香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不 發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容所產生或因依賴該等內容而引致之任何損 失承擔任何責任。 （ 於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：6158） Zhenro Properties Group Limited 二零二六年三月 未經審核經營數據 正 榮 地 產 集 團 有 限 公 司 正榮地產集團有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱為「本集團」）董事會（「董事會」）謹 此宣佈，截至二零二六年三月三十一日止月份，本集團連同合營公司及聯營公司的累計合 約銷售金額約為人民幣3.15億元，合約銷售建築面積約為21,070平方米，截至二零二六年三 月三十一日止月份的合約平均售價約為每平方米人民幣15,000元。 上述數據乃未經審核及依據本集團的初步內部資料編製，或會因為在收集有關資料的過程 中的多項不確定因素，而與本公司按年度或半年度基準刊發的經審核或未經審核綜合財務 報表所披露的數字可能存在差異。因此，上述數據僅供投資者參考。投資者在買賣本公司 證 券 時 務 請 審 慎 小 心 ， 不 應 ...

股本与股份情况 - 截至2026年3月底，法定/注册股本总额50,000美元，法定/注册股份5,000,000,000股，面值0.00001美元[1] - 截至2026年3月底，已发行股份（不含库存）4,367,756,000股，库存股份0股，已发行股份总数4,367,756,000股[2] 股份期权情况 - 截至2026年3月底，购股期权计划相关股份期权本月变动为0，月底可能发行或转让股份总数400,000,000[4] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[4] 股份变动情况 - 本月内已发行股份（不含库存）和库存股份总额变动均为0普通股[6] 合规情况 - 公司确认本月证券发行或库存股份出售转让获董事会授权，符合规定[8]

业绩相关 - 公司核数师对2024年年报财务报表发表无法表示意见[3] - 2026年1 - 2月集团未延长现有借贷，利息成本未调降[5] - 2026年1月至今集团未新增借贷[5] - 截至2026年2月28日止两个月集团累计合约销售已披露[6] 公司动态 - 2024年报所列措施(a)至(g)仍全面生效[4] - 正探讨2025年6月30日重组计划，未取得重大进展[4] - 2026年1月至今集团在中国七个运营区域实际开支较预算节省[6] - 2026年1月至今集团无出售项目开发公司股权活动[6] 未来展望 - 董事会将继续解决持续经营不确定因素并适时公告[7] - 重组计划不确定，股东及潜在投资者买卖证券需谨慎[8]

