财务数据和关键指标变化 - 核心经营利润同比增长28%，分部业绩同比增长15% [11] - 计入利息和税项后的净经常性经营利润成功扭亏为盈，录得利润22亿港元，为过去三年首次盈利 [4] - 总收入融资成本同比下降约11亿港元，从FY2025的74亿港元降至FY2026的63亿港元 [24] - 平均利率从FY2025的4.8%下降80个基点至4.0% [24] - 总债务从2025年6月的1460亿港元减少27亿港元至2026年6月的1433亿港元 [23] - 净债务较2025年6月增加62亿港元 [20] - 净负债率上升至68.3%，若剔除11 SKIES非现金减值及拨备，净负债率与去年6月基本持平，若进一步考虑现金流时间因素，净负债率可再降低310个基点 [24] - 一般及行政费用为28亿港元，同比下降19%，主要由于持续优化组织架构及此前成本节约措施的成效 [11] - FY2026资本开支为118亿港元，较上年减少8亿港元，较FY2023下降40% [11] - FY2027资本开支指引维持在120亿港元以下 [12] - 公司决定继续暂停派息及集团层面永续债利息支付 [12] - 若剔除11 SKIES非现金减值及拨备，即使计入利息、费用及税项，公司已实现经营层面扭亏为盈 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业发展：全年合约销售达296亿港元，超过年初设定的270亿港元全年目标 [3] - 香港全年合约销售约220亿港元，为FY2021以来最高 [13] - 内地FY26合约销售为人民币68亿元 [16] - FY26下半年两个新项目The Pavilia Farm和Pavilia Rosa合约销售合计约24亿港元，将于FY27上半年回款 [8] - 投资物业：K11 MUSEA商场销售额FY26同比增长23%，Q4商场销售额创开业以来最高季度表现 [18] - K11 MUSEA及K11 ATELIER、K11 Art Mall出租率持续维持接近100% [17] - 中环Manning House及New World Tower写字楼出租率分别达97%和90% [18] - 长沙湾King Lam Street双子塔写字楼出租率达83% [18] - 广州汉溪K11开业仅一年出租率达80% [18] - 武汉K11（汉口）及光谷K11出租率分别进一步升至92%和94% [18] - 上海K11 ELYSEA写字楼K11 ATELIER已竣工，预计今年Q4投入运营，预租率超过70% [18] - K11分部业绩FY2026同比增长9% [39] - 酒店：Rosewood Hong Kong再次荣登全球最佳酒店榜首，成为历史上首家连续两年获全球第一的酒店 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港物业市场自今年初以来反弹超过10% [12] - 香港住宅租金较2023年初低点累计上涨30%，较2019年疫情前高点高出约1% [15] - 各类人才计划已吸引超过50万人来港，持续推动住房及租赁需求 [15] - 香港政府本月16日正式公布首个《经济和社会发展五年规划》，为未来经济、土地及城市发展提供更清晰方向 [14] - 内地物业市场：新八八政策要求新申请住宅项目需封顶后方可销售，对公司内地物业发展业务影响甚微，因公司目前主要销售内地现有物业，已建成项目按旧制度获批 [17] - 上海K11 C-REIT参考估值46亿元人民币，集团预计认购20%份额，向公众投资者出售80%权益，预计为公司带来约32亿元人民币（约37亿港元）现金 [19] - 杭州一期写字楼及宁波项目已公告出售 [6] - 北部都会区：公司拥有约1200万平方米农地储备，其中许多位于优质地段 [42] - 粉岭马适路及元朗南第一期项目已开工建设，最早可于FY2027开始销售 [42] - 元朗南第二期、龙田村第五期及元朗榄口村项目正逐步取得规划许可，可开发多达7000个住宅单位 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司三大工作方向：聚焦房地产业务、推进先进业务发展、确保稳健运营；改善现金流并主动管理财务；持续优化运营效率及治理能力，保持与市场透明沟通 [2] - 公司完成882亿港元再融资 [2] - 公司采取三管齐下策略降低资本开支、运营费用及融资成本 [4] - 公司持续推进七步化债策略，继续把握市场改善机遇、加速销售、持续降低运营费用及资本开支 [10] - 优化资产负债表仍是管理团队最重要的工作 [10] - 公司进一步拓展资产处置渠道以加速现金回收，推进上海原K11以商业房地产投资信托（C-REIT）形式在上海证券交易所上市，申请已成功获受理，为首次港资内地房地产C-REIT [5] - 公司在内地拥有众多成熟资产，已确定一系列合适项目，未来将根据市场情况逐步推进 [6] - 公司与机场管理局达成协议，大幅调整11 SKIES估值及相关拨备，提前归还11 SKIES运营权，并在一年内支付约23亿港元现金及约10.5亿港元等值服务 [6][7] - 公司认为机场管理局在香港机场零售及商业管理方面拥有丰富运营经验，11 SKIES项目归还后能产生更大协同效应 [27] - 银行持续支持公司，成功将某银行信贷额度从39亿港元增至49亿港元，增加10亿港元 [9] - 公司同时成功获得香港及内地新建筑贷款 [10] - 香港物业市场长期发展基础稳固，国际金融中心优势依然坚实 [13] - 公司将继续稳步推进销售工作、加速现金回收、灵活调整策略以应对市场波动 [16] - 北部都会区发展：公司将引入战略合作伙伴以加快北部都会区开发进度 [43] - FY2027计划推出超过3000个单位，包括四个Pavilia项目及一系列新开发项目 [8] - FY2027计划推出三个全新项目：与招商蛇口合作开发粉岭马适路项目（北部都会区首个Pavilia系列，2300个住宅单位及区内最大购物中心）、尖沙咀汉口道商业住宅项目（27层，100个住宅单位及100间酒店客房）、北角皇都戏院重建项目办公部分 [44][45] - 内地FY27计划推出深圳南山蛇口上游的The Bay Pavilia项目，为公司在内地首个Pavilia系列项目 [16] - K11 Select近期在厦门开业，但该厦门K11 Select并非新世界集团旗下K11项目，K11 C-REIT目前不管理第三方开发的项目 [39] - K11为集团全资拥有的商标及品牌，郑志刚博士离开集团后经同意使用K11 by AC品牌，K11 by AC的投资业务及运营（包括轻资产管理项目）与新世界集团或K11完全无关 [39] - 年报中所列所有K11项目均与K11 by AC无关 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一年半团队成功稳定业务及财务状况，销售达标，维持现金流并完成882亿港元再融资 [2] - 香港物业市场气氛显著改善，交易活跃，楼价趋稳 [3] - 短期内市场仍存在不确定性，包括美国加息及内地资本管制等因素，但长期看好香港物业市场发展 [13] - 香港作为国际金融中心的优势及实力依然坚实 [13] - 政府近年持续推出金融、基金及家族办公室相关税务措施，进一步提升香港对国际资金及专业人才的吸引力 [15] - 人才流入、租金强劲及住宅供应逐步消化，即使利率上升，对物业市场影响预计相对温和 [15] - 香港物业市场长期发展基础依然稳固 [16] - 内地新八八政策对公司影响甚微 [17] - 公司运营持续稳步改善 [19] - 优化资产负债表仍是管理团队最重要工作，将继续七步化债策略，把握市场机遇加速销售，同时持续降低运营费用及资本开支，实现稳中求进 [30] - 有信心当市场稳定时，公司盈利表现将逐步改善 [30] - 利率每上升0.25%，融资成本将增加约2亿港元，对公司影响不大 [31] - 公司将继续监控利率走势，管理利率风险及整体融资成本，首要任务是改善现金流及降低总债务 [31] - 北部都会区被定位为物业发展的重要增长引擎，其发展方向与公司农地储备及策略高度一致 [42] - 公司对北部都会区项目充满信心，将把握发展机遇 [42] - 随着基础设施及各产业持续发展，长期发展潜力将更强劲 [43] 其他重要信息 - 11 SKIES减值及拨备导致公司录得亏损，但属非现金性质，由市场状况决定 [29] - 公司认为与机场管理局的协议解决了重大问题，为公司下一阶段发展迈出重要一步 [7] - 市场传闻11 SKIES涉及高达700亿至800亿港元的租约，但公司仅需支付约30亿港元即可退出项目，公司表示与机场管理局经审议后达成整体安排，条款及财务安排已在公告中说明 [27][28] - 净债务增加主要原因：FY2026部分合约销售（The Pavilia Farm和Pavilia Rosa，约24亿港元）的按揭回款需120-180天，现金将于FY27上半年收回 [20][21] - C-REIT及杭州一期写字楼等出售交易现金将于FY27上半年开始回笼，仅C-REIT预计涉及约37亿港元 [22] - FY2026合约销售很大部分来自合资项目（如Deep Water Pavilia、The Pavilia Forest、The Knightsbridge及The Legacy），合资项目现金需分配回公司后方可计入上市公司现金 [22] - 部分合资项目已于FY26完成建设，相关建筑贷款已到期，公司已与合作伙伴还清相关贷款，剩余相关担保贷款从55亿港元减少48亿港元至7亿港元 [23] - 公司预计未来销售足以偿还该财务担保 [33] - 净债务增加主要反映现金回收与时间差异，而非公司运营基本面变化 [23] - 随着项目销售回款、C-REIT及其他资产处置交易完成，公司债务水平将改善 [23] - 公司对因长时间等待表示歉意 [1][25] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司为何决定放弃11 SKIES并将项目交还机场管理局 - 公司与机场管理局就11 SKIES未来安排达成协议，已对该项目作出拨备及减值，解决了重大问题，是公司长期发展的重要一步，相信有利于项目未来发展，机场管理局在香港机场零售及商业管理方面拥有丰富运营经验，项目归还后能产生更大协同效应 [26][27] 问题: 市场传闻11 SKIES涉及高达700亿至800亿港元的租约，为何新世界仅需支付30亿港元即可退出 - 公司与机场管理局经审议后达成此协议，为11 SKIES的整体安排，条款及财务安排已在公告中说明，此安排可使11 SKIES与机场零售及商业管理产生更好协同效应，有利于项目进一步发展 [28] 问题: 过去三年公司录得重大亏损，此次因11 SKIES亏损200多亿港元，何时能实现扭亏为盈 - 此次亏损主要由11 SKIES导致，公司已与机场管理局达成协议并作出拨备及减值，解决了重大问题，为下一阶段发展迈出重要一步，若剔除本财年非现金减值及拨备，即使计入利息、费用及税项，公司已实现经营层面扭亏为盈，为过去三年首次，反映在提升运营效率、增加收入及控制成本方面已取得初步进展，业务逐步改善，减值属非现金拨备，由市场状况决定，公司重点在于能否实现经营利润及业务是否改善，过去18个月已取得良好成果，未来优化资产负债表仍是管理团队最重要工作，将继续七步化债策略，把握市场机遇加速销售，同时持续降低运营费用及资本开支，实现稳中求进，有信心当市场稳定时盈利表现将逐步改善 [28][29][30] 问题: 美联储加息四分之一厘，为三年多来首次加息，今年还将有一次加息，新世界债务水平仍较高，加息对财务影响多大，是否影响化债计划，利息支出多少 - 公司一直积极谨慎管理财务，目标是降低总债务，近年持续优化财务结构及融资成本，总融资成本同比减少11亿港元，平均利率下降80个基点，利率每上升0.25%，融资成本将增加约2亿港元，对公司影响不大，公司将继续监控利率走势，管理利率风险及整体融资成本，首要任务是改善现金流及降低总债务 [31] 问题: 本财年合约销售及成本控制良好，为何净债务仍在上升 - 优化资产负债表仍是公司最重要工作，FY2026总债务减少27亿港元，但净债务增加，主要原因有二：第一，FY2026部分合约销售（24亿港元）的交易款项需到FY2027才能回笼，C-REIT及杭州一期写字楼现金回收也将在FY2027上半年发生，仅C-REIT涉及37亿港元；第二，合资项目会计安排，FY2026合资项目建设已完成，公司与合作伙伴已偿还部分贷款，担保金额FY2026减少48亿港元，仅剩7亿港元，有信心未来销售足以偿还该财务担保，净债务增加是因为股东权益受11 