股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 正榮地產集團有限公司 呈交日期: 2025年10月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 06158 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 5,000,000,000 | USD | | 0.00001 | USD | | 50,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | | USD | | 0 | | 本月底結存 | | | 5,000,000,000 | USD | | 0.00001 | USD | | 50,000 | 本月底法定/註 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不 發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容所產生或因依賴該等內容而引致之任何損 失承擔任何責任。 Zhenro Properties Group Limited 正 榮 地 產 集 團 有 限 公 司 截至本公告日期，二零二四年報第85頁所列的所有措施(a)至(g)仍然全面生效。 就措施(a)而言，本集團一直積極與其法律顧問及財務顧問商討境外整體債務管理方案，以 解決流動資金問題及穩定本集團運營，同時兼顧所有持份者的利益。鑑於中國房地產市場 持續疲弱，且本集團控股股東正進行清盤，本集團管理層現正考慮本公司於二零二五年六 月三十日所公佈經修訂重組計劃的各項方案。本公司正繼續探討於二零二五年六月三十日 公佈的重組計劃。由於重組計劃涉及本集團的境外及境內債務重組，因此需要更多時間以 制定反映當前市況的具體計劃。於本公告日期，重組計劃尚未取得重大進展。 – 1 – （ 於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：6158） 自願公告 有關實施行動計劃 以解決無法表示意見的 季度更新 茲提述(1)正榮地產集團 ...

董事会及治理结构变更 - 公司于2025年5月8日发生重大董事会变更，包括委任陈竞德先生和金明捷先生为执行董事，刘伟亮先生和李洋先生辞任执行董事[7][8] - 公司于2025年8月1日委任周伟成先生为非执行董事[7][8] - 公司于2025年1月17日非执行董事欧国伟先生辞任[7][8] - 公司审核委员会由杨咏仪女士（主席）、王传序先生和谢骏先生组成[7][8] - 公司提名委员会主席于2025年5月8日由刘伟亮先生变更为陈竞德先生[7][9] - 公司薪酬委员会主席为王传序先生，并于2025年5月8日委任陈竞德先生为成员[7][9] - 公司授权代表于2025年5月8日由刘伟亮先生变更为陈竞德先生和邝燕萍女士[7][9] 公司基本信息 - 公司核数师为中汇安达会计师事务所有限公司[12] - 公司股份代号为6158[12][13] - 公司中国总部位于上海市闵行区申虹路666弄虹桥正荣中心7号楼3楼[12][13] - 报告期为二零二五年中期报告[24] 土地储备总量及分布 - 公司土地储备总量为1,293,412平方米，分布于上海、苏州、杭州、南京等城市[15] - 公司土地储备总量为7,689,154平方米，土地成本为1,150.224亿元人民币[40] - 公司总土地储备面积为10,685,168平方米，总土地成本为173.77亿元人民币[58] - 集团土地储备总建筑面积为10,685,168平方米，总土地成本为人民币1,737.6533亿元[67] - 土地储备总量为971万平方米，期内未收购任何土地[94][99] 长三角区域土地储备 - 长三角区域土地储备总面积262.02万平方米，土地成本总额544.56亿元人民币[26] - 长三角地区土地储备面积2,620,199平方米[32] - 长三角地区土地成本5,445,570万元人民币[32] - 长三角地区权益应占面积2,207,151平方米[32] - 长三角区域合资项目土地储备1,580,493平方米，土地成本267.5495亿元人民币[48] - 长三角地区土地储备总量1,528,397平方米，土地成本总量1,580,493平方米[57] 中部区域土地储备 - 