核心观点 - 2026年9月美国房地产市场卖家数量比买家多62.6%，创至少自2013年有记录以来最大差距 [1] - 这是连续第四个月创纪录，差距较8月的56.9%大幅扩大 [2] - 阳光地带推动全国极端买方市场，迈阿密、纳什维尔及多个得州都会区卖家过剩最为严重 [2] - 买方市场源于谨慎而非强势，高房价和经济不确定性使大量潜在买家退出市场 [5] - 对于有预算和工作保障的购房者而言，当前供应条件为多年来最佳，但成本高企使能利用这一机会的人减少 [5] 买家与卖家数量变化 - 2026年9月全国估计有928,892名购房者，为2013年有记录以来最低水平，环比下降2.4%，为连续第五个月下降 [6] - 卖家数量估计为1,510,784名，为2020年3月以来最高，环比上升1.2% [7] - 买家数量降至2013年有记录以来最低，卖家数量升至2020年以来最高 [8] 买方市场与卖方市场分布 - 50个最大都会区中有41个为买方市场，为Redfin有记录以来最多，由迈阿密、纳什维尔和休斯顿领跑 [8] - 仅有5个卖方市场：旧金山及少数东北部都会区 [8] - 超过80%的美国都会区（分析的50个中的41个）为买方市场，为2013年有记录以来最多 [11] - 前13大买方市场中，9月卖家数量是买家的两倍以上，全部位于阳光地带，其中四个在得州、四个在佛罗里达州 [12] - 四个都会区为平衡市场，两个新英格兰都会区趋向买方市场：波士顿卖家比买家多7.4%，普罗维登斯卖家比买家多2.4% [15] 买方市场动态 - 9月全国几乎所有买方市场中，卖家过剩环比均增长，仅两个例外 [16] - 迈阿密过剩增幅最大，9月卖家比买家多158.9%，8月为134.5% [17] - 坦帕增幅第二，9月卖家比买家多103.7%，8月为82.2% [17] - 沃伦（密歇根州）增幅第三，卖家比买家多47.1%，8月为27.3% [17] - 仅两个买方市场购房者议价能力下降：底特律卖家比买家多37.9%，8月为46.5%；圣路易斯为24.5%，8月为26.9% [18] 卖方市场动态 - 仅五个主要都会区为卖方市场 [19] - 纽约州拿骚县为第一大卖方市场，卖家比买家少28.6% [19] - 其他卖方市场：宾州蒙哥马利县（-22.7%）、新泽西州纽瓦克（-18.5%）、密尔沃基（-16.1%）、旧金山（-10.6%）[19] - 这五个卖方市场连续第二个月为全国仅有的卖方市场 [19] - 卖方市场集中在住宅建设有限、供应紧张的地区 [20] - 旧金山房地产市场因AI繁荣创造财富而升温，推动房屋销售增加和买家竞争 [21] - 五个卖方市场8月房屋销售价格平均同比上涨6.4%，而所有买方市场仅上涨1% [21] 库存与供应 - 市场上房屋数量上升，主要因为许多房屋滞留未找到买家，形成大量挂牌房源，每月新挂牌房源继续增加 [9] - 阳光地带（尤其是得州和佛罗里达州）拥有全国最大买方市场，部分因为住宅建设强劲，建筑商在需求降温时仍继续增加新建房屋，导致库存积累 [13] - 需求降温主要因为买家日益被高价挤出市场，抵押贷款利率上升且房价保持高位 [14] - 在佛罗里达州，与购房相关的其他成本也在上升，包括HOA和保险费用 [14] 卖家行为 - 房主继续挂牌尽管需求下降，因为许多人已放弃等待，在多年观望后认为等待利率下降或需求反弹的理由不足，尤其房价仍高到足以获利出售 [10] - 部分房主选择现在出售是因为担心等待更久后价格可能下跌 [10] - 其他房主因必要原因挂牌：新工作、家庭扩大、离婚或退休等 [10] - 许多不需要搬家的房主可能决定不挂牌或撤下房源，因为拥有大量净值且就业市场相对强劲，通常没有太大出售压力 [10] 市场定义 - Redfin将卖家比买家多超过10%的市场定义为买方市场，卖家比买家少超过10%的定义为卖方市场，差距在正负10%以内的为平衡市场 [3]