核心观点 - 万科2026年中期业绩亏损，收入701.69亿元，股东应占亏损149.51亿元，主因房地产开发结算规模下降、毛利率低位、资产减值及部分业务亏损 [1] - 公司稳步推进改革化险，在生产经营稳定和债务风险化解上取得阶段性进展，包括按期交付、积极销售、盘活存量及费用压降 [2] - 融资端获得金融机构和大股东支持，存量融资平稳，公开债风险缓释取得成效 [3] 财务表现 - 2026年中期收入701.69亿元，毛利16.32亿元，公司股东应占亏损149.51亿元 [1] - 房地产开发及相关资产经营业务收入487.0亿元，占比69.4% [1] - 物业服务营业收入184.6亿元，占比26.3% [1] - 经营服务业务全口径收入288.5亿元，同比增长1.6% [2] - 可比口径下，过去8个季度费用连续下降，管理费用同比下降13% [2] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [1] - 结合行业、市场和经营环境变化，新增计提了资产减值 [1] - 成本法核算下，扣除折旧摊销后，部分经营性业务及部分非主业财务投资亏损 [1] 开发业务进展 - 按期保质完成2.3万套房屋交付，通过“城市兴交付”行动提升交付口碑 [2] - 坚持积极销售，实现销售金额358.0亿元 [2] - 多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达155.8亿元 [2] - 启动城市聚焦策略，推进资源向核心城市集中 [2] 融资与债务化解 - 上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款） [3] - 存量融资综合融资成本为2.86% [3] - 大股东深铁集团累计提供约45.2亿元股东借款，借款利率和抵质押率优于市场惯例 [3] - 截至报告披露日，10只公开债券通过部分兑付、配套展期完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元 [3] - 自2025年以来，累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作 [3]