财务表现：收入与利润 - 收益为人民币97.923亿元，较2024年的人民币334.169亿元大幅下降[3][4] - 客户合约收益从2024年的333.4亿人民币大幅下降至2025年的97.1亿人民币，同比下降约70.9%[25] - 销售物业收益从2024年的333.3亿人民币下降至2025年的97.1亿人民币，同比下降约70.9%[25] - 公司总收益为人民币9,792.3百万元，同比下降70.7%，主要来自物业销售[58][59] - 销售物业已确认收益为人民币9,707.5百万元，同比大幅下降70.9%[51] - 2025年度公司录得年内亏损人民币186.27亿元[12] - 母公司拥有人应占亏损为人民币174.399亿元，较2024年亏损人民币68.298亿元显著扩大[3][4] - 2025年度公司净亏损为人民币186.26561亿元[119] - 公司于2025年度录得亏损人民币186.266亿元，较2024年亏损人民币75.390亿元大幅扩大[71] - 截至2025年12月31日止年度，公司收益为人民币97.923亿元，亏损为人民币186.266亿元，母公司拥有人应占亏损为人民币174.399亿元[40] - 母公司普通权益持有人应占每股亏损为人民币(3.99)元，较去年的人民币(1.56)元恶化156%[35][36] 财务表现：毛利率与毛利 - 毛利率为人民币2.126亿元，毛利率约为2.2%，较2024年的人民币19.638亿元（毛利率约5.9%）大幅收窄[4] - 毛利为人民币212.6百万元，同比锐减89.2%；毛利率为2.2%，下降3.7个百分点[61] 财务表现：成本与费用 - 销售成本为人民币9,579.7百万元，同比下降69.5%[60] - 已售物业成本大幅下降至9,815,461千元，较去年31,452,175千元下降69%[30] - 销售及分销开支为人民币526.4百万元，同比下降34.0%[63] - 行政开支为人民币461.8百万元，同比下降26.6%[65] - 其他收入及收益总额下降至24,363千元，较去年30,647千元下降21%[29] - 年内税项总开支转为净抵免45,400千元，主要由于企业所得税收回超额拨备及土地增值税调整[33] 财务表现：资产减值与亏损 - 金融资产减值亏损净额达人民币49.216亿元，较2024年的人民币6.643亿元激增[4] - 金融资产减值亏损净额激增至4,921,599千元，较去年664,343千元增长641%[30] - 开发中物业及持作出售的已竣工物业减值亏损大幅增加至6,348,586千元，较去年2,328,116千元增长173%[29] - 其他开支由2024年的人民币31.235亿元激增115.1%至2025年的人民币67.191亿元，主要因开发中物业及持作出售已竣工物业减值亏损增至人民币63.486亿元（2024年：23.281亿元），以及金融资产减值亏损净额增长640.9%至人民币49.216亿元（2024年：6.643亿元）[66] - 投资物业公平值亏损由2024年的人民币5.732亿元增加至2025年的人民币10.002亿元[67] 财务表现：融资成本与合营联营 - 融资成本总计4,702,970千元，其中资本化利息大幅减少至88,925千元，而去年为1,651,474千元[30] - 融资成本由2024年的人民币37.303亿元增加26.1%至2025年的人民币47.030亿元[68] - 应占合营企业由2024年溢利人民币0.384亿元转为2025年亏损人民币0.620亿元；应占联营公司由2024年溢利人民币1.165亿元转为2025年亏损人民币5.148亿元[69] 业务运营：合约销售与交付 - 合约销售金额为人民币43.44亿元，较2024年同比减少35.4%[3] - 2025年度，公司连同合营企业及联营公司的合约销售金额为人民币43.4359亿元，同比减少35.4%；合约销售建筑面积约为278,381平方米，同比减少39.3%[48] - 2025年度，公司合约平均售价为每平方米人民币15,603元，较2024年度的每平方米人民币14,664元有所上升[48] - 销售物业已确认平均售价为人民币11,707元/平方米，同比下降32.5%[51] - 2025年，公司合计交付7,817套住房，交付面积99万平方米[42] 业务运营：土地储备与资产 - 总土地储备建筑面积为904万平方米，较2024年的995万平方米有所减少[3] - 截至2025年末，公司连同合营及联营公司拥有总建筑面积9.04百万平方米的土地储备[57] - 持作出售已竣工物业价值为人民币20,350.3百万元，同比下降31.0%[53] - 开发中物业金额为人民币26,259.1百万元，同比下降21.3%[54] - 资产组合中，开发中物业账面值为人民币203.857亿元（2024年底：198.877亿元），持作出售已竣工物业账面值大幅减少至人民币133.900亿元（2024年底：225.003亿元），这些资产已质押作为借款抵押品[77] 业务运营：剩余履约义务与合约负债 - 剩余履约义务（未完成合同）总额从2024年的138.4亿人民币下降至2025年的66.4亿人民币，同比下降约52.0%[28] - 剩余履约义务中，预计一年内确认的收入从2024年的114.9亿人民币下降至2025年的44.3亿人民币，同比下降约61.4%[28] - 剩余履约义务中，预计一年后确认的收入从2024年的23.5亿人民币微降至2025年的22.1亿人民币[28] - 报告期初合约负债中确认的销售物业收益为96.2亿人民币（2025年）和301.8亿人民币（2024年）[25] 业务运营：地区表现 - 按地区划分，2025年合约销售主要来自长三角地区（占37.9%）及海峡西岸地区（占36.0%）[50] - 公司所有收益均来自中国内地，且无非流动资产位于中国内地境外[23] 业务运营：其他收入 - 投资物业经营租赁租金收入为7864万人民币（2025年）和7646.4万人民币（2024年），保持稳定[25] 财务状况：流动性、现金与债务 - 现金及现金等价物为人民币6.881亿元，较2024年的人民币12.153亿元减少44.4%[7] - 公司现金及现金等价物仅为人民币6.88亿元[12] - 现金及现金等价物由2024年底的人民币12.153亿元减少至2025年底的人民币6.880亿元；受限制现金及已抵押存款为人民币16.989亿元（2024年底：19.694亿元）[73] - 