交易核心信息 - 星星集团之间接全资附属公司Eternal Great Development Limited作为卖方，与买方Wise Brave Limited订立协议，出售位于香港威灵顿街1号Silver Fortune Plaza20楼的物业 [1] - 交易代价为4836.7万港元，于2025年11月4日联交所交易时段结束后达成协议 [1] - 出售的物业为办公室及配套区域，总建筑面积约为4,397平方尺 [1] 售后回租安排 - 交易完成后，买方同意将该物业回租给星星集团或其指定全资附属公司 [1] - 初始月租金为185,000港元，不包括地税、差饷及管理与空调费用，所有额外费用均由作为租户的公司承担 [1] - 初始租期为两年，自交易完成日期起计，租户拥有选择权可续租两年 [1] 物业当前用途 - 该物业目前由集团之间接附属公司用作及营运为共享工作空间 [1]

交易核心信息 - 星星集团间接全资附属公司永达发展作为卖方，与买方威勇订立协议，以4836.7万港元出售香港威灵顿街1号Silver Fortune Plaza 20楼的办公室及配套区域 [1] - 出售物业总建筑面积约为4397平方尺，目前由集团间接附属公司用作共享工作空间 [1] - 交易完成后，买方同意将物业回租给公司或其全资附属公司，月租金为18.5万港元，初始租期为两年，并附带两年续租选择权 [1] 交易战略考量 - 董事会评估香港商业环境及物业市场发展后，认为出售可应对市场下行趋势及不明朗因素，通过变现投资改善集团债务、流动资金及融资成本 [2] - 售后租回安排使集团能继续在原物业运营共享工作空间业务，避免搬迁所需耗费的精力、成本以及租约结束时恢复物业原状的责任 [2]

交易核心信息 - 卖方星星集团的间接全资附属公司永达发展同意出售位于香港威灵顿街1号Silver Fortune Plaza 20楼的物业，买方为威勇，交易代价为4836.7万港元 [1] - 该物业总建筑面积约为4397平方尺，目前由公司间接附属公司用作共享工作空间 [1] - 交易包含售后租回安排，买方同意在交易完成后将物业出租给公司或其全资附属公司，初始租期为两年，月租金为18.5万港元，公司拥有续租两年的选择权 [1] 交易战略考量 - 董事会认为出售事项可应对香港商业物业市场的下行趋势及不明朗因素，通过变现物业投资来改善公司债务、流动资金及融资成本 [2] - 此举旨在缓解公司整体财务压力，售后租回安排使公司能继续在原地营运共享工作空间业务，避免搬迁耗费精力与成本 [2] - 该安排也使公司无需在租约结束时承担将物业恢复至交吉状态的责任 [2]

股权结构 - 陈先生及Star Properties Holdings (BVI) Limited持有公司432,140,800股股份，占已发行股本约68.7%[6][24] 物业出售 - 出售物业代价为港币48,367,000元/4873.6万港元[3][11][26] - 出售事项先付初步订金港币2,410,000元，11月14日前付进一步订金港币2,426,700元，完成时付余额港币43,530,300元[13] - 出售事项所得款项净额估计约为港币46,367,000元，用于偿还银行贷款[19] - 出售事项适用百分比率超25%且低于75%，构成主要交易[24] - 完成日期为2025年12月29日[27] - 买方为Wise Brave Limited，卖方为Eternal Great Development Limited[27][28] 售后租回 - 物业每月租金为港币185,000元，初始租期两年，可续租两年[4][16][27] - 租金按金为港币370,000元，相当于两个月租金[17] - 售后租回安排将确认使用权资产及租赁负债约港币4,095,000元[17] - 售后租回初始租期2年，租户有续租2年选择权[27] - 售后租回安排适用百分比率超5%且不超25%，构成须予披露交易[25] 财务数据 - 物业于2024年12月31日经审核账面价值约为港币103,000,000元，预计2025财年录得亏损约港币56,633,000元[18] - 2023年、2024年物业收益均为港币1,991,148元[20] - 2023年、2024年物业除税后亏损净额分别为港币9,675,129元、港币7,848,831元[20] 其他事项 - 通函须在公告刊发后15个营业日内寄发，公司申请延至2025年12月1日[25] - 公司董事会包括2位执行董事、2位非执行董事和3位独立非执行董事[28] - 出售事项可改善集团债务、现金流和财务灵活性[23]

