物业资产情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有64栋办公楼，净可出租面积约570万平方英尺，投资组合出租率约90.4%，已占用和承诺的租约加权平均剩余租期为4.6年[13] - 截至2018年12月31日，公司拥有7处部分或全部租户为联邦政府机构的房产[83] - 截至2018年12月31日，联邦或州政府机构租户约占公司房产基础租金收入的13.3%[88] - 截至2018年12月31日，公司拥有26个办公园区，由64座办公楼组成，总面积约570万平方英尺[160] - 公司房产分布在多个城市，其中凤凰城占比21.4%，丹佛占比18.4%，坦帕占比18.4%等[161] - 公司房产总面积546.1万平方英尺，平均出租率91.5%，平均年化租金每平方英尺24.08美元，年化总租金1.20342亿美元[161] - 截至2018年12月31日，公司租赁物业加权平均到期期限为4.6年[165] - 2019 - 2028年及以后各年租赁到期情况不同，如2019年到期租赁面积39.4万平方英尺，占比7.0%，年化租金1.0071亿美元[166] - 空置房产面积45.9万平方英尺，占比8.2%；已签约未入住面积8.1万平方英尺，占比1.4%[166] - 截至2018年12月31日，公司拥有26处物业，包括64座办公楼，净可出租面积约570万平方英尺，物业出租率约90.4%[200] 物业交易情况 - 2018年，公司完成约2.601亿美元的物业收购，包括20栋办公楼，净可出租面积约100万平方英尺[21] - 2018年3月，公司出售爱达荷州博伊西的华盛顿集团广场，售价8650万美元，净收益4700万美元[21] - 2018年3月8日，公司以8650万美元出售华盛顿集团广场物业，净收益4700万美元[189] - 2018年公司通过运营合伙企业子公司进行多项收购，包括以5650万美元收购皮马中心、5980万美元收购Circle Point、5100万美元收购The Quad[190][191] - 2018年12月20日，公司以510万美元收购科罗拉多州丹佛市一块土地[193] - 2018年12月27日，公司以3450万美元收购佛罗里达州奥兰多市155,048平方英尺的Greenwood Blvd物业[193] - 2018年12月28日，公司以5320万美元收购亚利桑那州凤凰城173,206平方英尺的Camelback Square物业[194] 股权与股息情况 - 2018年，公司宣布并支付普通股每股股息0.94美元[21] - 2018年，公司根据“按市价”计划发行3410802股普通股，获得约4360万美元的总收益[21] - 2018年宣布的每股普通股股息分配为0.94美元，2017 - 2016年均为0.94美元，2015年为0.94美元，2014年为0.65美元[181] - 2018年，公司通过ATM计划发行3,410,802股普通股，总收益4360万美元，扣除销售佣金和发行费用后净收益约4290万美元[194] - 公司普通股自2014年4月15日起在纽约证券交易所上市，代码“CIO”[171] - 2019年2月21日，公司普通股收盘价为12.05美元，有54名登记股东[172] - 公司打算继续对普通股进行季度分红，具体金额和时间由董事会决定[173] - 公司于2014年4月21日完成首次公开募股，假设当日投资100美元，可查看2014年4月21日至2018年12月31日的累计股东回报[174][186] 财务指标变化 - 2018年总营收为12948.4万美元，2017年为10648.7万美元，2016年为7246.1万美元，2015年为5505.2万美元，2014年为3689.6万美元[181] - 2018年净收入为3866.9万美元，2017年为915.8万美元，2016年为37.6万美元，2015年亏损766.7万美元，2014年亏损491万美元[181] - 2018年归属于普通股股东的净收入为3074.8万美元，2017年亏损165.5万美元，2016年亏损262.4万美元，2015年亏损659.1万美元，2014年亏损501万美元[181] - 2018年每股普通股基本净收入为0.82美元，2017年亏损0.05美元，2016年亏损0.13美元，2015年亏损0.53美元，2014年亏损0.59美元[181] - 