SKIES及减值亏损影响而减少，净负债率上升至68.3%，若剔除非现金减值及拨备，净负债率将接近去年6月水平，若考虑现金流时间因素，净负债率可再降低310个基点，公司将继续销售物业单位及处置资产，通过严格资金管理持续降低债务 [32][33][35] 问题: 加息周期对香港物业市场交易量及情绪有何影响，是否影响销售目标 - 短期内市场仍存在不确定性，但长期看好香港物业市场发展，本月16日政府正式公布首个《经济和社会发展五年规划》，为未来经济、土地及城市发展提供更清晰方向，市场对香港长期发展信心增强，近期新盘推售成绩良好，尽管宏观环境仍谨慎，但用户需求依然稳健，香港住宅需求受益于人才流入，过去几年各类人才计划吸引超过50万人来港，持续推动住房及租赁需求，当人才持续流入、租赁需求强劲、住宅供应逐步消化，即使利率持续上升，对物业市场影响预计温和，香港物业市场长期发展基础依然稳固，FY2027香港及内地全年销售目标仍为270亿港元 [35][36] 问题: C-REIT作为融资工具，在资产质量及项目运营方面有更高监管要求，未来是否仍会利用C-REIT处置资产，是否有具体现金回收时间表 - 降低债务水平仍是管理团队最重要目标之一，C-REIT可带回现金并拓展资产变现渠道，提供另一个变现及实现流动性的平台，内地拥有众多优质成熟资产，可满足C-REIT监管要求，项目需具备清晰具体业权、稳定现金流及可持续运营能力，此次C-REIT申请两天内获上海证券交易所受理，显示新世界品牌、产品质量及运营能力在内地获广泛认可，交易详情方面已收到上交所受理函，将为集团带来32亿元人民币现金回收，如有进一步更新将适时公告，若成功将成为首只港资C-REIT，具有示范效应，内地拥有更多成熟资产，已确定一些合适项目，未来将根据市场及项目情况推进不同资产变现方案 [37][38] 问题: K11 Select近期在厦门开业，是否与新世界有关 - 厦门K11 Select并非新世界集团旗下K11项目，集团旗下K11 C-REIT目前不管理第三方开发的项目，K11为集团全资拥有的商标及品牌，郑志刚博士离开集团后经同意使用K11 by AC品牌，K11 by AC的投资业务及运营（包括轻资产管理项目）与新世界集团或K11完全无关，香港K11 Musea、K11 ATELIER、深圳K11 ECOAST、上海K11 ELYSEA及所有K11 ATELIER办公项目，即年报中所列所有K11项目，均与K11 by AC无关，在新世界管理下K11具有独特定位、清晰策略及专业稳健团队，FY2026表现优异，K11分部业绩同比增长9%，许多项目表现令人满意 [39][40] 问题: 北部都会区规划及收地工作近期取得进展，北部都会区发展潜力如何，公司在该区域拥有多少土地储备及有何计划，是否会推出新项目 - 今年施政报告及香港首个《经济和社会发展五年规划》均指出北部都会区将成为物业发展的重要增长引擎，北部都会区发展方向与公司农地储备及策略高度一致，为土地资源开发及规划提供非常清晰方向，公司对北部都会区项目充满信心，目前拥有约1200万平方米农地储备，许多位于优质地段，将把握北部都会区发展机遇，粉岭马适路及元朗南第一期项目已开工建设，最早可于FY2027开始销售，粉岭马适路将成为北部都会区首个Pavilia项目，除住宅单位外还有大型商业设施，可受益于区域基础设施及人口增长带来的需求，元朗南第二期、龙田村第五期及元朗榄口村项目正逐步取得规划许可，可开发多达7000个住宅单位，扩大在北部都会区的发展版图，短中长期土地储备可得到丰富，为未来业务发展提供新动力及稳定销售资源，公司将引入战略合作伙伴加快北部都会区开发进度，随着基础设施及各产业持续发展，长期发展潜力将更强劲，FY2027将推出三个全新项目：与招商蛇口合作开发粉岭马适路项目（北部都会区首个Pavilia系列，2300个住宅单位及区内最大购物中心，附近绕道将于年中通车）、尖沙咀汉口道商业住宅项目（27层，100个住宅单位及100间酒店客房，位于核心商业区，交通配套完善）、北角皇都戏院重建项目办公部分（销售及租赁策略并用，灵活满足市场需求，交通便利，设有K11商场，为不同类型企业提供优质商业空间） [42][43][44][45]