行业组织架构调整趋势 - 2024年1-7月10余家房企调整组织架构 包括保利发展 华润置地 招商蛇口 龙湖集团等 主要涉及区域合并与总部强化[1] - 行业普遍采取扁平化管理 压缩管理层级 降低沟通成本 提升决策效率 实现总部资源与一线需求直接对接[1] - 2021年以来房企组织架构调整常态化 2024年11家典型房企进行16次调整 核心是整合复杂区域公司[4] 典型房企调整案例 - 保利发展合并区域公司 江苏与淮海合并 浙江与浙南合并 山东与齐鲁合并 辽宁与大连合并[2][6] - 招商蛇口取消5大区域公司 形成"集团-城市"二级管控 华东区域杭州公司更名浙江公司 宁波降为事业部[2][3] - 中国金茂取消5大区域 调整为"总部-地区"架构 华润置地同步推行"强总部+强一线+弱大区"模式[3] - 金地集团将3级管理改为2.5级 整合为10个地区公司 包括深圳 广州 北京等核心城市[6][8] 调整动因与战略转型 - 行业进入存量房时代 城市更新等业务需要总部直管 区域公司中间层级降低决策效率[4] - 项目分布从三四线向一二线集中 管理半径收缩 区域公司存在必要性下降[7] - 房企战略重心转向"以需定产""以销定投""聚焦核心" 通过资源集中稳定现金流[9] - 行业从规模扩张转向高质量发展 需建立稳健财务 优质产品 多元业务结构[9] 总部职能优化 - 招商蛇口总部新设资产管理部 分拆风险管理与法律合规部门[8] - 金地集团合并工程与成本管理中心 撤销监事会办公室 精简战略管控等小组[8] - 房企通过职能部门精简与重组 实现精细化管理 降低运营成本[8][9]

獨立非執行董事 張國強先生 李鏡波先生 黃煒強先生 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：3883） 董事名單與其角色和職能 中國奧園集團股份有限公司董事會（「董事會」）成員載列如下： 執行董事 鄭少輝先生 蔣展鴻先生 非執行董事 郭梓文先生 Mr. Mohamed Obaid Ghulam Badakkan Alobeidli （董事會主席） 史莉莉女士 香港，二零二五年七月三十一日 董事會設立三個董事會轄下委員會。各董事會成員在該等委員會中所擔任之職位載列如下： 審核委員會 張國強先生 （主席） 李鏡波先生 黃煒強先生 薪酬委員會 李鏡波先生 （主席） 張國強先生 黃煒強先生 提名委員會 黃煒強先生 （主席） 張國強先生 李鏡波先生 鄭少輝先生 ...

人事变动 - 陈志斌2025年7月31日起辞任执行董事，继续任联席总裁负责债务重组[4] - 蒋展鸿2025年7月31日起获委任为执行董事[6] 人员信息 - 蒋展鸿为集团执行总裁，2014年7月加入，2025年3月任此职[6] - 蒋展鸿服务合约自2025年7月31日起为期三年，可自动续期[6] - 蒋展鸿年薪1390000元及酌情花红[6] 人员权益及履历 - 公告日蒋先生无公司股份、相关股份或债权证权益[7] - 公告日前三年蒋先生无其他上市公司主要委任及董事职务[7] 公司架构 - 公告日公司执行董事为郑少辉及蒋展鸿[9] - 公司非执行董事为郭梓文等三人[9] - 公司独立非执行董事为张国强等三人[9]

