项目背景与定位 - 体北金茂府是中国金茂首个府系3.0作品，也是天津首个四代住宅产品，承载产品迭代升级使命，自诞生之初便备受瞩目 [1] - 项目位于天津城市核心区，是一个高品质社区，于2026年初迎来首批业主归家 [1] 服务体系与价值主张 - 公司结合母公司四大高端住宅产品线升级，打造了“金玉满堂服务产品价值体系”，构建了四大服务产品矩阵 [3] - 体北金茂府项目是“金府九礼”服务价值的系统性落地，旨在为高端客群呈现超越期待的归家体验 [3] - 公司将交付定义为服务价值的全面持续深化呈现，而不仅是一次产权交接，旨在通过服务前置与深度运营为行业提供样本 [3] 交付流程与体验设计 - 面对首批464户的交付量，团队创新设计“一座式办理”流程，提供高效、尊崇的专属服务体验 [3] - 服务触角在开放日阶段便已延伸，通过联动开发团队初步建立客户档案，并从开放日到交付日持续推送服务信息，实现服务前置 [5] - 这种前置思维将传统被动响应转变为主动链接，为长期社区共治与情感维系奠定基础 [5] 服务团队建设 - 为项目组建了核心管理“梦之队”，管理层均拥有超十年行业经验，具备操盘多业态的复合背景，多人曾参与行业标准编撰与标杆项目打造 [7] - 公司通过系统团建、技能培训和人性化管理机制，致力于打造有凝聚力、归属感和战斗力的团队，并倡导“简单直接、化繁为简”的沟通文化 [7] - 服务团队形象以项目精神符号“兰花”为主题进行系统性品牌化焕新，定制了一系列徽章、配饰与办公用品，满足高端客群对匹配美感与身份认同的需求 [9] 服务细节与空间运营升级 - 发起覆盖全域的“细节革命”，在归家大堂通过定制电子屏、香薰机、特饮等营造五星级酒店抵达体验，园区内对标识、休闲设施及各类细节进行统一设计 [10] - 引入智能设备提升效率与观感，如巡逻平衡车、带顶棚的作业车辆，并将所有作业设备定点集中存放 [10] - 推行细致的“服务军规”，将“尊重、高效、严谨、主动”内化为团队本能，规则涵盖面对客户的礼仪与内部管理准则 [11] 前瞻性服务设计与社群营造 - 服务设计体现前瞻性，针对访客提供全流程指引与免费饮品，针对交付初期快递难题推出前置代收、专人管理、定时配送的完整方案 [12] - 建立“红马甲”品质巡检机制，管理人员每周两次带队进行拉网式排查，确保问题解决“比客户快一分钟” [12] - 规划贯穿全年的“全龄周计划”社群矩阵，覆盖儿童、青年、长辈全年龄段，旨在构建基于共同兴趣的邻里关系，营造温暖、高雅、充满活力的社区文化 [14] 高端配套与圈层场域运营 - 项目拥有约1659㎡的独立会所，涵盖泳池、健身、私宴等多种功能，公司由此构筑基础、增值和圈层等多元服务权益 [17] - 将会所打造为连接邻里、涵养圈层的“塔尖圈层场域”，并针对运营需求进行优化改造，如引入小程序预约系统以提升用户体验 [17] 开发与服务的协同模式 - 高品质社区的呈现源自开发建设与物业服务的一体化设计与无缝衔接，双方基于共同目标在项目全过程中保持高效、专业沟通与配合 [18] - 公司利用“地物协同”优势，在项目开发建设阶段便提前深度参与，从未来业主生活场景与物业服务视角出发，对社区规划、设计、设备选型等提出专业建议 [18] 行业启示与样本价值 - 该实践系统性地证明，优质物业服务已从传统的“资产维护者”转向“生活设计者”与“价值共创者” [18] - 通过交付前介入、交付中体验、交付后运营，以及贯穿始终的专业团队、细节焕新、智能应用等，系统性构建了一个完整的服务生态 [18] - 此举为天津高端市场树立了新的服务标杆，也为行业探索可持续发展路径贡献了宝贵的智慧与样本 [19]

股份情况 - 截至2026年1月31日，公司已发行普通股（不含库存股）904,189,000股，库存股0股，总数904,189,000股[2] - 本月已发行股份（不含库存股）和库存股数目无增减[2] 持股要求 - 公司符合最低公众持股量25%的要求[3]

