投资评级与估值 - 伯恩斯坦给予VGP“跑赢大盘”评级，目标价为102.00欧元，较当前收盘价79.50欧元有28%的上涨空间[8][13] - 估值基于10年期DCF模型，加权平均资本成本为7.3%，长期增长率为2.9%[18] 财务表现与资产净值 - 1H26调整后净收入（剔除物业价值变动）同比增长5.9%至5660万欧元，超出预期[2][12] - EPRA NTA每股净资产为97.10欧元，较2H25的97.33欧元基本持平[2][12] - 合并口径贷款价值比（LTV）为49.4%，半年内下降60个基点[2][12] 合资企业（JV）与资本循环 - 管理层预计通过合资企业进行的资本循环将在2H26加速，并在2027年进一步加快[3] - 与Areim的现有合资企业将在2H26至1H27期间完成多次交割，并已为East Capital合作确定了重要的种子投资组合[3] - 已就与Areim的第二个合资企业签署谅解备忘录，计划于2027年启动[3] 数据中心（DC）战略 - VGP已与一家专业数据中心集团签署谅解备忘录，以建立泛欧平台[4] - 法兰克福和米兰附近的初始项目正在推进许可和电力分配，VGP计划在运营公司和资产持有合资企业中保留50%的权益[4] 开发与租赁活动 - 1H26完成23.6万平方米的新开发项目，同比下降11%，但竣工时预租率为86%[5] - 目前在建项目为114万平方米，较4月份增长2%，且超过70%已预租[5] - 1H26新签/续租租金为5270万欧元，同比下降6%，但空置空间重新出租实现了6%的租金提升[6] - 投资组合入住率稳定在98%[6]