股份数据 - 2025年6月30日已发行股份（不包括库存股份）数目为4,488,111,009[3] - 2025年7月多次因转换可转换债券增加已发行股份（不包括库存股份）[3][4] - 2025年7月28日，已发行股份（不包括库存股份）数目为4,510,220,164[4] 其他信息 - 呈交者为汪美珊，职衔是公司秘书[14]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 本周不同行业信用利差大多走扩少部分收窄 城投债信用利差整体走扩且短端走扩幅度大于长端 产业债 AA+及以上信用利差不同程度走扩 AA 产业债信用利差短端走扩 银行二永债信用利差整体走扩 [2][4][27][43] - 本周信用债收益率大幅调整 从静态票息角度看信用债性价比提升 叠加黑色系期货价格本周五晚快速下跌 债市情绪或回暖 信用债进一步调整空间有限 [4][43] - 建议继续重视长久期下沉的城投债及资本债、保险次级债 力推民生、渤海、恒丰长久期资本债 看多城投点心债及美元债 [4][43] - 2024 年 7 月长端无风险利率下行 超长期信用债收益率跟随下探 目前利差压缩程度不及去年低位 买盘情绪或未到末端 行情或向久期资产深化演绎 建议关注超长期信用债配置和交易机会 [5][49] 根据相关目录总结 一级市场 - **净融资规模**：本周信用债净融资额 3906 亿元 环比增加 2203 亿元 资产支持证券净融资额 309 亿元 环比增加 91 亿元 分产品看 城投债净融资额 331 亿元 环比增加 28 亿元 产业债净融资额 1106 亿元 环比增加 500 亿元 金融债净融资额 2469 亿元 环比增加 1674 亿元 从发行和兑付数量看 城投债发行数量环比增加 10 支 兑付数量环比增加 33 支 产业债发行数量环比增加 16 支 兑付数量环比减少 7 支 金融债发行数量环比增加 7 支 兑付数量环比减少 3 支 [10][12] - **发行成本**：本周 AA 主体产业债、AA+主体金融债加权平均发行利率较上周大幅上行 其余不同券种不同评级的发行利率较上周小幅波动 AA 主体产业债发行利率较上周上升 51BP AA+主体金融债发行利率较上周上升 41BP 其余波动幅度不超 10BP [18] 二级市场 - **成交情况**：本周信用债成交量环比上周增加 1780 亿元 分品种看 城投债成交量 2272 亿元 环比增加 235 亿元 产业债成交量 3612 亿元 环比增加 33 亿元 金融债成交量 6116 亿元 环比增加 1512 亿元 资产支持证券成交量 145 亿元 环比减少 22 亿元 本周传统信用债换手率较上周整体上升 资产支持证券换手率较上周有所下降 [19][20] - **收益率**：本周不同期限不同评级的信用债收益率均有较大幅度上行 幅度在 7 - 17BP 范围内 分品种以各品种 AA+级 5Y 为例 产业债、城投债、金融债、资产支持证券收益率均有不同幅度上行 [24][25] - **信用利差** - **总体情况**：本周不同行业信用利差大多走扩 少部分收窄 AA+电子、建筑材料信用利差较上周分别收窄 17BP、8BP AA+轻工制造信用利差收窄不到 1BP AAA 休闲服务信用利差较上周收窄 1BP 其余各行业各评级的债券信用利差大多走扩 走扩幅度在 0 - 7BP 不等 [2][27] - **城投债**：本周城投债信用利差整体走扩 且短端走扩幅度大于长端 分地区来看 本周城投信用利差大多走扩 少部分地区城投信用利差小幅压缩 [32][33] - **产业债**：本周 AA+及以上产业债信用利差有不同程度走扩 AA 产业债信用利差短端走扩 [36] - **银行资本债**：本周银行二永债信用利差整体走扩 不同期限不同评级的二永债信用利差走扩幅度在 3 - 9BP [38] 本周债市舆情 - 深圳市龙光控股有限公司 5 只债项展期 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 12 只债项隐含评级调低 内蒙古欧晶科技股份有限公司主体及"欧晶转债"债项列入观察名单 美的置业集团有限公司 20 只债项隐含评级调低 奥园集团有限公司 3 只债项展期 [2][40] 投资建议 - 继续重视长久期下沉的城投债及资本债、保险次级债 力推民生、渤海、恒丰长久期资本债 看多城投点心债及美元债 [4][43] - 关注超长期信用债的配置和交易机会 产业债关注诚通控股、中化股份、广州越秀、四川能发 城投债关注深圳地铁、陕西交控、烟台国丰、亦庄投发 银行二级资本债性价比有限 [6][50]

债务重组进展 - 公司正积极推动境内债务全面重组以建立缓解债务压力的长效机制并强化现金流风险管控体系 境内债务重组计划方案已基本完善 正在徵求各方意见 [1] - 2025年前六个月公司与若干境内金融机构达成合同安排 境内借款本金约人民币10.14亿元的融资获展期 [1] 销售与运营优化 - 2025年前六个月公司物业合同销售额约人民币40.2亿元 合同销售面积约43.62万平方米 [1] - 为控制行政开支 公司已减少员工总数约28% 并精简组织架构减少两个区域公司 [1] 诉讼与资产处置 - 2025年前六个月公司与业务夥伴就逾期/未偿还的经营性应付款项、银行及其他借款达成三宗诉讼和解 [1] - 公司继续积极探索潜在资产出售机会 [1]

债务与融资 - 境内债务重组计划基本完善，正征求意见[4] - 2025年首六个月，约10.14亿元境内融资安排获展期[4] - 集团与境内贷款人磋商借款重续及展期[4] 业绩表现 - 2025年首六个月，物业合同销售额约40.2亿元，面积约43.62万平方米[9] 组织与成本 - 2025年1月至公告日，员工总数减少约28%，精简两个区域公司[9] - 集团采取措施优化员工队伍控制行政开支[9] 业务处理 - 2025年首六个月，达成三宗经营性应付款项诉讼和解[9] 未来策略 - 集团推动境内债务全面重组，强化现金流管控[4] - 落实措施加速物业预售及销售[9] - 继续探索潜在资产出售机会[5]

港股房地产板块表现 - 港股房地产板块盘初呈现上扬趋势 [1] - 富力地产(02777 HK)涨幅超过10% [1] - 雅居乐集团(03383 HK)上涨9% [1] - 融创中国(01918 HK)涨幅超过5% [1] - 龙光集团(03380 HK)和中国奥园(03883 HK)股价均有所上涨 [1]

股东周年大会 - 2025年股东周年大会于6月26日举行，决议案一股一票表决[3] 决议案投票 - 省览等决议案赞成票12.11亿余股，占比99.9088%[3] - 重选执行董事等多人赞成票及占比情况[3] - 授权董事相关事项赞成票及占比情况[3][4] 公司股份 - 2025年大会当日已发行普通股44.88亿余股，每股0.01港元[5]

FF305 翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 中國奧園集團股份有限公司 呈交日期： 2025年6月23日 如上市發行人的已發行股份或庫存股份出現變動而須根據《香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）證券上市規則》(「《主板上市規則》」)第13.25A條 / 《香港聯合交易所有限公司GEM證券 上市規則》(「《GEM上市規則》」)第17.27A條作出披露，必須填妥第一章節 。 | 第一章節 | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1. 股份分類 | | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 | 是 | | | | 證券代號 (如上市) | | 03883 | 說明 | | | | | | | | A. 已發行股份或庫存股份變動 | | | | | | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）變動 | | 庫存股份變動 | | | | ...