中部区域土地储备总面积87.86万平方米，土地成本总额87.66亿元人民币[26] - 中部地区土地储备面积878,636平方米[32] - 中部地区土地成本876,601万元人民币[32] - 中部地区权益应占面积1,393,769平方米[32] - 中部区域合资项目土地储备364,024平方米，土地成本12.3532亿元人民币[48] 西部区域土地储备 - 西部小計土地儲備地盤面積為427,676平方米，土地成本為551,012萬元人民幣[33] - 西部区域土地储备小计面积为427,676平方米[39] - 西部区域土地储备小计土地成本为551,012万元人民币[39] - 西部区域土地储备小计土地储备量为560,776平方米[39] - 西部区域合资项目土地储备34,497平方米，土地成本21.5072亿元人民币[48] 海峡西岸区域土地储备 - 海峡西岸区域土地储备3,491,781平方米，土地成本为37.434亿元人民币[40] - 海峡西岸区域土地储备总量为3,491,781平方米，占附属公司开发总量45.4%[47] - 海峡西岸地区土地储备总建筑面积为461,953平方米，土地成本为人民币84.225亿元[67] - 海峡西岸区域土地储备面积为461,953平方米（占总储备4.3%），土地成本8.42亿元人民币[58] 珠三角区域土地储备 - 珠三角区域土地储备270,862平方米，土地成本为8.856亿元人民币[40] - 珠三角区域土地储备总量为270,862平方米，占附属公司开发总量3.5%[47] - 珠三角地区土地储备总建筑面积为51,714平方米，土地成本为人民币10.37亿元[67] - 珠三角区域土地储备面积为51,714平方米（占总储备0.5%），土地成本1.04亿元人民币[58] 环渤海区域土地储备 - 环渤海区域土地储备面积为574,312平方米（占总储备5.4%），土地成本19.14亿元人民币[58] - 环渤海地区土地储备总建筑面积为574,312平方米，土地成本为人民币191.4242亿元[67] 合营及联营企业土地储备 - 合营企业及联营公司土地储备总建筑面积为2,996,014平方米，土地成本为人民币587.4291亿元[67] 项目土地成本及权益（长三角） - 上海虹桥正荣府土地成本最高达25.6亿元人民币，占地面积82,362平方米[1] - 南京正荣滨江紫阙土地成本达34亿元人民币，规划建筑面积155,667平方米[15] - 南京正荣润峰土地成本31.2亿元人民币，但规划建筑面积仅22平方米[14] - 苏州保利正荣棠悦花园土地成本24.05亿元人民币，占地面积103,259平方米[8] - 合肥正荣旭辉政务未来项目土地面积10.71万平方米，土地成本16.20亿元人民币，公司权益占比55%[36] 项目土地成本及权益（中部） - 六安碧桂园正荣凤凰城北苑土地成本11.15亿元人民币，规划建筑面积27.13万平方米，公司权益占比34.38%[37] - 阜阳颍州正荣府土地成本12.41亿元人民币，规划建筑面积23.53万平方米，预计2024年6月竣工[38] - 武汉正荣恒瑞御峰项目土地成本6.36亿元人民币，公司权益占比49.66%[45] - 长沙中梁正荣府土地成本11.93亿元人民币，规划建筑面积19.71万平方米，公司权益占比51%[51] - 西安北辰天樾北项目土地成本8.58亿元人民币，规划建筑面积18.71万平方米，公司权益占比34%[52] - 西安正荣紫阙台(西区)土地成本7.24亿元人民币，公司权益占比93.49%[55] 项目土地成本及权益（西部及海峡西岸） - 重庆悦溪正荣府地盘面积88,177平方米，土地成本82,000万元人民币，预计竣工日期2023年3月[33] - 重庆正荣朗基悦江湾地盘面积46,757平方米，土地成本51,400万元人民币，预计竣工日期2023年6月[33] - 厦门正荣中梁天著润宸地盘面积19,978平方米，土地成本188,000万元人民币，预计竣工日期2023年12月[33] - 泉州晋江正荣府项目权益占比100%，土地面积104,664平方米，土地成本8,340万元人民币[40] - 广州增城地块权益占比100%，土地面积50,673平方米，土地成本1.49亿元人民币[40] - 佛山金茂碧桂园正荣府权益占比34%，土地成本3.004亿元人民币[40] 项目规划及竣工信息 - 杭州鹤亭熙青府预计2024年10月竣工，规划建筑面积81,664平方米[10] - 