股份情况 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股份数目为120亿股，面值0.1港元，法定/注册股本总额为12亿港元[1] - 截至2025年8月底，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为60.93451026亿股，库存股份数目为0，已发行股份总数为60.93451026亿股[2] - 2025年8月公司法定/注册股份、已发行股份及库存股份数目均无增减[1][2]

财务表现 - 公司未经审核综合收入减少28.6%至人民币27.257亿元 [1] - 公司权益持有人应占综合亏损为人民币2.73亿元 较2024年同期扩大约4.2倍 [1] - 每股基本及摊薄亏损为人民币4.5分 而2024年同期为盈利人民币0.1分 [1]

业绩表现 - 收入27.26亿元 同比减少28.6% [1] - 公司权益持有人应占亏损2.73亿元 去年同期利润670万元 [1] - 每股亏损4.5分 [1] 收入下降原因 - 交付总建筑面积由55.19万平方米减少至41.86万平方米 [1] - 毛利率由31.9%下降至23.6% [1]

收入和利润（同比环比） - 公司收入为27.257亿元人民币，同比下降28.6%[14][15] - 公司权益持有人应占亏损为2.731亿元人民币，同比下降4,196.8%[14][15] - 每股基本及摊薄亏损为4.5分人民币，同比下降4,600.0%[14][15] - 毛利为6.422亿元人民币，同比下降47.3%[19] - 公司权益持有人应占综合亏损为人民币2.731亿元，较去年同期下降4.2倍[21] - 期内亏损2.56亿元人民币（2024年同期实现利润3,498万元人民币）[90] - 每股基本亏损4.5分人民币（2024年同期盈利0.1分人民币）[90] - 公司2025年6月30日止六個月期內虧損為人民幣255,959千元，對比2024年同期利潤人民幣34,978千元，由盈轉虧[96] - 公司期内总亏损为255.959百万人民币，去年同期为盈利34.978百万人民币[109][111] - 公司总收入同比下降28.6%至2,725.734百万人民币（去年同期：3,815.378百万人民币）[109][111] - 公司总收入同比下降28.6%至272.57亿元人民币（2024年：381.54亿元）[113] - 公司权益持有人应占亏损为2.731亿元人民币，去年同期盈利666万元人民币[133] - 每股基本及摊薄亏损为4.5分人民币，去年同期盈利0.1分人民币[133] 成本和费用（同比环比） - 毛利率为23.6%，较去年同期31.9%下降8.3个百分点[19] - 销售及市场推广成本减少12.1%至人民币1.992亿元，主要由于销售佣金减少[20] - 一般及行政开支减少17.7%至人民币2.540亿元[20] - 借款利息开支减少25.8%至人民币0.437亿元[20] - 员工成本1.125亿元人民币同比减少25.9%[77] - 已售物业成本同比下降23%至17.842亿元人民币[126] - 所得税开支同比下降68%至1.179亿元人民币[128] - 中国企业所得税开支同比下降62%至5969万元人民币[128] - 中国土地增值税开支同比下降62%至5107万元人民币[128] - 所得税开支大幅减少67.6%至117.869百万人民币（去年同期：363.329百万人民币）[109][111] - 金融资产减值亏损净额下降2.9%至77.325百万人民币（去年同期：79.651百万人民币）[109][111] 各业务线表现 - 物业开发分部收入占比84.4%，同比下降32.2%至人民币22.993亿元[58] - 物业投资及管理分部收入同比增长1.5%至人民币2.712亿元[58] - 酒店分部收入同比增长1.0%至人民币1.419亿元[59] - 物业发展分部收入同比下降32.2%至2,299.342百万人民币（去年同期：3,392.268百万人民币）[109][111] - 物业发展收入大幅下降32.2%至229.93亿元人民币（2024年：339.23亿元）[113] - 物业发展分部经营利润同比下降74.7%至168.920百万人民币（去年同期：668.689百万人民币）[109][111] - 来自一家合营企业的租金收入为3634.3万元人民币，同比增长42.6%[137] 各地区表现 - 土地储备中江苏省占比最高达35.3%，其次为福建省12.6%[27] 管理层讨论和指引 - 中国住宅市场2025年上半年房价同比下降约5%[17] - 中国一手房市场成交量增长30%[17] - 租金收益率提高5%[17] - 银行借款主要为人民币计值浮息借款未使用利率对冲工具[68] - 外汇风险未使用对冲工具因对冲成本与风险相当[67] - 经营现金流与银行贷款为主要融资来源[69] - 报告期内无重大投资事项[81] - 除已披露附属公司出售外无重大收购事项[84] - 公司採用香港會計準則第34號編製中期財務報表，並披露已应用香港會計準則第21號修訂本[102] 其他财务数据 - 投资物业公允值亏损为3.966亿元人民币，较去年同期2.591亿元增加53.0%[19] - 其他收益净额由亏损转为收益，达到人民币1.492亿元，主要因投资物业出售收益增加[20] - 