文章核心观点 - 美国购房者面临负担能力严峻的住房市场，高企的房贷利率预计将持续至明年，30年期固定房贷利率自年初以来已上升超过一个百分点，从1月8日的6.16%升至10月29日的7.24% [1] - 房贷利率在10月初触及7.4%的近期峰值后，近几周出现小幅回落，但7.4%是2023年秋季以来30年期房贷的最高水平 [2] - 房贷利率上升已显著放缓市场活动，购房申请量同比下降约15%，再融资申请下降幅度更大，因当前利率水平下借款人缺乏再融资动力 [5] - 当前持有较低利率房贷的房主不愿出售房屋搬迁，因为新房贷将意味着更高的利率，形成锁定效应 [5] - 疫情期间30年期固定房贷利率曾低于3%，2022年通胀飙升导致房贷利率翻倍以上，创造了锁定效应并降低了流动性 [6] - 随着房贷利率再次飙升，将进一步强化锁定效应，预计未来一年房屋销售和住宅建设步伐将相对放缓 [7] - 住房负担能力由房贷利率、房价和家庭收入三支柱决定，房贷利率高企、房价相对收入仍高但部分地区已有所缓和，美国大部分地区工资增长超过租金和房价涨幅 [9] - 负担能力略有改善，但房贷利率飙升是当前主要障碍，负担能力状况仍具挑战性，尤其对首次购房者而言 [10] - 抵押贷款银行家协会预计当前利率飙升可能有些过度，利率将有所下降但仍将高于几个月前的预测，当前预测30年期固定房贷利率在2027年全年将保持在7%以上 [13][14] - 利率走势将对地缘政治发展高度敏感，包括中东局势、油价影响、通胀影响、美联储可能路径以及大规模联邦赤字和不断增长的联邦债务带来的持续压力，这些因素对长期利率构成上行压力 [14]