公司动态 - 新鸿基地产位于马鞍山的住宅项目Sierra Sea第1B期160个单位在数小时内全数售出 [1] - 公司新楼盘首轮销售表现强劲，反映市场对其产品的认可度较高 [1] 行业趋势 - 香港房地产市场近期因抵押贷款利率降至两年多来最低水平而吸引买家入市 [1] - 住宅项目快速售罄现象表明市场需求仍然旺盛，行业景气度有所回升 [1]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：中国内地和中国香港房地产行业 - **公司**：中国内地房地产公司如中国海外发展、华润置地、万科企业、融创中国等；中国香港房地产公司如新鸿基地产、长江实业集团、恒基兆业地产等；物业管理公司如华润万象生活、碧桂园服务、融创服务等；REITs如领展房产基金、冠军REIT等 纪要提到的核心观点和论据 中国内地房地产市场 - **核心观点**：销售和领先指标疲软，坚持“越差越好”的观点，建议逢低买入优质国企和有转机故事的公司 - **论据** - **领先指标**：中原一线城市二手挂牌价格指数从21.3微升至21.9，但仍在6个月低点附近徘徊；中原经理信心指数（二手成交量）从51.0微降至50.6；房产中介网站流量指数同比下降26%，环比下降3% [4] - **销售数据**：60城一手房网签量同比下降18%，环比因月末因素上涨17%，较4年平均水平从-71%改善至-60%，但仍弱于2025年第一季度平均45 - 55%的降幅；12城二手房网签量同比从+9%改善至+18% [4] - **板块表现**：经过数周持续跑赢大盘后，上周板块下跌3%，跑输恒生指数（+3%），主要因政治局会议无意外利好后获利回吐 [4] 中国香港房地产市场 - **核心观点**：看好有高股息确定性和资本循环故事的公司，对新世界发展和九龙仓置业保持谨慎 - **论据** - **新房市场**：新鸿基地产推出的第一期Sierra Sea（318个单位）全部售罄，得益于低总价和有吸引力的定价；新鸿基地产发布第四批价目表（133个单位），平均售价较第一批高7% [4] - **二手房市场**：前35大屋苑的二手交易环比上升4%至53宗；二手房价环比微升0.01%，但CCL指数通常有几周延迟，最新数据未反映4月初股市抛售情况，预计未来几周房价将走弱，2025年将回调5% [4] - **板块表现**：上周香港房地产板块上涨4%，小幅跑赢恒生指数（+3%），表现较好的是冠军REIT（+14%）和香港置地（+14%），表现较差的是希慎兴业（+1.5%）、新世界发展（+1.7%）和九龙仓置业（+1.9%） [4] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **分析师认证和重要披露**：报告分析师认证其观点准确反映个人看法，且薪酬与具体推荐或观点无直接间接关联；J.P. Morgan与报告覆盖公司有业务往来，可能存在利益冲突 [3][85] - **评级系统和覆盖范围**：J.P. Morgan采用的评级系统包括增持、中性和减持；分析师Karl Chan的覆盖范围包括多家内地和香港房地产及相关公司 [89] - **估值和风险**：有关覆盖公司的估值方法和风险，可查看最新公司特定研究报告、联系分析师或发送邮件咨询；报告列出了相关假设 [95] - **其他披露**：包括J.P. Morgan的业务范围、研究材料分发、对受制裁证券的立场、数字资产监管、ETF业务、期权期货研究风险披露、基准利率改革等内容 [98][101][103]

一手市场表现 - 西沙新盘SIERRA SEA首轮开售318伙价单单位即日沽清，带动周末一手市场成交逾350宗[1] - 发展商迅速加推全新价单应市，显示市场反应炽热[1] - 一手交投周环比大幅飚升，大批新盘向隅客涌现，预期更多购买力释放[1][2] - 多个新盘部署短期内应市，发展商积极去库存推售余货盘，一手需求持续看俏[2] 二手市场表现 - 中原地产十大屋苑周末录得7宗成交，周环比减少8宗或12.5%，5个屋苑零成交，连续4个周末录得单位数成交[1] - 美联物业十大二手指标屋苑周末录得约10宗成交，较上周末11宗减少约9.1%，连续第三个周末维持双位数[1] - 十五大屋苑周末录约11宗成交，较上周末12宗减少8.3%[1] - 二手市场受新盘低开影响持续淡静，细价楼最受影响，交投难有突破[1] - 节日因素散去后二手看楼活动及成交陆续恢复正常，指标屋苑交投靠稳[2] 市场供需分析 - 新盘低开策略导致二手市场处于捱打状态[1] - 大量购买力涌入一手市场，二手交投在现水平徘徊[1][2] - 仍有买家在二手市场物色笋盘[2]