港股市场异动 - 理文造纸股价上涨近6%，主要受同业玖龙纸业强劲业绩预告提振，玖龙纸业预计截至2025年12月31日止6个月盈利约21.5亿元至22.5亿元，同比增长216.0%至230.7% [1] - 新东方-S股价上涨近4%，公司发布2026财年第二季度业绩，净营收同比上升14.7%，经营利润同比上升244.4%，股东应占净利润同比上升42.3% [1] - 金力永磁股价上涨近7%，消息面上，1月以来稀土价格持续上涨，其中氧化钕、氧化镨价格均上涨超12万元/吨 [1] - 内房股与物管股早盘走强，融创服务涨5.67%，金茂服务涨5.06%，绿城服务涨5.81%，万物云涨4.23%，中金研报预计主要覆盖物管企业2025年收入平均同比增长6%，核心净利润平均同比增长4% [2] - 维立志博-B股价再涨近4%，公司自主研发的GPRC5D/CD3双特异性抗体LBL-034获得美国FDA授予的快速通道资格认定，用于治疗复发/难治性多发性骨髓瘤 [2] - 商业航天概念股回暖，钧达股份涨12.1%，亚太卫星涨4.87%，中国技术集团涨3.45%，消息面上，中国航天科技集团表示未来十年是加快建设航天强国的关键时期 [2] - 爱高集团早盘股价闪崩，盘中一度跌超88%，截至发稿跌72.5%，消息面上，公司股东将市值5878.02万港元、占比20.57%的股票由宏智证券转入元大证券香港 [3] - 中国海外发展股价涨超4.2%，花旗研究报告指出中国房地产行业在2025财年将面临大幅减值及毛利率下降的挑战 [3] - 粤港湾控股股价涨8%，消息面上，公司于2025年12月宣布配股融资1.08亿元，约70%拟用于交付AI算力云服务项目 [3] - 钧达股份股价一度涨超14%，截至发稿涨11.99%，消息面上，中国航天科技集团商业火箭有限公司召开2026年度工作会议，强调全力突破可重复使用技术 [4] 美股市场动态 - 热门中概股多数上涨，新东方涨5.32%，理想汽车涨2.39%，贝壳涨4.12%，哔哩哔哩涨3.58%，阿里巴巴涨1.7%，网易涨1.46% [5] - 德意志银行股价跌1.96%，消息面上，该行位于法兰克福的总部及柏林分行遭德国联邦警察突击搜查，检察官正对涉嫌此案的未知员工展开调查 [5] - 星巴克股价微跌0.59%，公司公布2026财年第一财季净营收为99亿美元，同比增长6%，高于预估的96.5亿美元，但调整后每股收益为0.56美元，同比下降19% [5] - 英特尔股价大涨11.04%，消息面上，继苹果之后，英伟达计划将部分芯片制造业务转向英特尔代工，预计在2028年推出的Feynman架构平台将与英特尔合作 [5] - 新东方股价涨5.32%，公司发布2026财年第二季度业绩，实现净营收11.91亿美元，同比上升14.7%，经营利润6630万美元，同比上升244.4%，股东应占净利润4550万美元，同比上升42.3% [6] - 半导体设备与材料板块普涨，德州仪器涨9.94%，泛林集团涨0.47%，应用材料涨1.21%，德州仪器管理层预计第一季度总营收区间为43.2亿美元至46.8亿美元，中值略高于华尔街平均预估的44.2亿美元 [6] - 存储板块走高，希捷科技大涨19.14%，西部数据涨10.7%，SanDisk涨9.6%，美光科技涨6.1%，希捷管理层预计第三财季营收为29.0亿美元（上下浮动1亿美元），显著高于华尔街分析师平均预估的约27.7亿美元 [6] - C3.ai股价在盘前交易中一度上涨近16.90%，截至发稿涨4.21%，此前媒体报道该公司正在洽谈与Automation Anywhere合并，若交易达成，Automation Anywhere将收购C3.ai并作为交易的一部分上市 [7]

港股内房股与物管股市场表现 - 港股内房股早盘出现爆发式上涨，物业管理股跟随走高 [1] - 融创服务股价上涨5.67%，报1.49港元 [1] - 金茂服务股价上涨4.67%，报2.69港元 [1] - 绿城服务股价上涨4.88%，报4.51港元 [1] - 万物云股价上涨4.01%，报19.44港元 [1]

市场表现 - 内房股早盘爆发，物管股跟随走高，融创服务涨5.67%报1.49港元，金茂服务涨4.67%报2.69港元，绿城服务涨4.88%报4.51港元，万物云涨4.01%报19.44港元 [1] 行业收入与盈利预测 - 预计主要覆盖物管企业2025年收入平均同比增长6%，核心净利润平均同比增长4% [1] - 摩根士丹利预计所覆盖内地物管公司去年盈利增长为低单位数，但分化加剧 [1] 利润率与现金流展望 - 预计整体利润率维持大体稳定，短期利润率仍承压 [1] - 预计全年经营现金流应维持在利润的1倍左右，领先公司正通过退出低品质和非核心项目以优化业务组合 [1] 股东回报预期 - 预计各家企业的全年派息比例为30%-75%，对应平均股息收益率5.5% [1]

