公司业务范围 - 公司于2018年成功转型，业务包括在中国提供物业管理服务、全球物业发展及投资、经营及管理中国休闲及时尚生活体验中心[11][13] 历年收入与利润数据 - 2014年11个月至2018年各年末收入分别为5970万、6800万、2.164亿、2.298亿、3.613亿港元[18] - 2014年11个月至2018年各年末税后利润/亏损分别为 - 840万、 - 1820万、 - 6540万、 - 6500万、940万港元[19] - 2018年公司收入约3.61282亿港元，较2017年的约2.29822亿港元显著增加，主要因完成收购Juxon House及物业管理业务增长[83][85] - 2018年公司录得利润约943万港元，而2017年亏损约6501.4万港元[83][85] 2018年融资与收购情况 - 2018年公司完成公开发售，筹集约7.2805亿港元[21][22] - 2018年公司收购Wise Expert Investment Limited全部股本，其间接持有北京国锐广场B座部分办公室单元[21][22] - 2018年公司完成两项战略发展，扩大资产组合及权益基础[31] - 2018年5月24日公司建议公开发售，配发及发行910,932,662股股份，筹集约7.2805亿港元[31] - 公开发售使集团资产总值增加约1.7613亿港元，负债总额减少5.5192亿港元，或降低资产负债率[31] - 公开发售于2018年7月24日完成[31] - 2018年5月30日公司订立协议，以15.4132亿港元收购Wise Expert Investment Limited全部已发行股本[33] - 收购代价中3.612608亿港元以配发及发行股份支付，余额11.800592亿港元以发行可换股债券支付[33] - 可换股债券本金总额分别为10.73853872亿港元和1.06205328亿港元，初步兑换价为每股0.80港元[33] - 收购物业位于北京大兴区，总建筑面积约21,856.46平方米[36] - 收购于2018年8月17日首次完成[37] 未来发展战略 - 未来公司将在资金成本合理时探索不同股权和债务融资机会为项目提供资金[25] - 除洛杉矶卡尔弗城投资外，公司将继续在美国或欧洲寻找物业发展及投资机会，若回报合理[25] - 公司不排除以可观回报剥离投资的可能性，董事会将继续实施扩张战略[25] - 2019年集团业务组合将持续优化及合理化[27][28] - 公司未来将继续从事物业发展及投资等业务，对美欧投资更审慎[119][120] 各地区物业项目情况 - 截至2018年12月31日，北京澳西物业管理有限公司管理21个大型住宅及商用物业项目，其中15个在北京，6个新增项目在河北[43][47] - 2015年8月，集团收购美国加州洛杉矶圣莫尼卡市土地，地盘面积约40,615平方呎，发展后可租/可售面积中约38,000平方呎作住宅，约25,000平方呎作商业，有190个地下停车位[51][52] - 圣莫尼卡项目商业区已与超市签租赁协议，约占商业可租总面积60%[54][56] - 圣莫尼卡项目预计2019年上半年竣工，延误因洛杉矶建筑业劳工短缺[55][56] - 2018年9月14日，集团与卖方就收购美国洛杉矶卡尔弗城土地合伙权益订立协议[58] - 卡尔弗城项目完成并获批后，将开发108个多户住宅公寓单元（含11个租金受限经济适用房单元），总面积132,589平方呎，3,600平方呎零售空间，184个地下停车位[60] - 收购卡尔弗城土地合伙权益最终对价调整为2400万美元[60] - 卡尔弗城项目收购于2019年3月26日完成[61] - 公司收购地块发展项目，包含108个多户型住宅公寓单位、3600平方呎零售空间和184个停车位，收购代价最终调整为2400万美元，项目于2019年3月26日完成[64] - Boundary House室内实用楼面面约45062平方呎，截至2018年12月31日出租率89%，租予12名租户，每年贡献约110万英镑租金收入[66][68] - 公司将研究Boundary House于2021年重建计划的可行性，获批后总建筑面积有望增加[67][68] - Juxon House可出租实用面积约123781平方呎，截至2018年12月31日已全租，租户含4名办公室和4名零售租户，每年贡献约610万英镑租金收入[72][73] - 北京国锐广场B座部分办公室及地下室，2018年12月31日处于翻新阶段，预计2019年上半年交付，随后开展预租活动[75][76] - Wholly Express集团从事休闲及时尚生活体验中心运营管理，物业位于北京亦庄，周边开发预计2022年完成[80] 各业务线财务数据 - Wholly Express集团营业额从2017年的7748.9万港元显著增至2018年的9015.8万港元，但因周边开发处于亏损状态[80] - 2018年Juxon House租金收入约6394.5万港元，扣除公平值亏损前净利润约2308.6万港元，公平值亏损3371.6万港元[85] - 圣莫尼卡项目确认公平值收益及转换后公平值收益合共5332.6万港元[87][91] - 物业管理分部贡献业绩3685.1万港元[88][92] 财务指标变化 - 2018年末圣莫尼卡项目建筑贷款结余约1448.5万美元（约1.1344亿港元），较2017年的5512.1万港元增加[89][92] - 2018年公司以Boundary House及Juxon House作担保的两笔贷款合共9105.1万英镑（约9.09654亿港元），较2017年的1.46356亿港元增加[89][92] - 2018年末公司未动用Wintime Company Limited的融资额度约15亿港元，较2017年的约11.2472亿港元增加[98] - 2018年末公司现金及现金等价物约3.45163亿港元，较2017年的约7.23891亿港元减少；总债务约1.023094亿港元，较2017年的约8267.57万港元增加[98] - 2018年公司资产负债率为29.6%，较2017年的74.6%大幅下降[83] - 2018年12月31日，集团未动用融资约15亿港元，2017年12月31日约为11.2472亿港元[100] - 