投资物业公允价值亏损同比扩大53.0%至39.66亿元人民币（2024年同期为25.91亿元人民币）[90] - 投资物业公允价值亏损大幅增加53.0%至396.558百万人民币（去年同期：259.123百万人民币）[109][111] - 公司出售投资物业收益大幅增至1.326亿元人民币，而去年同期亏损2552万元人民币[125] - 汇兑收益净额同比增长67%至2798万元人民币[125] - 资本及物业开发开支增长26.0%至4,424.296百万人民币（去年同期：3,510.497百万人民币）[109][111] - 或然负债减少12.3%至人民币44.856亿元，主要为买家按揭贷款担保[65] - 或然负债总额为54.205亿元人民币，较去年底下降11%[134] - 资本及物业发展开支承担为175.577亿元人民币，较去年底下降8%[136] - 已订约资本承担减少8.3%至人民币175.577亿元[64] 现金流和融资 - 现金及等价物减少33.5%至人民币7.79亿元，受限制现金减少49.1%至人民币270万元[60] - 一年内到期银行贷款为人民币2.929亿元，长期借款为人民币18.498亿元[60] - 现金及现金等价物减少33.5%至7.79亿元人民币（2024年底为11.71亿元人民币）[93] - 公司2025年6月30日現金及現金等價物為人民幣779,035千元，較期初減少人民幣391,661千元，下降33.5%[98] - 公司2025年6月30日經營活動現金流為淨流出人民幣521,939千元，對比2024年同期淨流入人民幣109,109千元，現金流惡化[98] - 投資活動2025年產生現金淨額人民幣223,049千元，較2024年同期人民幣89,269千元增長149.8%[98] - 融資活動2025年所用現金淨額人民幣109,116千元，較2024年同期人民幣806,270千元大幅減少86.5%[98] - 匯率變動對現金影響2025年為正人民幣16,345千元，較2024年人民幣47,173千元減少65.4%[98] - 受限制现金减少56.3%至266万元人民币（2024年末：532.9万元）[120] - 银行借款总额增加1.5%至21.43亿元人民币（2024年末：21.11亿元）[122] 资产和负债 - 总负债与总资产比率达72.3%，资本负债比率升至7.6%[61] - 账面净值约人民币20.42亿元的投资物业被抵押作为银行融资担保[63] - 发展中物业减少8.8%至155.87亿元人民币（2024年底为170.85亿元人民币）[93] - 贸易及其他应付账款下降3.5%至221.73亿元人民币（2024年底为229.75亿元人民币）[95] - 合约负债下降23.5%至42.82亿元人民币（2024年底为55.97亿元人民币）[95] - 资产总值下降4.2%至596.85亿元人民币（2024年底为623.27亿元人民币）[93] - 公司權益總額從2024年6月30日人民幣18,661,333千元下降至2025年6月30日人民幣16,545,517千元，減少11.3%[96] - 公司2025年6月30日儲備為人民幣14,910,690千元，較2024年同期人民幣16,997,194千元減少12.3%[96] - 非控股權益向附屬公司注資人民幣396,900千元，導致非控股權益減少[96] - 公司总资产下降4.2%至59,684.746百万人民币（2024年底：62,326.638百万人民币）[110][112] - 公司总负债下降5.2%至43,139.229百万人民币（2024年底：45,525.061百万人民币）[110][112] - 贸易应收账款减值拨备增加5.8%至8.45亿元人民币（2024年末：7.99亿元）[117] - 其他应收账款及预付款项减少3.1%至45.76亿元人民币（2024年末：47.22亿元）[116] - 一年以上贸易应付账款占比达73.7%至107.96亿元人民币[124] - 已抵押资产总额下降2.1%至36.76亿元人民币（2024年末：37.54亿元）[123] - 非上市权益投资保持稳定为2.78亿元人民币[115] - 应收非控股权益款项中102.75亿元人民币按年利率7.15%计息[119] 运营数据 - 交付总建筑面积为418,551.9平方米，同比下降24.2%[19] - 已确认销售的平均售价下降10.6%至每平方米人民币5,493.6元[21] - 合约销售额下降至人民币14.230亿元，平均售价下降2.5%至每平方米人民币6,223.0元[22] - 已预售但未交付物业总建筑面积为652,928平方米，较2024年底减少20.7%[24] - 土地储备减少7.4%至1,510万平方米，项目数量由129个减少至124个[25] - 公司总土地储备面积达14,962,169平方米，总建筑面积为16,852,227平方米[48] - 公司应占总建筑面积为15,165,897平方米，占总体可开发面积的90%[48] - 持有投资性物业总面积约714,000平方米，全部位于中国核心城市[51] - 员工总数3,027人较2024年末3,382人减少10.5%[77] - 主要管理人员薪金及其他短期雇员福利为296.6万元人民币，同比下降26.9%[137] - 主要管理人员退休计划供款为0.8万元人民币，同比增长60%[137] - 主要管理人员总酬金为297.4万元人民币，同比下降26.8%[138] 项目详情 - 