核心观点 - 瑞穗银行更新2026年下半年首选REITs名单，精选两只具有盈利动能的个股：Cousins Properties（CUZ）和Phillips Edison & Company（PECO）[4] - 两只REITs均实现Q2业绩超预期并上调全年指引，瑞穗分析师设定的目标价暗示当前股价仍有显著上行空间[4][5] Cousins Properties（CUZ）投资逻辑 - 瑞穗分析师Vikram Malhotra维持CUZ目标价33美元，较近期交易水平约有12%上行空间，且该股年初至今已大幅上涨[8] - Q2运营资金（FFO）达每股75美分，营收2.685亿美元，分别超过预期的74美分和2.635亿美元，管理层因此上调全年指引下限[9] - 增长动力来自租赁势头强劲，上半年现金租金利差（cash rent spreads）同比上升约12%，并拥有100万平方英尺的租赁管道[9] - 该REIT管理约2000万平方英尺办公空间，聚焦奥斯汀、达拉斯和夏洛特等高增长阳光地带市场[8] - 资产负债表能力支持机会性收购，同时CUZ股票提供约4.31%的股息收益率[10] - 华尔街共识评级为买入，最高目标价达35美元[10] Phillips Edison & Company（PECO）投资逻辑 - 瑞穗分析师Haendel St. Juste设定PECO目标价43美元，较年初约14%涨幅基础上仍有约7%上行空间[11] - 投资逻辑基于必需品零售：以杂货店为核心的购物中心能穿越经济周期保持需求[11] - 投资组合涵盖约330个购物中心，主力租户包括Kroger和Publix等杂货商，出租率高达约97.5%[11] - Q2核心FFO达每股69美分，营收1.896亿美元，分别超过预期的68美分和1.875亿美元，管理层上调全年指引[12] - 分析师预计至2027年FFO增长将高于平均水平，得益于收购和有限的新增供应，且观察名单租户风险极低[12] - 任何租户破产都将提供以更高租金重新出租空间的机会[12] - PECO股票当前支付3.2%的股息收益率，华尔街整体评级为增持，共识目标价46美元[12]