2026财年上半年业绩概览 - 公司中期核心盈利为36亿港元[1] - 公司合约销售额达138亿港元，超过全年目标的一半[1] - 公司投资物业板块录得5%的同比增长[1] - 上半财年公司收入约83.91亿港元，同比下降约50%，主要由于建筑收入减少及中国内地物业交付减少[3] - 上半财年公司毛利约50.38亿港元，同比下降约25%[3] - 公司可动用资金合共约374亿港元[3] - 公司于2025年12月5日完成约200亿港元的债务置换[3] 香港市场表现与展望 - 2025年香港楼市成交量创下新高[3] - 市场机构普遍看好2026年香港楼市走势，摩根大通将今年香港房价升幅预测上调至10%至15%[3] - 上半财年公司合约销售138亿港元中，香港市场贡献了103亿港元，创下2021年以来新高[3] - 公司旗下西九高铁艺文商圈项目瑧尔、九龙城住宅项目瑧博推出即售罄[3] - 公司旗下柏蔚森、滶晨等项目在各自片区内形成标杆效应[3] - 公司计划下半财年在香港推出超过1300个住宅单位，涵盖九龙玫瑰街低密度豪宅滶蕴、尖沙咀官涌街瑧玥以及沙田大围柏傲庄3期等多个项目[3][4] 中国内地市场表现 - 上半财年公司在中国内地的合约销售为32亿元人民币[4] - 位于广州珠江新城CBD核心的凯旋新世界项目，以21.8万元/平方米的网签单价登顶全国榜首[4] - 广州耀胜尊府首期顺利完成交付，二期产品将加推[4] - 地处广州白鹅潭商圈的新世界‧天馥项目推出可望烟花江景的新品，吸引改善买家关注，并于新春期间荣登中心区热门板块榜首[4] - 深圳龙岗新世界188號项目计划2026年第二季度推售[5] - 深圳南山西丽城市更新项目计划2026年第三季度开盘[5] 投资物业与商业运营 - 截至2025年12月31日，公司旗下K11 Art Mall商业出租率保持近100%[4] - 截至2025年12月31日，公司旗下K11 MUSEA出租率升至98%[4] - 截至2025年12月31日，公司旗下K11 Atelier Victoria Dockside办公楼维持99%出租率[4] - 截至2025年12月31日，公司旗下83琼林街办公楼出租率从50%提升至74%[4] - 公司在中国内地的核心投资项目广州云门NEW PARK、广粤天地商业出租率均超出90%，其中广粤天地出租率高达96%[4] 土地储备与未来项目 - 公司与招商蛇口、华润置地合作开发的北部都会区项目已于2025年动工，预计最早2027财年入市[4] - 公司在北部都会区拥有近1500万平方英尺优质土储，多位于新田科技城等核心地段[4][5]

核心财务与业务表现 - 2026财年上半年实现核心盈利36亿港元 [2] - 合约销售达138亿港元 超过全年目标270亿港元的一半 [2] - 投资物业板块撇除已出售及新开业资产影响后业绩同比增长5% [2][4] 香港市场销售 - 香港市场半年合约销售录得103亿港元 创2021年以来新高 [2] - 西九高铁艺文商圈项目瑧尔、九龙城住宅项目瑧博推出后迅速售罄 [2] - 柏蔚森等项目凭借区位与产品优势形成标杆效应 [2] 内地市场销售 - 上半财年内地合约销售约32亿元人民币 [3] - 广州CBD核心的凯旋新世界网签单价达21.8万元/平方米 位列全国榜首 [3] - 广州耀胜尊府首期完成交付并将加推二期 白鹅潭商圈新世界天馥新春期间登顶中心区热门板块 [3] - 沈阳悦景新世界持续保持区域销售额领先地位 [3] 投资物业表现：香港项目 - K11 MUSEA商场自2024年下半年以来吸引逾10个国际一线奢侈品牌进驻、升级或扩建 [4] - Prada全新复式店、Miu Miu及Alo Yoga等将于2026年内开业 [4] - K11 Art Mall保持近100%出租率 成为年轻客群潮流聚集地 [4] - K11 Atelier Victoria Dockside出租率维持99% [5] - 长沙湾83琼林街办公楼出租率从50%大幅提升至74% [5] 投资物业表现：内地项目 - 广州汉溪K11于2025年9月开业 首周吸引客流近70万人次 [4] - 国庆黄金周期间 内地K11商场整体销售同比增长23% [4] - 