投资评级与核心观点 - 报告维持对公司的“买入”投资评级 [1] - 报告将目标价上调至164.37港币，较此前目标价111.51港币大幅提升 [1][5] - 报告核心观点认为，公司FY1H26业绩增速亮眼，核心净利润同比增长17%至122亿港币，超出市场全年增速预期 [1] - 报告预计公司将持续受益于香港房地产市场复苏，并在投资物业和租金规模上具备成长性 [1] FY26上半财年业绩表现 - FY1H26实现营业收入527亿港币，同比增长32% [1] - FY1H26核心归母净利润为122亿港币，同比增长17%，显著高于彭博一致预期的FY26全年5%的增速 [1] - 中期股息每股0.98港币，同比增长3% [1] - 核心净利润增长主要驱动力包括：1) 内地物业开发分部利润同比增加27亿港币，主要来自杭州和苏州高利润项目结转；2) 出售香港投资物业确认的已变现公允价值收益同比增加8亿港币；3) 有息负债压降和融资成本下降推动净财务支出同比减少6亿港币 [2] - 香港物业开发分部营收同比增长65%，但由于结转项目（如天玺·天一期）利润率较低，分部利润率同比下降6.9个百分点至7.6%，分部利润同比下降13% [2] - 物业租赁分部利润同比微降1%，展现出韧性 [2] 业务分部分析与展望 **物业开发业务** - FY1H26香港权益销售金额同比下滑30%至174亿港币，但业绩期后SIERRA SEA二期热销贡献90亿港币 [3] - 随着元朗、古洞、荃湾、启德等重点项目开启推售，预计FY26全年权益销售金额有望达到350亿港币 [3] - 公司在压降净负债率后，通过多元方式在屯门、古洞、长沙湾新增约187万平方呎楼面面积，积极补充香港土储 [3] - 展望未来，随着2H物业开发分部利润基数抬升，预计FY26核心净利润同比增速较1H收窄；FY27-28年，随着香港住宅市场复苏带来的利润率修复，核心净利润有望持续复苏 [2] **物业租赁业务** - 尽管市场面临调整压力，FY1H26物业租赁分部收入和利润同比基本平稳，测算香港/内地租金坪效同比仅微降1% [4] - 随着香港西九龙IGC、艺术广场大楼，以及内地上海徐家汇ITC三期、杭州国金中心等重点项目陆续交付，预计到FY28年，公司香港/内地投资物业权益楼面面积将较FY25年增长10%/46% [4] - 投资物业规模的持续扩张将推动租金收入增长，若商业地产复苏，租金成长弹性有望进一步提升 [4] 财务预测与估值 - 预计FY26-FY28年核心归母净利润分别为233亿、245亿、254亿港币，较前次预测分别调整+4%、+3%、-6% [5] - 盈利预测调整主要因上调部分项目房价假设、调整结转节奏，但下调了投资物业坪效假设，以反映香港住宅量价复苏、但商业地产租金尚未企稳的市场环境 [5] - 采用分部估值法，计算得出公司净资产价值为6351亿港币 [5][25] - 估值关键假设：物业开发分部WACC为6.50%，物业租赁分部已落成物业资本化率假设为香港和新加坡4.5%、内地5.8% [24] - 当前股价（136.30港币，截至2月26日）较NAV折让38% [25][26] - 基于香港房地产市场复苏趋势更为明确，且估值模型未计入未来房价上涨预期，将NAV合理折让幅度从30%收窄至25%，从而得出目标价164.37港币 [5][25] 市场与财务数据 - 公司当前市值约为3949.67亿港币（394,967百万港币） [8] - 52周股价区间为65.20-141.90港币 [8] - 根据盈利预测，FY26-FY28年调整后每股收益分别为8.04、8.45、8.75港币，对应市盈率分别为16.95倍、16.14倍、15.57倍 [11] - FY26-FY28年预测市净率分别为0.63倍、0.62倍、0.61倍 [11] - FY26-FY28年预测调整后净资产收益率分别为3.74%、3.87%、3.94% [11] - FY26-FY28年预测股息率分别为2.95%、3.10%、3.21% [11]