2018年末房地产物业净值为9.35163亿美元，2017年为7.28067亿美元，2016年为5.50324亿美元，2015年为3.5488亿美元，2014年为2.11828亿美元[182] - 2018年末总资产为11.00431亿美元，2017年为8.96489亿美元，2016年为6.61494亿美元，2015年为4.40207亿美元，2014年为2.98605亿美元[182] 债务与信贷情况 - 公司用新的、更大的无担保循环信贷工具取代了有担保信贷工具，授权金额为2.5亿美元，可扩展至最高5亿美元[21] - 截至2018年12月31日，公司合并本金债务约为6.514亿美元，预计内部现金流不足以到期偿还债务[42] - 截至2018年12月31日，公司本金债务约占总资产的59.2%，且组织文件未对债务金额设限[45] - 2018年8月20日，公司获得3970万美元贷款，以科罗拉多州丹佛市Circle Point物业的第一抵押留置权担保，年利率4.49%，2028年9月到期[195] - 2018年8月23日，公司获得310万美元额外贷款，以佛罗里达州奥兰多市Central Fairwinds物业的第一抵押留置权担保，年利率4.00%，2024年6月到期[196] - 2018年8月30日，公司获得3060万美元贷款，以亚利桑那州凤凰城The Quad物业的第一抵押留置权担保，年利率4.20%，2028年9月到期[197] - 2018年12月28日，公司获得2240万美元贷款，以佛罗里达州奥兰多市Greenwood Blvd物业的第一抵押留置权担保，年利率4.60%，2025年12月到期[197] 公司运营团队情况 - 截至2018年12月31日，公司全职员工有18人[14] - 公司高级管理团队成员均有超过20年的房地产市场经验[12] 公司面临风险情况 - 公司面临房地产投资和行业的固有风险，包括租户财务状况变化、经济环境、市场竞争等因素[28] - 写字楼需求下降、主要租户租金支付问题、无法获得资金进行物业改善等情况，可能对公司财务状况和经营成果产生重大不利影响[33][34][36] - 为留住和吸引租户，公司可能需提供租金减免等优惠并进行重大资本支出，这可能影响财务状况、经营成果和现金流[37] - 公司依赖外部资本，若无法获得，可能无法把握战略机会、满足债务义务和向股东分配[38][40] - 信贷协议中的契约可能使公司无法维持REIT资格[41] - 经济不确定性可能增加市场波动，威胁企业和消费者信心，影响公司创收能力[54] - 当地房地产状况、能源成本上升等或影响物业收入和价值[55] - 合资企业投资可能受资本市场、合作方等因素不利影响[56] - 遵守各类法律法规可能产生高额成本，影响公司财务状况[57][58] - 环境问题相关的政府监管和诉讼或产生高额成本，影响公司运营和物业价值[59][60] - 自然灾害等潜在损失可能未被保险覆盖，影响公司运营和现金流[68][69][70] - 气候变化可能导致物业受损、需求下降，增加资本支出[73] - 投资多元化能力受限，特定地区物业表现可能影响经营结果[75] - 锁定期条款可能限制物业出售或再融资，影响股东分红和股价[76] - 房地产投资流动性差，公司难以及时应对物业表现变化[77][78][79][80] - 租户破产可能导致公司无法收回租金，影响现金流和股东分红[82] - 部分与政府租户的租约有“提前终止”条款，租户提前终止租约可能使公司租金收入下降、现金流和运营结果受不利影响[86][88] - 联邦政府“绿色租赁”政策可能使公司获取相关认证成本高、时间长，不获取则在获取或保留政府租户方面处于竞争劣势[89] - 公司可能因不利市场和经济条件对房产进行减值测试，减值损失将直接影响运营结果[95][96] - 公司可能与其他实体共同投资房产，缺乏决策权或依赖合资方财务状况可能使投资有风险，影响公司维持REIT资格[100][101] - 公司房产需遵守《美国残疾人法案》等法律，可能产生意外支出，不遵守可能面临罚款或赔偿[102][103] - 公司面临IT网络和相关系统故障、安全漏洞、租户被列为“禁止人员”、税务保护协议限制、控制权变更交易受限、董事会可变更投资和融资指南、董事和高管责任有限等风险，这些风险可能对公司财务状况、经营成果、现金流等产生不利影响[139][140][142][145][146][153][156] REIT资格相关情况 - 