师 刘汪 执业证书：S0600526030001 liuwang@dwzq.com.cn 行业走势 -12% -8% -4% 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 2025/7/16 2025/11/14 2026/3/15 2026/7/14 房地产 沪深300 相关研究 《房地产行业 2026 年中期策略—— 底部信号渐明，核心资产先行》 2026-07-09 《地产 +AI 工 具系 列 报告之 五 ： AlphaChain 辅助主动投研的 AI 决策 系统（如何创立一个自己的"AI 投委 会"）》 2026-06-30 东吴证券研究所 1 / 10 请务必阅读正文之后的免责声明部分 | 图 | 1： | 至 1 | 6 | 月累计开发投资及同比变化 4 | | --- | --- | --- ...

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 6月房地产市场仍处筑底调整阶段，总量指标修复仍需时间，但结构性企稳信号继续显现[47] - 投资、开工及资金端仍处低位调整区间，房企投资节奏总体偏审慎[47] - 一线城市新房及二手房价格环比保持正增长，销售回款相关指标边际修复，核心城市需求韧性相对更强[47] - 随着政策托底持续推进、库存去化逐步深化及优质供给入市，核心城市及优质房企有望率先受益[47] 根据相关目录分别进行总结 1. 开发投资与开竣工延续调整，供给端仍偏审慎 - 2026年1-6月全国房地产开发投资38074亿元，同比-18.0%，降幅较1-5月走扩1.8个百分点[4][9] - 2026年1-6月全国房屋新开工面积23239万平方米，同比-23.4%，降幅较1-5月走扩0.8个百分点[4][12] - 2026年1-6月全国房屋竣工面积17221万平方米，同比-23.7%，降幅较1-5月走扩0.3个百分点[4][15] - 房地产供给侧仍处调整过程中，投资及开工延续低位运行，房企拿地开工总体审慎，行业整体处于去库存与结构优化进程中[4] 2. 销售端结构性修复，一线城市房价延续企稳 - 2026年1-6月全国商品房销售面积40140万平方米，同比-11.6%，降幅较1-5月走扩0.8个百分点；销售额37945亿元，同比-13.6%[4][21] - 2026年6月70城新房价格环比-0.2%，同比-3.5%；二手房价格环比-0.3%，同比-5.6%[4][31] - 2026年6月一线城市新房、二手房价格环比分别+0.1%和+0.3%，延续筑底企稳态势[4][31] - 核心城市改善型需求韧性以及各地因城施策持续加码对销售端形成有效支撑，市场延续结构性修复[4][21] 3. 到位资金延续承压，销售回款边际修复 - 2026年1-6月房地产开发企业累计到位资金40233亿元，同比-20.2%，降幅较1-5月走扩1.2个百分点[4][36] - 分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-31.7%、-16.4%、-15.8%和-24.9%[4][42] - 定金及预收款、个人按揭贷款降幅分别较1-5月收窄0.3个百分点、3.1个百分点，显示销售回款边际改善[4][42] - 国内贷款、自筹资金降幅分别走扩3.0个百分点、3.4个百分点，显示融资压力仍存[4][42] - 优质房企凭借销售质量、融资能力与核心城市布局，资金稳定性相对更强[4][42] 4. 投资建议 - 房地产开发：推荐华润置地，招商蛇口，新城控股，建议关注保利发展[4][47] - 物业管理：推荐华润万象生活，绿城服务，建议关注保利物业，招商积余[4][47] - 房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家[4][47]

