Interim Report 中期報告 2025 SERVE The Better LOVE The Community 服 務 美 好· 善 愛 生 活 Interim Report 中期報告 2025 CONTENT 目錄 2 Company Introduction 公司簡介 3 Corporate Information 公司資料 5 Management Discussion and Analysis 管理層討論與分析 17 Other Information 其他資料 24 Interim Condensed Consolidated Statement of Profit or Loss and Other Comprehensive Income 中期簡明綜合損益及其他全面收益表 26 Interim Condensed Consolidated Statement of Financial Position 中期簡明綜合財務狀況表 28 Interim Condensed Consolidated Statement of Changes in Equity 中期簡明綜合權益變動表 30 I ...

股东周年大会 - 公司将于2025年12月31日上午十时以虚拟会议形式举行股东周年大会[3] - 代表委任表格须于大会指定举行时间或其任何续会不少于48小时前送达标明地址方有效[7] 会议审议事项 - 省览及考虑公司截至2024年12月31日止年度经审核财务报表等报告[4] - 重选7人为公司不同类型董事并授权董事会厘定董事酬金[4] - 委聘中汇安达为公司核数师，任期至下届股东周年大会结束并授权定酬[4] - 授权公司董事发行新股份、购回股份并扩大发行新股份权力[4] 股份信息 - 公司股份每股面值为0.01港元[3]

（ 股 份 代 號：1922） （於開曼群島註冊成立的有限公司） 股東週年大會通告 茲通告 銀 城 生 活 服 務 有 限 公 司（「本 公 司」）謹 訂 於2025年1 2月3 1日上午十時正 以 虛 擬 會 議 形 式 舉 行 股 東 週 年 大 會，並 透 過 電 子 會 議 系 統 提 供 線 上 參 會 通 道， 以處理下列事項： 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通告的內容概不負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 就 因 本 通 告 全 部 或 任 何 部 分 內 容 所 產 生 或 因 依 賴 該 等 內 容 而 引 致 的 任 何 損 失 承 擔 任 何 責 任。 瑞森生活服務有限公司 RUISEN LIFE SERVICE CO, LIMITED 2 (a) 在 本 決 議 下 列 條 文 之 規 限 下，一 般 及 無 條 件 批 准 董 事 在 符 合 一 切 適 用 法 律 之 情 況 下，在 有 關 期 間（定 義 見 下 文）內 行 使 本 公 司 之 一 切 權 力 以 配 發、發 行 及 處 理 ...

此乃要件 請即處理 閣下對本通函任何方面或應採取之行動如有任何疑問，應諮詢 閣下之股票經紀或其他註冊證券商、 銀行經理、律師、專業會計師或其他專業顧問。 閣下如已售出或轉讓名下全部瑞森生活服務有限公司股份，應立即將本通函及隨附之代表委任表格送 交買主或承讓人或經手買賣或轉讓之銀行、股票經紀或其他代理商，以便轉交買主或承讓人。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通函之內容概不負責，對其準確性或完整 性亦不發表任何聲明，並明確表示概不會就因本通函全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內容而 引致之任何損失承擔任何責任。 （ 股 份 代 號：1922） （於開曼群島註冊成立的有限公司） 瑞森生活服務有限公司 RUISEN LIFE SERVICE CO, LIMITED 股東週年大會通告； 建議重選董事； 委任新核數師； 及 發行及購回股份之一般授權 瑞森生活服務有限公司謹訂於2025年12月31日上午十時正以虛擬會議形式舉行股東週年大會，並透過 電子會議系統提供線上參會通道，會上將考慮（其中包括）上述建議，大會通告載於本通函第12頁至第 17頁。 無論 閣下能否透過電子方式出席股東週年大會，務請 ...

環 境、社 會及管 治 報 告 Environmental, Social and Governance Report 2024 ENVIRONMENTAL, SOCIAL AND GOVERNANCE REPORT 環境、社會及管治報告 TABLE OF CONTENTS 目錄 | 1 | Compliance Operation and Strengthening Corporate | 1 | | 合規運營，強�企�管治 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | Governance | | | | 8 | | | 1.1 ESG Governance | | 1.1 | ESG治理 | 8 | | | 1.1.1 ESG Governance System | | | 1.1.1 ESG治理�系 | 9 | | | 1.1.2 Communication and Stakeholders | | | 1.1.2 利益相關方溝通 | 12 | | | 1.2 Risk Management and Control | | 1.2 | 風險管控 | 16 ...

