核心观点 - 万科2026年上半年业绩承压，归母净利润亏损149.5亿元，符合此前预期，债务与流动性依然面临挑战，新班子任务艰巨[1] 业绩表现 - 2026年上半年实现营业收入701.7亿元，同比下降33%[1] - 归母净利润亏损149.5亿元，金额较上年同期有所扩大[1] - 亏损原因包括：房地产开发项目结算规模显著下降且毛利率低位、新增计提资产减值、部分经营性业务及非主业财务投资亏损[1] - 上半年经营活动现金流净额转正，金额近5亿元，较上年同期的负30亿元大幅提升[1] 经营与支出 - 现金流转正主要来自经营支出端的刚性管控，在销售下滑背景下持续性有待观察[2] - 结算收入400.6亿元，同比下降45.9%[2] - 物业服务营业收入184.6亿元[2] - 通过土地盘活等方式累计获取新项目8个[2] - 工程款、税费付现等项目规模显著收缩，费用支出已连续8个季度下降[2] 债务与融资 - 截至6月底，已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元[2] - 自2025年以来，累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作[2] - 净负债率为135.4%，较2025年底提高11.9个百分点[3] - 资产负债率为77.5%，较2025年底提高0.6个百分点[3] - 大股东深铁集团累计提供约45.2亿元股东借款[3] - 合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元[3] - 存量融资综合融资成本为2.86%[3] 未来规划 - 下半年从五方面推进工作：优化资产结构与质量、深化“好房子好服务好社区”产品理念、深耕城市更新业务、探索创新业务模式、依托数字化科技化手段赋能业务[3]

业绩数据 - 2026年半年度营业收入701.7亿元，同比降33.4%[13][39] - 半年度营业利润 -125.13亿元，同比降41.81%[13] - 半年度利润总额 -134.9亿元，同比降47.62%[13] - 归属于上市公司股东净利润 -149.5亿元，同比降25.2%[13][39] - 半年度经营活动现金流量净额4.95亿元，同比增116.28%[13] - 2026年6月30日资产总额9597.61亿元，较年初降5.96%[13] - 6月30日负债总额7439.55亿元，较年初降5.20%[13] - 归属于上市公司股东净资产1021.81亿元，较年初降12.59%[13] - 半年度基本每股收益 -1.2532元，同比降24.39%[13] - 半年度净资产收益率 -14.63%，同比降8.39个百分点[13] 用户数据 - 截至期末数字化会员数量超4880万，同比增9.6%，月活会员数量同比增7.9%[67] - 租赁住宅业务全平台累计注册用户量736万[84] 业务情况 - 房地产开发业务销售金额358.0亿元，销售面积293.0万平方米，同比分别降48.2%和45.6%[30][43] - 房地产开发业务结算面积342.5万平方米，结算收入400.6亿元，同比分别降35.8%和45.9%[47] - 截至报告期末已售未竣工结算资源961.6万平方米，合同金额915.1亿元，较上年末分别降12.3%和19.4%[49] - 上半年交付2.3万套房屋，集中交付期整体收房率近9成[30][50][78] - 上半年开发业务开复工计容建筑面积约96.5万平方米，竣工计容建筑面积约300.0万平方米，同比分别降67.2%和42.5%[51] - 上半年获取新项目8个，总规划计容建筑面积75.0万平方米，权益计容建筑面积36.3万平方米，权益地价约27.1亿元[51] - 万物云营业收入191.9亿元，同比增长5.6%[60] - 租赁住宅业务营业收入14.64亿元，泊寓出租率94.3%，同比提升1.0个百分点[64] - 商业业务营业收入40.5亿元，累计开业179个商业项目，建筑面积1081万平方米，整体出租率92.8%[67] - 物流仓储业务营业收入21.9亿元，同比增长6.9%，其中冷链收入13.1亿元，同比增长23.6%，高标库收入8.8亿元，同比下降11.1%[69] 财务状况 - 上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元，存量融资综合融资成本为2.86%[31] - 大股东深铁集团累计提供约45.2亿元股东借款[31] - 已有10只公开债券完成风险缓释，涉及本金约181亿元，2025年以来累计完成约485亿元到期公开债本金偿付或风险处置[31] - 截至报告期末，集团净负债率为135.4%，较2025年底提高11.9个百分点；资产负债率为77.5%，较2025年底提高0.6个百分点[85] - 截至报告期末，集团有息负债合计3512.6亿元，占总资产的比例为36.6%[86] - 报告期内，集团经营性现金净流入4.9亿元，持有货币资金590.5亿元[92] - 集团产生汇兑损失约1.0亿元[93] - 截至报告期末，集团存货金额为3459.6亿元，较2025年底下降7.4%[94] 新技术研发 - “万翼图云”服务461个万科项目和764个外部项目，累计管理图纸超207万张[76] - “万翼AI智工”上半年新增上线项目15个，合计上线368个，在建项目覆盖率97%[76] - 商业业务AI巡检任务识别准确率达83.2%[77] 其他策略 - 可比口径下，过去8个季度费用连续下降，上半年管理费用同比下降13%[30][73] - 上半年案场物业及广告费用下降超20%，低效售楼部关闭率达92%[73]

核心财务表现 - 公司2026年上半年实现营业收入701.7亿元 [1] - 归属于上市公司股东的净亏损为149.5亿元 [1] - 基本每股亏损1.25元 [1] - 公司2026年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本 [1] 业务分部收入结构 - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入为487.0亿元，占总营收的69.4% [1] - 物业服务营业收入为184.6亿元，占总营收的26.3% [1] 业务分部盈利能力 - 扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为2.5% [1] - 集团物业服务毛利率为12.7% [1]