2018年12月31日，集团现金及现金等价物约3.45163亿港元，2017年12月31日约为7.23891亿港元；债务总额约10.23094亿港元，2017年12月31日约为8.26757亿港元[100] - 2018年12月31日，集团雇员（不包括董事）总数为724人，2017年12月31日为370人[103][106] - 2018年董事会决议不宣派末期股息，2017年同样未宣派[105][107] - 2018年12月31日，集团用于抵押银行借款的投资物业约21.7567亿港元，2017年12月31日约为4.70948亿港元；持作出售物业约为零港元，2017年12月31日约为1.5498亿港元；银行借款约10.23094亿港元，2017年12月31日约为2.01477亿港元[110] - 2018年12月31日，集团抵押的应收贸易账款合计约332.1万港元，2017年12月31日约为6.1万港元[110] - 2018年12月31日，集团用于抵押备用信用证的存款约3923万港元，2017年12月31日为3963.6万港元[110] - 2018年12月31日，集团开发成本及资本开支已订约但未拨备承担约2603.3万港元，2017年12月31日约为1.03548亿港元；收购洛杉矶地块合伙权益已订约但未拨备承担约1.8404亿港元，2017年12月31日约为13.5842亿港元[110] - 2018年及2017年12月31日，集团并无任何重大或然负债[110] 物业估值与合规情况 - 集团位于英国、美国的投资物业及位于中国的物业于2018年12月31日的估值分别由独立专业估值师进行，估值用于编制2018年度业绩，采用收入资本化法及销售比较法[112][113] - 2018年公司及其附属公司无购买、出售、赎回或注销公司上市证券[123][126] - 2018年公司遵守香港联交所《企业管治守则》守则条文[124] - 2018年公司董事买卖公司证券无违反标准守则情况[129][132] - 审核委员会对集团会计政策、内部监控及风险管理等无异议[130][132] - 公司核数师核对2018年初步公布数字与综合财务报表草稿金额但未发表核证[131][133] 环境、社会及管治报告相关 - 环境、社会及管治报告期为2018年1月1日至12月31日[136] - 报告范围涵盖北京6个物业管理项目及休闲生活体验中心业务[136] - 2018年废气氮氧化物排放总量301.45Kg，2017年为246.53Kg[146] - 2018年温室气体排放总量14,580.53tCO2e，2017年为15,841.27tCO2e[146] - 2018年无害废物总量145.95吨，2017年为28.95吨[148] - 2018年总能源耗量20,189.64MWh，2017年为49,254.06MWh[148] - 2018年外购电力能源耗量14,201.37MWh，2017年为8,756.41MWh[148] - 2018年外购蒸汽耗量4,125.84MWh[148] - 2018年非再生燃料能源耗量1,862.44MWh，2017年为40,497.66MWh[148] - 报告范围涵盖公司位于中国北京的6个物业管理项目及2017年收购的休闲中心业务[141] - 国锐广场项目2018年可收费面积较2017年增加[139] - 国锐·金嵿项目在报告期内物业收费面积相比2017年有所增长[143] - 2018年物业管理业务总耗水量为213,443.96立方米，休闲中心为55,079.00立方米，总计268,522.96立方米，2017年物业管理业务为243,559.81立方米[150] - 2018年物业管理业务耗水密度（住户数平均）为15.73立方米/住户，2017年为29.81立方米/住户[150] - 2018年物业管理业务耗水密度（面积平均）为0.16立方米/平方米，休闲中心为1.96立方米/平方米，2017年物业管理业务为0.20立方米/平方米[150] - 公司物业管理业务通过ISO14001:2015环境管理体系、OHSAS18001:2007职业健康安全管理体系和ISO9001:2015质量管理体系认证[158][159] - 报告期内，第三方检验机构确认公司符合GB/T19001–2015、GB/T24001–2015和GB/T28001–2011三个标准的相关要求[158][159] - 公司获得中国金钥匙、中国优秀服务团队、2018优秀物业管理企业奖、中国服务示范企业 — 金长安大厦等荣誉[162] - 公司根据集团风险管理体系管理环境、社会及管治风险，董事会设定目标和风险容忍度，管理层制定政策措施[154][155] - 公司各层面员工识别潜在风险并反馈给管理层，管理层及时向董事会报告风险重要程度及变化[154][155] - 公司通过多种渠道与利益相关者保持密切联系，了解其意见和建议以改进政策和表现[164] - 公司物业管理业务建立《质量、环境、职业健康安全管理手册》完善管理体系，明确职责[158][159] - 公司每年委任第三方对25个环境、社会及管治议题进行重要性评估，议题分为五个主要范畴[170][171] - 危险及非危险废物处理本年度排名第1，去年排名第2[173] - 灾难应急预案本年度排名第2，去年排名第1[173] - 废气排放本年度和去年排名均为第3[173] - 反舞弊腐败本年度排名第4，去年排名第8[173] - 污水排放本年度排名第5，去年排名第7[173] - 防止童工及强制劳动本年度排名第6，去年排名第10[173] - 供应商选择程序本年度排名第7，去年排名第25[173] - 雇佣关系及员工沟通本年度排名第8，去年排名第20[173] - 职业安全及健康本年度排名第9，去年排名第12[173] - 2018年氮氧化物排放总量为301.45公斤，2017年物业管理排放为246.53公斤[186] - 2018年硫氧化物排放总量为62.73公斤，2017年物业管理排放为56.15公斤[186] - 2018年悬浮粒子排放总量为3.43公斤，2017年物业管理排放为95.63公斤[186] - 2018年温室气体排放总量（范围1及范围2）为14580.53公吨二氧化碳当量，2