苏州映溪四季花园预计2024年6月竣工，规划建筑面积35,027平方米[6] - 土地用途以住宅(R)为主，部分项目包含商业(RE)和办公(S&O)用途[15][16] - 集团土地储备表中包含33-55号共23个开发项目，涵盖住宅、商业及办公等多种规划用途[26] - 杭州融创正荣杭曜之城项目土地成本28.4066亿元人民币，预计2024年4月竣工[48] - 阜阳颍州正荣府项目预计2025年7月竣工，土地储备266,789平方米[48] 公司持有权益项目 - 公司持有100%权益的项目共9个，包括上海虹桥正荣府、南京正荣润锦城等[1][12][13][14][15][19][22][23] - 南京时代天樾公司权益占比最低为25%，土地成本17亿元人民币[16] - 成都桂湖正榮府二期项目总建筑面积32,232平方米，权益占比100%[1] - 成都都江堰正榮悅瓏府项目总建筑面积127,832平方米，权益占比100%[1] - 成都潤錦府项目总建筑面积90,561平方米，权益占比100%[1] - 成都春華錦田项目总建筑面积4,377平方米，权益占比65%[1] - 莆田正荣地产集团持有多个项目100%权益[84][88][89][90] 可售面积及销售情况 - 成都桂湖正榮府二期项目剩余可售建筑面积17,304平方米[1] - 成都都江堰正榮悅瓏府项目剩余可售建筑面积31,772平方米[1] - 成都潤錦府项目剩余可售建筑面积18,576平方米[1] - 成都春華錦田项目剩余可售建筑面积7,540平方米[1] - 合肥翡翠正荣府总可售货值达111,374平方米，预计2022年9月交付[35] - 六安碧桂园正荣凤凰城北苑权益占比34.38%，总可售面积199,748平方米[37] - 阜阳颍州正荣府预计2024年6月交付，总可售面积192,371平方米[38] - 郑州城南正荣府权益占比97.90%，总可售面积198,941平方米[39] - 武汉正荣恒瑞御峯权益占比49.66%，总可售面积15,478平方米[45] - 长沙正荣财富中心2021年12月交付，总可售面积145,220平方米[48] - 长沙中梁正荣府权益占比51.00%，总可售面积80,802平方米[51] - 西安北辰天樾北权益占比34.00%，总可售面积53,117平方米[52] - 西安正荣紫阙台（西区）权益占比93.49%，预计2023年4月交付[55] - 成都润锦府总可售面积29,403平方米，预计2023年6月交付[58] - 莆田正荣白棠云麓项目总建筑面积79,698平方米，可售面积达98,000平方米[84] - 莆田玖玺正荣府三期总建筑面积57,959平方米，可售面积达122,600平方米[88] - 莆田涵江正荣府总建筑面积19,895平方米，可售面积28,500平方米[89] - 泉州石狮正荣府总建筑面积33,942平方米，可售面积36,300平方米[90] - 泉州正荣宝嘉江滨府可售面积50,000平方米[91] 销售业绩 - 合约销售金额人民币23.652亿元，同比下降31.0%[83][86] - 合约销售建筑面积142,620平方米，同比下降42.7%[83][86] - 合约平均售价每平方米人民币16,584元，同比上涨20.4%[83][86] - 销售物业确认收益人民币45.981亿元，同比下降81.3%[84][87] - 销售物业确认平均售价每平方米人民币23,236.1元，同比上涨46.0%[84][87] - 福州正荣财富中心可售面积127,700平方米，已售面积113,333平方米，销售率达88.7%[65] - 莆田正荣财富中心可售面积91,600平方米，已售面积199,941平方米，销售率达218.3%[82] - 莆田正荣时代广场可售面积1,721平方米，已售面积118,943平方米，销售率达6,911.6%[84] - 莆田正荣荔园华府可售面积1,721平方米，已售面积35,268平方米，销售率达2,049.5%[83] - 莆田正荣御品世家可售面积1,721平方米，已售面积42,431平方米，销售率达2,465.6%[85] - 福州正荣府可售面积191,000平方米，已售面积66,874平方米，销售率达35.0%[66] - 福州马尾正荣财富中心一期可售面积85,665平方米，已售面积67,032平方米，销售率达78.2%[68] - 