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选举结果与市场反应 - 阿根廷总统哈维尔・米莱所在政党在中期议会选举中取得压倒性胜利，获得约41%的选票，而左翼反对派得票率约为31% [2] - 选举结果确保了美国对阿根廷的200亿美元金融援助计划得以延续 [1] - 受利好消息刺激，阿根廷资产集体走强，多只阿根廷概念股在美股盘前交易时段全线暴涨 [1] 个股及ETF表现 - Banco BBVA股价飙升逾36% [1] - 加利西亚金融股价跃升35% [1] - Grupo Supervielle股价上涨31% [1] - Banco Macro股价攀升35% [1] - 阿根廷YPF与Pampa Energía均录得26%涨幅 [1] - Cresud股价上涨17% [1] - Global X MSCI阿根廷ETF在盘前交易中猛涨16%，使其年内跌幅收窄至10% [2] 经济背景与历史表现 - 阿根廷基准S&P MERVAL指数年内累计下跌17.7% [2] - 过去数月阿根廷经济持续面临挑战，国际货币基金组织曾于今年4月与阿根廷就200亿美元救助计划达成初步协议 [2] - 此次资产上涨的一个多月前，该国国内股市及美股上市ETF曾因执政党在地方选举中失利而经历下跌 [2]

财务数据关键指标变化：收入和利润（同比） - 公司总收入为9141.57亿阿根廷比索，其中农业业务收入为4482.66亿比索，城市地产及投资业务收入为3746.62亿比索[1063] - 2023财年总收入为9862.74亿比索，高于2025财年的9141.57亿比索，但2023财年录得营业亏损1057.86亿比索[1066] - 公司总营业收入为8229.28亿阿根廷比索，同比下降6.6%（减少57.888亿比索）[1080] - 城市物业与投资业务收入为3746.62亿阿根廷比索，同比下降0.7%（减少25.4亿比索）[1080] - 农业业务收入为4482.66亿阿根廷比索，同比下降11.0%（减少55.348亿比索）[1080] - 公司总收入为448,266百万阿根廷比索，同比下降11.0%（减少55,348百万比索）[1085] - 农业板块收入为326,975百万阿根廷比索，同比下降12.6%（减少47,204百万比索）[1085] - 其他板块收入为121,291百万阿根廷比索，同比下降6.3%（减少8,144百万比索）[1085] - 购物中心收入增长8.0%，从2504.68亿阿根廷比索增至2705.31亿阿根廷比索[1089] - 办公室收入下降11.4%，从226.46亿阿根廷比索降至200.65亿阿根廷比索[1090] - 酒店收入大幅下降24.7%，从858.40亿阿根廷比索降至645.96亿阿根廷比索[1092] - 其他业务收入增长25.2%，从53.57亿阿根廷比索增至67.09亿阿根廷比索[1093] - 农业业务收入下降12.6%，从3741.79亿阿根廷比索降至3269.75亿阿根廷比索[1088] - 其他业务收入下降6.3%，从1294.35亿阿根廷比索降至1212.91亿阿根廷比索[1088] - 公司总收入为5036.14亿阿根廷比索，同比下降4.5%[1179] - 总收入从9017.13亿比索降至8808.16亿比索，减少208.97亿比索[1176] - 公司总毛利润为3680.54亿比索，其中农业业务毛利润为838.61亿比索，城市地产及投资业务毛利润为2870.56亿比索[1063] - 公司总毛利润为3709.17亿阿根廷比索，同比下降9.8%（减少403.48亿比索）[1080] - 城市物业与投资业务毛利润为2870.56亿阿根廷比索，同比下降7.1%（减少219.79亿比索）[1080] - 农业业务毛利润为838.61亿阿根廷比索，同比下降18.0%（减少183.69亿比索）[1080] - 公司总毛利润为83,861百万阿根廷比索，同比下降18.0%（减少18,369百万比索）[1085] - 农业板块毛利润为68,893百万阿根廷比索，同比增长18.0%（增加10,532百万比索）[1085] - 其他板块毛利润为15,357百万阿根廷比索，同比下降65.2%（减少28,830百万比索）[1085] - 农业业务毛利润增长18.0%，从2024财年的583.61亿比索增至2025财年的688.93亿比索[1109] - 购物中心毛利润增长6.1%，从2024财年的2355.31亿比索增至2025财年的2498.26亿比索，但毛利率从94.0%降至92.4%[1113] - 销售与开发板块毛利润转为亏损，下降195.0%，从2024财年盈利54.4亿比索转为2025财年亏损51.68亿比索[1115] - 公司整体毛利润为1022.30亿阿根廷比索，同比增长48.8%[1179] - 农业板块毛利润为583.61亿阿根廷比索，同比大幅增长213.0%[1179] - 农业业务毛利润从68.696亿比索增至102.23亿比索，增长33.534亿比索[1176] - 2025财年营业利润为2209.45亿比索，而2024财年营业亏损为1919.17亿比索，同比实现扭亏为盈[1063][1065] - 公司营业利润为234.369亿阿根廷比索[1081] - 公司营业利润为48,588百万阿根廷比索，同比下降49.5%（减少47,530百万比索）[1085] - 公司整体营业利润为961.18亿阿根廷比索，同比增长193.0%[1181] - 公司净利润增长755.27亿比索，从1488.39亿比索增至2243.66亿比索，其中农业业务贡献231.09亿比索，城市地产及投资业务贡献2012.57亿比索[1175] 财务数据关键指标变化：成本和费用（同比） - 2025财年总成本为5707.42亿比索，农业业务成本为3867.62亿比索，城市地产及投资业务成本为876.06亿比索[1063] - 购物中心成本增长38.6%，从149.37亿阿根廷比索增至207.05亿阿根廷比索[1099] - 农业业务成本下降15.9%，从3332.64亿阿根廷比索降至2804.39亿阿根廷比索[1096] - 其他业务成本增长24.3%，从852.48亿阿根廷比索增至1059.34亿阿根廷比索[1098] - 土地转型与销售成本增长22.3%，从3.18亿阿根廷比索增至3.89亿阿根廷比索[1097] - 办公板块成本同比增长5.7%，从2024财年的16.48亿比索增至2025财年的17.42亿比索，成本占收入百分比从7.3%升至8.7%[1101] - 销售与开发板块成本同比激增140.6%，从2024财年的74.51亿比索增至2025财年的179.29亿比索，成本占收入百分比从57.8%升至140.5%[1102] - 酒店板块成本同比增长6.9%，从2024财年的403.5亿比索增至2025财年的431.49亿比索，成本占收入百分比从47.0%升至66.8%[1103] - 