财务数据和关键指标变化 - 公司核心经营利润和分部业绩分别增长28%和15%，受益于整体楼市复苏和严格的成本控制 [11] - 公司净经常性经营利润在计入利息和税项后成功扭亏为盈，录得利润22亿港元，为过去三年首次盈利 [4] - 公司总收入融资成本较去年减少约11亿港元，平均利率下降80个基点，从FY2025的4.8%降至4% [4][25] - 公司总融资成本从FY2025的74亿港元降至本年度63亿港元，减少11亿港元 [25] - 公司G&A费用为28亿港元，同比下降19%，主要由于持续优化组织架构及此前实施的成本节约措施见效 [11] - 公司FY2026资本开支为118亿港元，较上年减少8亿港元，较FY2023下降40% [11] - 公司FY2027资本开支指引维持在低于120亿港元 [12] - 截至2026年6月底，公司总债务较2025年6月减少27亿港元，从1460亿港元降至1433亿港元 [24] - 公司净债务较2025年6月增加62亿港元 [22] - 公司净负债率上升至68.3%，主要由于11 SKIES的非现金减值及拨备，若剔除该因素则与去年6月水平大致相同，若进一步考虑现金流时间因素则净负债率可再低310个基点 [25][40] - 公司决定继续暂停派发股息及集团层面永续债利息 [12] - 公司成功将一家银行的信贷额度从39亿港元增至49亿港元，增加10亿港元 [9] - 公司在香港和内地成功获得新建筑贷款 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司FY2026全年合约销售达296亿港元，超过年初设定的270亿港元全年目标 [3] - 香港全年合约销售约220亿港元，为FY2021以来最高 [14] - 内地FY2026合约销售为人民币68亿元 [16] - FY2026下半年，公司两个新项目The Pavilia Farm和Pavilia Rosa合约销售合计约24亿港元，现金将于FY2027上半年收回 [8] - 公司K11 MUSEA商场销售额在FY2026同比增长23%，第四季度商场销售额创开业以来最高季度表现 [18] - K11 MUSEA客流量和销售额均创历史新高 [3] - K11分部业绩在FY2026同比增长9% [49] - 香港K11 MUSEA、K11 ATELIER及K11 Art Mall持续维持接近100%的出租率 [17] - 中环Manning House和New World Tower出租率分别达97%和90% [18] - 长沙湾King Lam Street双子塔办公室出租率达83% [18] - 广州汉溪K11开业不到一年出租率达80% [18] - 武汉K11（汉口）和光谷K11出租率分别进一步升至92%和94% [19] - 上海K11 ELYSEA项目办公楼K11 ATELIER已竣工，预计今年第四季度开始运营，预租率超过70% [4][19] - 香港Rosewood Hong Kong再次荣登全球最佳酒店榜首，成为历史上首家连续两年获得全球第一的酒店 [4] - 公司拥有1200多万平方米农田储备 [51] - 北部都会区粉岭马适路和元朗南第一期项目已进入建设阶段，最早可于FY2027开始销售 [51] - 元朗南第二期、龙田村第五期及元朗榄口村项目正逐步取得规划许可，可开发多达7000个住宅单位 [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港楼市自今年初以来反弹超过10% [12] - 香港住宅租金较2023年初低点累计上涨30%，较2019年疫情前高点高出约1% [15] - 各类人才计划已吸引超过50万人来港，持续推动住房和租赁需求 [15][43] - 内地市场方面，公司FY2026合约销售为人民币68亿元 [16] - 内地新八八政策要求新申请住宅项目需封顶后才能销售，对公司内地房地产开发业务影响甚微，因公司目前主要销售内地现有物业，且已建项目按旧制度获批 [17] - 上海K11项目C-REIT参考估值为人民币46亿元，公司预计认购20%的C-REIT份额，即向公众投资者出售上述资产80%的权益 [21] - 该C-REIT项目预计为公司带来约人民币32亿元现金，约合37亿港元 [21] - 公司预计在FY2027内完成该C-REIT项目 [22] - 杭州第一期办公室和宁波办公室项目已公告出售 [6] - 公司已与机场管理局就11 SKIES达成具有法律约束力的协议，将提前归还11 SKIES的运营权，并在一年内支付约23亿港元现金，外加约10.5亿港元等值服务 [7] - 公司因11 SKIES进行了减值及拨备，本年度录得亏损主要由于该非现金减值及拨备 [11][33] - 公司合营项目剩余相关担保贷款从55亿港元减少48亿港元至7亿港元 [23][40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司提出三大工作方向：聚焦房地产业务、推进先进业务发展并确保稳健运营；改善现金流并主动管理财务；持续优化运营效率和治理能力，保持与市场透明沟通 [2] - 公司完成882亿港元再融资 [2] - 公司采取三管齐下方式降低资本开支、运营费用和财务成本 [4] - 公司继续推进七步减债策略，持续把握市场改善机遇，加速销售，继续降低运营费用和资本开支 [10] - 优化资产负债表仍是管理团队最重要的工作 [10][35] - 公司进一步拓展资产处置渠道以加速现金回收，包括以C-REIT形式分拆上海原K11在上海证券交易所上市，申请已成功获受理，为首次香港资内地房地产C-REIT [5] - 公司在内地拥有众多成熟资产，已确定一系列合适项目，未来将根据市场情况逐步推进 [6] - 公司在内地还有多种资产货币化选择 [6] - 公司将继续积极管理财务，实现稳中求进 [26] - 公司计划在FY2027在香港推出超过3000个单位，包括四个Pavilia项目及一系列新开发项目 [8] - 公司FY2027全年销售目标维持270亿港元（香港加内地） [16][43] - 公司计划在FY2027推出深圳南山深湾上游The Bay Pavilia项目，为集团在内地首个Pavilia系列项目 [16] - 公司将在北部都会区引入战略合作伙伴以加快开发进度 [52] - 公司FY2027将推出三个全新项目：与招商蛇口合作的粉岭马适路项目（北部都会区首个Pavilia系列，2300个住宅单位及区内最大购物中心）、尖沙咀汉口道商业住宅项目（27层，100个住宅单位及100间酒店客房）、北角State Theatre重建项目办公部分（销售与租赁策略灵活结合） [53][54] - K11 Select最近在厦门开业，但该厦门K11 Select并非新世界集团旗下K11项目，K11 C-REIT目前不管理第三方开发的项目 [48] - K11是公司全资拥有的商标和品牌，郑志刚博士离开公司后寻求公司同意使用K11 by AC品牌名称，K11 by AC的投资业务及运营包括轻资产管理项目与公司或K11完全无关 [48] - 公司年报中所述所有K11项目均与K11 by AC完全无关 [49] - 在新世界管理下，K11具有独特定位、清晰战略及专业健全的团队，在FY2026表现优异 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一年香港楼市气氛显著改善，交易活跃，楼价趋稳 [3] - 短期内市场仍存在不确定性，包括美国加息及内地资本管制等因素 [14] - 长期来看，香港作为国际金融中心的优势或实力依然稳固 [14] - 香港政府于本月16日正式公布香港首个经济社会发展五年规划，为未来经济土地及城市发展提供更清晰方向，进一步增强市场对香港长期发展的信心 [14][42] - 政府近年持续推出与金融、基金及家族办公室相关的税务措施，进一步增强香港对国际资金和专业人才的吸引力 [15] - 人才计划成效显著，包括家庭成员在内共有超过50万人来港，持续推动住房和租赁需求 [15] - 住宅租金持续增长，当前租金指数较2023年初低点累计上涨30%，较2019年疫情前高点高出约1%，反映实际住房需求持续增长 [15] - 随着人才流入、租金强劲及住宅供应逐步消化，即使利率上升，对楼市影响预计仍相对温和 [15] - 香港楼市长期发展基础依然稳固 [16][43] - 公司对未来香港楼市长期发展保持乐观 [14] - 公司认为短期内市场仍有不确定性，但用户需求依然稳健 [43] - 公司对北部都会区项目充满信心，北部都会区发展方向与公司农田储备及战略高度契合 [51] - 随着基础设施和各行业持续发展，北部都会区长期发展潜力将更加强劲 [52] - 公司团队经验丰富，展现出高度的团结、毅力和忠诚，公司有信心团队能够继续应对挑战 [10] - 公司认为当市场企稳时，盈利表现将逐步改善 [35] 其他重要信息 - 公司于今天早些时候与机场管理局就11 SKIES达成具有法律约束力的协议 [6] - 公司将提前归还11 SKIES运营权给机场管理局，并在一年内支付约23亿港元现金，外加约10.5亿港元等值服务 [7] - 公司因11 SKIES进行了减值及拨备，解决了重大问题，为公司下一阶段发展迈出重要一步 [7] - 机场管理局在香港机场零售及商业管理方面拥有丰富运营经验，11 SKIES项目归还机场管理局可产生更大协同效应 [30] - 市场传闻11 SKIES涉及高达700亿至800亿港元的租约，公司与机场管理局经审议后达成整体安排，条款及财务安排已在公告中说明 [31][32] - 公司净债务增加主要由于现金回收时间差异，而非集团运营基本面变化 [24] - 净债务增加原因包括：FY2026部分合约销售（The Pavilia Farm和Pavilia Rosa，约24亿港元）现金将于FY2027收回；C-REIT和杭州第一期办公室等出售交易现金将于FY2027上半年才开始回收（C-REIT约37亿港元）；FY2026合约销售很大部分来自合营项目（如Deep Water Pavilia、The Pavilia Forest、The Knightsbridge和The Legacy），合营项目现金需分配回公司后才能计入上市公司现金；部分合营项目在FY2026完成建设，相关建筑贷款已到期，公司已与合作伙伴还清相关贷款 [22][23] - 公司预计未来销售足以偿还剩余财务担保 [40] - 公司预计C-REIT、The Pavilia Farm和Pavilia Rosa付款及其他资产处置交易完成后，集团将获得可观现金回收，债务水平将改善 [9][24] - 公司C-REIT申请在两天内获得上海证券交易所受理通知书，显示新世界品牌、产品质量及运营能力在内地获得广泛认可 [47] - 若C-REIT成功，将成为首只香港资C-REIT，具有示范效应 [47] - 公司在内地拥有众多高质量成熟资产，可满足C-REIT监管要求，项目需具备清晰具体所有权、稳定现金流及可持续运营能力 [46] - 公司已确定一些合适项目，未来将根据市场和项目情况推进不同资产货币化选择 [47] - 公司预计C-REIT项目将带来32亿元人民币现金回收 [47] - 公司预计C-REIT项目将在FY2027内完成 [22] - 公司预计认购C-REIT 20%份额，出售80%权益给公众投资者 [21] - 公司上海K11项目C-REIT参考估值为人民币46亿元 [21] - 公司预计C-REIT项目带来约32亿元人民币（约37亿港元）现金 [21] - 公司已收到上海证券交易所受理通知书 [47] - 公司将在适当时候公布进一步更新 [47] - 公司对11 SKIES的安排是适当安排，有利于项目未来发展 [30] - 公司认为与机场管理局的协议及11 SKIES减值拨备解决了重大问题，为公司下一阶段发展迈出重要一步 [7] - 公司强调本年度亏损主要由11 SKIES非现金减值及拨备造成，若剔除该非现金项目，即使计入利息、费用及税项，公司已在运营层面实现扭亏为盈，为过去三年首次 [34] - 公司认为减值是非现金拨备，由市场状况决定，公司关注点在于能否实现经营利润及业务是否改善，过去18个月已取得良好成果 [34] - 公司将继续七步减债策略，把握市场机遇加速销售，同时继续降低运营费用和资本开支，实现稳中求进 [35] - 公司对利率上升影响的评估：利率每上升0.25%，融资成本将增加约2亿港元，对公司影响不大 [37] - 公司将继续监控利率走势，管理利率风险和整体融资成本，首要任务是改善现金流和降低总债务 [37] - 公司总债务减少27亿港元，但净债务增加，主要由于合约销售现金回收时间差异、合营项目会计安排及11 SKIES减值影响股东权益 [39][40] - 公司净负债率68.3%，若剔除11 SKIES非现金减值及拨备，净负债率将接近去年6月水平，若考虑现金流时间因素则再低310个基点 [40] - 公司将继续出售物业单位及处置资产，通过严格的资金管理持续降低债务 [41] - 