南京明发商业广场土地面积182,588平方米，建筑面积94,407平方米，集团权益100%[30] - 无锡明发商业广场建筑面积361,060平方米，土地面积216,643平方米，集团权益100%[30] - 合肥明发商业广场建筑面积172,946平方米，土地面积176,698平方米，集团权益100%[30] - 扬州明发商业广场建筑面积223,477平方米，土地面积145,267平方米，集团权益100%[30] - 漳州明发商业广场建筑面积234,889平方米，土地面积223,589平方米，集团权益100%[30] - 厦门明发海湾度假村建筑面积135,301平方米，土地面积58,952平方米，集团权益100%[30] - 金寨明发城市广场（E, F地块）建筑面积221,415平方米，土地面积203,406平方米，集团权益100%[32] - 北京明发商业广场建筑面积107,050平方米，土地面积45,414平方米，集团权益100%[32] - 厦门明丰城建筑面积74,693平方米，土地面积19,190平方米，集团权益100%[32] - 南京明发云庭集团权益40%，应占建筑面积871平方米[32] - 公司已完成物业总建筑面积约3,519,237平方米，其中集团应占建筑面积约3,390,475平方米[35] - 南京明发悦景园G07商用物业建筑面积28,993平方米，土地面积31,455平方米，权益100%[33] - 漳州龙海明发广场住宅商用综合体建筑面积221,724平方米，土地面积78,622平方米，权益100%[33] - 乌江明发江湾新城一期住宅商用项目建筑面积503,601平方米，土地面积298,289平方米，权益100%[33] - 泗阳明发首府住宅商用项目建筑面积261,721平方米，集团应占70%权益约183,205平方米[35] - 长沙明发商业广场发展中的住宅商用项目建筑面积624,423平方米，土地面积285,594平方米，工程完成75%[36] - 惠州明发高榜新城住宅项目建筑面积588,372平方米，集团应占80%权益约470,697平方米，工程完成80%[36] - 泰州明发国际商业广场一期住宅商用项目建筑面积140,758平方米，土地面积292,487平方米，工程完成85%[36] - 镇江苏绣银山发展中的住宅商用酒店项目建筑面积84,127平方米，土地面积296,702平方米，工程完成90%[36] - 上海明发商业广场商用项目建筑面积17,880平方米，土地面积53,779平方米，工程完成70%[36] - 天津滨海明发商业广场建筑总面积339,437平方米，工程进度75%[38] - 乌江明发江湾新城二期建筑总面积1,023,697平方米，工程进度80%[38] - 泉州明发国际华昌城建筑总面积609,708平方米，工程进度80%[38] - 南京国际商业中心集团应占建筑面积262,898平方米（权益比例80%），工程进度60%[39] - 漳浦明发香山湾集团应占建筑面积76,324平方米（权益比例90%），工程进度60%[39] - 明发南京两岸科技基地工业建筑面积90,161平方米，工程进度50%[41] - 明发北站中心建筑总面积259,713平方米，工程进度80%[41] - 明发湖光山色一号建筑总面积146,406平方米，工程进度55%[41] - 南京浦口新项目G30商用建筑面积48,386平方米，工程进度40%[41] - 明发互联网产业园商用建筑面积100,735平方米，工程进度50%[41] - 茉莉安居项目建筑完成度75%，土地面积48,073平方米，总建筑面积1,654平方米[42] - 星悦城项目建筑完成度45%，集团应占建筑面积280,705平方米（权益70%）[42] - 明发城市之光项目建筑完成度55%，土地面积107,417平方米，总建筑面积121,555平方米[42] - 沈阳明发广场项目建筑完成度55%，总建筑面积194,833平方米[42] - 明发江苏大数据项目建筑完成度35%，集团应占建筑面积52,800平方米（权益60%）[42] - 海南明发现代服务业产业园建筑完成度30%，总建筑面积57,600平方米[44] - 明发于洪商业住宅项目建筑完成度30%，总建筑面积399,318平方米[44] - 龙海明发广场（三期）建筑完成度40%，总建筑面积244,982平方米[44] - 丰县国际大酒店项目建筑完成度45%，集团应占建筑面积39,054平方米（权益70%）[45] - 海南儋州新项目建筑完成度20%，集团应占建筑面积71,864平方米（权益60%）[45] - 发展中的住宅项目宿州文锦苑建筑面积151,309平方米，工程完成度约20%[47] - 兰州明发中科生态城项目公司权益占比51%，应占建筑面积699,611平方米[47] - 合肥明发商业广场为最大持有商用物业，建筑面积169,240平方米[51] - 平凉明发欧洲城为公司少数权益项目，权益占比60%[51] - 泗阳明月城新项目预计2027年7月完工，建筑面积138,626平方米[48] - 洪六公路重建项目规划建筑面积92,298平方米，权益占比100%[48] - 南京明发商业广场租约期达10-15年，建筑面积135,436平方米[51] 公司治理和股权结构 - 公司已发行普通股总数6,093,451,026股[73] - 银诚有限公司持股5,086,500,000股占比83.47%[73] - 陈碧华女士通过直接及间接方式持股5,100,000,000股占比83.70%[73][75]