公司概况与市场地位 - 公司成立于1997年，拥有超过27年的行业经验[6][22] - 公司业务涵盖住宅物业及11种类型的非住宅物业[7][23] - 公司主要提供物业管理服务及增值服务两条业务线[7][23] - 公司采纳“生活+”和“产业+”服务模式[6][25] - 公司采用“服务网格化、业务模块化、模块专业化、管理数据化”的特殊业务模式[4][25] - 公司于2024年中国物业百强企业中排名第14位[5][24] - 公司在2024年江苏省物业管理企业50强中排名第2位[24] - 公司在2024年中国物业服务百强企业中排名第14，在江苏省物业服务行业综合实力五十强企业中排名第二[28] 业务覆盖与规模 - 截至2024年12月31日，公司业务覆盖中国25个城市，其中20个位于长三角都市圈[8][22] - 截至2024年12月31日，公司管理1,051个物业，包括618项住宅物业及433项非住宅物业[8][22] - 截至2024年12月31日，公司服务超过61万户家庭，覆盖超过193万人口[8][22] - 截至2024年12月31日，公司物业管理服务覆盖中国25个城市，管理1,051项物业，服务超过610,000户家庭[28] - 公司管理的物业包括618项住宅物业及433项非住宅物业，涵盖超过193万名人口[28] 在管物业数量变化 - 截至2024年12月31日，公司在管物业总数为1,051个，较2023年的1,057个减少0.6%[47][53] - 住宅在管物业数量从2023年的640个减少至2024年的618个，同比下降3.4%[53] - 非住宅在管物业数量从2023年的417个增加至2024年的433个，同比增长3.8%[49][53] - 南京地区在管物业数量从787个减少至770个，下降2.2%[47] - 南京以外地区在管物业数量从270个增加至281个，增长4.1%[47] 项目来源构成 - 来自独立第三方的项目数量为1,005个，占在管项目总数的比例超过95.6%[55][58] - 来自银城集团的项目数量从45个微增至46个，增长2.2%[58] - 所有物业管理费均按包干制收取[54][56] 收入与利润表现 - 公司2024年营收约为19.557亿元人民币，较2023年的约19.732亿元小幅下降约0.9%[61] - 集团2024年总收益为19.557亿元人民币，较2023年的19.732亿元微降0.9%[63][64] - 物业管理服务收益增长3.2%，从2023年的15.367亿元增至2024年的15.857亿元[65][72] - 增值服务收益下降15.7%，从2023年的4.284亿元降至2024年的3.613亿元[66][72] - 公司录得年度亏损人民币20.6百万元，而2023年为溢利人民币97.0百万元，净亏损率约为1.1%，2023年同期净利润率约为4.9%[90][96] - 亏损主要归因于毛利减少约人民币39.3百万元、金融资产减值亏损增加约人民币25.0百万元及停车位按金减值亏损约人民币53.7百万元[90][96] 成本与费用表现 - 销售成本增长1.3%，从2023年的16.619亿元增至2024年的16.837亿元，主因江苏省最低工资及社保基数分别上调约9.2%和8.5%[68][73] - 毛利下降12.6%，从2023年的3.113亿元降至2024年的2.720亿元，毛利率从15.8%降至13.9%[69][74] - 其他收入及收益下降22.3%，从2023年的1920万元降至2024年的1490万元，主因2023年有260万元出售附属公司收益[71][75] - 销售及分销开支下降6.3%，从2023年的530万元降至2024年的490万元[77][84] - 行政开支增长7.7%，从2023年的9870万元增至2024年的1.063亿元，主因处理董事会指控产生的专业费用[79][85] - 金融资产减值亏损净额增长31.4%，从2023年的7990万元增至2024年的1.049亿元，主因贸易应收款项及应收关连公司款项减值增加[80][86] - 财务成本下降41.1%，从2023年的740万元降至2024年的440万元，主因偿还约1580万元银行及其他借款[82] - 财务成本由约人民币7.4百万元减少约41.1%至约人民币4.4百万元，主要因偿还了约人民币15.8百万元的银行及其他借款[87] - 所得税开支由约人民币38.1百万元减少约77.0%至约人民币8.8百万元，主因公司经营业绩由税前溢利约人民币135.1百万元转为税前亏损约人民币11.8百万元[89][95] 资产负债与现金流关键项目 - 现金及现金等价物由约人民币433.4百万元减少约9.0%至约人民币394.4百万元[91][97] - 总权益由约人民币266.0百万元减少约19.7%至约人民币213.5百万元，主要由于年度净亏损及支付2024年2月宣派的特别股息[92][97] - 贸易应收款项由约人民币394.7百万元增加约6.6%至约人民币420.9百万元，主要因非住宅物业项目增加[100][105] - 应收关联公司款项由约人民币111.3百万元减少约79.6%至约人民币22.7百万元，主要因减值拨备增加约人民币111.7百万元[102][107] - 按公允价值计入损益的金融资产由人民币26.0百万元减少100%至零元，主因赎回了理财产品[103][108] - 贸易应付款项由约人民币108.5百万元增加约16.7%至约人民币126.7百万元，主要因对供应商及分包商的付款周期延长[109] - 其他应付款项、已收按金及应计费用为3.068亿元，同比下降24.8%[110][115] - 合约负债为4.121亿元，同比增长5.1%[112][116] - 计息银行及其他借款为4900万元，较上年6480万元有所减少[113][117] - 贸易应付款项为1.267亿元，同比增长16.7%[114] - 公司现金及现金等价物均存放于高信用质量金融机构，无重大信用风险[126][131] 借款详情 - 