股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年3月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 九龍倉集團有限公司 呈交日期: 2026年4月8日 I. 法定/註冊股本變動 不適用 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.2.1 II. 已發行股份及/或庫存股份變動及足夠公眾持股量的確認 1. 股份分類 普通股 股份類別 不適用 於香港聯交所上市 (註1) 是 證券代號 (如上市) 00004 說明 已發行股份（不包括庫存股份）數目 庫存股份數目 已發行股份總數 上月底結存 3,056,027,327 0 3,056,027,327 增加 / 減少 (-) 0 0 本月底結存 3,056,027,327 0 3,056,027,327 足夠公眾持股量的確認(註4) | 根據《主板上市規則》第13.32D(1)條或第19A.28D(1)條 / 《GEM上市規則》第17.37D(1)條或第25.21D(1)條，我們在此確認，就上述所列股份類別而言，截至本月底: | | --- | | ✔ 已符合適用的公眾持股量要求（見下方） | | ...

业绩总结 - 2019年第二次中期股息每股0.075港元[2] 其他新策略 - 2026年4月27日无人领取2019年第二次中期股息将被没收[2] - 未收到股息或未兑现股息单股东需在2026年4月24日下午4时30分前联系公司股份过户登记处[2]

股息信息 - 2025年第二次中期股息每股0.2 HKD[1] - 除净日为2026年4月2日[1] - 股息派发日为2026年4月23日[1] 时间节点 - 过户文件最后时限为2026年4月8日16:30[1] - 记录日期为2026年4月8日，记录时间18:00[1][2] 其他信息 - 公告日期为2026年3月27日，为更新公告[1] - 董事会成员包括5位董事及7位独董[2]

股份过户登记变更 - 2026年3月27日起公司股份过户登记处更改[4] - 新股份过户登记处为卓佳证券登记有限公司[4] - 新股份过户登记处地址为香港夏慤道16号远东金融中心17楼[4] - 新股份过户登记处电话为(852) 2980 1333[4] - 新股份过户登记处传真为(852) 2810 8185[4] - 2026年3月27日起股份过户及登记手续由卓佳办理[5] - 2026年3月26日下午4时30分后未领股票可于27日起从卓佳领取[5] 董事会成员 - 公告日期董事会有5位董事及7位独立非执行董事[5]

投资评级与目标价 - 报告维持对九龙仓集团的“减持”评级 [1] - 报告维持目标价于23港元不变 [1] - 报告将牛市情景目标价由33港元下调至32港元 [1] - 报告将熊市情景目标价由15港元下调至14港元 [1] 估值方法与核心观点 - 估值基于经更新的资产净值及净债务预测，按相同资产净值折让60%的总和法计算，此折让低于历史平均水平0.5个标准差 [1] - 维持“减持”评级的原因是经营前景充满挑战及估值不具吸引力，收益率仅为1.7% [1] 财务预测调整 - 报告纳入了九龙仓集团2025财年业绩并引入了2028财年预测 [1] - 报告将2026及2027财年的基本盈利预测各上调10% [1] - 盈利预测上调基于三个因素：对零售及写字楼租金调整、出租率及利率的最新假设；更新的发展物业入账及完工时间表；改善的负债比率 [1] 股息与现金流预测 - 基于其净现金状况以及来自租金及物流物业的稳定收入流，报告预测九龙仓集团2026至2028财年的每股股息将同比增长3% [1]

人事变动 - 独立非执行董事邓日燊2026年5月14日轮值卸任且不重选连任[3] - 邓先生2021年加入公司董事会[3] 董事会情况 - 截至2026年3月12日，董事会有吴天海等成员及七位独董[4]