股份情况 - 截至2025年10月底，公司法定/注册股本总额为1000万港元，股份数目为10亿股，每股面值0.01港元[1] - 截至2025年10月底，已发行股份（不包括库存股份）数目为6.41498亿股，库存股份数目为0，总数为6.41498亿股[2] 期权情况 - 2016股份期权计划截至2025年10月底结存305.76万股，行使价0.98港元[3] - 2021股份期权计划（行使价0.418港元）截至2025年10月底结存1130万股[3] - 2021股份期权计划（行使价0.41港元）截至2025年10月底结存1000万股[3] - 2021年更新的购股权计划截至2025年10月底结存3879.98万股[3] - 本月行使期权所得资金总额为0港元[3] 债券情况 - 可换股债券上月底和本月底已发行总额均为4.18亿港元，转换价0.5港元，本月底可能发行或转让股份836万股[4]

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 星星集團亞洲有限公司(於開曼群島註冊成立的有限公司) 呈交日期: 2025年10月3日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01560 | 說明 | 星星集團 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,000,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | | 10,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | HKD | | | | | 本月底結存 | | | 1,000,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | ...

报告相关 - 星星集团亚洲有限公司2025年中期报告中英文版本已上载于公司和港交所网站[3][6] 通讯申请 - 收取公司通讯印刷本需填妥表格寄回股份过户登记分处[4][6] - 申请表格错误或不符要求将作废[9] 咨询方式 - 对通知信函有疑问可工作日9:00 - 17:00致电客服热线查询[5][6] 其他说明 - 公司可披露或转移个人资料，有权书面申请查阅修改[11]

报告信息 - 公司发布2025年中期报告发布通知[9] - 中、英文版中期报告已上载于公司及港交所网站[9] 股份信息 - 公司股份代号为1560[2] 通讯收取 - 可选择收取公司通讯印刷本或网上版本，遇困难公司免费提供印刷本[9][10] - 更改收取方式需填表格寄回香港股份过户登记分处[10] 咨询信息 - 咨询热线(852) 2980 1333，周一至周五9:00 - 17:00（除香港公众假期）[7] 日期信息 - 日期为2025年9月15日[11]