有担保银行借款为2.9亿元，利率4%[119] - 无担保银行借款为2000万元，利率3.3%[119] - 所有借款均为一年内到期，金额为4900万元[120] - 有2.9亿元借款以账面价值约1860万元的楼宇及1010万元的投资物业作抵押[130][135] 公司治理与内部监控事件 - 公司发现截至2023年12月31日止年度的综合财务报表存在错误陈述，并已进行调整及重列[35] - 独立法证会计师发现存在向关联方提供“过桥贷款”的情况，即在财政期末收回垫款并在下个财政期初不久后再次垫出相同金额[35] - 公司已委任普华永道管理咨询（上海）有限公司作为独立法证会计师，对指控A和指控B进行调查[32] - 根据第一阶段的法证调查结果，公司董事会已于2024年11月25日决议罢免李春玲先生的总裁职务[33] - 公司已委任中汇安达风险管理有限公司作为独立专业顾问，以审查并改进其内部监控[33] 复牌与退市风险 - 公司股票复牌指引要求其在2026年2月27日前满足相关条件，否则联交所上市委员会可能建议取消其上市地位[40] - 公司须在2026年2月27日前满足联交所的复牌指引，否则可能面临退市[43] - 公司正在采取步骤以满足联交所的复牌指引，并将适时发布进一步公告[41] 企业管治架构与变动 - 公司已采纳《上市规则》附录C1所载的《企业管治守则》作为其企业管治守则[185] - 在截至2024年12月31日止年度，公司已遵守《企业管治守则》中除C.2.1及C.1.7条文外的所有适用条文[187] - 公司于2024年6月8日起由谢晨光先生同时担任董事长及代理总裁，此安排偏离了《企业管治守则》条文C.2.1[188] - 公司董事会（除谢晨光先生外）当时由三名非执行董事及三名独立非执行董事组成，以提供权力制衡[188] - 截至2024年12月31日止年度，董事会由4名非执行董事、2名执行董事及3名独立非执行董事组成[198] - 谢晨光先生自2024年6月8日起同时担任主席及代理总裁，偏离企业管治守则[190] - 刘勇罡先生于2025年2月21日获委任为公司总裁，谢晨光先生同日不再担任代理总裁，主席与总裁职能分离[191][196] - 谢晨光先生于2025年11月3日辞任执行董事及董事会主席职务[192][196] - 朱力先生于2025年11月3日获委任为董事会主席[192][196] - 截至报告日期，董事会主席为朱力先生，总裁为刘勇罡先生[192][196] 董事会及高管人事变动 - 朱力先生于2024年12月24日再次获委任为非执行董事，并自2025年11月3日起调任为执行董事及董事会主席[147][151] - 潘晓虎先生于2024年12月24日由非执行董事调任为执行董事[149][152] - 张明明女士于2024年12月24日获委任为非执行董事，拥有超过15年股票研究经验[155][157] - 温浩先生于2025年11月3日获委任为非执行董事，拥有超过10年房地产相关业务经验[156][158] - 马文红女士于2025年11月3日获委任为非执行董事，拥有超过30年审计、会计及财务经验[159][160] - 邓惠霞女士于2025年9月19日获委任为独立非执行董事、审核委员会主席及提名委员会成员[161][164] - 邓惠霞女士拥有超过36年会计、财务及管理经验[162][164] - 马文红女士，55岁，于2025年11月3日获委任为非执行董事，拥有超过30年审计、会计及财务经验[163] - 茅宁先生，70岁，于2019年10月15日获委任为独立非执行董事，拥有超过36年管理科学教学经验[166][167][171] - 茅宁先生自2021年12月起担任上交所上市公司苏美达股份有限公司（股份代号：600710）的独立非执行董事[168][172] - 茅宁先生于2020年至2023年期间担任深交所创业板上市公司迈拓仪表股份有限公司（股份代号：301006）的独立非执行董事[168][172] - 李友根先生，58岁，于2019年10月15日获委任为独立非执行董事，拥有超过30年中国法律教学经验[169][170][172] - 李友根先生自2024年2月起担任深交所上市公司中复神鹰碳纤维股份有限公司（股份代号：300777）的独立董事[173] - 李友根先生于2016年5月至2022年4月担任深交所上市公司南京全信传输科技股份有限公司（股份代号：300447）的独立非执行董事[173] - 刘勇罡先生，46岁，于2025年2月21日起获委任为公司总裁[174][176] - 姜长春先生，47岁，于2024年12月24日获委任为公司首席财务官，拥有超过25年财务、审计及会计经验[179][181] - 曾蔼贤女士于2022年11月26日获委任为公司秘书[180][182] - 张明明女士于2024年12月24日获委任为非执行董事[200] - 温浩先生与马文红女士于2025年11月3日获委任为非执行董事[200] - 黄清平先生于2025年11月3日辞任非执行董事[200] - 邓慧霞女士于2025年9月19日获委任为独立非执行董事，周兆恒先生于2025年9月22日辞任独立非执行董事[200] 企业理念与愿景 - 公司企业核心价值为德、诚、创、善[186] - 公司企业愿景是“社区与行业的服务商”[186] - 公司格言核心是“经营是关键，信誉是第一”，旨在获得客户信任并维持长期伙伴关系[186] 员工与运营其他事项 - 公司员工总数从11270人减少至10687人[138] - 截至2024年12月31日，公司雇员总数为10,687名，较2023年的11,270名减少583名[143] - 公司在2024年度及本报告日期前，未进行任何附属公司及联营公司的重大收购或出售[140][145] - 公司于2024年12月31日并无重大或然负债或担保[141] - 除年报所披露者外，截至2024年12月31日止年度公司并无持有任何重大投资[142] - 公司未来将继续专注于当前的物业管理服务及增值服务，除招股章程披露外无具体投资计划[144]