股息信息 - 九龍倉集團2025年第二次中期股息为每股0.2港幣[1] - 股息除淨日为2026年4月2日[1] - 股息派發日为2026年4月23日[1] 时间节点 - 遞交股份過戶文件最後時限为2026年4月8日16:30[1] - 股息記錄日期为2026年4月8日，記錄時間為18:00[1][2] 董事会成员 - 截至公告日期，公司董事会含5位董事及7位獨立非執行董事[2]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 集团基础净盈利增至41.04亿港元（2024年：27.98亿港元），相当于每股1.34港元（2024年：每股0.92港元）[2] - 计入投资物业重估减值净额36.41亿港元（2024年：59.90亿港元）后，股东应占盈利为0.50亿港元（2024年：亏损32.24亿港元），每股基本盈利0.02港元（2024年：每股基本亏损1.05港元）[2] - 集团基础净盈利增长47%至港币41.04亿元（2024年：港币27.98亿元）[14] - 股东应占集团盈利为港币0.5亿元（2024年：亏损港币32.24亿元），计入应占投资物业重估减值港币36.41亿元[14] - 集团收入下降9%至港币109.97亿元，营业盈利下降10%至港币50.68亿元[15] - 投资物业重估减值净额为港币36.41亿元（2024年：港币59.9亿元）[17] - 每股基本盈利为港币0.02元（2024年：每股基本亏损港币1.05元）[23] - 集团总收入为109.97亿港元，较上年的121.15亿港元下降9.2%[40] - 公司股东应占盈利为5000万港元，上年为亏损32.24亿港元[40] - 每股基本及摊薄后盈利为0.02港元，上年为亏损1.05港元[40] - 集团2025年总收入为109.97亿港元，较2024年的121.15亿港元下降9.2%[48][49] - 集团2025年除税前盈利为4.1亿港元，相比2024年除税前亏损63.16亿港元实现扭亏为盈[48] - 集团总收入为109.97亿港元，同比下降9.2%（2024年：121.15亿港元）[53] - 集团营业盈利为50.68亿港元，同比下降10.2%（2024年：56.44亿港元）[53] - 公司股东应占盈利为0.5亿港元（2024年：亏损32.24亿港元），每股基本及摊薄盈利为0.016港元（2024年：亏损1.055港元）[59] 财务数据关键指标变化：成本、费用与拨备 - 内地发展物业应占减值拨备减少至8.39亿港元（2024年：20.18亿港元）[2] - 实际借贷利率降至2.5%（2024年：3.7%）[19] - 集团为发展物业作出净拨备10.25亿港元，同比减少52.6%（2024年：21.64亿港元）[52] - 集团财务支出净额为10亿港元（2024年：财务收入1.5亿港元），主要因跨货币利率掉期合约公允价值亏损8.26亿港元（2024年：盈余3.68亿港元）[56] - 集团所得税项为净回拨0.78亿港元（2024年：净回拨37.05亿港元），主要受投资物业价值变动相关的递延税项影响[58] 各条业务线表现：发展物业 - 香港物业发展物业确认入账收入按应占份额上升254%至11.40亿港元，营业盈利上升66%至2.87亿港元[6] - 内地发展物业按应占份额计算收入减少58%至13.63亿港元，营业盈利减少73%至2.08亿港元[8] - 发展物业收入下跌39%至港币13.67亿元，营业盈利下跌78%至港币1.03亿元[15] - 已签约销售总额增长26%至港币29.77亿元，其中香港销售额增长117%至港币17.36亿元[24] - 内地销售额下跌22%至人民币11.21亿元，尚未确认入账销售额下跌49%至人民币3.12亿元[24] - 发展物业分部2025年收入大幅下降至13.67亿港元（2024年：22.54亿港元），分部除税前亏损为4.58亿港元[48] - 发展物业分部营业资产中，香港地区占比从2024年的68.6%上升至2025年的73.2%[50] 各条业务线表现：投资物业 - 内地投资物业分部收入下跌3%至44.19亿港元，营业盈利下跌4%至28.76亿港元[7] - 投资物业分部2025年收入为44.93亿港元，营业盈利为29.09亿港元，但受投资物业公允价值减少38.65亿港元影响，分部除税前亏损14.59亿港元[48] - 投资物业组合价值575亿港元，同比下降5%，占总营业资产32%[27] - 投资物业公允价值减少38.65亿港元，上年为减少94.91亿港元[40] 各条业务线表现：物流基建 - 物流基建分部收入下跌3%至21.28亿港元，营业盈利下跌12%至2.78亿港元[11] - 物流盈利增加6%至港币4.03亿元，投资物业盈利减少6%至港币21.97亿元[22] - 物流分部2025年收入为21.28亿港元，营业盈利2.78亿港元，是贡献除税前盈利（4.59亿港元）的核心分部[48] 