中国房地产行业月度追踪报告（2026年7月）核心要点总结 一、涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产行业[1] * 研究机构：高盛（Goldman Sachs）全球投资研究[5] * 分析师：Yi Wang, CFA 和 Shi Xu[5][71] * 覆盖开发商：6家开发商，包括中国金茂（0817.HK，买入评级，收盘价HK$1.48）和中国海外发展（0688.HK，买入评级，收盘价HK$13.48）[11][67] 二、核心观点与论据 2.1 价格趋势（ASP） * 7月价格下跌速度：7月一二手市场平均售价（ASP）下跌速度与6月和5月趋势相似，70城新房ASP环比-0.2%，二手房ASP环比-0.3%[2][10][20] * 一线城市表现：一线城市保持强劲但复苏势头略有减弱，二手房ASP环比+0.2%（连续第5个月正增长），新房ASP环比持平（2月至6月为正增长后）[10][24] * 二线城市表现：二线城市新房/二手房ASP环比分别为-0.1%/-0.3%（6月为持平/-0.3%）[10] * 价格改善城市数量：7月70城中8个城市二手房价格环比正增长或持平（6月为10个，5月为13个，4月为16个，3月为17个），其中7个城市自3月以来连续4个月环比正增长或持平[2][10] * 8月预测：预计8月一二手ASP均以类似速度下跌，一线城市复苏势头延续[3][12][14] 2.2 新房销售 * 7月新房销售：新房销售面积同比-13%，销售金额同比-9%，基本符合高盛预期[2][7][10][24] * 7月环比表现：销售面积/金额环比-45%/-44%（2014-2021年7月平均环比-36%/-33%）[24] * 7月均价：7月综合ASP环比+1%，同比+5%（6月同比持平），7M26综合ASP同比-1%[24] * 8月预测：预计8月全国新房销售面积同比下跌中十位数%，销售金额同比下跌约10%[7][15] 2.3 二手房销售 * 7月二手房销售：15城二手房成交量同比+4%，符合高盛预期，挂牌量持续收缩[2][7][10][42] * 一线城市二手房：一线城市7月二手房成交量同比+8%（6月为+11%），7M26同比+4%[42] * 8月预测：预计8月15大城市二手房成交量同比中个位数%改善[3][12][16] 2.4 建设活动 * 7月新开工：新开工面积同比-28%（低于高盛预期的中二十位数%跌幅），7M26同比-24%[7][10][24] * 7月竣工：竣工面积同比-19%（符合高盛预期的高十位数%跌幅），7M26同比-23%[7][10][24] * 8月预测：预计8月竣工同比高十位数%下跌，新开工同比高二十位数%下跌[7][17] 2.5 土地市场 * 7月土地销售：全国土地销售面积/金额（不含工业用地）同比-27%/-9%（6月为-22%/-15%），7M26同比-22%/-25%[24][29] * 开发商土地收购：跟踪的6家开发商7月土地收购支出平均占合同销售额的105%，项目层面毛利率约26%，95%暴露于一二线城市，79%暴露于前十城市[11][67][70] * 7M26土地投资：7M26土地投资平均占合同销售额的31%，项目层面毛利率约25%[11][67][70] * 8月土地市场：8月至今土地收购势头延续，包括中国金茂以98亿元人民币收购北京海淀区地块（年内单宗住宅用地最高金额），中国海外发展以84亿元人民币收购北京朝阳区地块（楼面价超8.1万元/平方米）[11] 2.6 租赁市场 * 7月租金：50城平均租金7月环比上涨（连续第2个月上涨），环比增速略有加快，优于2025年7月（环比下跌）[10][42][62] * 一线城市租金：一线城市平均租金连续5个月环比正增长[10][42][60] 2.7 开发商融资 * 7月融资：开发商新增外部融资来源环比-51%，同比-34%，7M26同比+13%（2025年全年为+4%），主要由于ABS/ABN发行放缓[35] * 地方政府专项债：截至8月中旬，约2.6万亿元地方政府专项债已发行[38][39] 三、其他重要但可能被忽略的内容 3.1 二手房市场细分表现 * 上海：7月二手房综合ASP环比+2%，高端产品表现优于其他[46][48] * 深圳：7月二手房ASP环比+1%，主要由中端产品支撑[50] * 北京：7月ASP基本持平，高端产品表现分化[48] * 广州：7月ASP环比-4%，各价格段全面走弱[50] 3.2 二手房供需指标 * 挂牌量：100城二手房挂牌量连续第2个月环比下降，连续第4个月同比下降，所有城市层级均录得环比和同比收缩[42][53] * 周转率：7月二手房交易周转率与6月基本持平[42][55] * 搜索热度：7月线上二手房搜索活动与6月基本持平[42][57] 3.3 租赁收益率 * 租赁收益率：7月住宅租赁收益率环比小幅改善[60][62] 3.4 关注要点 * 价格稳定信号：核心一线城市（上海和深圳）房价稳定/拐点信号，以及其他城市是否跟进[4][7] * 政策影响：北京近期政策放松的影响，以及上海是否采取类似的首付比例放松措施[4][7] * 二手房供应压力：高能级城市二手房挂牌量是否持续下降[4][7] * 租金收益率：高能级城市租金收益率改善和租金稳定信号[4][7] * 政策刺激：住房公积金改革、大规模按揭利息补贴或进一步商业按揭利率下调[4][7] * 就业/需求刺激：促进就业/需求刺激以提振收入前景[7] * 城市更新：更多资金支持城市更新/城中村改造[4][7] * 商业地产REITs：商业地产REITs试点对开发商流动性的影响[7] 3.5 行业预测数据 * 2026年全年预测：预计2026年全年销售面积8.11亿平方米（同比-8%），销售金额7.4万亿元（同比-12%），新开工4.58亿平方米（同比-22%），竣工5.13亿平方米（同比-15%），房地产开发投资7.0万亿元（同比-15%）[18]