收入和利润（同比环比） - 截至2025年6月30日止六个月收益为129.3百万港元，较去年同期减少388.6百万港元[6] - 公司拥有人应占亏损为19.9百万港元，较去年同期218.5百万港元亏损大幅收窄[6] - 每股基本亏损为3.10港仙，较去年同期34.07港仙显著改善[6] - 公司期内净亏损1987万港元，较去年同期亏损2.19亿港元有所收窄[74] - 公司擁有人應佔期內虧損大幅收窄至19,867千港元（2024年同期：218,538千港元），改善幅度達90.9%[96] - 每股基本虧損為0.031港元（2024年同期：0.341港元），基於641,498千股加權平均股數計算[96] - 公司总收益同比下降75.0%至12.93亿港元（2024年同期：51.79亿港元）[84] - 公司总收益从2024年上半年的4.909亿港元大幅下降至2025年同期的1.032亿港元，降幅达79%[85] - 截至2025年6月30日止六个月期内亏损为1805.8万港元，较去年同期2.170亿港元亏损显著收窄[66] 成本和费用（同比环比） - 融资成本由83.4百万港元减少至40.1百万港元，降幅达51.9%[6] - 融资成本从8337万港元大幅下降至4008万港元，降幅52%[91] - 員工總成本輕微下降至13,560千港元（2024年同期：13,645千港元），降幅0.6%[92] - 香港利得稅即期稅項支出降至24千港元（2024年同期：130千港元），降幅81.5%[93] - 除稅前虧損構成中已確認為開支的存貨成本大幅下降至80,568千港元（2024年同期：532,485千港元），降幅達84.9%[92] - 物業、廠房及設備添置支出大幅減少至864千港元（2024年同期：6,621千港元），降幅87.0%[97] - 其他收入从858万港元增至908万港元，主要来自待售物业暂时租金收入增长[89] 物业发展分部表现 - 物业发展分部收益为87.4百万港元，较去年同期477.5百万港元大幅下降[6][7] - 虹方项目销售竣工单位确认收益1.1百万港元，较去年同期21.1百万港元大幅下降[7] - 云之端项目确认收益8.8百万港元，去年同期无销售[7] - 雨後項目截至2025年6月30日止六個月確認收益77.6百萬港元，交付5個住宅單位及31個停車位，而去年同期收益456.4百萬港元，交付73個住宅單位[11] - 销售物业单位由去年毛损51.2百万港元转为毛利12.8百万港元[6] - 物业销售收入大幅下降81.7%至8742万港元（2024年同期：4.78亿港元）[84] - 物业发展分部收益从4.775亿港元锐减至8742万港元，同比下降82%[87] - 物业发展分部业绩亏损从2.035亿港元收窄至1049万港元[87] 物业投资分部表现 - 物业投资分部收益为21.1百万港元，较去年同期21.6百万港元轻微减少0.5百万港元[6][10] - 城市倉儲及工作間分部收益18.8百萬港元，與去年同期19.1百萬港元相比無大幅變動[12] - 投資物業組合總賬面值738.4百萬港元，包括香港工業及商業大廈和農地693.2百萬港元，以及使用權資產45.2百萬港元[12] - 物業投資分部總賬面值697.9百萬港元，包括工業及商業大廈和農地659.2百萬港元，以及使用權資產38.7百萬港元[13] - 物业投资分部收益保持稳定，从2163万港元微降至2108万港元[87] 葡萄酒业务表现 - 葡萄酒业务收益为9.8百万港元，较去年同期7.3百万港元增长34.2%[6] - 葡萄酒業務收益9.8百萬港元，較去年同期7.3百萬港元增加2.5百萬港元[17] - 葡萄酒业务收益从345万港元增长至578万港元，同比增长68%[85] - 葡萄酒业务资产从6503万港元增加至8720万港元，增长34%[88] 其他业务线表现 - 物業管理服務收益6.9百萬港元，略低於去年同期7.1百萬港元[14] - 提供融資收益1.0百萬港元，較去年同期1.5百萬港元減少0.5百萬港元[15] - 清潔及裝修工程收益3.0百萬港元，與去年同期持平[16] - 出售附屬公司產生收益1,627千港元（2024年同期：無此項收益）[92] 现金流表现 - 现金及现金等价物减少1781万港元，期末余额为1104万港元[76] - 经营活动产生现金流6936万港元，较去年同期4.52亿港元下降84.7%[76] - 投资活动现金流出1146万港元，主要用于金融资产投资2184万港元[76] - 融资活动现金流出7570万港元，主要因偿还借款8702万港元[76] 