公司业务板块概况 - 公司有四个可报告业务板块，分别是瓦伦西亚、旧金山、大公园和商业板块[31] - 公司为其他企业提供开发管理服务，其中金银岛社区和康科德社区的管理服务分别于2018年和2020年初终止，烛台社区零售项目的管理服务于2019年初停止[59] - 公司是加利福尼亚州混合用途、总体规划社区的所有者和开发商[388] 各业务板块项目规划 - 瓦伦西亚社区占地约15000英亩，规划约21500个住宅用地和1150万平方英尺商业空间[42] - 旧金山烛台点和造船厂社区占地约800英亩，规划约12000个住宅用地和630万平方英尺商业空间[45] - 大公园社区占地约2100英亩，规划约10500个住宅用地和490万平方英尺商业空间[50] 各业务板块项目进展 - 2019年公司签订出售瓦伦西亚社区使命村781个住宅用地协议，四季度完成711个，其余预计2020年上半年完成[44] - 美国国防部2018年拨款3600万美元、2019年拨款6040万美元用于旧金山造船厂地块重新采样[48] - 2019年旧金山项目终止零售项目，偿还6510万美元债务及约550万美元应计利息[48] - 2019年10月公司获旧金山烛台点一期修订开发计划批准，含约75万平方英尺办公空间、1600套住宅等[49] - 截至2019年12月31日，大公园项目已出售6161个住宅用地和可开发200万平方英尺商业空间的土地[53] - 2017年公司持股75%的商业项目收购大公园社区约73英亩商业用地，含约100万平方英尺研发和办公空间[56] 公司竞争与成本情况 - 公司与加州南北部市场的其他房地产开发商竞争，有效竞争因素包括社区规模、设施、商业中心、与建筑商关系及与大都市的距离等[61] - 过去10到15年公司为社区获取主要开发权（总体规划和分区批准）产生了重大成本[63] 公司环保相关情况 - 旧金山造船厂和大公园社区部分地块因历史运营被列入美国环保署国家优先清理名单，大公园社区清理基本完成，旧金山造船厂部分地块未来几年有大量清理工作[68] 公司投资与运营策略 - 公司预计主要通过对瓦伦西亚、烛台和旧金山造船厂、大公园社区的开发运营实现投资目标，未来可能收购其他物业[85] - 公司可能与第三方合作进行房地产开发运营，也可能用股份等换取房地产权益[87] - 公司会限制证券投资，避免被定义为《1940年投资公司法》下的“投资公司”[88] - 董事会可决定投资房地产抵押贷款，但目前无此计划[89] - 公司目前不打算投资从事房地产活动实体的证券或其他发行人证券，但未来可能会[90] 公司人员与债务情况 - 截至2019年12月31日，公司约有175名员工[92] - 截至2019年12月31日，公司未偿合并债务为6.16亿美元，均无浮动利率计息[367] 公司财务关键指标变化 - 2019年和2018年公司总资产分别为30.047亿美元和29.23892亿美元[376] - 2019年和2018年公司总负债分别为10.959亿美元和10.75375亿美元[376] - 2019年、2018年和2017年公司总收入分别为1.8438亿美元、4899万美元和1.39431亿美元[379] - 2019年、2018年和2017年公司总成本和费用分别为2.34756亿美元、1.27857亿美元和2.29267亿美元[379] - 2019年、2018年和2017年公司净收入（亏损）分别为2226.8万美元、 - 6794.5万美元和2419.6万美元[379] - 2019年、2018年和2017年归属于公司的净收入（亏损）分别为903.3万美元、 - 3471.4万美元和7323.5万美元[379] - 2019年、2018年和2017年公司综合收入（亏损）分别为2332.8万美元、 - 6910.7万美元和2492万美元[381] - 2019年、2018年和2017年归属于公司的综合收入（亏损）分别为969.5万美元、 - 3543.2万美元和7365.7万美元[381] - 2017年1月1日，A类普通股股份为37,426,008股，B类普通股股份为74,320,576股，总资本为1,508,113美元[384] - 2017年净收入为24,196美元，2018年净亏损为67,945美元，2019年净收入为22,268美元[384][386] - 2017 - 2019年，股份支付费用分别为18,421美元、11,464美元、13,631美元[384][386] - 2017年A类普通股首次公开募股净收益为316,806美元，扣除承销折扣和发行成本21,294美元[384] - 2017 - 