其他板块成本同比增长7.9%，从2024财年的37.81亿比索增至2025财年的40.81亿比索，但成本占收入百分比从70.6%降至60.8%[1104] - 2025财年管理费为90.81亿比索，较2024财年的129.45亿比索和2023财年的248.23亿比索显著下降[1063][1065][1066][1067] - 截至2025年6月30日财年，农业业务中农业生产板块的一般及行政管理费用下降15.1%，从2024财年的273.83亿阿根廷比索降至232.58亿阿根廷比索，占该板块收入的比例从7.3%降至7.1%[1128] - 农业业务中土地转型和销售板块的一般及行政管理费用下降2.3%，从2024财年的0.88亿阿根廷比索降至0.86亿阿根廷比索[1129] - 公司层面的一般及行政管理费用下降7.3%，从2024财年的63.90亿阿根廷比索降至59.25亿阿根廷比索[1129] - 其他业务的一般及行政管理费用增加0.8%，从2024财年的130.93亿阿根廷比索增至131.94亿阿根廷比索，占该板块收入的比例从10.1%升至10.9%[1130] - 购物中心板块的一般及行政管理费用下降3.7%，从2024财年的301.26亿阿根廷比索降至289.99亿阿根廷比索，占该板块收入的比例从12.0%降至10.7%[1131] - 办公楼板块的一般及行政管理费用下降17.7%，从2024财年的28.75亿阿根廷比索降至23.65亿阿根廷比索，占该板块收入的比例从12.7%降至11.8%[1132] - 农业业务中农业生产板块的销售费用下降11.5%，从2024财年的403.40亿阿根廷比索降至356.85亿阿根廷比索，占该板块收入的比例从10.8%微升至10.9%[1136] - 其他业务的销售费用增加15.6%，从2024财年的190.24亿阿根廷比索增至219.88亿阿根廷比索，占该板块收入的比例从14.7%升至18.1%[1138] - 购物中心板块的销售费用增加7.8%，从2024财年的125.58亿阿根廷比索增至135.36亿阿根廷比索，占该板块收入的比例稳定在5.0%[1140] - 办公楼板块的销售费用激增255.0%，从2024财年的2.51亿阿根廷比索增至8.91亿阿根廷比索，占该板块收入的比例从1.1%升至4.4%[1141] - 销售与开发部门销售费用下降30.9%，从45.12亿阿根廷比索降至31.16亿阿根廷比索，占收入百分比从35.0%降至24.4%[1142] - 酒店部门销售费用下降13.8%，从58.63亿阿根廷比索降至50.52亿阿根廷比索，但占收入百分比从6.8%上升至7.8%[1143] - 管理咨询费用下降29.8%，从129.45亿阿根廷比索降至90.81亿阿根廷比索[1153] - 销售费用为610.22亿阿根廷比索，同比增加126.12亿比索，增幅26.1%[1181] 各条业务线表现：农业业务 - 公司农业业务具有季节性，玉米、大豆和向日葵等作物收获期通常在2月至6月[1037] - 农业业务总收入从2024年的5036.14亿比索下降至2025年的4482.66亿比索，降幅为11.0%[1071][1073] - 农业业务营业利润从2024年的961.18亿比索大幅下降至2025年的485.88亿比索，降幅为49.4%[1071][1073] - 农业业务中，土地转换与销售板块营业利润从2024年的800.47亿比索下降至2025年的559.29亿比索，降幅为30.1%[1071][1073] - 农业业务在巴西的收入为2071.58亿比索，占其海外总收入2119.34亿比索的97.7%[1072] - 农业业务总资产从2024年的10173.98亿比索增长至2025年的10385.36亿比索，增幅为2.1%[1071][1073] - 农业业务中，农产品公允价值变动及收获时点净额从2023年负的127.95亿比索改善至2025年正的221.57亿比索[1071][1075] - 生物资产及农产品公允价值变动收益增长138.0%，从2024财年的74.44亿比索增至2025财年的177.15亿比索[1105] - 农产品收获后可变现净值变动收益下降53.6%，从2024财年的100.02亿比索降至2025财年的46.42亿比索[1107] - 农业生产经营成果增加134.5亿阿根廷比索，从24.87亿阿根廷比索利润增至159.37亿阿根廷比索利润[1154] - 土地转型与销售部门经营成果下降241.18亿阿根廷比索，从800.47亿阿根廷比索利润降至559.29亿阿根廷比索利润[1155] - 农业板块公允价值变动收益合计174.46亿阿根廷比索，去年同期为亏损209.95亿比索[1179] - 土地处置收益为733.52亿阿根廷比索，同比下降5.8%[1181] - 土地转化与销售板块营业利润为800.47亿阿根廷比索，同比增长54.1%[1181] 各条业务线表现：城市地产及投资业务 - 城市地产与投资业务总收入从2024年的3772.02亿比索微降至2025年的3746.62亿比索，降幅为0.7%[1076][1078] - 城市地产与投资业务营业利润从2024年亏损2731.06亿比索转为2025年盈利1857.81亿比索[1076][1078] - 购物中心板块营业利润从2024年的1680.63亿比索大幅增长至2025年的6507.65亿比索，增幅达287.2%[1076][1078] - 城市地产与投资业务总资产从2024年的27163.44亿比索增长至2025年的27599.63亿比索，增幅为1.6%[1076][1078] - 购物中心业务部门利润为1223.54亿阿根廷比索[1079] - 办公室业务部门亏损91亿阿根廷比索[1079] - 购物中心部门经营利润增长287.2%，从1680.63亿阿根廷比索增至6507.65亿阿根廷比索，占收入百分比从67.1%增至240.6%[1157] - 办公室部门经营亏损扩大68.7%，从792.31亿阿根廷比索亏损增至1336.92亿阿根廷比索亏损，占收入百分比从-349.9%恶化至-666.3%[1158] - 酒店部门经营利润下降84.2%，从250.25亿阿根廷比索利润降至39.49亿阿根廷比索利润，占收入百分比从29.2%降至6.1%[1160] - 其他部门经营成果下降373.27亿阿根廷比索，从199.74亿阿根廷比索利润转为173.53亿阿根廷比索亏损[1156] - 城市地产及投资业务运营亏损从12.2637万亿比索增至27.3106万亿比索，扩大15.0469万亿比索[1176] 各地区表现 - 阿根廷2025财年GDP增长6.3%，较2024财年下降1.7%有所改善[1029][1031] - 阿根廷2025财年消费者价格指数（CPI）通胀率为39.4%，较2024财年的271.5%大幅下降[1029][1034] - 阿根廷比索对美元在2025财年贬值29.6%，平均汇率为1美元兑1,200.5比索[1029] - 截至2025年10月22日，阿根廷比索对美元汇率进一步贬至1美元兑1,484.50比索[1030] - 