文章核心观点 - 2024年第四季度财报通常附带2025年业绩指引，是投资机会，投资者应关注数据与估值差异挖掘机会，当前REITs估值低是布局时机 [2][21][22] 预期与估值 - 数据中心和老年公寓行业2025年业绩指引强劲，但股价已体现，板块交易价高于资产净值 [4] - 工业房地产投资信托基金预计从疫情后高增长降温，交易价较资产净值折让27%，指引或显示同店净营业收入增长放缓，但仍有积极预期 [6] - 木材行业业绩指引可能平平，木材价格低、房贷利率高致房地产市场低迷，木材REITs定价比资产净值低28%，但林地交易价上涨 [6] - 应关注实际表现显著优于当前定价预期的行业 [7] 2025年三大指引机会 三重净收购渠道重开 - 过去两年三重净REITs投资者因AFFO/每股收益增长乏力、收购渠道关闭失望，其定价受影响，交易价约为AFFO的12.4倍 [9][10] - 即将发布的指引在收购和AFFO/每股收益方面将远超市场预期 [11] - 三重净REITs租约有租金递增条款，短期利率稳定或下降、长期债务锁定固定利率使利息支出停止增长，租金递增可转化为AFFO/每股收益增长 [12][13] - 资本化率大幅上升，单租户房产7%的资本化率处于高位，可重启收购渠道推动AFFO/每股收益增长 [13] - 做多三重净额，预计市场对超出预期的指引给予积极反馈 [14] 公用事业 – 更新负载变化的管道 - 2024年AI和数据中心增长需海量电力，但公用事业资本投资机会被低估，行业大部分指引滞后 [15] - 公用事业行业每年仅更新一次资本投资指引，当前指引反映2024年初负载增长假设，实际负载需求远超预估，指引将大幅提升拉高长期盈利增长预期 [15] - 公用事业板块估值低廉，更高指引未体现在股价中 [16] 公寓行业 —— 供应驱动的市场波动 - 2025年上半年公寓行业现有开发项目大量交付，强劲需求可消化新增供应，但多数公司指引保守，因供应确定、需求有变数 [17][18] - 2024年市场预期公寓REITs艰难，但需求强劲收益良好，多数超出指引预期 [18] - 若公寓REITs市场情绪因指引受挫，可视为增加配置良机，保守指引或标志情绪低谷 [18] 结语 - 本财报季影响大，企业报告和业绩指引提供新信息，投资者应关注数据与估值差异挖掘投资机会 [21]