行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2] 核心观点 - 自2021年下半年以来，房地产市场下行且持续底部运行，房企密集出险，对购房者、债权人、供应商等利益相关方造成损害，影响行业健康发展 [2] - 监管部门坚持法治化、市场化原则，聚焦保交楼，强调压实地方政府、房地产企业责任，推动房企风险化解 [3] - 房企风险化解路径包括制定系统性方案、房企评估、分类处置，强调多方协同努力，削减债务规模、改善资产结构 [15][17][19] 政策梳理 - 2021年12月，人民银行和银保监会联合发文，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务 [3] - 2022年4月，监管机构鼓励AMC、银行参与出险房企项目收并购 [3] - 2022年8月，央行通过政策性银行启动2000亿专项借款支持住宅项目建设交付 [3] - 2022年底，"金融16条"强调金融机构要做好房地产项目并购金融支持，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目 [3] - 2024年1月，住建部、金融监管总局联合发文，要求各地建立城市房地产融资协调机制，按照"一项目一方案"提出项目"白名单"，支持房地产企业合理融资需求 [3][10] 房企风险化解路径 - 制定系统性的房企风险化解方案，包括风险处置方式、处置原则、支持政策措施、协调机构等 [17] - 对房企进行可持续经营评估，识别系统重要性优质房企，分类处置 [17] - 对于系统重要性优质房企，进行不良资产剥离、支持债务重组、国资注入 [17] - 对于资不抵债的企业，剥离优质资产独立经营，破产重组 [17] - 房企应紧抓"因城施策"窗口期，加速布局较好项目的销售去化，快速回笼资金，保障现金流入 [19] 多方协同 - 房企风险化解需要房企、股东方、市场、债权人、政府等多方协同努力 [19] - 地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合 [9] - 房地产企业要承担主体责任，制定"一项目一策"处置方案，积极处置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付 [9] - 金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目"应贷尽贷"，加快贷款审批和发放，支持项目建设交付 [9]