2025年6月购物中心销售额达到592,710百万比索，同比增长27.8%[1031] 管理层讨论和指引 - 公司大部分美元计价债务采用固定利率，比索贬值将增加以比索计价的债务负担[1040][1042] 其他财务数据 - 2025财年投资性房地产公允价值调整净收益为190.75亿比索，农业用地处置收益为419.92亿比索[1063] - 2024财年投资性房地产公允价值调整净损失为4861.21亿比索，对当年营业亏损贡献显著[1065] - 2025财年联营及合营公司利润份额为268.90亿比索，2024财年为459.43亿比索，2023财年为81.83亿比索[1063][1065][1066] - 投资性房地产公允价值调整导致净亏损2659.44亿阿根廷比索[1079] - 投资性房地产公允价值调整净收益为12,467百万阿根廷比索，同比改善22,859百万比索[1085] - 农田处置收益为41,992百万阿根廷比索，同比下降42.7%（减少31,360百万比索）[1085] - 分部利润总额为47,554百万阿根廷比索，同比下降49.7%（减少47,053百万比索）[1085] - 投资性房地产公允价值变动由净亏损103.92亿比索转为净收益124.67亿比索，变动幅度达220.0%[1120] - 联营及合营公司份额利润下降41.2%，从474.54亿阿根廷比索利润降至279.24亿阿根廷比索利润[1165] - 合资公司净利润从3.86亿比索增至25.92亿比索，增长571.5%[1166] - 其他业务部门联营公司利润份额下降46.2%，从470.68亿比索降至253.32亿比索[1171] - 公司净财务业绩下降16.0976万亿比索，从上年的20.8552万亿比索利润降至4757.6亿比索利润[1172] - 公司所得税从862.61亿比索利润变为710.45亿比索亏损，其中农业业务亏损227.07亿比索，城市地产及投资业务亏损483.38亿比索[1173] - 投资性房地产公允价值调整净亏损从27.822万亿比索增至48.6629万亿比索，增加20.8409万亿比索[1176] - 联营公司及合资公司利润份额从1.4773万亿比索增至4.5557万亿比索，增长3.0784万亿比索[1176] - 其他经营成果净收益为389.04亿阿根廷比索，去年同期为亏损90.43亿比索[1181] - 分部利润总计为946.07亿阿根廷比索，同比增长244.8%[1181] 会计政策与业务运营 - 公司财务报表按国际财务报告准则编制，并以比索为记账单位[986] - 阿根廷自

资产状况 - 截至2025年6月30日，Cresud总资产为5,088,822百万阿根廷比索，较2024年6月30日的4,842,217百万比索增长5.1%[14] - 投资性房地产为2,404,115百万比索，较2024年6月30日的2,440,276百万比索下降1.5%[14] - 交易性房地产从2024年6月30日的27,233百万比索大幅增至124,720百万比索，增幅达357.8%[14] - 现金及现金等价物为250,855百万比索，较2024年6月30日的159,825百万比索增长56.9%[14] - 无形资产从2024年6月30日的101,056百万比索大幅降至28,500百万比索，降幅达71.8%[14] 负债与权益 - 借款总额（流动+非流动）为1,343,112百万比索，较2024年6月30日的1,146,779百万比索增长17.1%[14] - 递延所得税负债为863,554百万比索，较2024年6月30日的889,731百万比索下降2.9%[14] - 公司股东权益从2024年6月30日的2,178,241百万比索增至2025年6月30日的2,213,792百万比索，增长1.6%[14] - 截至2025年6月30日，股东权益总额为2,213,792百万比索，较上年同期的2,178,241百万比索增长1.6%[25] - 股东权益总额从2023年6月30日的2,486,830百万比索下降至2024年6月30日的2,178,241百万比索，减少308,589百万比索（约12.4%）[32] 收入与利润 - 截至2025年6月30日财年，公司总收入为914,157百万阿根廷比索，较上年同期的959,359百万比索下降4.7%[19] - 公司毛利润为368,054百万阿根廷比索，毛利率为40.3%，较上年的406,483百万比索下降9.4%[19] - 本财年净利润为224,366百万比索，较上年的163,826百万比索增长37.0%[19] - 归属于母公司股东的净利润为96,148百万比索，较上年的135,726百万比索下降29.2%[19] - 公司2024财年净利润为135,726百万阿根廷比索[32] - 公司2023财年净利润为220,232百万阿根廷比索，占股东权益总额的8.9%[39] - 年度净利润为3914.9亿阿根廷比索，每股基本收益为365.83比索[72] 其他财务数据 - 投资性房地产公允价值调整带来净收益19,075百万比索，而上一财年为净损失486,121百万比索[19] - 处置农田获得收益41,992百万比索，较上年的73,352百万比索下降42.7%[19] - 财务结果净收益为47,576百万比索，较上年的212,439百万比索下降77.6%[19] - 基本每股收益为160.81比索，较上年的229.11比索下降29.8%[19] - 2024财年其他综合亏损为36,647百万阿根廷比索[32] - 2024财年总综合收益为99,079百万阿根廷比索[32] - 2023财年其他综合收益为46,846百万阿根廷比索，其中货币换算调整占16,339百万比索[39][41] - 通货膨胀调整对财务业绩的影响为595.84亿阿根廷比索[72] 现金流 - 2023财年经营活动产生的净现金为188,028百万阿根廷比索，较2024财年的115,446百万比索增长62.9%[46] - 2023财年投资活动产生的净现金为77,262百万阿根廷比索，而2024财年为净流出80,565百万比索[46] - 2023财年融资活动净现金流出471,725百万阿根廷比索，主要用于偿还债务和支付股息[46] - 截至2024年6月30日财年重述后，经营活动产生的现金流量净额为115,446（百万单位）[71] - 经营活动产生的现金流量净额为1880.28亿阿根廷比索[72] - 融资活动产生的现金流量净额为-4717.25亿阿根廷比索[72] 股息与权益变动 - 公司宣布并支付股息54,485百万比索[25] - 2024财年宣派股息总额为375,036百万阿根廷比索[32] - 库存股回购导致股东权益减少18,392百万阿根廷比索[32] - 权证行使增加了股东权益3,113百万阿根廷比索[32] - 非控制性权益变动导致股东权益增加20,238百万阿根廷比索[32] - 公司2023财年支付股息总额为225,117百万阿根廷比索，其中向非控股股东支付135,826百万比索[39] - 公司于2023财年回购库存股支出35,639百万阿根廷比索，导致库存股增加[39][46] 业务线 - 公司于2025年6月30日运营两大业务线：农业综合业务以及城市地产和投资业务[53] - 公司通过IRSA在阿根廷拥有并管理16个购物中心、5栋办公楼、3家酒店以及大量土地储备[56] 投资与子公司持股 - 公司对BrasilAgro持股比例为35.22%并实施实际控制[102] - 公司对Futuros y Opciones.Com S.A.