深圳K11 ECOAST截至2025年底客流总量突破1300万人次 [4][5] - 上海淮海中路K11 ELYSEA项目内的K11 Atelier Huaihai办公楼预租率已超50% 计划2026年入市 [5] - 广州云门NEW PARK、广粤天地出租率均超90% 其中广粤天地达96% [5] - 上海K11 Art Mall、武汉光谷K11出租率分别达92%和90% [5] 行业与市场环境 - 香港及内地一线城市住宅市场活跃度明显提升 改善性需求稳步释放 [2] - 香港特区政府优化人才引进政策、深化与内地互联互通 推动楼市信心修复 [2] - 高盛将2026年香港房价涨幅预测由5%调高至12% [2] - 随着“扩大内需”战略深入推进 商业不动产正迎来功能重塑与价值提升的双重机遇 [4] - 房地产行业正从规模扩张转向品质驱动的新阶段 [6]

核心观点 - 公司2026财年中期核心经营指标延续向好态势，核心盈利录得36亿港元，总债务减少17亿港元，经调整净利重回正数区间 [1] - 公司“双轮驱动”战略深化落地，物业销售强劲，投资物业稳健增长，财务结构改善，业务发展态势持续向好 [1][5] 财务表现 - 报告期内核心盈利录得36亿港元，总债务减少17亿港元，减债策略已见成效 [1] - 经调整净利重回正数区间 [1] 物业销售表现 - 2026上半财年合约销售达138亿港元，超过270亿港元全年目标的一半 [1] - 香港市场合约销售录得103亿港元，创下2021年以来最高纪录 [1] - 内地市场合约销售约32亿人民币，核心项目持续释放价值 [2] - 广州凯旋新世界以21.8万/平方米的网签单价位居全国首位 [2] - 沈阳悦景 新世界持续稳居区域销售额首位 [2] 香港物业销售详情 - 公司精准把握香港楼市回暖窗口，积极推盘应市，多个项目表现亮眼 [2] - 西九高铁艺文商圈的瑧尔、九龙城住宅项目瑧博甫推出即告售罄 [2] - 新世界滶晨、柏蔚森等项目成为片区市场的明星级项目 [2] 内地物业销售详情 - 广州耀胜尊府首期顺利完成交付，二期即将应市加推 [2] - 白鹅潭商圈的新世界 天馥新推产品吸引全城改善买家高度关注，并于新春期间登顶中心区热门板块榜首 [2] 投资物业表现 - 撇除已出售及新开业资产影响后，投资物业板块业绩录得5%同比增长，提供稳定经常性收益 [3] - 香港K11 MUSEA自2024年7月以来成功吸引超过10个国际一线奢侈品牌入驻或升级店铺 [3] - 香港K11 Art Mall出租率长期保持100%满租状态 [3] - 广州汉溪K11购物艺术中心于2025年9月开业，首周累计吸引客流近70万人次 [3] - 国庆黄金周期间，K11内地商场整体销售同比增长23% [3] - 深圳K11 ECOAST截至2025年底累计项目客流总量突破1300万人次 [3] 投资物业未来布局 - 上海K11 Atelier Huaihai办公楼项目预计2026年入市，预租率已超过50% [4] - 杭州K11 Art Mall及K11 Atelier计划于2027年第四季度起逐步开业 [4] 投资物业出租率 - 截至2025年12月31日，香港K11 Art Mall出租率保持近100%，K11 MUSEA出租率升至98%，K11 Atelier Victoria Dockside写字楼出租率维持在99% [4] - 香港83琼林街写字楼出租率已从50%大幅跃升至74% [4] - 上海K11 Art Mall与武汉光谷K11的出租率分别达到92%和90% [5] - 广州云门NEW PARK、广粤天地商业出租率均超出90%，其中广粤天地出租率高达96% [5] 战略与展望 - 公司坚持“销售物业+经营性资产”的双轮驱动模式 [5] - 展望下半财年，随着优质新盘密集推售、核心投资项目稳步落地以及农地价值逐步释放，公司将继续稳步迈向高质量发展新阶段 [5]