公司现金及现金等价物仅为人民币6.88054亿元[119] - 公司计息借款、票据、债券等债务总额为人民币592.02亿元，其中人民币567.24亿元将在未来12个月内到期[12] - 于2025年底，公司总债务为人民币592.023亿元（2024年底：613.792亿元），其中须于一年内偿还的即期借款总额为人民币567.237亿元（2024年底：554.395亿元）[74][75][76] - 公司总债务（含银行借款、优先票据等）为人民币592.02314亿元，其中人民币567.23688亿元将在未来12个月内到期或按要求偿还[119] - 净负债为人民币227.505亿元，而2024年为净负债人民币22.798亿元，财务状况显著恶化[7][8] - 2025年末公司流动负债净额为人民币346.27亿元，负债净额为人民币227.50亿元[12] - 截至2025年12月31日，公司流动负债净额为人民币346.26845亿元，负债净额为人民币227.50474亿元[119] - 流动负债净额为人民币346.268亿元，而2024年为人民币128.677亿元，流动性压力加剧[7] - 流动比率从2024年12月31日的0.88下降至2025年12月31日的0.67[80] - 净债务与权益比率从2024年12月31日的-2,441.9%改善至2025年12月31日的-249.7%[80] 财务状况：权益与资不抵债 - 母公司拥有人应占权益为负人民币284.013亿元，已严重资不抵债[8] 财务状况：贸易应收款项与应付款项 - 贸易应收款项一年以上账龄部分增加至241,780千元，占总应收款87%，去年为158,364千元（占60%）[36][37] - 2025年，公司贸易应付款项及应付票据总额为人民币140.2759亿元，其中一年以上账龄的款项为人民币116.3165亿元[38] - 截至2025年12月31日，公司附属公司发行的约人民币10.46076亿元商业承兑票据逾期未付（2024年：约人民币11.44767亿元）[38] 债务违约与重组进展 - 公司未能偿还优先票据本息合计人民币259.62亿元及利息人民币12.18亿元，导致约49.56亿元票据违约[12] - 公司未能偿还计息银行及其他借款本金人民币188.59亿元，导致约33.08亿元借款须按要求偿还[12] - 公司未能偿还公司债券本息人民币43.35亿元[12] - 公司未能偿还永续资本证券本息人民币18.24亿元[12] - 公司未能偿还资产支持证券本息人民币22.79亿元[12] - 公司已发生多项债务违约，包括未偿还优先票据本息约人民币259.61836亿元及利息约人民币12.17529亿元[119] - 未偿还银行及其他借款本金约人民币188.58524亿元，导致约人民币33.0754亿元的借款须按要求偿还[119] - 未偿还公司债券本息约人民币43.34545亿元[119] - 未偿还永续资本证券本息约人民币18.23758亿元[119] - 未偿还资产支持证券本息约人民币22.78706亿元[119] - 未支付2022年6月到期优先票据本金人民币10,020,000元及利息[87] - 未支付2022年4月到期优先票据本金23,361,000美元及利息[87] - 未支付2023年9月到期优先票据本金200,000,000美元及利息[87] - 未支付2024年3月到期优先票据本金200,000,000美元及利息[87] - 未支付2024年4月到期优先票据本金290,000,000美元及利息[87] - 未支付2022年8月到期年息8.7%优先票据本金29,777,000美元及利息[91] - 未支付2022年9月到期年息6.50%优先票据本金400,000,000美元及利息[91] - 未支付2023年3月到期年息8.0%优先票据本金31,239,000美元及利息[92] - 未支付永续资本证券本金200,000,000美元及分派[92] - 未支付另一优先票据本金728,623,000美元及利息[92] - 2019年融资协议涉及双币种定期贷款融资总额约120,000,000美元[102] - 2020年融资协议涉及双币种定期贷款融资总额约161,000,000美元[104] - 公司未支付2019年及2020年贷款融资的到期本金及利息，已构成违约事件[106] - 公司正持续进行境外债务整体重组方案的讨论[93][94] - 公司持续经营能力存在重大不确定性，正推进境外整体债务重组等多项计划以改善流动性[13][14][15] 审计意见与持续经营 - 外部核数师对集团综合财务报表出具无法表示意见的审计报告，主要涉及持续经营的多项不确定事项[116, 117, 118, 119] 市场环境 - 2025年全国房地产开发投资完成82,788亿元，同比下降17.2%[41] - 2025年，21家出险房企完成1.2万亿元债务化解[41] 公司治理与人事 - 公司执行董事为陈竞德及金明捷[123] - 公司非执行董事为周伟成[123] - 公司独立非执行董事为王传序、谢骏及杨咏仪[123] - 截至2025年12月31日，集团雇员总数为499名，较2024年同期的709名减少29.6%[99] 会计政策 - 公司未提前采纳国际财务报告准则第18号等新准则，但预计该准则将影响未来财务报表的列报和披露[19] - 公司评估已颁布但未生效的新会计准则，除国际财务报告准则第18号外，预计对其他准则的采纳不会对财务报表产生重大影响[19] 股东回报 - 董事会建议不派付截至二零二五年十二月三十一日止年度的末期股息[34] - 公司2025年不派发末期股息[40] 资本结构 - 公司年内发行在外普通股加权平均数为4,367,756,000股，与去年持平[35] 或然负债与资本承担 - 按揭担保产生的或然负债为人民币20,419.4百万元（2024年：人民币19,760.2百万元）[81] - 为关联方及第三方提供的其他金融担保为人民币2,453.7百万元（2024年：人民币2,760.5百万元）[82] - 已签约但未拨备的资本承担为人民币3,860.2百万元（2024年：人民币7,955.2百万元）[84] 信息披露 - 全年业绩公告及年度报告已分别于联交所网站(www.hkexnews.hk)及公司网站(www.zhenrodc.com)刊发[122] - 年度报告将适时寄发给公司股东[122]