福州正荣悦榕府可售面积189,300平方米，已售面积61,510平方米，销售率达32.5%[72] - 福州滨江正荣府可售面积289,000平方米，已售面积110,191平方米，销售率达38.1%[70] - 厦门正荣中梁天著润宸可售面积188,000平方米，已售面积19,978平方米，销售率达10.6%[78] 收入和利润 - 公司收益为人民币464.54亿元，亏损为人民币665.76亿元，母公司拥有人应占亏损为人民币646.31亿元[69] - 集团收入约为人民币46.454亿元[72] - 集团亏损约为人民币66.576亿元[72] - 母公司所有者应占亏损约为人民币64.631亿元[72] - 公司收益大幅减少81.2%，从截至2024年6月30日止六个月的246.584亿元降至2025年同期的46.454亿元[102][103] - 物业销售收益下降81.3%，从246.095亿元降至45.981亿元，占总收益比例从99.7%降至99.0%[104] - 期内亏损扩大至人民币6,657.6百万元，上年同期为2,508.4百万元[134][139] 成本和费用 - 销售成本减少80.7%，从233.443亿元降至45.137亿元[105][108] - 销售及分销开支减少17.7%，从4.834亿元降至3.977亿元[112][118] - 行政开支减少23.2%，从3.241亿元降至2.489亿元[121] - 毛利率下降2.5个百分点，从5.3%降至2.8%[110][114] - 其他开支大幅增加97.7%至人民币2,495.2百万元，主要因物业减值亏损达1,971.5百万元及汇兑净亏损336.6百万元[122][127] - 融资成本增长24.4%至人民币1,946.3百万元，主要由于借款利息资本化减少[125][130] - 行政费用下降23.2%至人民币248.9百万元，因组织架构优化及成本控制加强[126] 其他财务数据 - 持作出售已竣工物业价值人民币232.361亿元，较2024年末下降21.2%[85][89] - 开发中物业金额减少1.6%，从333.734亿元降至328.489亿元[91][96] - 租金收入增长10.8%，从4080万元增至4530万元[92][97] - 其他收入及收益增长37.2%，从1480万元增至2030万元[111][116] - 金融资产减值亏损净额激增1,027.2%至人民币1,344.7百万元，因金融资产公允价值大幅下降[123][128] - 投资物业公允价值亏损为人民币259.3百万元，较上年同期225.6百万元有所扩大[124][129] - 应占联营公司亏损为人民币228.8百万元，上年同期为盈利21.9百万元[132][137] - 所得税抵免为人民币111.9百万元，较上年137.2百万元下降[133][138] - 现金及银行结余减少至人民币2,599.4百万元，其中现金等价物仅467.6百万元[142][144] 债务及借款 - 总债务包含银行借款26,169.1百万元、公司债券5,145.9百万元及优先票据24,250.7百万元[143][145] - 总借款从2024年末的588.5亿人民币下降至2025年中的571.9亿人民币，减少16.6亿人民币（2.8%）[148][152] - 一年内到期借款为522.1亿人民币，占2025年中总借款的91.3%[152] - 优先票据及公司债券从260.1亿人民币增至276.7亿人民币，增长6.4%[148] - 永续资本证券保持稳定在14.1亿人民币左右[148][149] 财务比率及抵押 - 公司净债务权益比率为-648.3%，较2024年末的-2441.9%有显著改善[157][160] - 流动比率为0.83，较2024年末的0.88有所下降[157][160] - 开发中物业抵押品价值从198.9亿人民币增至328.5亿人民币，增长65.2%[153][154] - 投资物业抵押品价值从58.3亿人民币增至71.7亿人民币，增长23.1%[153][154] 或然负债及资本承担 - 按揭担保或然负债从197.6亿人民币增至215.6亿人民币，增长9.1%[162] - 其他金融担保从27.6亿人民币降至25.4亿人民币，减少7.9%[163] - 截至2025年6月30日，公司已签约但尚未拨备的资本承担为人民币616.02亿元，较2024年12月31日的795.52亿元减少22.6%[165][171] - 截至2025年6月30日，公司为购房者提供的按揭担保或然负债为人民币215.645亿元，较2024年12月31日的197.602亿元增加9.1%[167] - 截至2025年6月30日，公司为关联方和第三方提供的其他财务担保为人民币25.38亿元，