核心观点 - 公司2026财年中期业绩显示核心经营指标向好 核心盈利录得36亿港元 总债务减少17亿港元 经调整净利重回正数区间 合约销售达138亿港元 超越全年目标半数 投资物业业绩同比增长5% [1] - 公司执行“销售物业+经营性资产”的双轮驱动战略 通过物业销售强劲表现和投资物业稳健增长 推动财务结构优化 并计划通过持续推盘和项目开业迈向高质量发展 [1][11] 财务表现与债务管理 - 2026上半财年核心盈利录得36亿港元 总债务减少17亿港元 经调整净利重回正数区间 减债策略已见成效 [1] - 上半财年合约销售达138亿港元 超过270亿港元全年目标的一半 [1][6] 物业销售表现 - 香港市场合约销售录得103亿港元 创下2021年以来最高纪录 [6] - 香港市场多个项目表现亮眼 例如西九高铁艺文商圈的瑧尔、九龙城住宅项目瑧博甫推出即告售罄 滶晨、柏蔚森等项目成为片区明星级项目 [6] - 内地市场合约销售约32亿人民币 广州凯旋新世界以21.8万/平方米的网签单价位居全国首位 广州耀胜尊府首期完成交付 沈阳悦景‧新世界持续稳居区域销售额首位 [7] 投资物业运营 - 投资物业板块业绩录得5%同比增长 为公司带来稳定的经常性收益 [1][8] - 香港K11 MUSEA自2024年7月以来吸引超过10个国际一线奢侈品牌入驻或升级店铺 Prada、Miu Miu及Alo Yoga计划于2026年内开业 [8] - 香港K11 Art Mall出租率长期保持100%满租状态 [8] - 广州汉溪K11购物艺术中心于2025年9月开业 首周累计吸引客流近70万人次 [8] - 国庆黄金周期间 K11内地商场整体销售同比增长23% [8] - 深圳K11 ECOAST截至2025年底累计项目客流总量突破1300万人次 [8] 项目发展与出租率 - 上海K11 Atelier Huaihai办公楼项目预计2026年入市 预租率已超过50% [9] - 杭州K11 Art Mall及K11 Atelier计划于2027年第四季度起逐步开业 [9] - 截至2025年12月31日 香港K11 Art Mall出租率近100% K11 MUSEA出租率升至98% K11 Atelier Victoria Dockside写字楼出租率维持在99% 香港83琼林街写字楼出租率从50%大幅跃升至74% [9] - 内地核心投资物业出租率保持稳健 上海K11 Art Mall出租率达92% 武汉光谷K11出租率达90% 广州云门NEW PARK和广粤天地商业出租率均超出90% 其中广粤天地出租率高达96% [10] 战略与展望 - 公司坚持“销售物业+经营性资产”的双轮驱动模式 [1][11] - 展望下半财年 公司将通过优质新盘密集推售、核心投资项目稳步落地以及农地价值逐步释放 持续创造价值 [11]

2025财年业绩表现 - 营业收入276.81亿港元 毛利116.26亿港元 核心经营溢利60.16亿港元 [2] - 持续经营业务股东应占亏损163.02亿港元 主要源于发展物业减值拨备85亿港元 11SKIES项目估值减值27亿港元 内地旧有物业出售亏损12亿港元 [2] 融资进展 - 获得德意志银行牵头的59亿港元定期贷款融资 其中39.5亿港元为初始承诺部分 [2] - 融资以Victoria Dockside物业组合为抵押 包含K11 ARTUS、K11 ATELIER、K11 MUSEA、香港瑰丽酒店及停车场 [2] - 已完成882亿港元银行再融资 为债务结构调整争取时间 [3] 债务结构优化 - 总债务从2024年12月末1465亿港元降至2025年6月末1460亿港元 净债务从1246亿港元降至1201亿港元 [4] - 两年内到期债务从738亿港元大幅下降至290亿港元 其中一年内到期债务从416亿港元降至66亿港元 [4] 七项减债措施实施进展 资产出售与项目销售 - 2025财年达成260亿港元合约销售目标 其中香港110亿港元 内地140亿元人民币 [6] - 出售香港ARTISAN HUB、北京新景写字楼、宁波新世界写字楼及启德体育园股权等非核心资产 [8] - 2026财年合约销售目标提升至270亿港元 [6] 香港项目推盘计划 - 九龙城"瑧博"项目开盘当日售罄 [7] - 2026财年将推柏傲庄III期(530单位)、西九龙广东道项目(530单位)、玫瑰街豪宅(110单位)及天御豪宅(170单位) [7] - 