行业投资评级 - 房地产行业维持"推荐"评级 [2] 核心观点 - 北京放松五环外限购政策，同时加大住房公积金支持力度，释放住房消费需求 [5][13] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动，但老库存和二手房去化仍面临价格下行压力 [29] - 二手房价企稳是行业见底的关键观测指标，新房基于高品质有溢价空间 [29] 板块行情 - 第32周申万房地产指数上涨2.2%，在31个一级行业中排名第16位 [5][8] - A股板块内黑牡丹周涨幅达18.1%，天府文旅周跌幅达18.9% [10][11] - 港股板块内新城发展上涨9.1%，世茂集团下跌24.4% [12][15] 政策动态 - 江苏提出推动房地产市场止跌回稳，加大"好房子"建设供给 [13][14] - 温州优化住房公积金政策，覆盖灵活就业人员等多群体 [13][14] - 苏州出台14条私有住房更新规定，有效期5年 [13][14] 公司动态 - 金地集团新增武汉住宅地块，占地面积12,798平方米，成交总价1.905亿元 [16][17] - 招商蛇口新增5个项目，计容建筑面积29.89万平方米，需支付价款56.7亿元 [16][17] - 中国海外发展以80.78亿元竞得杭州海潮TOD项目，楼面价43,353元/平方米，溢价率35.58% [16][17] 销售数据 - 第32周20城新房成交面积143万方，日均成交20.5万方，环比下降22%，同比下降21% [18][20] - 年初至今20城新房累计成交6,240万方，同比下降8% [18][20] - 第32周11城二手房成交面积171万方，日均成交24.4万方，环比下降2%，同比持平 [21][24] - 年初至今11城二手房累计成交6,239万方，同比上升13% [21][24] 投资建议 - 关注具备好产品护城河的房企，如绿城中国、华润置地 [29] - 关注优质商业地产公司的租金稳定性，如太古地产、华润万象生活 [29] - 关注存量房中介业务方向，如贝壳-W [29]

城镇化与房地产政策转向 - 城镇化从快速增长转向稳定发展 城市发展从增量扩张转向存量提质增效 标志房地产狂飙突进时代终结 [1] - 房价普涨时代被官方正式画上句号 资产不再自动升值 维持原价已属幸运 [3] - 房地产行业逻辑从"涨价去库存"转向存量市场精细化运营 [2] 存量市场新规则 - 房产保值要素转变为地段 房龄 装修品质 情绪价值等综合竞争力 参考日本极致空间利用模式 [3] - "存量增效"成为政策核心关键词 重点指向空置商业办公楼 老旧厂房等待盘活资产 [4][5] - 条例鼓励改造非住宅类建筑入市 设置严格居住标准 为城投公司 地方平台提供转型出路 [6] 国家队入场租房市场 - 城投公司 地方平台 银行等国家队将大规模进入租房市场 标准化改造 统一运营管理形成碾压优势 [8] - 政策环境逆转：房价上涨预期消失 粗放型二房东模式淘汰 国家队携资源政策入场形成螺旋式升级 [8] - 个人房东生存空间将被剧烈挤压 多房持有者"卖不掉就出租"策略面临严峻挑战 [12] 租金与税务新机制 - 条例要求定期公布租金水平 可能为房地产税开征铺路 租金备案与个税租房抵扣形成征税闭环 [9] - 多套房持有者税务成本上升 抛售冗余资产保留核心自住房产成为理性选择 [10] 购房者行为变化 - 持币待购者应观望租房市场成熟进程 暂缓入市买房 [11] - 房地产造富逻辑崩塌 房产投资需转向专业化 精细化运营方向 [12][13]

房地产销售业绩 - 2025年1-6月公司实现合同销售面积6.85万平方米（商品房项目4.21万平方米、经济适用房项目2.64万平方米），同比增长2437.04% [1] - 权益合同销售面积5.49万平方米（商品房项目3.38万平方米、经济适用房项目2.11万平方米），同比增长2273.33% [1] - 实现合同销售金额102,124.14万元（商品房项目92,122.86万元、经济适用房项目10,001.28万元），同比增长824.68% [1] - 权益合同销售金额81,967.62万元（商品房项目73,966.60万元、经济适用房项目8,001.02万元），同比增长824.68% [1] 商品房销售情况 - 2025年1-6月商品房项目合同销售面积4.21万平方米，同比增长1185.00% [1] - 商品房项目权益合同销售面积2.06万平方米，同比增长1273.33% [1] - 商品房项目合同销售金额57,193.97万元（含商品住宅、车位等），同比增长543.40% [1] - 商品房项目权益合同销售金额45,915.02万元，同比增长598.98% [1] 房地产竣工情况 - 2025年1-6月公司房地产业务无新开工项目 [1] - 竣工面积0.62万平方米，权益竣工面积0.62万平方米 [1] 租赁业务表现 - 2025年4-6月取得租金总收入1,578.27万元（商业综合体183.03万元、商业办公楼709.92万元、工业厂房685.32万元） [1] - 2025年1-6月累计租金总收入3,195.55万元（商业综合体387.50万元、商业办公楼1,416.79万元、工业厂房1,391.26万元） [1] - 工业厂房出租率达80% [1] 项目类型分布 - 商业综合体面积2.40万平方米 [1] - 商业办公楼面积2.64万平方米 [1] - 工业厂房面积6.66万平方米 [1]

项目储备 - 2025年1 - 6月无新增房地产项目储备[1] 业务开工竣工 - 2025年1 - 6月房地产业务无新开工，竣工面积0.62万平方米，权益竣工面积0.62万平方米[1] 销售业绩 - 2025年4 - 6月房地产业务合同销售面积2.57万平方米，同比增长1185.00%，权益合同销售面积2.06万平方米，同比增长1273.33%[2] - 2025年4 - 6月房地产业务合同销售金额57193.97万元，同比增长543.40%，权益合同销售金额45915.02万元，同比增长598.98%[2] - 2025年1 - 6月房地产业务合同销售面积6.85万平方米，同比增长2437.04%，权益合同销售面积5.49万平方米，同比增长2789.47%[2] - 2025年1 - 6月房地产业务合同销售金额102124.14万元，同比增长729.83%，权益合同销售额81967.62万元，同比增长824.68%[2][3] 出租业务 - 2025年6月末公司出租房地产总面积11.70万平方米[3] - 2025年4 - 6月房地产业务租金总收入1578.27万元[3] - 2025年1 - 6月房地产业务租金总收入3195.55万元[3] - 商业综合体出租面积及金额的公司权益占比均为80%[3]