持股比例为51.21%[102] - 公司对IRSA持股比例为54.06%[102] - 公司对JOFSHI S.A.U.持股比例为100.00%[102] - 公司通过Futuros y Opciones.Com S.A.对Amauta Agro S.A.持股比例为98.25%[102] - 公司通过Futuros y Opciones.Com S.A.对FyO Acopio S.A.持股比例为98.25%[102] - 公司通过Helmir S.A.对FyO Holding S.A.持股比例为50.10%[102] - 公司对BrasilAgro的持股比例从2023年的37.88%降至2025年的35.22%[102] - 公司对Futuros y Opciones S.A.普通股持股比例为51.75%[103] - 公司对IRSA的持股比例从2023年的56.93%降至2025年的54.06%[102] - 集团在阿根廷的Llao Llao Resorts S.A.和UT IRSA y Galerías Pacífico中持有50%的股权，但通过股东协议获得多数投票权从而进行合并[105] - 集团在We Are Appa S.A.的持股比例从2023年6月30日和2024年6月30日的98.67%下降至2025年6月30日的93.63%[105] - 集团在Centro de Entretenimiento La Plata S.A.的持股比例于2024年7月1日合并后变为100%，此前为100%[105][106] - 集团通过Tyrus S.A.持有DFL y DN B.V.的股权，比例从2023年6月30日的99.59%微增至2025年6月30日的99.65%[105] - 集团将代表至少20%非控股权益总权益的实体定义为重要非控股权益[108] 宏观经济与会计政策 - 在截至2025年6月30日的财年内，阿根廷累计通胀率达到39.4%[61] - 阿根廷比索对美元汇率从财年初的912比索贬值至财年末的1,205比索[61] - 2025年上半年，阿根廷国家公共部门实现相当于GDP 0.4%的财政盈余[61] - 2025年，阿根廷与国际货币基金组织签署了200亿美元的协议[61] - 阿根廷牛肉出口关税从9%永久性降至6.75%[61] - 公司追溯重述了截至2024年6月30日财年的财务报表，错误更正导致该年度净利润增加17,811（百万单位）至163,826（百万单位）[70] - 公司因阿根廷过去三年累计通货膨胀率超过100%而自2018年7月1日起采用IAS 29进行高通胀经济会计处理[78] - 截至2025年6月30日的三年累计通货膨胀率为1017%[82] - 财务报表按截至2025年6月30日的当前计量单位列报，遵循IAS 29规定[79][80] - 公司财年自每年7月1日开始，至次年6月30日结束[87] - 通货膨胀对集团净货币头寸的影响计入财务业绩中的“通货膨胀调整”项下[88] - 公司已采纳关于IAS 1中流动与非流动负债分类的修订，自2025年6月30日起生效[93] 会计处理与资产计量 - 集团对投资性房地产（如购物中心和办公楼）主要采用公允价值计量，公允价值变动计入当期损益[132][137] - 购物中心投资组合的公允价值基于现金流折现法确定，属于第三层级公允价值计量[134] - 投资性房地产的后续支出仅在很可能带来未来经济利益且成本能可靠计量时才资本化[136] - 集团将拥有共同控制权的合营安排分类为合营企业[112] - 集团财务报表的列报货币为阿根廷比索[119] - 投资性房地产转换时按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额按IAS 16处理重估损益[138] - 处置投资性房地产时，其账面价值立即调整为交易价格，调整额计入全面收益表[139] - 财产、厂房和设备（PPE）按成本减累计折旧及减值计量，酒店资产归类为PPE[143][144][145] - PPE的剩余使用寿命：建筑物及设施5至50年，机器设备3至30年，其他3至10年[147] - 根据IFRS 16，公司作为承租人确认使用权资产和负债，折现率在8.00%至12.82%之间[151][155] - 商誉不进行摊销，但需在每个财年末或出现减值迹象时进行减值测试[158] - 计算机软件资本化后的成本在其估计使用寿命内摊销，不超过3年[166] - 阿根廷和巴西业务的已收成农产品按可变现净值计量，其变动计入当期损益[173] - 存货按成本与可变现净值孰低计量，消耗性物资采用加权平均成本法[176][178] - 生物资产包括未收成作物、甘蔗、牲畜等[179] - 公司将生物资产区分为消耗性生物资产（如待售牲畜）和生产性生物资产（如甘蔗、奶牛和种牛），前者通常归类为流动资产，后者为非流动资产[180] - 与农业活动相关的所有成本（包括种植、收割、灌溉、农用化学品、肥料和兽医服务等）均被资本化计入生物资产[181] - 生物资产按公允价值减去销售成本计量，除非公允价值无法可靠计量，初始确认后及每个资产负债表日进行重估[184] - 因生物资产和收获时农产品的初始确认及其公允价值变动产生的损益，在利润表中"生物资产和农产品初始确认及公允价值变动"项目确认[186] - 债务投资只有同时满足"以收取合同现金流为目标"和"现金流仅为本金及未偿本金利息"两个条件时，才按摊余成本计量，否则按公允价值计量且其变动计入损益[188][189] - 所有权益投资（非子公司、联营或合营企业）均按公允价值计量，公司选择将其公允价值变动计入损益[190] - 金融资产初始确认时按公允价值计量，非以公允价值计量且变动计入损益的资产还需加上直接交易成本，该类交易成本在后者情况下直接计入费用[191] - 公司使用期货合约、看跌/看涨期权和外汇远期合约等衍生金融工具管理风险，非用于投机目的[196] - 交易性衍生工具归类为流动资产负债，商品衍生工具的损益计入"其他经营收入净额"，其他衍生工具损益计入"财务成果净额"[197] - 划分为持有待售的资产组按账面价值与公允价值减去销售成本孰低计量[199] 公司股本结构 - 控制集团直接和间接持有公司230,771,688股，占投票权股份的37.98%[6] - 公司已发行普通股面值总额为614百万阿根廷比索，共614,074,273股[4][6] 外币折算 - 外币折算调整储备从2023年的负13,409百万比索改善至2024年的负3,867百万比索[34] - 2024财年汇率变动导致其他综合亏损中产生41,094百万比索的负货币折算调整[34] 投资活动 - 2023财年投资性房地产购置及改良支出30,582百万阿根廷比索，销售收入为117,293百万比索[46] - 2023财年不动产、厂场和设备购置及改良支出94,268百万阿根廷比索，销售收入为92,424百万比索[46]