业绩总结 - 2026财年上半年，归属于公司股东的利润为HK$12,213百万，同比增长16.7%[11] - 报告期内，基本每股收益为HK$4.21，同比增长16.7%[11] - 2026财年上半年，总收入为HK$16,540百万，同比增长14.3%[12] - 香港物业销售收入为HK$26,483百万，同比增长65.2%[33] - 物业销售的总利润为HK$4,885百万，同比增长94.9%[12] - 酒店业务的运营利润为HK$428百万，同比增长13.5%[12] - 大陆的物业销售收入在2026年上半年达到5,872百万港元，同比增长约9倍[89] 财务状况 - 截至2025年12月31日，股东权益为HK$621,700百万，较2025年6月30日的HK$617,851百万有所增加[13] - 截至2025年12月31日，净债务为HK$83,646百万，较2025年6月30日的HK$93,298百万下降[13] - 利息覆盖率为8.7倍，较2025财年的5.0倍显著提高[13] - 资产负债比率为13.5%，较2025年6月30日的15.1%有所下降[13] 用户数据与市场表现 - 住宅和服务公寓组合的整体入住率约为92%，同比下降0.2%[1] - 零售组合的平均入住率为94%，受益于消费者情绪改善和访客到达量的持续增长[47] - 香港办公室组合的整体入住率保持在约91%，IFC和ICC分别为98%和91%[63] - 大陆的整体租金收入为3,098百万港元，同比增长0.3%[96] 未来展望与战略 - 预计在2026年下半年将确认约40亿港元的合同销售[91] - 2026年将推出多个新投资物业，进一步扩大经常性收入基础[80] - 集团将继续利用强大的财务状况，抓住机会补充香港土地储备，保持审慎的财务管理[122] - 物业开发方面，集团将通过提升品牌和产品质量，实现优质定价和快速销售[122] - 预计新项目将逐步产生额外租金收入，包括香港的高铁西九龙总站开发、Scramble Hill、Cullinan Sky Mall和艺术家广场塔项目[123] 可持续发展 - FY2025年已实现电力消耗强度减少约14.3%，超出目标13%[127] - 温室气体排放强度减少约35.6%，符合目标35%[127] - 水消耗强度减少约7.6%，超出目标5%[127] - 建筑废物的年分流率达到约96.1%，远超目标70%[127] - 集团在MSCI ESG评级中维持AA评级，显示出其在可持续发展方面的强劲表现[129] 其他信息 - 集团在香港和内地的长期前景被认为是乐观的，继续致力于提升居民生活质量[125] - 集团将继续推出新的住宅项目和未售出的住宅单位，以满足市场需求[122]

一手市场表现 - 西沙新盘SIERRA SEA首轮开售318伙价单单位即日沽清，带动周末一手市场成交逾350宗[1] - 发展商迅速加推全新价单应市，显示市场反应炽热[1] - 一手交投周环比大幅飚升，大批新盘向隅客涌现，预期更多购买力释放[1][2] - 多个新盘部署短期内应市，发展商积极去库存推售余货盘，一手需求持续看俏[2] 二手市场表现 - 中原地产十大屋苑周末录得7宗成交，周环比减少8宗或12.5%，5个屋苑零成交，连续4个周末录得单位数成交[1] - 美联物业十大二手指标屋苑周末录得约10宗成交，较上周末11宗减少约9.1%，连续第三个周末维持双位数[1] - 十五大屋苑周末录约11宗成交，较上周末12宗减少8.3%[1] - 二手市场受新盘低开影响持续淡静，细价楼最受影响，交投难有突破[1] - 节日因素散去后二手看楼活动及成交陆续恢复正常，指标屋苑交投靠稳[2] 市场供需分析 - 新盘低开策略导致二手市场处于捱打状态[1] - 大量购买力涌入一手市场，二手交投在现水平徘徊[1][2] - 仍有买家在二手市场物色笋盘[2]