Serve The Better Love The Community 服務美好 、善愛生活 Interim Report 2024 中期報告 Interim Report 2024 中期報告 CONTENT 目錄 | 2 | Company Introduction | 28 | Interim Condensed Consolidated Statement | | --- | --- | --- | --- | | | 公司簡介 | | of Profit or Loss and Other Comprehensive Income | | | | | 中期簡明綜合損益及其他全面收益表 | | 3 | Corporate Information | | | | | 公司資料 | 30 | Interim Condensed Consolidated Statement of | | | | | Financial Position | | 5 | Management Discussion and Analysis | | 中期簡明綜合財務狀況表 | | | 管理層討論與分析 | | | | | | 3 ...

股本情况 - 截至2025年11月底公司法定/注册股本总额为2000万港元，股份20亿股，每股面值0.01港元[1] - 截至2025年11月底已发行股份2.67152亿股，库存股份为0[2] 期权情况 - 2021年购股权计划，上月底结存股份期权239.8万股，本月减少2.1万股，月底结存237.7万股[3]

公司核数师变更 - 公司现任核数师安永会计师事务所于2025年12月2日致函，表明其将不会在公司应届股东周年大会上寻求连任，以负责公司截至2025年12月31日止年度的审计工作 [1] - 公司董事会根据审核委员会的建议，决议在股东周年大会上提呈委任中汇安达会计师事务所有限公司为公司新的核数师，并提交股东批准 [1]

公司核心事件 - 瑞森生活服务董事会及审核委员会于2025年12月2日接获安永会计师事务所函件，表明其将不会在公司应届股东周年大会上寻求连任为公司截至2025年12月31日止年度的核数师 [1] - 董事会根据审核委员会的建议，决议于股东周年大会上提呈委任中汇安达会计师事务所有限公司为公司新任核数师，并提交股东批准 [1]