公司须每年分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息扣除且不包括净资本收益）以维持REIT资格，若分配低于100%，将按常规公司税率缴纳所得税[36][38][41] - 为符合美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金（REIT）资格，公司每年至少95%的总收入须来自合格来源，且每年向股东的分配总额至少为REIT应纳税收入的90%（不考虑股息支付扣除和净资本收益）[110] - 若未能保持REIT资格，公司将无法在计算应纳税所得额时扣除向股东的分配，并按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，还可能面临美国联邦替代最低税及州和地方税增加，且可能在被取消资格后的四个纳税年度内无法重新选择作为REIT纳税[111] - 若公司无法维持REIT资格，可能损害业务扩张和筹集资金的能力，并对公司股本价值产生不利影响[112] - 即使公司符合REIT资格，仍可能需缴纳美国联邦、州和地方的所得税、财产税和消费税，在某些情况下，出售主要用于销售给客户的财产时需缴纳100%的惩罚性税[113] - 公司每年需向股东分配至少90%的房地产投资信托（REIT）应纳税收入，若分配低于100%，将缴纳常规企业所得税；若日历年分配低于普通收入的85%、资本利得净收入的95%和前一年未分配收入的100%之和，将缴纳4%的不可抵扣消费税[114] - 为维持REIT资格，公司可能需在不利市场条件下借款以向股东进行分配[114] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[119] - 公司在1031条款同类交换交易中可能面临风险，若交易资格受到质疑或无法完成合适替代财产的收购，可能增加应纳税所得额和收益，并可能需支付额外股息或公司所得税[120] - 每个日历季度末，公司至少75%的资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产构成；投资证券（除特定证券外）一般不得包含任何一家发行人超过10%的有表决权证券或超过10%的已发行证券总价值；任何一家发行人的证券不得超过公司资产价值（除特定证券外）的5%；一个或多个应税REIT子公司（TRS）的证券不得超过公司总资产价值的20%；“公开募集”REIT（未以不动产或不动产权益作担保）的债务不得超过公司资产的25%[124] 公司业务计划与风险 - 公司业务计划包括通过收购房产实现增长，但可能因竞争无法按有利条款收购，或收购后无法成功运营[91][93] 公司法律规定限制情况 - 公司宪章规定，除非获董事会豁免，任何人不得拥有超过公司已发行股本价值的9.8%或已发行普通股价值或数量（以较严格者为准）的9.8%[146] - 《马里兰州普通公司法》规定，“利益相关股东”（通常指实益拥有公司10%或以上投票权股份的人）与公司的某些业务合并在该股东成为利益相关股东后的五年内被禁止，之后进行此类合并需满足两个超级多数投票要求[149] - 《马里兰州普通公司法》规定，“控制股收购”中获得公司“控制股”的持有人，除非获得公司三分之二有投票权股份（不包括利益相关股份）持有人的同意，否则对控制股无投票权[149] 公司税务情况 - 特定非公司制美国股东的合格股息收入最高联邦所得税率为20%，2026年1月1日前，非公司制纳税人可扣除高达20%的特定穿透式企业收入，包括“合格REIT股息”，此类收入的有效最高联邦所得税率为29.6%[118] 公司运营费用情况 - 公司运营费用主要包括公用事业、财产税、保险和场地维护成本，全服务毛租物业中超出租户基年的费用通常转嫁给租户，净租物业中由租户全额支付[205] 物业租金增长情况 - 部分物业年化基础租金有增长，如Superior Pointe每平方英尺增加12美元[161] 公司市场目标情况 - 公司目标市场的A级和B级物业购买价格在2500万美元至1亿美元之间，预期资本化率一般在7%至8%之间[11] 利率过渡影响情况 - 英国金融行为监管局计划2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，市场向SOFR过渡或影响公司财务结果[51] 公司诉讼情况 - 公司及其子公司不时涉及日常业务诉讼，但目前无重大诉讼[167]