文章核心观点 - NexLiving Communities Inc 公布2026年第三季度及前九个月经营与财务业绩 投资组合持续展现韧性与增长 同物业NOI第三季度增长4.6% NOI利润率提升90个基点 反映团队执行力强 持续投资技术和成本纪律 运营效率提升转化为每股摊薄FFO第三季度增长4.7% 前九个月增长9.4% 资产负债表拥有1320万加元现金 有能力推进增值收购并加速每股增长 [2] - 公司通过纪律性且增值的增长战略收购高质量资产 优化运营 并将资本回收至更高收益机会 持续评估收购目标和非核心资产处置 增长管道延伸至2026年以后 [15] 第三季度经营与财务亮点 - 套房数量从2073套减少23套至2050套 平均入住率从97.3%下降90个基点至96.4% 净债务与GBV比率从68.7%下降160个基点至67.1% 加权平均债务到期期限从3.5年缩短0.1年至3.4年 加权平均合同利率从3.11%上升26个基点至3.37% 净资产值从139,136,844加元增长8.6%至151,070,304加元 每股净资产值从4.23加元增长9.2%至4.62加元 [4] - 第三季度NOI增长3.6%至5,514,577加元 NOI利润率从61.7%提升90个基点至62.6% FFO增长4.5%至2,320,247加元 每股摊薄FFO增长4.7%至0.07加元 FFO派息率从15.0%下降70个基点至14.3% 同物业收入增长3.0%至8,751,383加元 同物业运营费用增长0.6%至3,270,738加元 同物业NOI增长4.6%至5,480,645加元 同物业NOI利润率提升90个基点至62.6% [4] - 前九个月NOI增长4.2%至16,061,369加元 NOI利润率从59.7%提升110个基点至60.8% FFO增长9.0%至6,017,373加元 每股摊薄FFO增长9.4%至0.18加元 FFO派息率从18.1%下降160个基点至16.5% 同物业收入增长3.2%至26,224,838加元 同物业运营费用增长0.8%至10,290,064加元 同物业NOI增长4.8%至15,934,774加元 同物业NOI利润率提升100个基点至60.8% [4] - 第三季度NOI增长3.6%至550万加元 同物业NOI增长4.6% 由收入增长3.0%驱动 部分被费用增长0.6%抵消 FFO增长4.5%至230万加元 每股摊薄FFO增长4.7%至0.07加元 [5] 入住率 - 第三季度全资投资组合平均入住率为96.4% 较2026年6月30日下降110个基点 反映夏季租赁期正常租户周转 魁北克省最为明显 该省大量住宅租约于7月1日到期续签 [6] - 季度结束后 截至2026年11月12日入住率回升至97.6% 反映季度后空置单元重新出租 [7] 投资物业公允价值 - 季末整体加权平均资本化率为5.09% 较2025年12月31日的5.04%有所上升 第三季度投资物业公允价值收益为50万加元 前九个月为1150万加元 反映预测NOI上调 部分被资本化率上升抵消 [8] 物业出售 - 2026年9月 公司完成出售魁北克加蒂诺Rue du Progrès物业八栋 duplex 中的四栋 总收益约210万加元 所得款项用于偿还覆盖全部八栋 duplex 的200万加元抵押贷款 并计划在未来12个月内处置剩余四栋 duplex [9] - 作为持续投资组合优化战略的一部分 公司继续评估其他非核心资产以进行潜在处置 [10] NCIB活动 - 2026年7月1日至9月30日期间 公司根据NCIB购买并注销170,400股股份 总成本392,347加元 平均股价2.30加元 2026年9月30日之后 公司购买并注销83,300股股份 总成本194,575加元 平均每股2.34加元 使全年NCIB活动达到473,800股 总成本1,050,453加元 平均股价2.22加元 [11] 股息 - 公司董事会批准并宣布2026年12月31日止季度每股普通股股息0.01加元 年化每股0.04加元 股息于2026年12月24日支付给2026年12月4日营业结束时登记在册的股东 [12] 公司概况 - NexLiving Communities Inc (TSXV: NXLV) 是一家加拿大多户型房地产公司 专注于在加拿大二级市场收购 运营和增长近期建成及翻新的高出租率住宅物业组合 [13] - 公司专注于重视靠近医疗设施 自然步道 公园 公共交通和便利服务的长期租户 以及对其住宅和社区持有现代公寓式期望的租户 投资组合由A级低层和中层建筑组成 配备现代高端装修 电梯 供暖地下停车场及一系列旨在支持无忧维护-free生活方式的设施 公司目前在新不伦瑞克 魁北克 安大略和曼尼托巴拥有2050套单元 并在渥太华Barrhaven郊区有108套联排别墅在建 预计2027年初完工 [14]