业绩总结 - 预计2025年度母公司拥有人应占亏损约170 - 180亿元，2024年约68.3亿元[3] - 预计2025年度核心亏损约50 - 60亿元，2024年约31.78亿元[3] 未来展望 - 预计2026年3月27日刊发2025年度全年业绩公告[5] 亏损原因 - 母公司拥有人应占亏损源于项目售价及毛利下降等[4] - 预期亏损增加因2025年度毛利减少及减值亏损拨备增加[4]

会议安排 - 公司将于2026年3月27日举行董事会会议[3] 业绩与股息 - 董事会会议将审议2025年度综合全年业绩及发布[3] - 董事会会议将考虑建议派发末期股息（如有）[3] 公司董事 - 公告日期公司执行董事为陈竞德、金明捷先生[4] - 公告日期公司非执行董事为周伟成先生[4] - 公告日期公司独立非执行董事为王传序等三人[4]

业绩总结 - 截至2026年2月累计合约销售金额约3.03亿元[3] - 截至2026年2月合约销售建筑面积约19,146平方米[3] - 截至2026年2月合约平均售价约每平方米15,800元[3] - 截至2026年2月两个月累计合约销售金额约6.49亿元[3] - 截至2026年2月两个月合约销售建筑面积约47,064平方米[3] - 截至2026年2月两个月合约平均售价约每平方米13,800元[3]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 避险情绪主导债市，美债收益率显著回落，中资美元债表现较佳，原油价格因地缘冲突大幅上涨，债市短期或维持波动，两会召开将影响债市定价 [1] 根据相关目录分别进行总结 离岸市场 - 中资美元债发行清淡，离岸人民币债发行旺盛，受人行 500 亿央票发行带动全周共发行 655 亿人民币 [2] - 美债收益率明显回落，10 年期和 2 年期美债收益率上周分别下行 15 个和 10 个基点至 3.94%和 3.37%，市场被避险情绪主导 [2][3] - 美国 1 月 PPI 同比上涨 2.9%，核心 PPI 同比上涨 3.6%，均超预期，早前公布的 2025 年 12 月美国 PCE 物价指数也高于预期 [3] - 美伊谈判不顺、军事行动及封锁海峡等事件，使原油价格上涨，影响通胀，降低美联储 3 月降息可能性 [3] - 上周中资美元债表现佳，彭博巴克莱中资美元债总回报指数全周涨 0.4%，利差走阔 1 个基点，高评级和高收益指数分别有不同涨幅和利差变化 [3] 在岸市场 - 春节后人行通过逆回购操作净回笼短期流动性 6114 亿人民币，通过 MLF 超额续作净投放长期资金 3000 亿元 [4] - 银行间资金利率较春节前回升，7 天存款类机构质押式回购加权利率和 7 天银行间质押式回购加权利率分别上升 18 个和 16 个基点至 1.50%和 1.51% [4] - 3 年期和 10 年期国债收益率分别较春节假期前持平和上行 2 个基点至 1.38%和 1.82%，周一境内利率债市受避险情绪提振，各期限国债收益率普遍回落 [4] - 两会本周召开，将公布 2026 年经济目标等并释放货币政策信号，债市料将定价 [4] 近期中资新发行美元债券一览 - 新城环球有限公司发行票面利率 11.8%、金额 35500 万美元的债券，到期日为 2029 年 3 月 9 日，标普评级为 B- [7] 附录：中资美元债列表 - 包含众多发行人的中资美元债信息，如中国建设银行亚洲股份有限公司、中国工商银行股份有限公司等，涉及票面利率、发行金额、评级、到期日等内容 [17][18][19]

股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额为50,000美元，股份5,000,000,000股，面值0.00001美元[1] - 本月底已发行股份4,367,756,000股，库存股份0股[2] 公众持股 - 公司已符合公众持股量要求[3] 购股期权 - 本月底结存股份期权0，可能发行或转让股份400,000,000[4] - 本月行使期权所得资金0港元[4] 股份变动 - 本月已发行股份和库存股份增减均为0普通股[6]

公司销售业绩 - 2026年1月，公司连同合营及联营公司累计合约销售金额约为人民币3.46亿元，同比减少7.24% [1] - 2026年1月，公司合约销售建筑面积约为27,918平方米 [1] - 2026年1月，公司合约平均售价约为每平方米人民币12,400元 [1]