港股内房股市场表现 - 花样年控股股价一度上涨约20% [2] - 碧桂园股价上涨超过16% [2] - 世茂集团股价上涨超过10% [2] - 富力地产和正荣地产股价均上涨超过7% [2]

核心销售数据 - 2025年8月单月合约销售金额2.90亿元人民币[1] - 2025年8月单月合约销售建筑面积18472平方米[1] - 2025年8月合约平均售价每平方米15700元人民币[1] 累计销售表现 - 2025年1-8月累计合约销售金额29.91亿元人民币[1] - 2025年1-8月累计合约销售建筑面积18.40万平方米[1] - 2025年1-8月合约平均售价每平方米16300元人民币[1] 经营数据特征 - 数据涵盖公司连同合营公司及联营公司的合并经营表现[1] - 2025年8月数据为未经审核经营数据[1] - 累计销售均价较单月售价高出3.8%[1]

核心销售数据 - 2025年8月单月合约销售金额2 90亿元人民币 合约销售建筑面积18,472平方米 平均售价每平方米15,700元 [1] - 2025年1-8月累计合约销售金额29 91亿元人民币 合约销售建筑面积184,036平方米 平均售价每平方米16,300元 [1] 时间维度表现 - 单月销售金额占前八个月累计总额的9 7% [1] - 单月销售面积占前八个月累计总量的10% [1] 价格趋势分析 - 单月平均售价较累计平均售价低3 7% 显示当月销售产品结构或促销策略变化 [1]

月度销售表现 - 2025年8月单月合约销售金额2.90亿元人民币 同比大幅下降32.56% [1] - 当月合约销售建筑面积1.85万平方米 合约平均售价达每平方米1.57万元 [1] 累计销售状况 - 2025年前8个月累计合约销售金额29.91亿元人民币 较去年同期减少30.8% [1] - 期间累计销售建筑面积18.4万平方米 平均售价为每平方米1.63万元 [1]

月度销售表现 - 2025年8月单月合约销售金额为人民币2.90亿元 同比减少32.56% [1] - 单月合约销售建筑面积为1.85万平方米 [1] - 单月合约平均售价为每平方米人民币1.57万元 [1] 累计销售表现 - 2025年前8个月累计合约销售金额为人民币29.91亿元 同比减少30.8% [1] - 累计合约销售建筑面积为18.4万平方米 [1] - 累计合约平均售价为每平方米人民币1.63万元 [1] 销售趋势分析 - 单月销售金额同比下降幅度达32.56% [1] - 累计销售金额同比下降幅度为30.8% [1] - 累计平均售价(每平方米1.63万元)高于单月平均售价(每平方米1.57万元) [1]

业绩总结 - 截至2025年8月，集团累计合约销售金额约2.90亿元[3] - 截至2025年8月，合约销售建筑面积约18,472平方米[3] - 截至2025年8月，合约平均售价约每平方米15,700元[3] - 截至2025年8月八个月，累计合约销售金额约29.91亿元[3] - 截至2025年8月八个月，合约销售建筑面积约184,036平方米[3] - 截至2025年8月八个月，合约平均售价约每平方米16,300元[3]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为50,000美元[1] - 上月底和本月底法定/注册股份数目均为5,000,000,000股，面值0.00001美元[1] 股份发行与库存 - 上月底和本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为4,367,756,000股[2] - 上月底和本月底库存股份数目均为0股[2] 股份期权 - 上月底和本月底股份期权数目均为0，本月内变动为0[3] - 本月底可于所有根据计划授出的股份期权予以行使时发行或自库存转让的股份总数为400,000,000股[3] 本月变动 - 本月内发行新股数目为0，自库存转让的库存股份数目为0[3] - 本月内合共增加/减少(-)已发行股份（不包括库存股份）总额为0普通股[5] - 本月内合共增加/减少(-)库存股份总额为0普通股[5]