行业投资评级 - 增持 [4] 核心观点 - 6月行业运行整体延续此前趋势，变化幅度极小，可视同为平稳，预计后续仍将以探底为主 [4][57] - 市场逻辑重归分化，优质蓝筹企业、低杠杆开发商仍将更具优势 [4][57] - 政策最新定调为消费，在《扩大消费“十五五”规划》中将地产划分在“大宗耐用商品消费”和“多渠道促进居民增收”两大章节，对行业中长期良好发展更为有利 [4][58] - 行业逐步导向消费驱动过程，市场竞争对具备产品设计、融资成本优势、内部运营能力的龙头房企将更有优势 [4][59] - 2026年上半年行业开发投资完成额与销售金额基本持平，均为3.8万亿元，若趋势持续，房企经营性现金流将再次转正，行业层面系统性风险消除 [4][58] 2026年1-6月行业数据总结 - **投资端**：全国房地产开发投资累计完成额为38,074亿元，同比下降18.0%，降幅较1-5月扩大1.2个百分点 [7][8][11] - **新开工与竣工**：房屋新开工面积累计2.32亿平方米，同比下降23.4%；房屋竣工面积累计1.72亿平方米，同比下降23.7% [7][8][15] - **销售端**：商品房销售面积累计4.01亿平方米，同比下降11.6%；商品房销售额累计3.79万亿元，同比下降13.6% [7][8][20] - **分线城市销售**：一线城市商品住宅销售面积同比下降2.5%，销售额同比下降8.8%；二线城市销售面积同比下降13.7%，销售额同比下降14.0%；三四线城市销售面积同比下降13.5%，销售额同比下降16.3% [23][25] - **价格表现**：2026年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二线城市环比持平，三线城市环比下降0.4% [31] - **资金状况**：房地产开发资金来源累计4.02万亿元，同比下降20.2% [7][8][41]；其中国内贷款累计5,716亿元，同比下降31.7%；个人按揭贷款累计5,137亿元，同比下降24.9% [8][43] - **库存与去化**：截至2026年6月末，全国商品房待售面积为7.63亿平米，去化周期（按12个月移动平均计算）为10.19个月 [33]；样本35城商品住宅库存出清周期为26.42个月 [35] 投资建议 - **开发类**：A股推荐保利发展、招商蛇口、金地集团；H股推荐中国海外发展 [4][57] - **商住类**：推荐龙湖集团 [4][57] - **物业类**：推荐华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余 [4][57] - **文旅类**：推荐华侨城A [4][57]

报告投资评级 * 本报告为行业监测报告，未提供明确的行业投资评级 [1][3] 报告核心观点 * 报告通过监测2026年第一季度物业服务企业的品牌传播、推广、动态及热点事件，旨在展示行业品牌建设现状、标杆企业实践及市场关注焦点 [1][3] * 行业品牌传播高度依赖“双微一抖”（微信公众号、微信视频号、抖音）等新媒体矩阵，以实现全方位、多触角的品牌曝光与信息覆盖 [20] * 标杆企业品牌活动呈现多元化，聚焦于业绩发布、品质服务标准升级、社区活动、绿色发展与政企合作等方向，以提升品牌知名度与美誉度 [23][25][27][33][46][49][55][60][65] 标杆企业品牌传播监测总结 * **2026年第一季度总体热度**：中国物业服务企业品牌传播TOP30企业品牌热度值共计约620.8万 [7] * **2026年3月单月监测**： * TOP30企业品牌热度值共计约236.6万，均值为7.9万 [14] * 保利物业、碧桂园生活服务、彩生活服务位列前三，品牌热度均超过21万 [14] * TOP10企业品牌热度均值为17.2万，TOP11至TOP20企业均值为4.4万，头部效应显著 [14] * **2026年1-2月监测**： * TOP30企业品牌热度值共计约384.2万，均值为12.8万 [17] * 中海物业、宝石花物业、碧桂园生活服务位列前三，品牌热度均超过38万 [17] * TOP10企业品牌热度均值为27万，TOP11至TOP20企业均值为7.6万 [17] 标杆企业品牌推广分析总结 * **传播策略**：物业企业灵活运用传统媒体与“双微一抖”等新媒体平台构建传播矩阵，通过自主设计个性化功能模块增加品牌曝光与触达率 [20] * **官微内容分析**： * **绿城服务集团**：最受关注文章为2025年度业绩发布会相关，最高阅读量达3.4万+ [23] * **碧桂园服务**：最受关注文章宣布2025年营收达483.5亿元人民币，阅读量2.0万+ [23] * **融创服务集团**：重点发布「融韵五境」高端服务产品标准及“明星管家”体系，相关文章阅读量达1.7万+ [25] * **中海物业**：最受关注文章为召开2026年工作会议及发布缴费安全声明，阅读量分别为2.1万+和1.8万+ [25] * **彩生活服务集团**：最受关注内容围绕“物业开放日”、新春服务及安全检查，阅读量在1.5万+至1.7万+之间 [27] * **长城物业集团**：以服务校园案例获得高关注，相关文章阅读量达3.0万+ [27] * **推广形式**：企业广泛采用“一图读懂”业绩报告、节日节气海报等形式进行品牌传播 [30][32] 标杆企业品牌动态监测总结 * **绿城服务**：召开2025年度业绩发布会，并发布《绿城椿龄康养2025白皮书》，拓展银发经济 [36][37] * **雅生活集团**：2026年全面重启市场引擎，聚焦核心城市，并召开了“稳中求进 破局谋新”年度工作规划会议 [40][41] * **保利物业**：政企合作成果显著，包括在广州黄埔长洲岛共建全域服务治理运营中心，以及在上海因“团购物业”模式获评基层党建最佳案例 [46] * **中海物业**：其社区长者食堂案例入选民政部推广典型案例，集团高层参与港澳地区重点项目调研 [49][50] * **长城物业**：其服务的阳光社区项目成为广东省小区治理现场推进会调研点，并举办了2025年度线上表彰大会 [55][56] * **金科服务**：深度参与2026重庆马拉松赛事服务，并开展植树节活动赋能社区环境 [60][61] * **越秀服务**：公布2025年全年业绩，财务状况稳健，并与越秀地产联合开展“悦焕新”社区焕新行动 [65][66] * **其他动态分类**：标杆企业动态还广泛涉及**品质服务**升级、**绿色发展**活动及**社区活动**举办等多个维度 [69][72][77] 标杆企业品牌热点事件监测总结 * **企业舆情**：重点事件包括永升服务新项目进驻、恒大物业清盘进展更新、祈福生活服务购入金条、兴业物联变更IPO募资用途、瑞森生活服务退市、新大正推进资产收购、德信服务集团增资、世茂服务中标新项目等 [82] * **人事变动**：多家企业发生高管变动，涉及新希望服务、星悦康旅、宝龙商业、合景悠活、正荣服务、保利物业、第一服务、建业新生活等 [84] * **企业合作**：行业合作聚焦智慧化与社区服务深化，包括万物云与深圳大学合作落地智慧校园、万物梁行与诺科达科技战略合作、碧桂园服务与保利物业分别与振健科技合作推广社区消费品、以及临港漕河泾物业与机器人公司推进智慧园区建设等 [86]

行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但通过对政策、市场、资本及企业动态的分析，揭示了结构性机遇与挑战 [1][3] 核心观点 - 政策层面迎来历史性转向，住房公积金功能拓展至覆盖购房、租房、养房、修房的全生命周期，新增可提取支付自住住房物业费条款，长期利好物业管理行业 [8] - 房屋建筑统一代码制度建立，将从底层规则上重塑物业行业的数字化路径与角色定位，推动行业从社区服务商向城市治理末梢单元转型 [24][26][32] - 房地产增量市场持续低迷，2026年1-5月全国房地产开发投资30356亿元，同比下降16.2%，物业企业开展存量运营的重要性持续提升 [66] - 行业并购模式发生深刻变化，恒大物业控股权收购谈判终止标志着粗放式大额控股权并购时代落幕，轻量化、低风险、高确定性的项目级整合成为主流趋势 [33][45] - 老旧小区治理创新模式（如“拼单式物业”）为存量时代物业企业的服务模式、角色与收费逻辑变革提供了重要启示 [46][54] 月度事件总结 - **公积金政策重大修订**：住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，首次在全国性法规中明确公积金可提取支付自住住房物业费，标志着该业务在国家制度层面完成确权 [8][10] - **房屋统一代码制度建立**：住建部与国家数据局印发通知，为全国房屋建筑赋予唯一终身统一代码，新建房屋2027年底前赋码全覆盖，实现建筑全生命周期“一码贯通” [24][58] - **恒大物业并购谈判终止**：控股股东与选定潜在买方的股权收购谈判正式终止，公司将重启市场化招商，事件导致其股价单日大幅下挫23.53% [33] - **“拼单式物业”获央视报道**：温州鹿城区通过将相邻老旧小区整合打包、统一选聘物业的“拼单式物业”模式，以年均240元的低费用提供标准化服务，成为老旧小区治理的创新案例 [46] 行业动态总结 - **房地产市场数据**：2026年1-5月，全国新建商品房销售面积31320万平方米，同比下降10.8%，70个大中城市中新建商品住宅销售价格环比上涨城市有16个，比上月增加2个 [66][67][70] - **土地市场情况**：2026年6月，全国重点城市新增土地项目数3731个，规划建筑面积17106.91万平方米，其中住宅项目583个 [71] - **物业招标市场**：2026年6月，全国共发布45421条物业相关招标信息，其中办公物业招标信息最多，占比25.11% [75][77] - **企业规模拓展**：2026年1-6月，TOP50物业服务企业新增合约面积约3.53亿平方米，第三方市场拓展面积共计3.27亿平方米，碧桂园服务、中海物业、绿城服务位列前三 [79][83][84] - **城市服务与项目拓展**：头部企业在城市服务领域持续斩获大单，如中海物业中标3.46亿元天津环卫一体化项目，多家企业在中高端商办、产业园、机场等非住业态及海外市场取得突破 [85][87][88][91][93][95][97] 政策方向总结 - **全国性政策**：核心政策包括公积金条例修订（支持支付物业费）、房屋统一代码制度建立、以及推广城市一刻钟便民生活圈试点经验 [58][60] - **地方性政策**：多地围绕物业服务质量提升、公共收益管理、维修资金使用、收费管理、人工智能应用等方面出台政策，如山东、广东、上海关注“提质增效”，福建、海口聚焦公共收益，江西、荆门规范维修资金 [61][63] 资本市场总结 - **整体走势**：2026年6月港股市场大幅下跌，恒生指数下跌9.14%，恒生地产建筑业指数下跌14.08%，拖累上市物企估值普遍下滑 [102] - **个股表现**：在整体下行背景下，部分个股表现突出，浦江中国因控股股东拟出售股权当月涨幅达95.12%，方圆生活服务上涨61.43% [102][104] - **市值与估值**：截至2026年6月30日，港股上市物企总市值1816.71亿元，较2026年初下降20.42%，创2025年以来新低，市盈率PE均值为10.67倍 [105][107] - **头部集中度**：总市值前10物企市值合计1521.81亿元，占全部上市物企的83.77%，华润万象生活以727.13亿元总市值居首 [108][109] - **资本动态**：主要事件包括恒大物业并购终止、新城悦服务补发往期业绩（2025年收入约46.66亿元，同比下降7.7%）、多家企业发布派息、股权转让等公告 [33][113] 物企动态总结 - **品质提升与客户服务**：多家企业开展社区品质提升专项行动（如建业物业“琢玉夏修”）、防汛应急演练（如鑫苑服务、正阳物业）及暖心服务（如百步亭物业背送患病老人、武汉城市服务集团寻回离家少女），强化品牌与客户粘性 [116][118][122][130][132] - **市场拓展与品牌升级**：企业积极拓展多元业态，如龙湖智创生活中标小鹏全球总部项目，正商兴业物联中标安阳红旗渠机场项目，双宜服务集团进行品牌形象焕新升级 [95][97][134] - **党建与社区治理**：物企通过党建活动（如建工物业主题党日活动）及参与红色物业联盟、行业交流研讨（如中铁诺德项目），深化与基层治理的融合 [137][139]