【重磅专家小范围】下半年房地产形势与政策 20260830 房地产制度性变革：预售门槛提升与信贷逻辑重构下的行业分化 摘要 房地产底层逻辑重构：8 月 28 日新政标志着旧模式终结，通过重构销售、 信贷、资本市场三大制度，加速向现房销售与项目制融资转型。 预售门槛大幅提升：预售节点由"正负零"普遍提升至"主体结构封 顶"，导致项目达到预售条件的时间跨度延长约一年，短期内将显著收 缩新房供给。 信贷政策结构性调整：按揭贷款发放时点推迟至竣工备案后，较以往延 后 1-2 年；作为对冲，现售项目开发贷期限延长至 5-7 年，并推行主办 银行制。 购房杠杆与期限放宽：月债务收入比上限由 55%提至 60%，贷款最长 期限延至 40 年，旨在增强居民购房能力，但受限于收入预期，对销售 提振作用预计温和。 融资模式转向项目信用：资本市场融资不再仅依赖主体信用，定增与公 司债募集资金用途放宽至市场化项目，利好财务稳健、拥有优质资产的 头部央国企。 Q&A 从 2026 年年初至今，房地产行业的政策基调和地方性政策呈现出哪些主要特 点和方向？ 2026 年以来，房地产政策无论在中央还是地方层面均密集出台。从政策基调 看，7 ...