投资方法论 - 采用纯粹多头投资策略 从公司运营和长期持有的角度进行评估[1] - 分析重点不在于市场驱动动态或未来价格走势 而在于公司的运营基本面[1] - 研究核心是理解公司的长期盈利能力和所处行业的竞争格局[1] - 投资标的选择标准是无论未来价格如何波动都愿意长期持有的公司[1] - 绝大多数研究报告结论为“持有” 仅有极少数公司在特定时点符合“买入”标准[1] - “持有”类文章为未来投资者提供重要信息 并对普遍看涨的市场保持审慎态度[1]

公司评级与展望 - 授予Cresud买入评级 认为公司未来几年前景积极 [1] - 阿根廷政府降低农产品出口税 当前玉米等农产品受益 [1] 分析师背景 - 分析师Daniel Mellado拥有经济学和统计学硕士学位 专业背景涵盖农业大宗商品市场分析和金融投资组合管理 [1] - 曾管理交易团队(债券/股票/ETF投资)和数据分析团队 后续从事算法交易策略开发 [1] - 研究领域覆盖大宗商品/银行业/科技/制药行业 分析方法基于财务报表/监管政策/宏观经济变量等 [1] 注：文档2和文档3内容均为披露声明 与核心分析无关 已按要求跳过

公司股权结构 - 公司总股本为605,049,182股普通股，已认购、发行和缴足的普通股面值为6.05亿阿根廷比索[4] - 控制集团直接和间接持有的股份为230,771,688股，投票权股份（直接和间接股权）占比38.55%[6] 财务数据关键指标变化 - 九个月营收2025年3月31日为687,161，2024年3月31日为702,952，三年月营收2025年3月31日为199,509，2024年3月31日为218,887[18] - 九个月毛利润2025年3月31日为259,097，2024年3月31日为321,226，三个月毛利润2025年3月31日为92,465，2024年3月31日为96,398[18] - 九个月投资性房地产公允价值调整净亏损2025年3月31日为137,439，2024年3月31日为588,975，三个月净收益2025年3月31日为109,945，2024年3月31日为919,253[18] - 九个月期间利润2025年3月31日为57,895，2024年3月31日为39,987，三个月期间利润2025年3月31日为127,806，2024年3月31日为328,910[18] - 九个月财务结果净额2025年3月31日为86,472，2024年3月31日为145,905，三个月财务结果净额2025年3月31日为59,425，2024年3月31日为302,813[18] - 九个月所得税2025年3月31日为46,469，2024年为131,491，三个月所得税2025年3月31日为71,058，2024年为220,587[18] - 九个月综合收益（亏损）2025年3月31日为19,188，2024年为16,276，三个月综合收益（亏损）2025年3月31日为143,152，2024年为632,148[18] - 截至2025年3月31日，归属母公司股东的基本每股收益为37.27，摊薄每股收益为31.14[18] - 2025年3月31日止九个月，经营活动产生的净现金为1.634亿阿根廷比索，2024年同期为9.4643亿[35] - 2025年3月31日止九个月，投资活动使用的净现金为3.3912亿阿根廷比索，2024年同期产生净现金14.8686亿[35] - 2025年3月31日止九个月，融资活动产生的净现金为22.0191亿阿根廷比索，2024年同期使用净现金30.3048亿[35] - 2025年3月31日止九个月，现金及现金等价物净增加18.7913亿阿根廷比索，2024年同期净减少5.9719亿[35] - 2025年3月31日止九个月，支付股息8.1889亿阿根廷比索，2024年同期为22.429亿[35] - 截至2025年3月31日九个月，公司总收入687,161，2024年同期为702,952，同比下降约2.24%[85][86] - 2025年九个月农业业务收入353,159，2024年同期为371,988，同比下降约5.06%[85][86] - 2025年九个月投资业务收入269,586，2024年同期为276,363，同比下降约2.45%[85][86] - 2025年九个月总营业利润7,882，2024年同期为亏损363,662，扭亏为盈[85][86] - 2025年九个月农业业务营业利润9,412，2024年同期为58,065，同比下降约83.81%[85][86] - 2025年九个月投资业务营业利润1,619，2024年同期为亏损418,667，扭亏为盈[85][86] - 2025年3月31日可报告资产4,621,796，2024年同期为4,655,958，同比下降约0.73%[85][86] - 2025年3月31日农业业务可报告资产942,111，2024年同期为1,133,018，同比下降约16.85%[85][86] - 2025年3月31日投资业务可报告资产2,467,166，2024年同期为2,431,615，同比增长约1.46%[85][86] - 2025年九个月农业生产收入220,754，2024年同期为255,544，同比下降约13.61%[90] - 2025年3月31日止九个月，投资性房地产公允价值调整净损失为135,893阿根廷比索[92] - 2025年3月31日止九个月，集团投资性房地产公允价值调整净损失为140,412阿根廷比索，2024年同期为622,594阿根廷比索[108] - 2025年3月31日，集团报告资产为2,467,166阿根廷比索，2024年同期为2,431,615阿根廷比索[92][97] - 2025年3月31日，集团城市房地产和投资业务板块利润为10,774阿根廷比索，2024年同期亏损374,582阿根廷比索[92][97] - 2025年3月31日，集团联营企业和合营企业的综合收益为9,735阿根廷比索，2024年同期为47,540阿根廷比索[101] - 截至2025年3月31日和2024年3月31日止九个月，集团经营活动税前净现金分别为14,136和103,785[135] - 2025年3月31日和2024年3月31日，集团所得税分别为 -46469和131491[162] - 2025年3月31日和2024年3月31日，集团总收入分别为687161和702952[163] - 2025年3月31日和2024年3月31日，集团总成本分别为446896和395500[164] - 