报告行业投资评级 无相关内容。 报告的核心观点 1. 工商业用地使用权到期续期政策有望加快落地 [1][2] 2. 工商业用地使用权年限对房企资产估值和资产负债表有重要影响 [4][5][6] 3. 工商业用地使用权到期续期有利于降低银行不良资产处置风险,扩大金融机构投资标的 [8] 4. 工商业用地使用权到期续期有助于提升大宗交易市场的活跃度,稳定市场预期 [9] 5. 部分地区已针对非住宅用地使用权到期问题出台相关政策 [11][12][13][14] 报告内容总结 1. 工商业用地使用权到期续期政策有望加快落地 - 民法典、城市房地产管理法等法律法规对土地使用权到期续期做出了规定,但对非住宅用地的续期政策尚未明确 [1][2] - 本次三中全会指明了工商业用地使用权到期续期问题,或将推动相关政策文件加快出台 [2] 2. 工商业用地使用权年限对房企资产估值和资产负债表有重要影响 - 土地使用权剩余年限是资产评估的重要参考指标,影响资产价值的衰减速度 [4] - 收益法评估中,土地使用权年限对资产价值影响更为明显,使用权年限延长可提升项目估值 [4] - 部分房企经营性不动产资产占比较高,使用年限缩短会对资产负债表产生明显影响 [5][6] 3. 工商业用地使用权到期续期有利于降低银行不良资产处置风险,扩大金融机构投资标的 - 过去根据较长土地使用权年限评估的资产价值较高,近年来资产价格下降增加了银行处置不良资产的难度 [8] - 续期政策落地有利于工商业资产价值修复,改善银行不良资产情况 [8] - 部分金融机构曾谨慎投资即将到期的工商业项目,续期政策有望重新吸引其关注 [8] 4. 工商业用地使用权到期续期有助于提升大宗交易市场的活跃度,稳定市场预期 - 部分上世纪90年代出让的工商业用地使用权即将到期,续期政策有望推动这些项目资产估值修复,提升大宗交易活跃度 [9] - 日本上世纪90年代土地价格快速下跌导致企业资产负债表受损,引发经济风险,稳定企业资产价值对于市场稳定至关重要 [9] 5. 部分地区已针对非住宅用地使用权到期问题出台相关政策 - 杭州萧山、嘉兴海宁、深圳等地已出台相关政策,明确续期年限、补缴地价标准等 [11][12][13][14] - 这些地方政策为其他城市出台相关政策提供了思路和参考 [14] - 续期补缴地价标准等直接影响项目资产估值,需要合理定制以发挥更大效用 [15]