中国房地产周报（第39周）关键要点总结 一、涉及行业与公司 - **行业**：中国房地产行业（新房、二手房、土地市场、建材产业链） - **覆盖公司**：央企开发商（中海宏洋CINSK、中海地产COLI、华润置地CR Land、绿城Greentown、金茂Jinmao、保利Poly）、其他开发商（龙湖Longfor、新城Seazen、万科A/H）、贝壳BEKE[1][7][40] - **数据来源机构**：高盛（Goldman Sachs）、CREIS、Wind、NBS、中原（Centaline）[2][13][26] 二、政策更新 北京、上海落地8月28日改革实施细则 - 北京于9月24日、上海于9月28日分别发布市级实施细则，覆盖土地付款、认购定金、预售资格、按揭放款、融资支持等方面[1] - **土地付款安排延长且免息**：8月28日后出让的住宅用地，至少50%须在签约后30日内支付，北京剩余款项可在2年内付清、上海为1年内付清（经批准可再延一年），两地分期付款均免息[1] - **购房认购定金设上限**：现房销售项目取得施工许可证后可收取定金，北京一般上限为房价的1%、上海为3%[1] - **预售资格进一步明确**（以8月28日项目状态为准）：i）已取得全部或部分施工规划许可证但未取得预售证的项目，可沿用原有预售及资金监管规则；ii）未取得规划许可证但已拿地（或正在拿地）的项目，原则上应采用现房销售，但在保证竣工交付的前提下仍可申请在2027年底前采用预售模式，并受地方过渡要求及更严格资金监管约束[1] - **按揭款提取明确**：8月28日后取得预售证的项目（含上述i、ii类），须在竣工备案后方可收到按揭款（含公积金贷款）[1] - **融资**：两地均重申开发商贷款发放应与施工进度匹配；上海额外强调支持符合条件的开发商通过债券、股权、ABS和REITs进行项目融资[1] 自然资源部政策方向 - 9月22日，自然资源部提出从新增土地供应转向盘活存量土地、获取长期运营收益[1] - 重点包括：新增城镇建设用地配额与人口增长挂钩、增加规划与用地灵活性、调整土地付款安排等[1] 三、市场表现 新房市场（第39周） - 新房成交量周环比下降14%、同比下降35%，年初至今累计同比下降11%[7][8] - 新房搜索活动周环比下降2.9%[2][7] - 9月至今（MTD）：新房销售面积中位数环比增长6%、同比下降10%[7] - 年初至今：新房销售面积平均同比下降11%，较2024年/2023年水平分别为-17%/-37%[7][11] 二手房市场（第39周） - 二手房成交量周环比下降39%、同比下降30%[2][7] - 二手房认购销售（领先网签销售1-2周）周环比下降18%，二手房带看量周环比下降12%[2] - 9月至今：二手房销售面积中位数环比下降4%、同比下降1%[7] - 年初至今：二手房销售面积平均同比增长1%，较2024年/2023年水平分别为+13%/+14%[7][17] - 积极信号：监测城市二手房新增挂牌供应周环比下降22%（降幅大于去年9月的季节性水平）[5] 价格预期指标 - 中原经纪人指数（CSI，4城）周环比上升2.1个百分点、同比上升3.0个百分点，经纪人价格看涨预期小幅回升[20][22] - 中原业主报价指数（CAI，6城）周环比下降0.3个百分点、同比下降5.5个百分点，卖方价格预期仍在走弱[23][25] 四、库存与供应 - 库存余额周环比上升0.2%，较2025年末水平下降7.4%[27] - 库存去化月数为27.6个月（7月/8月平均分别为27.1/27.2个月）[7][27] - 库存月数周环比基本持平，较2025年末水平下降1.3%[28] 五、前瞻指标 百强开发商销售 - 约75城物业销售数据显示，百强开发商9月合约销售预计同比下降13%，8月为下降4%[7] 竣工 - 高盛竣工追踪指标（GSPC）显示9月竣工面积预计同比下降20%以上（高 twenties %），8月NBS/高盛预测分别为-28%/高 teens %下降[7][31] - 高盛预测2026财年竣工同比下降15%[31] 新开工 - 基于300城土地销售趋势及全国水泥出货比率，9月新开工预计同比下降20%以上（高 twenties %），8月NBS/高盛预测分别为-31%/高 twenties %下降[7] 贝壳GTV - 贝壳7月至9月至今新房+二手房GTV预计同比增长6%（新房-8%/二手房+11%），高于互联网团队对2026年三季度+1%的预测（新房持平/二手房+1%）[7] 六、估值与股价表现 股价表现（第39周） - 覆盖的较强国企开发商股价平均周环比上涨1%，其中中海地产（0688.HK，买入）和金茂（0817.HK，买入）表现领先，分别上涨4%/2%[7][38] - 其他开发商股价平均周环比下跌1%[7][38] - 离岸覆盖开发商股价平均周环比持平（MSCI中国为-2%）；在岸覆盖开发商平均下跌1%（沪深300为-4%）[38][39] - 建材产业链：建筑材料指数-8%、建筑公司指数+4%、建筑产品指数-5%、家电指数0%、家居指数-3%（周环比）[40] 估值水平 - 离岸覆盖开发商平均较2026年末NAV折让40%，2026年市净率0.4倍；对比2008年下半年、2011年下半年、2014年上半年周期底部分别为折让39%/0.7倍、73%/0.9倍、58%/0.9倍[38] - 在岸覆盖开发商平均较2026年末NAV折让14%，2026年市净率0.5倍；对比历史底部分别为折让67%/1.6倍、64%/1.5倍、61%/1.2倍[38] - 覆盖范围整体2026年市净率0.5倍、2026年股息率1.2%[42] 七、其他重要但可能被忽略的内容 - 高盛披露其与被覆盖公司存在业务往来，可能存在影响报告客观性的利益冲突[3] - 非美国关联机构分析师未在美国FINRA注册/取得研究分析师资格[3] - 报告数据截至2026年9月28日[40][42] - 中海地产目标价16.80港元（较现价12.9港元潜在上涨30%），华润置地目标价38.80港元（潜在上涨32%），金茂目标价1.85港元（潜在上涨45%），绿城目标价9.50港元（潜在上涨56%）[42] - 新城（1030.HK）评级为卖出，目标价1.55港元（较现价1.5港元潜在上涨5%）；万科A/H评级均为卖出[42]