2025年3月31日和2024年3月31日，集团其他经营净结果分别为 -2386和16030[169] - 2025年3月31日和2024年3月31日，集团财务净结果分别为86472和145905[170] - 2025年3月31日和2024年3月31日止九个月，关联方交易结果总计分别为 - 16,180和13,901[176] - 2025年3月31日和2024年3月31日，收到的股息总计分别为5,111和777[177] - 2025年3月31日和2024年3月31日，出售股份总计分别为 - 3,458和 - 34,338[177] - 2025年3月31日和2024年3月31日，农产品和服务销售成本分别为446,683和395,271[181] - 2025年3月31日和2024年3月31日，期初存货分别为103,098和105,091[181] - 2025年3月31日和2024年3月31日，收获时生物资产和农产品公允价值初始确认及变动分别为19,566和 - 1,159[181] - 2025年3月31日和2024年3月31日，收获后农产品可变现净值变动分别为1,778和4,751[181] - 2025年3月31日和2024年3月31日，收购和分类金额分别为305,186和247,668[181] - 2025年3月31日和2024年3月31日，期末存货分别为 - 268,691和 - 214,234[181] 各条业务线表现 - 截至2025年3月31日，公司经营农业业务和城市房地产及投资业务两大业务线[41] - 2025年3月31日，集团购物中心收入为191,675阿根廷比索，成本为13,977阿根廷比索，毛利润为177,698阿根廷比索[92] 资产变动情况 - 截至2025年3月31日，非流动资产总计34.48008亿阿根廷比索，较2024年6月30日的36.38579亿有所减少[14] - 截至2025年3月31日，流动资产总计11.73788亿阿根廷比索，较2024年6月30日的9.29008亿有所增加[14] - 截至2025年3月31日，股东权益总计19.02131亿阿根廷比索，较2024年6月30日的20.5674亿有所减少[14] - 截至2025年3月31日，非流动负债总计17.83058亿阿根廷比索，较2024年6月30日的16.4601亿有所增加[14] - 截至2025年3月31日，流动负债总计9.36607亿阿根廷比索，较2024年6月30日的8.64837亿有所增加[14] - 截至2025年3月31日，负债总计27.19665亿阿根廷比索，较2024年6月30日的25.10847亿有所增加[14] - 2025年3月31日投资性房地产为21.88573亿阿根廷比索，较2024年6月30日的23.01873亿有所减少[14] - 2025年3月31日生物资产为17.6933亿阿根廷比索（非流动1.32916亿+流动4.4017亿），较2024年6月30日的11.3509亿（非流动0.541亿+流动3.6857亿）有所增加[14] - 截至2024年6月30日，股东权益总额为2,056,740，截至2025年3月31日为1,902,131[23] - 截至2024年3月31日九个月，股东权益总额为208.0872亿阿根廷比索，较2023年6月30日的234.5961亿减少[29] - 2025年3月31日，集团投资性房地产公允价值为2,188,573阿根廷比索，较2024年6月30日的2,301,873阿根廷比索有所下降[107] - 2025年3月31日，集团对联营企业和合营企业的投资为184,159阿根廷比索，较期初的180,945阿根廷比索有所增加[99] - 截至2025年3月31日九个月及2024年6月30日年度，集团物业、厂房及设备成本分别为902,276和912,482，净账面价值分别为671,349和711,186[111] - 截至2025年3月31日九个月及2024年6月30日年度，集团交易性物业期末值分别为78,198和26,229[113] - 截至2025年3月31日九个月及2024年6月30日年度，集团无形资产期末余额分别为27,324和95,325[115] - 截至2025年3月31日和2024年6月30日，集团使用权资产分别为115,503和105,191，租赁负债分别为111,154和104,918[116][117] - 截至2025年3月31日九个月及2024年6月30日年度，集团生物资产期末账面价值分别为176,933和113,509[118] - 2025年3月31日，交易性物业因减值损失为ARS 8,339[113] - 2025年3月31日和2024年6月30日，收获时农产品的公允价值减去估计销售点成本分别为(139,643)和(210,131)阿根廷比索[119] - 2025年3月31日和2024年3月31日，资本化生产成本分别为236,034和248,004阿根廷比索[121] - 2025年3月31日和2024年6月30日，集团存货分别为126,552和152,924阿根廷比索[123] - 2025年3月31日，金融资产总计1,065,210阿根廷比索，金融负债总计1,801,560阿根廷比索[125] - 2024年6月30日，金融资产总计906,568阿根廷比索，金融负债总计1,600,033阿根廷比索[127] - 2025年3月31日和2024年6月30日，贸易及其他应收款分别为524,621和530,451阿根廷比索[131] - 2025年3月31日和2024年6月30日，农作物存货分别为71,

财务表现 - 公司2025财年前九个月净利润为57,895百万阿根廷比索，相比2024年同期的亏损39,987百万阿根廷比索实现扭亏为盈 [3] - 农业业务收入为353,159百万阿根廷比索，同比下降5%，但城市地产收入为269,586百万阿根廷比索，同比仅下降2% [2] - 农业业务毛利率从2024年的26%降至2025年的15%，而城市地产毛利率维持在77%的高水平 [2] - 公司总资产从2024年6月的4,567,587百万阿根廷比索增至2025年3月的4,621,796百万阿根廷比索 [2] - 截至2025年3月31日，公司市值为6.535亿美元（每股ADS 10.8美元） [2] 业务运营 - 农业业务调整后EBITDA为31,072百万阿根廷比索，城市地产及投资业务（通过IRSA）EBITDA达156,380百万阿根廷比索 [3] - 2025年种植面积达30万公顷，预计粮食产量86.7万吨，同比增长23% [3] - 阿根廷畜牧业表现良好，价格、利润率和产量均处于高位 [3] - 公司出售阿根廷"Los Pozos"农场部分土地获220万美元，巴西子公司BrasilAgro出售"Alto Taquari"农场部分土地获1.894亿巴西雷亚尔 [3] 行业环境 - 阿根廷政府宣布临时降低大豆出口关税从33%至26%，小麦和玉米出口关税从12%降至9.5%，有效期至2025年6月30日 [3] - 政府部分取消资本管制，促进汇率趋同 [3] - 2025年种植季降雨量总体良好，尽管阿根廷北部降雨频率不均，但商品价格稳定且投入成本平稳 [3] 投资者活动 - 公司将于2025年5月12日美国东部时间下午2点举行2025财年第三季度业绩电话会议 [4] - 提供多国接入号码包括阿根廷、以色列、巴西、美国、智利和英国 [5] - 投资者可通过官网或社交媒体@cresudir获取最新信息 [6]

