文章核心观点 - 2023年刚需退潮，改善和高端市场韧性显现，高端豪宅市场热度远高于行业，2024年高端豪宅预期供应增量、成交热度转降，京沪仍存结构性机会 [1][3] 2023年高端豪宅市场情况 成交情况 - 2023年是豪宅成交大年，10个核心城市全年总价1000万元以上商品住宅合计成交5.3万套，同比增长2%，二三线城市千万豪宅成交增长相对明显；4个一线城市二手总价1000万元以上豪宅成交合计1.5万套，同比增长36%，回到2017年以来的年均值水平 [7][8] - 年末豪宅热度下降，成交增长动能放缓、认筹率走低、弃号率上升 [7] - 新房方面，180平以上大面积更畅销，上海90 - 100平总价千万级供需两旺；二手房方面，120 - 140平占比持增、90平以下淡出，总价3 - 5千万份额增长 [9][10][14] 动因 - 全球经济低迷、国债收益率下探，“资产荒”下豪宅增值保值属性渐显 [16] - 核心城市供给放量、一二手倒挂叠加稀缺资源，驱动一手豪宅热销，如厦门、宁波供应放量，上海、杭州存在一二手价格倒挂 [17] - 二手豪宅挂牌量增价跌、性价比凸显，2023年市场加速回温，全国50个重点城市二手房新增挂牌量保持高位运行，京沪挂牌价格持续走低 [19] - 高净值人群规模持续增长，高端购买力坚挺、购房需求仍然旺盛 [20] 热滞销项目特征 - 热销特征为区域供应稀缺、价格倒挂、学区加持、品牌产品是核心优势，如京沪杭蓉等城市的部分项目因区域供应稀缺、一二手倒挂加剧购房者恐慌性抢房 [21] - 滞销特征为区域项目扎堆、周边配套欠缺、产品设计致项目性价比低，如深圳深业颐樾府、上海金茂景泰府因周边配套问题去化不佳 [25][26] 2024年供应情况 - 2023年典型十城高价地成交占比15%，拿地至开盘5 - 8个月 [28] - 十城2024年预期新增豪宅供应1007万平，较2023年微降4%，成都、广州供应量排名居前，上海、深圳大幅回落 [28] - 高价地预期四季度集中入市，杭深厦苏京等供应高峰集中上半年 [29][31] 2024年展望 - 资产荒、高净值客群稳定等基本面未改，高改和终改需求仍有较强支撑 [32] - 高端购买力优于刚需但后劲略显不足，配套、产品、价格等备受关注 [32] - 高价核心土地供应增加叠加2023年总量持平，供求平衡将转为供过于求，整体供求关系或将由供不应求转为供求持稳 [33][34] - 高端市场热度预期转降，沪深供给约束加剧，产品力竞争加剧，不同城市存在差异化行情 [35][36]