Rithm Capital (NYSE:RITM) Q3 2026 Earnings call October 23, 2026 08:00 AM ET Company ParticipantsEmma Hoelke - Deputy General CounselMichael Nierenberg - Chairman, CEO, and PresidentPeter Brindley - Head of Real EstateBaron Silverstein - PresidentConference Call ParticipantsDoug Harter - AnalystBose George - AnalystCrispin Love - AnalystKenneth Lee - AnalystTrevor Cranston - AnalystMarissa Lobo - AnalystJason Stewart - AnalystHenry Coffey - AnalystOperatorAgain, I will now hand the conference over to Emma H ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度可分配收益（EAD）为每股摊薄收益0.55美元，这是公司连续第28个季度EAD超过已支付股息 [10] - 累计已支付股息略低于70亿美元，具体为68亿美元 [10] - 第三季度可分配收益为3.15亿美元，GAAP净利润为2.17亿美元，即每股摊薄收益0.38美元 [10] - 本季度账面价值为70亿美元，环比略有上升，主要归因于对冲活动以及在高利率环境下表现优异的MSR业务 [10] - 普通股股息率为11.2%，每股摊薄股息为0.25美元，季末现金及流动性为19亿美元 [10] - 公司账面价值约为12.50美元，但股票交易价格相对账面价值存在折价 [18] - 第三季度资产负债表上房地产投资的已实现IRR为43%，MOIC为1.6倍，涉及三笔不同交易 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - **Newrez**：第三季度税前收入（不包括按市值计价）约为3.3亿美元，环比增长7%，年化运营ROE为24% [33]；贷款发放量为129亿美元，环比下降19%，主要由于利率环境降低了整体发放量，但非机构贷款量环比增长8%，同比增长30% [34]；年初至今非机构贷款发放量达51亿美元，创下该产品类别的纪录 [16]；服务组合规模约为8790亿至8800亿美元MSR [18]；年初至今新增15个客户，约800亿美元的新贷款 boarding [36]；预计技术和AI投资将带来约1.25亿美元的年化节省 [34] - **Genesis**：第三季度RTL发放量为15亿美元，年初至今发放量达50亿美元，超过2025年全年水平 [16]；第三季度税前收入为3300万美元，同比增长14%，年化ROE约为13% [31]；逾期率约为3%，在同行中表现突出 [30]；服务超过700家赞助商 [9]；全年生产量目标预计在60亿至65亿美元之间 [67] - **资产管理部门**：第三季度募集新资本5.69亿美元，年初至今总流入略低于30亿美元 [15]；付费AUM占总AUM的约76% [15]；Crestline欧洲资本解决方案基金最终关闭，总承诺额达6.25亿美元 [15]；第三方AUM超过600亿美元，拥有超过200家机构和LP [6][9]；有机增长目标为到2028年底实现750亿至800亿美元AUM [21] - **Elecor Properties**：年初至今在纽约和旧金山核心组合已执行及待执行租约约100万平方英尺，加权平均初始租金约为每平方英尺100美元，按份额计算比2025年交易加权平均初始租金高22% [24]；纽约核心组合出租率为88.6%（按份额） [26]；旧金山核心组合出租率为65%（按份额），自2026年第一季度以来上升590个基点 [27]；第三季度签署32万平方英尺新租约 [16]；年初至今约77%的租赁活动发生在空置空间和2026年到期空间 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - **纽约中城**：第三季度是租赁活动超过五年季度均值的连续第12个季度，净吸纳量为连续第九个季度正增长，为有记录以来最长 [25]；年初至今纽约组合初始租金约为每平方英尺110美元，比2025年交易高约36% [26]；1301 Avenue of the Americas大楼目前100%出租 [26] - **旧金山**：第三季度市场整体租赁活动为270万平方英尺，年初至今总计约970万平方英尺，有望成为2018年以来最强劲的年度总量 [27]；旧金山公司今年筹集了创纪录的2700亿美元风险资本，主要惠及AI公司，AI公司占年初至今租赁速度的36.5% [27]；旧金山经历了连续第五个季度正吸纳 [27]；年初至今约65%的100万平方英尺租赁发生在旧金山，其中96%是与公司组合的新公司签订 [28] - **华盛顿特区**：公司两年前在弗吉尼亚州Ballston购买的一栋办公楼于第三季度变现，买入价约2600万至2700万美元，出售价超过5000万美元，IRR为30%，MOIC为1.6倍 