公司认为短期内市场仍有不确定性，但长期对香港楼市发展保持乐观 [42] - 公司认为香港住宅需求受益于人才流入，过去几年各类人才计划吸引超过50万人来港，持续推动住房和租赁需求 [43] - 公司认为当人才持续流入、租赁需求强劲、住宅供应逐步消化，即使利率继续上升，对楼市影响也将温和 [43] - 公司认为香港楼市长期发展基础依然稳固 [43] - 公司FY2027全年销售目标维持270亿港元（香港加内地） [43] - 公司认为C-REIT可带来现金回收，同时拓展资产货币化渠道，提供另一个货币化及流动性实现平台 [46] - 公司认为内地拥有众多高质量成熟资产，可满足C-REIT监管要求 [46] - 公司C-REIT申请两天内获上海证券交易所受理通知书，显示新世界品牌、产品质量及运营能力在内地获广泛认可 [47] - 公司若C-REIT成功，将成为首只香港资C-REIT，具有示范效应 [47] - 公司已确定一些合适项目，未来将根据市场和项目情况推进不同资产货币化选择 [47] - 公司认为厦门K11 Select并非新世界集团旗下K11项目，K11 C-REIT目前不管理第三方开发的项目 [48] - 公司认为K11是公司全资拥有的商标和品牌，郑志刚博士离开公司后寻求公司同意使用K11 by AC品牌名称，K11 by AC的投资业务及运营包括轻资产管理项目与公司或K11完全无关 [48] - 公司年报中所述所有K11项目均与K11 by AC完全无关 [49] - 公司认为在新世界管理下，K11具有独特定位、清晰战略及专业健全的团队，在FY2026表现优异，K11分部业绩同比增长9% [49] - 公司认为北部都会区是物业发展的重要增长引擎，北部都会区发展方向与公司农田储备及战略高度契合 [50] - 公司对北部都会区项目充满信心，拥有1200多万平方米农田储备，许多位于优越位置 [51] - 公司粉岭马适路和元朗南第一期项目已进入建设阶段，最早可于FY2027开始销售，粉岭马适路将成为北部都会区首个Pavilia项目 [51] - 公司元朗南第二期、龙田村第五期及元朗榄口村项目正逐步取得规划许可，可开发多达7000个住宅单位，扩大在北部都会区的开发版图 [52] - 公司认为短期、中期、长期土地储备可得到丰富，为未来业务发展提供新动力，也将为公司提供稳定销售资源 [52] - 公司将在北部都会区引入战略合作伙伴以加快开发进度 [52] - 公司认为随着基础设施和各行业持续发展，北部都会区长期发展潜力将更加强劲 [52] - 公司FY2027将推出三个全新项目：与招商蛇口合作的粉岭马适路项目（北部都会区首个Pavilia系列，2300个住宅单位及区内最大购物中心，附近绕道将于年中通车）、尖沙咀汉口道商业住宅项目（27层，100个住宅单位及100间酒店客房，位于市中心核心区，交通配套完善）、北角State Theatre重建项目办公部分（销售与租赁策略灵活结合，交通便利，有K11商场，为不同类型企业提供高质量商业空间） [53][54] - 公司还将推出其他投资项目 [54] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司为何决定放弃11 SKIES并将项目交还机场管理局 - 公司与机场管理局就11 SKIES未来安排达成协议，已对该项目进行拨备及减值 [29] - 公司解决了重大问题，这是公司长期发展的重要一步，相信有利于项目未来发展 [30] - 机场管理局香港在机场零售及商业管理方面拥有丰富运营经验，11 SKIES项目归还机场管理局可产生更大协同效应 [30] - 公司认为该安排是适当安排 [30] 问题: 市场传闻11 SKIES涉及高达700亿至800亿港元的租约，为何新世界只需支付30亿港元给机场管理局即可退出项目 - 公司与机场管理局经审议后达成协议，这是对11 SKIES的整体安排 [32] - 条款及财务安排已在公告中说明 [32] - 该安排可使11 SKIES与机场零售及商业管理产生更好协同效应，有利于项目进一步发展 [32] 问题: 过去三年公司录得大额亏损，本次因11 SKIES亏损200多亿港元，公司何时能实现扭亏为盈 - 本次亏损主要由11 SKIES造成，公司与机场管理局达成协议并对其进行了拨备及减值，解决了重大问题 [33] - 公司已为公司下一阶段发展迈出重要一步 [34