资产和负债状况 - 總權益788.7百萬港元，較2024年12月31日801.5百萬港元減少[22] - 銀行結餘及現金11.0百萬港元，較2024年12月31日28.9百萬港元減少，流動資產淨值56.1百萬港元，較2024年12月31日95.7百萬港元減少[22] - 可换股债券负债部分为63.1百万港元，较2024年末的60.7百万港元有所增加[23] - 未偿还借贷约为1,223.7百万港元，较2024年末的1,238.7百万港元略有下降[23] - 资本负债比率从2024年末的154.6%上升至155.2%[23] - 净债务对权益比率从2024年末的151.0%增加至153.8%[23] - 债务对资产比率从2024年末的48.8%上升至51.2%[23] - 资本承担为11.3百万港元，较2024年末的13.0百万港元减少[24] - 质押资产包括投资物业693.2百万港元、待售物业1,416.6百万港元及金融资产21.8百万港元[31] - 公司总资产从24.767亿港元下降至23.694亿港元[88] - 物业发展分部资产从16.069亿港元减少至15.077亿港元[88] - 总权益从8.01亿港元下降至7.89亿港元，减少1.6%[71] - 借款从1425万港元减少至543万港元，降幅达61.9%[71] - 租赁负债从2867万港元下降至2391万港元，减少16.7%[71] - 截至2025年6月30日，公司银行结余及现金为1104.4万港元，较2024年底2885.5万港元减少62%[69] - 截至2025年6月30日，公司待售物业为14.177亿港元，较2024年底15.038亿港元下降5.7%[69] - 截至2025年6月30日，公司借贷总额为12.183亿港元，较2024年底12.244亿港元略有减少[69] - 截至2025年6月30日，公司流动资产净值为5610.5万港元，较2024年底9571.2万港元下降41%[69] - 公司总借贷从2024年末的1,238,678千港元下降至2025年中的1,223,700千港元，减少14,978千港元（1.2%）[109] - 银行借贷为最大组成部分，达1,188,947千港元（2025年中），较2024年末的1,180,401千港元略有增加[109] - 流动负债部分（一年内到期）为1,135,723千港元（2025年中），占银行借贷的绝大部分[109] - 公司借贷由价值2,131,646千港元（2025年中）的资产担保，主要包括待售物业（1,416,630千港元）和投资物业（693,175千港元）[112] - 公司违反财务契约的银行借贷账面值为418,820千港元（2025年中），已被重分类为流动负债[113] - 永续可换股债券名义价值为418,000千港元，实际年利率为7.87%，其负债部分账面值为63,077千港元（2025年中）[114][115][116] - 可换股债券相关的赎回衍生工具部分公平值为1,952千港元，估值使用股价0.105港元和无风险利率3.34%等输入参数[116][117] - 公司资本承担（已签约未拨备）为10,269千港元（2025年中），主要用于物业发展项目[119] 金融资产和负债详情 - 境外韩元借贷约为28亿韩元（约14.9百万港元），利率介于4.6%至6.0%[28] - 浮息借贷规模为1,188,947千港元（2025年中），利率范围为1.98%至6.34%[110][111] - 定息借贷规模为34,753千港元（2025年中），利率范围为4.60%至6.00%[110][111] - 應收貸款總額下降至45,197千港元（2023年末：53,590千港元），減少15.7%[98] - 應收貸款即期部分為8,816千港元（2023年末：9,392千港元）[98] - 所有應收貸款於報告期末既無逾期亦無減值[99] - 按公平值计入损益的金融资产总额从54,999千港元增至78,324千港元，增幅42.4%[100] - 非上市债券投资从48,270千港元增至49,640千港元，增幅2.8%[100] - 主要管理人员保险合约新增21,841千港元[100] - 非上市投资基金确认公平值收益114千港元[100] - 按公平值计入损益的金融负债保持稳定为9,204千港元[101] - 贸易及其他应收款项总额从50,012千港元降至46,126千港元，降幅7.8%[103] - 贸易应收款项从5,968千港元增至6,386千港元，增幅7.0%[103] - 