业绩总结 - 公司在2024财年的农业商业服务调整后EBITDA为191百万美元，较2023财年的123百万美元增长55%[49] - 公司在2024财年的农业业务销售额为139百万美元，较2023财年的105百万美元增长32%[49] - 公司在2024财年的农业业务EBT为29.5百万美元[41] - 公司在2024财年的净债务为365.7百万美元，较2023财年的396百万美元下降7.3%[52] 用户数据 - 公司在阿根廷的农场占比为55.8%[3] - 当前区域农业业务组合管理面积为865,600公顷，其中434,600公顷为可生产土地，60%用于作物，40%用于牛只[11] - 公司在2024财年的牛只头数为82,400头，生产量为153.1千吨[24] - 公司在阿根廷的农田价格为每公顷2,254美元，土地销售年均回报率为16%[28] 未来展望 - 2024年11月至12月期间，公司回购了4,522,623股普通股，投资金额为6,498百万阿根廷比索（约合640万美元）[60] - 2024财年批准的现金分红总额为45,000百万阿根廷比索，预计分红收益率约为7%[58] 市场扩张与融资 - 公司在资本市场的交易数量超过200笔，发行金额超过180亿美元[66] - CRESUD的债务再融资金额为2.46亿美元，IRSA为2.27亿美元，地方市场美元挂钩发行总额为2.65亿美元[66] - APSA的首次公开募股（IPO）金额为2.76亿美元，CRESUD的后续发行（Follow on）金额为9,200万美元[66] - 公司在2020年和2021年进行的地方市场发行和债务交换金额为1.48亿美元[66] 负面信息 - 公司在阿根廷历史上经历了非违约记录，包括2001年的危机和COVID-19疫情期间[66]

公司股权结构 - 公司拥有603,140,435股普通股，已认购、发行和缴足的普通股面值为6.03亿阿根廷比索[4] - 控制集团直接和间接持有公司230,771,688股，投票权股份（直接和间接股权）占比38.67%[6] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日，公司总资产为39.55326亿阿根廷比索，较2024年6月30日的42.07077亿有所下降[14] - 截至2024年12月31日，公司股东权益为16.59876亿阿根廷比索，较2024年6月30日的18.94407亿有所下降[14] - 截至2024年12月31日，公司总负债为22.9545亿阿根廷比索，较2024年6月30日的23.1267亿略有下降[14] - 2024年12月31日非流动资产为30.95323亿阿根廷比索，较2024年6月30日的33.51393亿减少[14] - 2024年12月31日流动资产为8.60003亿阿根廷比索，较2024年6月30日的8.55684亿略有增加[14] - 2024年12月31日非流动负债为14.77235亿阿根廷比索，较2024年6月30日的15.16093亿减少[14] - 2024年12月31日流动负债为8.18215亿阿根廷比索，较2024年6月30日的7.96577亿增加[14] - 六个月内，2024年12月31日营收449,163（单位百万阿根廷比索），2023年12月31日为445,859，同比增长约0.74%[18] - 六个月内，2024年12月31日成本298,248（单位百万阿根廷比索），2023年12月31日为253,034，同比增长约17.87%[18] - 六个月内，2024年12月31日毛利润153,481（单位百万阿根廷比索），2023年12月31日为207,081，同比下降约25.88%[18] - 六个月内，2024年12月31日运营亏损135,606（单位百万阿根廷比索），2023年12月31日运营利润449,429，同比由盈转亏[18] - 截至2024年12月31日六个月，公司当期亏损64,391（单位百万阿根廷比索），2023年同期利润266,118，同比由盈转亏[18] - 截至2024年12月31日六个月，公司当期综合亏损149,524（单位百万阿根廷比索），2023年同期综合利润567,262，同比由盈转亏[18] - 截至2024年6月30日，公司股东权益为1,894,407（单位百万阿根廷比索），截至2024年12月31日为1,659,876，下降约12.38%[24] - 2024年12月31日，公司每股基本亏损103.27（单位阿根廷比索），2023年为每股盈利179.48，同比由盈转亏[18] - 2024年12月31日，公司每股摊薄亏损103.27（单位阿根廷比索），2023年为每股盈利152.23，同比由盈转亏[21] - 截至2023年6月30日，公司股东权益为21.608亿阿根廷比索，截至2023年12月31日为24.87915亿阿根廷比索[31] - 2023年期间，公司净利润为2.66118亿阿根廷比索，其他综合收益为3.01144亿阿根廷比索，总综合收益为5.67262亿阿根廷比索[31] - 2024年和2023年6个月期间，经营活动产生的净现金分别为 - 203.71亿和106.197亿阿根廷比索[38] - 2024年和2023年6个月期间，投资活动产生的净现金分别为 - 622.77亿和118.217亿阿根廷比索[38] - 2024年和2023年6个月期间，融资活动产生的净现金分别为403.38亿和 - 244.973亿阿根廷比索[38] - 2024年和2023年6个月期间，现金及现金等价物净减少分别为423.1亿和205.59亿阿根廷比索[38] - 2024年和2023年截至12月31日的六个月期间，公司经营活动产生的净现金（使用前）分别为 - 13,487和112,684[145] - 2024年和2023年截至12月31日的六个月期间，公司（亏损）/利润分别为 - 64,391和266,118[145] - 2024年和2023年截至12月31日的六个月期间，公司所得税调整分别为 - 22,648和82,064[145] - 2024年和2023年截至12月31日的六个月期间，公司摊销和折旧分别为6,736和6,242[145] - 2024年和2023年截至12月31日的六个月期间，公司投资性房地产公允价值调整净损失/（收益）分别为227,858和 - 304,210[145] - 2024年和2023年截至12月31日的六个月期间，公司贸易及其他应收款增加分别为 - 8,483和 - 1,958[145] - 2024年和2023年截至12月31日的六个月期间，公司贸易及其他应付款（减少）/增加分别为 - 15,423和8,347[145] - 2024年和2023年12月31日，集团所得税分别为22,648和 - 82,064[165] - 2024年和2023年12月31日，集团总收入分别为449,163和445,859[166] - 2024年和2023年12月31日，集团总成本分别为298,248和253,034[167] - 截至2024年12月31日总费用为382,005，2023年同期为323,813[169] - 2024年其他经营净结果为 - 1,198，2023年为11,998[172] - 2024年金融净结果为24,913，2023年为 - 144,523[173] - 截至2024年12月31日与关联方的总余额为17,683，2024年6月30日为18,632[174] - 2024年下半年与关联方的结果总计为 - 9,095，2023年同期为3,327[179] - 2024年下半年与关联方的交易中，总不可撤销捐款为 - 31，2023年为0[180] - 2024年下半年与关联方的交易中，总股息收入为2,390，2023年为534[180] - 2024年下半年与关联方的交易中，总股票销售为 - 2,831，2023年为 - 31,493[180] - 农产品和生物资产的变化从2023年的108,040变为2024年的98,947[169] - 商品销售和服务成本从2023年的37,636增加到2024年的87,579[169] - 2024年12月31日商品销售和服务成本为298,115，2023年12月31日为252,884[185] - 2024年12月31日外币资产总计319,131，2024年6月30日为326,731；2024年12月31日外币负债总计920,040，2024年6月30日为863,133[189] 公司业务线数据关键指标变化 - 2024年农业业务收入238,715，成本216,929，运营利润8,429[86][90] - 2023年农业业务收入225,523，成本181,614，运营利润41,449[87][90] - 2024年投资业务收入170,141，成本38,218，运营利润亏损143,043[86] - 2023年投资业务收入183,583，成本32,373，运营利润423,929[87] - 2024年可报告资产3,955,326，可报告负债2,295,450，净可报告资产1,659,876[86] - 2023年可报告资产5,865,971，可报告负债3,378,056，净可报告资产2,487,915[87] - 2024年农业业务土地转型和销售业务获得农田处置收益23,726[90] - 2023年农业业务土地转型和销售业务获得农田处置收益9,196[90] - 2024年12月31日城市物业和投资业务板块收入170,141，成本38,218，毛利润131,923，运营利润亏损143,043，分部利润亏损118,982[92] - 2024年12月31日投资性房地产公允价值调整净亏损226,998，主要因宏观经济条件变化[92] - 截至2024年12月31日的六个月内，办公楼、未开发土地和其他租赁物业实际价值下降28.35%[93] - 因通胀调整，购物中心有144,967从“公允价值调整净收益/亏损”重分类至“通胀调整”[94] - 2024年12月31日投资联营企业和合资企业期末余额为186,740，较期初有变化[98] - 截至2024年12月31日，公司对New Lipstick等联营企业和合资企业有不同比例的所有权权益和对应价值[100] - 2024年12月31日投资性房地产Level 2公允价值为952,737，Level 3为966,027[103] - 2024年12月31日按类型划分的投资性房地产中，购物中心为982,785，较6月30日有增长[104] - 2024年12月31日综合收益表中，收入178,168，直接运营费用56,835，开发费用6,282[105] - 2024年12月31日投资性房地产公允价值调整未实现净亏损230,596，已实现净收益2,738[105] - 截至2024年12月31日，当期公允价值调整实现结果为（ARS 4,644），往年公允价值调整实现结果为ARS 7,382；2023年同期分别为（ARS 20,165）和ARS 50,983[106] 公司财政年度及报表相关 - 公司财政年度为第92年，始于2024年7月1日[3] - 公司财务报表按照IAS 34“中期财务报告”编制，且未经审计[44][45] - 董事会于2025年2月10日批准发布这些财务报表[43] 公司重大收购与出售事项 - 2002年，公司收购房地产公司IRSA 19.85%的权益，2009年将持股比例增至55.64%[41] - 2024年5月20日，BrasilAgro收购Agrícola Nova Horizonte S.A.，总价620万巴西雷亚尔[57][59] - 2024年9月26日，BrasilAgro出售Alto Taquari农场1157公顷，交易价1.272274万袋大豆，相当于1.894亿巴西雷亚尔[61][62] - 2024年9月30日，BrasilAgro出售Rio do Meio农场190公顷，交易价54053袋大豆，相当于700万巴西雷亚尔[63][64] - 2024年9月30日，Cresud出售Los Pozos农场部分土地3630公顷，总价223万美元，已收110万美元[65] - 2024年8月1日，IRSA收购Alto Avellaneda购物中心相邻物业，总价1220万美元，已付920万美元[69][71] - 2024年10月15日，IRSA出售“261 Della Paolera”塔楼一层，交易价约710万美元，已付600万美元[77][80] - 2024年12月3日，IRSA签署收购“Terrazas de Mayo”购物中心协议，交易金额2775万美元，已付60% [81][82] 公司资产相关 - 公司拥有约70公顷的物业，建设容量为866,806平方米，将用于开发混合用途项目[108][109] - 公司同意划出50.8公顷用于公共用途，占物业总面积约71%，还将提供6块地块，并支付200万美元现金和300万份主权债券（AL35）[110] - 公司将负责物业的基础设施和道路工程，为公共空间工程出资最多4000万美元，并维护公共空间10年或直至完成1000万美元的维护费用[111] - 截至2024年12月31日，六个月内集团物业、厂房及设备成本为831,059，累计折旧为（212,698），净账面价值为618,361；上一年度成本为840,462，累计折旧为（185,408），净账面价值为655,054[115] - 截至2024年12月31日，六个月内集团交易性房地产期初为24,