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司定位为拥有约1100亿美元可投资资产，包括资产负债表和第三方管理资产 [7] - Newrez是美国第三大抵押贷款服务商，发放约600亿美元抵押贷款 [7]；公司强调不需要为了发放贷款而发放贷款，只有在经济性合适时才会开展业务 [8] - Genesis是美国第二大住宅过渡贷款机构，在RTL和多户家庭贷款领域业务不断扩展 [9] - 资产管理部门自2022年从Fortress分离后启动，目前第三方AUM超过600亿美元，拥有16个全球办公室 [6][19]；公司计划继续扩大资产管理部门，未来可能将其作为独立部门进行优化 [14] - 公司认为AI将改变抵押贷款行业的陈旧本质，AI举措和费用管理将帮助推动未来更高收益 [4] - 公司持有软件公司Valon约9.9%的股份，Valon将成为新的服务技术平台，预计于2027年第一季度末上线 [17] - 资产管理部门未来可能拓展至基础设施领域，因为该市场规模巨大且极具可扩展性 [20]；有机增长目标为到2028年底实现750亿至800亿美元AUM [21] - 公司正在评估统一品牌（Rithm、Sculptor、Crestline），认为LP希望将资金配置给拥有更多产品的更少管理者 [44] - 在商业房地产领域，公司将继续寻找机会，包括更多办公物业，但不限于办公；如果信用状况合适，愿意收购另一家商业REIT [107][108] - 公司强调资产负债表将战略性地用于支持发放业务和资产管理业务，而非单纯扩大杠杆 [101][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场环境极具挑战——所有相关指数走阔、利率显著上升、地缘政治担忧持续、油价上涨——公司仍实现了强劲的季度业绩 [4] - 管理层认为公司股权极其便宜，交易价格低于账面价值，并继续评估提升股价的方式 [18] - 管理层对资产管理部门的发展轨迹感到前所未有的兴奋，认为在ABF和ABF类产品方面看到了职业生涯中最高的需求 [6][43] - 管理层预计AI带来的节省将在2027年和2028年逐步显现 [62][63] - 管理层认为抵押贷款行业当前逾期率尚未出现上升趋势，但预计信贷市场最终会转向，届时公司的特殊服务业务将发挥优势并创造更多收益 [63][64] - 管理层认为公司相对于同行估值不合理，公司以约5倍收益交易，但盈利超过许多估值更高的金融科技和数字银行公司 [62] - 管理层预计第四季度发放量将环比下降约25%，主要由于利率环境 [50] 其他重要信息 - 公司于2025年将Paramount（现更名为Elecor Properties）私有化，投资于纽约和旧金山办公物业，买入价较重置价值折让75% [5] - 公司与战略合作伙伴就1301 6th Avenue成立了合资企业，扩大了第三方资本基础 [16] - 公司关闭了31 West 52nd Street的5亿美元以上再融资交易 [22] - 公司推出了Easy Click房屋净值解决方案，扩大了VantageScore的使用，并与eXp Realty（美国第二大房地产平台）建立了合资企业 [35] - 公司与HomeVision的共同开发进度超前，符合条件的贷款直通式处理预计于第四季度推出 [34] - 公司与Valon的合作按计划推进，贷款将于2027年第一季度分阶段迁移至ValonOS [34] - 公司管理着Rithm Property Trust，投资组合非常干净，但由于规模较小，市场关注度低，公司正在评估其选项 [107] 问答环节所有提问和回答 问题: 资产管理部门增长计划中哪些产品势头最强 - 公司将继续与大型 wirehouse 银行的财富管理部门建立更多关系，通过其分销产品；Sculptor平台推出了名为"Our Home"的Rithm基金；产品领域包括资本解决方案、'40 Act基金、房地产等；ABF基金从美国大型养老金获得了首次关闭；公司看到ABF和ABF类产品的需求极高；Genesis业务在杠杆基础上可实现中双位数回报；公司将在三大品牌（Rithm、Sculptor、Crestline）下统一品牌故事，LP希望将资金配置给拥有更多产品的更少管理者；信贷、多策略、房地产和ABF业务都将增长；公司将继续寻求收购其他管理人的机会，基础设施是未来需要进入的领域 [42][43][44][45] 问题: 抵押贷款银行业务的销售利润率趋势及9月、10月利率上升后的锁定情况 - 零售直接渠道的销售利润率上升部分由于产品结构变化，再融资减少，房屋净值和non-QM产品增加，整体回报略高；批发渠道竞争激烈，公司继续测试产品但不追逐市场份额，预计第四季度批发渠道利润率将面临更多压力；利率环境将驱动整体发放量，9月至10月生产量出现显著下降，预计降幅接近25% [49][50]；公司强调不需要为了发放贷款而发放贷款，提前还款速度处于极低水平，MSR组合将继续为公司创造优异业绩 [51] 问题: 季度至今账面价值是否相对稳定 - 应假设账面价值大致不变 [52] 问题: 资产管理部门基础设施领域的无机增长机会及是否对数字基础设施或数据中心投资感兴趣 - 公司认为基础设施领域的收购更可能类似于Sculptor、Crestline或更大规模的交易；公司需要在该领域达到规模，不希望从几个人开始花五年时间扩展而错失机会；Sculptor拥有约350名专业人员，其中约100名投资专业人员；Crestline同样如此；公司目前不在Rithm层面将此类投资放在资产负债表上；公司正在寻找有吸引力的合作伙伴以帮助扩展规模 [57][58][59] 问题: 1.25亿美元成本节省的时间安排及对ROE的影响，以及Newrez中期运营ROE的潜力 - 公司抵押贷款业务收入约45亿美元，底线盈利有很大提升空间；AI将显著帮助改变抵押贷款行业的陈旧本质；Valon软件平台将用于服务业务，使公司高度高效；节省效果预计在2027年开始显现，并持续到2027至2028年；公司以约5倍收益交易，但盈利超过许多估值更高的公司；公司希望推出更多产品，但必须是信用良好的产品，因为信贷市场最终会转向；届时公司的特殊服务业务将发挥优势 [61][62][63][64] 问题: Genesis Capital在当前利率前景下的发放量展望 - 公司预计生产量在60亿至65亿美元之间；信贷质量至关重要；多户家庭贷款业务有显著增长机会；随着SMA或基金围绕Genesis产品推出，很大一部分生产量可能进入这些基金；多户家庭贷款发放业务将随时间显著增长；RTL业务在利率约7.25%至7.5%的环境下可能面临挑战，但公司向高质量赞助商放贷，产品期限约两年；真正的增长将更多来自多户家庭贷款方面 [67][68][69] 问题: Elecor Properties旧金山出租率提升的驱动因素 - 未来几年租约滚动非常可控，为实现显著出租率增长提供了坚实基础；旧金山租户追求最佳产品，公司拥有优质组合；目前约有1000万平方英尺的租户需求在寻找空间，公司非常活跃，涉及科技、AI、法律、金融服务等多个行业；市场对公司在One Market和One Front的资本改善反应积极；团队高度专注于将出租率提升回旧金山这三栋建筑更习惯的水平 [71][72] 问题: Newrez的MSR提前还款速度展望及费用节省是否足以抵消发放端压力 - 提前还款速度已接近底部，仅有人生事件带来的自然周转；组合老化后速度将处于底部，预计不会比9月速度低太多；摊销与发放之间相当线性，公司拥有平衡的业务模式；公司不追求为增长而增长，注重利润率；公司拥有400万客户，核心焦点是服务客户群；多渠道路径有助于抓住机会；服务组合约有150亿美元托管存款，美联储每加息25个基点，对净利息收入有巨大提升；公司整体业务的平衡性将回报股东 [77][78][79][80][81][82] 问题: 投资组合的机会及新部署水平是否足以增长组合，还是更侧重于证券化和资本回收 - 两者兼有；公司将继续回收投资组合；如果不发放抵押贷款，可以将一美元资本再投资于资产管理业务，与第三方LP一起获得管理费，这些收益是经常性的且交易倍数远高于资产负债表上的抵押贷款；公司将利用资产负债表支持发放业务，并在市场错位时机会性地部署大量资本；Newrez年初至今非机构业务超过60亿美元，其中很大一部分non-QM留在资产负债表上然后进行证券化；公司将继续寻找机会，如Ballston办公楼和Elecor以75%重置价值折让进入；公司拥有良好的银行关系和广泛的市场人脉，投资组合将随时间增长但将是机会性的 [86][87][88][89] 问题: 住房政策变化（LLPA、VantageScore、抵押贷款保险）对Newrez的潜在影响 - 公司与华盛顿的合作伙伴关系良好；支持FHFA主任推出的政策；公司参与了Freddie Mac的VantageScore试点项目；认为这将持续为房主带来好处；如果保险保费发生变化，公司将纳入并将节省直接传递给房主；公司支持主任继续推动的举措 [90] 问题: Newrez平台技术方面相对于同行的定位 - 公司技术预算相当可观，技术人员数量众多；管理层认为技术方面最好外包给行业专家；与Valon的合作将对整个业务产生重大影响；Valon在市场上无可比拟，公司自2019年起投资Valon并拥有前排视角；整个服务组织已与Valon合作一年有余；从今天到2027年底将完成转换；AI举措的影响显著；公司优先将技术资金集中于最能提升效率和ROE的举措；技术是推动ROE表现和差异化Newrez的关键组成部分 [95][97][98] 问题: 投资组合的流动性考量及最低流动性指标 - 公司拥有200多家不同LP，Sculptor和Crestline团队优秀，平台协作；公司不是单纯为了扩大资产负债表，而是需要战略性使用；大型交易将引入第三方资本；目标是制造更多现金，但不是为了增加杠杆；资产负债表主要是MSR和对冲工具，非常干净；MSR业务在当前利率和估值环境下规模巨大；不是要变得更大，而是维持并引入更多第三方资本参与大型交易 [101][102] 问题: 商业REIT sector被严重打压是否构成机会 - 商业REIT方面卖方不多，一些公司信用实际面临挑战；公司管理着Rithm Property Trust，组合非常干净，但规模太小无人关注，正在评估选项；公司将继续寻找机会，包括更多办公物业，但不限于办公；Sculptor团队有令人难以置信的业绩记录，做与众不同的事情；公司将在房地产领域显著增长；如果有机会收购另一家商业REIT，只要信用上能承销就会做，但不想接手别人的问题 [107][108] 问题: 在7%以上利率环境下代理住宅抵押贷款业务的真实经济性 - 如果MSR便宜就买入；如果MSR估值不吸引人且没有实际销售收益，就不需要为了增加代理价值而发放贷款；如果有实际销售收益和利润率，且看好MSR估值，就会做；否则更愿意将资金用于支持资产管理业务或投入Genesis等可赚取中双位数回报的领域 [110]