文章核心观点 - 联邦房地产投资信托基金（Federal Realty Investment Trust）是优质且有韧性的房地产投资信托基金，股息连续增长56年，虽近期股价上涨但仍具吸引力，普通股适合长期投资，价值型投资者也可考虑C系列优先股 [2][9] 公司概况 - 公司是历史悠久的购物中心房地产投资信托基金，在房地产投资信托基金成为广泛认可的资产类别之前就已存在，有56年提高股息的记录 [3] 市场与租户优势 - 公司物业位于东西海岸、芝加哥和凤凰城等一级市场，这些市场进入壁垒高、空地稀缺，形成竞争护城河，周边居民常光顾 [4] - 公司物业周边3英里范围内总收入达104亿美元，租户有稳定消费群体，在人口密度和家庭收入中位数方面优于同行 [4] - 公司前十大租户包括TJX、Ahold Delhaize、思科和NetApp等折扣零售商、杂货店和办公租户 [7] 租金与业绩表现 - 公司优质房地产使其能比同行更频繁提高租金，每年合同租金涨幅2.25%，是购物中心行业最高之一 [5] - 公司可比物业收入同比增长2.9%，现金和公认会计原则基础上的混合租赁利差分别为10%和23% [5] - 公司租赁率较上年提高100个基点至95.3%，小商铺入住率提高230个基点，是重要收入驱动力 [5] 财务与估值情况 - 公司资产负债表强劲，标准普尔和穆迪给予BBB +/Baa1信用评级，净债务与EBITDA比率为5.8倍，预计2025年降至5倍中段，固定费用覆盖率为3.6倍 [7] - 公司当前股价115美元，股息收益率3.8%，派息率64%，远期市盈率与FFO之比为16.9，低于历史平均的21.2 [7] 发展战略与项目 - 公司战略重点是通过选择性收购和高价值重建项目提升投资组合，近期收购弗吉尼亚门户和皮诺尔维斯塔十字路口，初始收益率超7% [5] - 公司通过增加住宅单元最大化房地产价值，住宅单元占总平均基本租金（ABR）的12%，如巴拉辛维德购物中心有217个单元在建 [5] - 巴拉辛维德是9500万美元的混合用途重建项目，预计稳定回报率7%，混合用途办公室占总ABR的11% [6] 投资建议 - 公司普通股对长期投资者有价值，股息收益率近4%，分析师预计FFO每股年增长率为中个位数，有望回归历史估值，实现超越市场的回报 [8] - 价值型投资者可考虑C系列优先股，当前收益率5.7%，股息可累积，当前股价21.94美元，较面值25美元折价9% [8]