业绩表现 - 公司预期截至2025年6月30日止六个月录得期内亏损介乎约人民币2亿元至3亿元 [1] - 对比2024年同期录得利润约人民币0.067亿元 业绩由盈转亏且亏损幅度显著扩大 [1] 亏损原因 - 投资物业出现估值亏损 主要由于中国商用物业市场价值整体下跌所致 [1] - 报告期间收入减少 进一步加剧亏损状况 [1]

业绩预期 - 公司预期2025年上半年亏损人民币2亿元至3亿元 对比2024年上半年盈利人民币670万元[1] - 业绩由盈转亏主要因投资物业估值亏损及收入减少[1] 亏损原因 - 投资物业估值减少因中国商用物业市场价值整体下跌[1] - 估值亏损及收入减少共同导致预期亏损[1]

业绩总结 - 2024年上半年集团利润约0.067亿元[3] - 预计2025年上半年亏损2.0 - 3.0亿元[3] 未来展望 - 预计8月底前刊发2025年中期业绩公告[4] 亏损原因 - 预计亏损主因是投资物业估值亏损和收入减少[3] - 2025年上半年投资物业估值减少因中国商用物业市场价下跌[3]

公司公告 - 明发集团董事会会议将于2025年8月29日在香港荃湾Plaza 88举行 [1] - 会议核心议程包括审议批准公司及附属公司截至2025年6月30日止六个月未经审核中期业绩 [1] - 会议将考虑派付中期股息（如有） [1] 财务披露安排 - 中期业绩涵盖时间段为2025年上半年（截至6月30日止六个月） [1] - 披露的业绩数据将属于未经审核性质 [1] - 股息派付方案尚处于讨论阶段（"如有"表明存在不确定性） [1]

公司信息 - 明发集团（国际）有限公司股份代号为00846[2] 董事会会议 - 定于2025年8月29日在香港荃湾杨屋道88号Plaza 88 30楼B室举行[3] - 目的是考虑及批准截至2025年6月30日止六个月未经审核中期业绩[3] - 考虑派付中期股息（如有）[3] 人员构成 - 执行董事为伍文峯先生及尚轩女士[3] - 非执行董事为林家礼博士（董事会主席）[3] - 独立非执行董事为刘建汉先生、朱健宏先生及陈成礼先生[3]

股份数据 - 截至2025年7月底，公司法定/注册股份数目为120亿股，面值0.1港元，法定/注册股本总额12亿港元[1] - 上月底及本月底，公司已发行股份（不含库存股份）数目均为60.93451026亿股，库存股份数目均为0，已发行股份总数均为60.93451026亿股[2]