文章核心观点 - 埃塞克斯房地产信托公司是优质REIT，核心产品需求持久，布局供应受限市场，长期表现佳 ，有跑赢市场的股息率、跑赢通胀的股息增长、合理派息率、连续30年股息增长，股票可能低估8%，是长期股息增长投资者的优质选择 [11] 公司概况 - 埃塞克斯房地产信托公司是房地产投资信托，拥有并运营美国西海岸多户住宅物业组合，1971年成立，市值180亿美元，约1700名员工 [1] - 公司专注美国西海岸三个供应受限市场，南加州、北加州和西雅图的净营业收入占比分别为42%、40%和18%，物业组合包括250多个公寓社区的约6.2万套公寓 [1] 行业分析 - 商业房地产面临债务多、受经济周期影响大、存在过时风险等问题，多数REITs不受青睐，但住房类REITs因住房需求刚需、无过时风险，长期更具投资价值 [1] 公司优势 - 公司物业组合集中在美国西海岸，独特地理和严格监管限制供应，而当地高薪工作、宜人气候和美丽自然吸引需求，供需状况有利 [1][2] 股息情况 - 公司连续30年增加股息，是股息贵族，10年股息增长率6.8%，股票收益率3.5%，派息率63.2%，股息情况安全且优质 [3][5] 营收与盈利增长 - 2014财年至2023财年，公司收入从9.71亿美元增至17亿美元，复合年增长率6.4%，FFO/股从7.89美元增至15.24美元，复合年增长率7.6% [6] - 近期季度报告显示，核心FFO/股同比增长4.5%，入住率约96%，公司有开发、重建、收购和自然租金增长等增长驱动力 [6] 财务状况 - 上财年末公司长期债务超60亿美元，净债务/EBITDA比率5.4，总债务加权平均利率3.5%，未来五年无重大到期债务，高级无担保债务有投资级信用评级 [7] 估值情况 - 股票远期P/FFO比率17.9，P/CF比率17.4，低于五年平均，收益率高于历史平均，通过股息贴现模型分析，公允价值298.20美元 [8] - 晨星和CFRA对公司股票的估值分别为306.00美元和305.00美元，三者平均估值303.06美元，股票可能低估8% [8]