租赁按金及其他应收款项从26,779千港元降至23,964千港元，降幅10.5%[103] - 贸易及其他应付款项总额从184,526千港元降至136,241千港元，降幅26.2%[106] - 应付保留金从32,362千港元大幅降至13,899千港元，降幅57.1%[106] - 公司金融工具公平值计量中无风险利率为2.80%[122] - 公司金融工具公平值计量中信贷风险溢价为2.60%[122] - 公司金融工具公平值计量中流动资金溢价为1.50%[122] - 公司金融工具第1层与第2层间无转移[120] - 公司金融工具无转入或转出第3层[120] 管理层讨论和指引 - 董事会对物业市场持乐观态度，因利率逐步下调和政府放宽投资移民计划[37] - 租赁市场受人才计划和“Study in Hong Kong”倡议支撑，需求强劲[37] - 教资会资助大学增加非本地本科生名额，预计将大幅增加对公寓及宿舍的需求[37] - 公司发展项目“雨后”已成功销售所有住宅单位[37] - 韩国业务外汇风险通过28亿韩元外部借贷进行自然对冲[28] - 公司设立风险控制委员会以管理业务风险，包括信贷风险和利率风险[36] 股息政策 - 公司不派付截至2025年6月30日止六个月的中期股息[39] - 公司2024年度未宣派末期股息[39] 关联方交易 - 公司向关联方陈先生支付融资成本188.1万港元[126] - 公司向关联方衡镇有限公司支付租赁开支118.3万港元[126] - 公司关联方交易中陈先生购买附属公司代价为110万港元[126] - 公司期后事项出售星星信贷有限公司全部股本代价为1456万港元[128] - 公司董事贷款年利率为7.0%[129] 股权结构和融资安排 - 陈文辉持有公司股份1,286,710,800股，占公司股权200.58%[41][43] - 公司发行可换股债券予Metropolitan Lifestyle (BVI) Limited，金额为4.18亿港元[44] - 公司已发行股份总数为641,498,000股[43] - 主要股东陈文辉先生直接及间接持有公司股份440,710,800股，占已发行股份约68.69%[58] - 主要股东Star Properties Holdings (BVI) Limited持有432,140,800股股份，占公司股权67.36%[45][47] - 主要股东Metropolitan Lifestyle (BVI) Limited通过可换股债券拥有836,000,000股股份权益，占公司股权130.32%[45][47] - 林建国先生持有39,643,200股股份，占公司股权6.18%[45] - 公司已发行股份总数为641,498,000股[47] - 执行董事陈文辉先生持有10,000,000股购股权，占已发行股份1.56%[51] - 执行董事张慧璇女士持有2,300,000股购股权，占已发行股份0.36%[51] - 其他合资格参与者持有8,246,400股购股权，占已发行股份1.29%[51] - 公司与银行签订3000万港元循环贷款协议，要求陈文辉先生维持不少于51%股权[56] - 子公司财誌有限公司与银行签订4000万港元循环贷款协议，要求陈文辉先生维持不少于60%股权[56] - 公司附属公司于2022年11月9日获得1.25亿港元循环贷款，要求陈文辉持股不低于60%[61] - 公司附属公司于2023年11月1日获得3.5亿港元贷款，要求陈文辉持股不低于50%[61] - 公司附属公司于2023年12月11日获得2.05亿港元贷款，要求陈文辉持股不低于60%[61] 人力资源 - 公司雇员人数保持116名，董事7名，薪酬政策保持竞争力[34]

股本信息 - 公司法定/注册股本总额为1000万港元，股份数目为10亿股，面值0.01港元[1] - 已发行股份（不含库存）数目为6.41498亿股，库存股份数目为0，总数为6.41498亿股[2] 股份期权 - 2016股份期权计划结存数目为305.76万股，行使价0.98港元[3] - 2021股份期权计划（行使价0.418港元）结存数目为1130万股[3] - 2021股份期权计划（行使价0.41港元）结存数目为1000万股[3] - 2021年1月26日更新计划授权的结存数目为3879.98万股[3] - 本月行使期权所得资金总额为0港元[3] 可换股债券 - 可换股债券上月底和本月底已发行总额均为4.18亿港元，转换价0.5港元[4] - 本月底因此可能发行或自库存转让的股份数目为8360万股[4]