文章核心观点 - Simon Property Group 2026年第三季度房地产运营资金（FFO）为每股3.37美元，超出Zacks共识预期1.5%，同比增长4.7% [1] - 总营收同比增长13.3%至18.1亿美元，超出共识预期4.9% [1] - 持续租赁动能、租金上涨和零售商销售走强支撑业绩，美国购物中心和Premium Outlets入住率升至96.5% [1] - 公司上调2026年FFO指引并将季度股息提高4.5% [9][12] 租赁收入驱动营收增长 - 租赁收入同比增长15.7%至16.8亿美元 [2] - 固定租赁收入达到13.5亿美元，高于此前的11.7亿美元 [2] - 可变租赁收入升至3.2725亿美元，高于此前的2.7938亿美元 [2] - 管理费及其他收入增长至4618万美元，高于此前的3693万美元 [2] - 其他收入下降至8698万美元，低于此前的1.1172亿美元 [2] 租赁与零售指标改善 - 美国购物中心和Premium Outlets每平方英尺基础最低租金上涨6.1%至62.75美元，高于此前的59.14美元 [3] - 过去12个月报告零售商每平方英尺销售额达到852美元，较742美元增长14.8% [3] - The Mills组合入住率为98.9%，低于去年同期的99.4%，但每平方英尺基础最低租金从38.25美元攀升至42.44美元 [4] - 前九个月公司签署853份新租约，高于去年同期的819份，平均初始基础租金为每平方英尺76.03美元 [4] 物业层面净运营收入（NOI） - 国内物业净运营收入（NOI）增长6.6%至15.4亿美元，高于此前的14.4亿美元 [5] - 包含国际物业的组合NOI增长6.7%至16.3亿美元 [5] - 国际物业NOI增长至9647万美元，高于此前的9014万美元 [6] - 其他平台投资NOI下降至3067万美元，低于此前的5408万美元 [6] - Klépierre NOI下降至6498万美元，低于此前的6933万美元 [6] - 合并NOI中的实益权益增长1.9%至17.8亿美元 [6] 运营成本上升 - 总运营费用同比增长28.1%至10.1亿美元，高于此前的7.8866亿美元 [7] - 折旧和摊销升至5.1077亿美元，高于此前的3.3864亿美元 [7] - 物业运营费用攀升至1.8083亿美元，高于此前的1.4981亿美元 [7] - 利息费用增加至2.8759亿美元，高于此前的2.4279亿美元 [7] 再开发投资 - 截至9月底，再开发项目按公司份额计算预期净投资为11.5亿美元，预计稳定回报率为9% [8] - 公司预计2026年再开发投资为4.1207亿美元，2027年为2.8076亿美元 [8] - 扣除建设贷款和其他资金后，两年预期净现金投资合计为5.7022亿美元 [8] 流动性与资本运作 - 本季度公司完成8亿美元两批次高级票据发行，加权平均票息5.45%，期限7.7年 [10] - 完成七笔担保贷款交易，总额约9.7亿美元，加权平均利率6.33% [10] - 截至9月底公司拥有约90亿美元流动性，包括13亿美元现金（含合资企业现金份额）和77亿美元可用循环信贷额度 [11] - 本季度回购约114万股，耗资2.365亿美元 [11] 2026年FFO指引与股息上调 - 公司将2026年房地产FFO展望从每股13.20-13.30美元上调至13.30-13.40美元，修正后中点为13.35美元，提高10美分 [12] - 共识预期为13.24美元，低于指引区间 [12] - 公司宣布第四季度普通股季度股息为每股2.30美元，同比增长4.5%，将于2026年12月31日支付给截至12月10日登记在册的股东 [12] 其他零售REITs表现 - Federal Realty Investment Trust 第三季度核心FFO每股1.87美元，同比增长5.6%，超出Zacks共识预期1.1%，业绩反映租金收入提高、可比零售租赁活动强劲以及调整后可比物业运营收入增长 [14] - Kimco Realty Corporation 第三季度FFO每股47美分，同比增长6.8%，超出Zacks共识预期46美分，强劲租赁和最低租金上涨支撑增长，但上下市场租金调整和其他租赁物业收入下降部分抵消了涨幅 [15]