各条业务线表现：投资与其他 - 酒店分部收入增加6%至6.56亿港元，营业盈利达收支平衡（2024年：盈利0.11亿港元）[9] - 长期投资市值432亿港元，上市投资公允价值变动产生盈余100亿港元[30] - 集团投资组合总额432亿港元，按行业分为地产183亿、新经济130亿、金融及其它119亿港元[31] - 是年全面收益总额为112.31亿港元，主要得益于股本投资公允价值变动带来100.39亿港元收益[41] - 投资分部2025年收入为18.17亿港元，贡献除税前盈利21.55亿港元，是集团最大的利润来源[48] 各地区表现 - 中国内地收入为67.88亿港元，同比下降17.4%（2024年：82.14亿港元）[53] - 香港营业资产增长3%至1011亿港元，中国内地营业资产下降7%至674亿港元[26] 管理层讨论和指引 - 2025年度每股合共派息0.40港元（2024年：每股0.40港元）[3] - 未来财政年度主要开支估计为163亿港元，其中已承担49亿港元[38] - 2025年股东应占股息总额为12.22亿港元，每股0.40港元，与2024年持平[60] - 2025年第二次中期股息为6.11亿港元，将于2026年4月23日派发[60][66] 资产与负债状况 - 资产净值上升7%至每股48.01港元[4] - 股东权益增加7%至1467亿港元，每股权益增至48.01港元[25] - 总营业资产下降1%至1783亿港元，其中地产、物流、投资资产占比分别为68%、8%、24%[26] - 集团转为现金净额20亿港元（2024年为负债净额71亿港元），主要源于出售部分投资组合所得97亿港元[31] - 备用信贷额及已发行债务证券合计332亿港元，其中已动用179亿港元[33] - 营业业务产生净现金流入40亿港元，投资活动录得净流入64亿港元[35] - 总资产为1985.09亿港元，较上年增加84.7亿港元；净资为1524.18亿港元，较上年增加99.48亿港元[42] - 银行存款及现金为198.68亿港元，较上年增加104.5%[42] - 待沽物业（存货）为364.91亿港元，较上年略有增加[42] - 集团分部营业资产总额2025年为1783.12亿港元，其中投资物业（580.16亿港元）和发展物业（602.31亿港元）占主要部分[50] - 集团总资产从2024年的1900.39亿港元增长至2025年的1985.09亿港元，增幅4.5%[50] - 联营公司及合营公司资产总额从2024年的272.57亿港元微增至2025年的277.50亿港元[51] - 集团总营业资产为1783.12亿港元，较上年微降0.7%（2024年：1796.16亿港元）[53] - 2025年末应收贸易账项总额为1.91亿港元，较2024年的1.94亿港元略有下降[61] - 2025年末应收贸易账项中，超过90天的部分为7600万港元，占总额的39.8%[61] - 2025年末应付贸易账项总额为8.63亿港元，较2024年的8.36亿港元增长3.2%[62] - 2025年末建筑成本应付账项为30.94亿港元，较2024年的37.63亿港元下降17.8%[62] - 2025年末应付联营公司款项为72.05亿港元，较2024年的79.70亿港元下降9.6%[62] - 2025年末应付合营公司款项为20.24亿港元，较2024年的29.03亿港元下降30.3%[62] - 2025年末集团应付贸易及其他账项总额为170.29亿港元，较2024年的195.81亿港元下降13.0%[62] 资本支出与投资活动 - 主要资本与发展开支总额25.19亿港元，其中发展物业开支22.92亿港元[36] - 集团资本性支出总额为26.1亿港元，同比下降59.5%（2024年：64.5亿港元）[52] - 发展物业联营公司及合营公司权益增加297.8亿港元，同比大幅增长423.4%（2024年：56.9亿港元）[52] 其他重要内容 - 集团旗下雇员约有5900人，其中约1000人受雇于管理业务[39] - 公司主席与行政总裁由同一人担任，此为对企业管治守则的唯一偏离[64]

股份数据 - 截至2026年2月28日，公司已发行股份总数（不含库存股）3,056,027,327股，库存股0股[2] - 本月已发行股份及库存股份数目无增减[2] - 股份认购权计划月底可能发行或转让股份总数为305,602,732股[4] 合规情况 - 截至本月底公司已符合公众持股量初始指定门槛要求[3]

会议安排 - 公司将于2026年3月12日举行董事会会议[4] 业绩与股息 - 董事会会议将批准发放截至2025年12月31日止年度的全年业绩公告[4] - 董事会会议将考虑派发一项股息（如有）[4] 公告信息 - 公告日期为2026年3月2日[5] - 公告日期时公司董事会成员有5位董事及7位独立非执行董事[5]