2027年计划推将军澳百胜角项目(700单位)、龙田村合作项目(1800单位)及马适路合作项目(2300单位) [7] 内地项目储备 - 推售广州凯旋新世界、深圳西丽项目、沈阳悦景新世界和龙岗188等多个项目 [8] 农地转换进展 - 2025年成功转换或即将转换50万平方呎农地 用于马适路项目和龙田村一期 [9] - 未来1-2年可转换200万平方呎农地 长期具备940万平方呎农地转换潜力 [9] 成本控制 - 2025财年资本支出126亿港元 同比下降15% 计划进一步压降至120亿港元以下 [11] 现金流管理 - 暂停向股东及永续债持有人派息以保留现金 [12] 投资物业运营表现 香港物业收入贡献 - 香港投资物业收入32.34亿港元 分部业绩24.01亿港元 占集团核心溢利40% [15] - K11 MUSEA引进爱彼、Van Cleef & Arpels等奢侈品牌扩店 未来两年计划完成超10个品牌进驻升级 [15][17] - K11 Art Mall出租率100% 动漫潮玩类商户销售额同比提升65% 运动时尚品牌销售额升幅40% [19][20] 内地物业运营 - 内地投资物业收入18.21亿港元 分部业绩8.43亿港元 [21] - 上海K11 ART MALL(94%)、沈阳K11(84%)、武汉光谷K11(93%)、广州云门NEW PARK(97%)、广粤天地(97%)出租率保持稳定 [23] - 深圳太子湾K11 ECOAST于2025年4月起陆续开业 [21] 未来项目储备 - 上海K11 ELYSEA(13万平方米)写字楼部分2026年开业 [26] - 杭州新世界·城市艺术中心(74万平方米)预计2025年底全面竣工 [26]

核心财务表现 - 持续经营业务收入276.81亿港元 毛利116.26亿港元 核心经营溢利60.16亿港元 [1] - 香港物业发展收入26.96亿港元 分部业绩8.77亿港元 内地物业发展收入123.44亿港元 分部业绩47.03亿港元 [1] - 香港投资物业收入32.34亿港元 分部业绩24.01亿港元 内地投资物业收入18.21亿港元 分部业绩8.43亿港元 [1] 物业销售表现 - 香港与内地物业合约销售总额260亿港元 其中香港项目110亿港元 内地项目140亿元人民币 [1] - 内地销售中大湾区为首的南部地区贡献占比52% [1] - 2026财年销售目标上调至270亿港元 [1] 投资物业运营 - 香港与内地写字楼及商场出租率与销售额稳步增长 经常性收入持续提升 [1] - K11 MUSEA和K11 Art Mall财年内客流量创历史新高 [1] 管理层展望 - 公司将把握利率下跌与地产市况回升契机 全力推进销售加速资金回笼 [2] - 对完成全年销售目标抱有充足信心 [2]

财务表现 - 2025财年核心经营溢利60亿港元 [1] - 完成882亿港元银行再融资 总债务和净债务均下跌 [1] - 资本支出同比下降15% 运营支出下降16% [2] - 平均利率和总融资成本显著下降 [2] 销售业绩 - 2025财年物业合约销售达260亿港元 其中香港项目110亿港元 内地销售140亿元人民币 [3] - 香港滶晨项目销售额超107亿港元成为销冠 皇都项目首日售罄创港岛呎价新高 [3] - 内地广州广粤观邸开盘即售20亿元 [3] - 设定2026财年销售目标270亿港元 [1] 投资物业 - 香港K11 MUSEA及Art Mall客流同比上升20%创历史新高 [3] - 深圳K11 ECOAST吸引客流超1200万 宁波K11成功引入多家首店 [3] - K11分部业绩增长4% [3] - 广州汉溪K11将于9月29日开业 上海K11 ELYSEA等项目将陆续亮相 [4] 土地储备与项目规划 - 2026财年在香港市场推出超2100个单位 包括九龙城瑧博和西九龙等项目 [4] - 粉岭马适路商住项目已动工 提供2300套住宅单位 [4] - 元朗龙田村4期项目完成补地价 将提供700多个单位 [4] - 内地重点推进深圳龙岗188项目和西丽城市更新项目 [4] 融资能力 - 银行贷款最早到期日延长至2028年6月30日 [2] - 获得额外39.5亿港元银行已承诺贷款额度 未来可按需增加规模 [2]