市场表现 - 内房股与物管股早盘股价集体上涨 截至发稿 融创服务涨5.67%报1.49港元 金茂服务涨4.67%报2.69港元 绿城服务涨4.88%报4.51港元 万物云涨4.01%报19.44港元 [1] 行业收入与盈利展望 - 中金预计主要覆盖物管企业2025年收入平均同比增长6% 核心净利润平均同比增长4% [1] - 摩根士丹利预计所覆盖内地物管公司去年盈利增长为低单位数 但分化加剧 [1] 利润率与现金流 - 中金预计物管行业整体利润率维持大体稳定 [1] - 摩根士丹利认为物管公司短期利润率仍承压 领先公司将通过退出低品质和非核心项目优化业务组合 [1] - 摩根士丹利预计物管公司全年经营现金流应维持在利润的1倍左右 [1] 股东回报 - 中金预计物管企业全年派息比例为30%-75% 对应平均股息收益率5.5% [1]

股份信息 - 截至2025年12月31日公司已发行股份月报呈交日期为2026年1月5日[1] - 公司证券类别为普通股，代号00816[2] - 上月底、本月底已发行股份总数均为904,189,000，库存股为0[2] - 本月已发行股份及库存股数目增减均为0[2]

薪酬及提名委员会设立 - 公司于2021年8月26日设立薪酬及提名委员会[1] 成员及主席要求 - 成员不少于三名董事，大部分须为独立非执行董事，至少包括一名不同性别的董事[3] - 主席由董事会委任，必须是独立非执行董事[6] 会议规定 - 每年至少召开一次会议，或按需召开多次[7] - 会议需提前至少五天发出通知，除非豁免[10] - 商讨事项法定人数为两名成员，其中必须有一名独立非执行董事[11] - 决议案由过半数与会成员表决通过，全体成员签署的决议案也有效[11] 职权与工作内容 - 获授权开展职权范围内活动，费用由公司承担[10] - 至少每年检讨董事会架构等并提出建议[11] - 为选任董事及高管定标准和流程[11] - 就董事委任等向董事会提出建议[13] - 检讨董事会多元化政策及达标进度并披露[13] - 协助确保选任独立非执行董事相关函件内容完备[13] - 支援公司定期评估董事会表现[13] - 就公司董事及高管薪酬政策等向董事会提建议[13] - 检讨及批准高管薪酬建议[13] - 厘定个别执行董事及高管薪酬待遇[13] - 检讨及批准董事及高管相关赔偿[13] - 就董事服务合约投票向股东提供意见[15] 汇报机制 - 定期向董事会汇报决定或建议[15]

公司公告核心 - 金茂服务于2025年12月22日与关联方中化方胜订立人力资源服务框架协议 [1] - 协议有效期至2027年12月31日 [1] 协议内容与服务范围 - 协议涵盖四类人力资源服务：外包服务、人事代理服务、劳务派遣服务及其他经批准的相关服务 [1] - 外包服务包括销售、客服、安保、保洁、驾驶、维修等岗位 [1] - 外包服务费构成包含人工成本及管理费 人工成本具体涵盖工资、奖金、福利、社保公积金、培训费、商业保险费、工会费、残保金等 [1] - 人事代理服务主要为代缴企业正式员工的社保及公积金 并提供账户管理与相关事务办理 [1] - 劳务派遣服务提供全国范围内的劳务派遣用工 [1] 协议执行与关联关系 - 公司将在其认为有需要时使用中化方胜提供的人力资源服务 [1] - 服务提供方中化方胜为公司的关连人士 [1]

委员会设立 - 公司于2021年8月26日通过董事会决议设立薪酬及提名委员会[1] 委员会构成 - 成员不少于三名董事，大部分须为独立非执行董事，至少包括一名不同性别的董事[3] 会议规则 - 每年至少召开一次会议，或按需召开多次会议[6] - 会议须提前至少五天发出通知，除非主席或多数成员豁免[6] - 商讨事项法定人数为两名成员，其中必须有一名独立非执行董事[6] - 决议案需由过半数与会成员表决通过，全体成员通过并签署的决议案也有效[6] 授权与费用 - 获董事会授权开展职权范围内活动，获取独立专业意见等费用由公司承担[10] 职责内容 - 至少每年检讨董事会架构、人数、组成及成员多元化并提出建议[11] - 为辨识及评估董事及高级管理人员人选制定标准和流程[11] - 物色合适人士出任董事及高级管理人员并向董事会提出建议[11] - 就董事委任、重新委任或罢免及继任计划向董事会提建议[13] - 检讨董事会多元化政策、可计量目标及达标进度并披露结果[13] - 协助董事会选任独立非执行董事时提供相关信息[13] - 支援公司定期评估董事会表现[13] - 就公司董事及高级管理人员薪酬政策及架构向董事会提建议[13] - 检讨及批准高级管理人员薪酬建议[13] - 厘定个别执行董事及高级管理人员薪酬待遇[13] - 就非执行董事薪酬向董事会提建议[13] - 检讨及批准向执行董事及高级管理人员支付的赔偿[13] 汇报机制 - 定期向董事会汇报决定或建议[18]