2019年，经营活动净现金使用量分别为58,143美元、343,296美元、232,040美元[386] - 2017 - 2019年，投资活动净现金提供（使用）量分别为 - 56,765美元、579美元、311美元[386] - 2017 - 2019年，融资活动净现金提供（使用）量分别为900,206美元、 - 10,131美元、83,206美元[386] - 2017 - 2019年，现金及现金等价物和受限现金期末余额分别为849,945美元、497,097美元、348,574美元[386] - 2019年高级票据发行所得款项为125,000美元，2017年为500,000美元[386] 公司上市相关情况 - 2017年5月15日，控股公司完成首次公开募股，出售2415万股A类普通股，总收益3.381亿美元，扣除承销折扣和佣金后，公司的总净收益为3.197亿美元[390] - 首次公开募股同时，公司与Lennar Corporation的关联公司完成私募配售，运营公司出售714.2857万个A类普通股单位，控股公司出售同等数量的B类普通股，私募配售总收益为1亿美元[391] - 2017年3月30日，控股公司董事会批准，3月31日公司实施1比6.33的反向股票拆分，涉及控股公司A类和B类普通股、运营公司A类和B类普通股单位以及运营公司合并子公司的A类和B类单位[392] 公司会计政策与准则采用情况 - 公司于2018年1月1日采用ASC 606，在此之前的报告期按ASC 605和其他行业特定指南报告[400][403] - 公司将于2020年1月1日采用ASU No. 2016 - 13，预计对合并财务报表无重大影响[434] - 公司于2019年1月1日采用ASU No. 2018 - 07，对合并财务报表无重大影响[435] - 公司于2019年1月1日采用ASU No. 2016 - 02及相关准则，采用修改追溯法[438] - 公司于2018年1月1日采用ASC Topic 606，采用修改追溯法[441] 公司收入与费用确认原则 - 土地销售收入在公司满足履约义务、土地控制权转移给客户时确认，部分住宅用地销售协议包含利润分成和营销费条款[401] - 管理服务收入在客户消耗履约义务的利益时确认，交易价格可能包含固定和可变部分，激励补偿收入在预期合同期内均匀确认[404] 公司资产处理原则 - 长期资产在出现减值迹象且预计未折现现金流量低于账面价值时进行减值测试，减值损失将资产账面价值减记至估计公允价值[408] - 股份支付在服务期内按直线法基于计量日公允价值确认，如有没收情况在发生期间处理[412] 公司费用指标变化 - 2019、2018和2017年资本化计入存货的利息费用分别为4970万美元、5480万美元和940万美元[419] - 2019、2018和2017年广告费用分别为170万美元、200万美元和430万美元[419] - 公司为IPO直接发生的费用总计290万美元，冲减成员实缴资本[429] - 2019、2018和2017年杂项其他收入分别为4.8万美元、857.3万美元和9.3万美元[434] 公司新租赁准则调整情况 - 采用新租赁准则对2019年1月1日合并资产负债表的调整：关联方资产增加1881.1万美元，其他资产增加1142.5万美元，应付账款及其他负债增加1142.5万美元，关联方负债增加1881.1万美元[440] 公司合同资产情况 - 2019年公司合同资产期初余额为5060万美元，期末余额为7300万美元，增加了2240万美元[443] - 2018年公司合同资产期初余额为3900万美元，期末余额为5060万美元，增加了1160万美元[444] 公司受限交易价格情况 - 截至2019年12月31日，与A&R DMA相关的部分未履行履约义务分配的受限交易价格总计为3720万美元[446] 公司合资企业情况 - 截至2019年12月31日，公司持有大公园合资企业37.5%的百分比权益[448] - 截至2019年12月31日，大公园合资企业已向遗留权益持有人分配总计3.55亿美元，2020年1月又分配了7630万美元[448] - 2019年大公园合资企业实现土地销售收入2.7097亿美元，净利润3488.6万美元，公司享有的净利润份额为1308.2万美元[452] - 2017年8月4日，公司向门户商业合资企业出资1.065亿美元，获得75%的权益[453] - 2019年和2018年，门户商业合资企业从租赁安排中分别确认了830万美元和110万美元的租金收入[456] - 2019年门户商业合资企业净亏损514万美元，公司享有的亏损份额为385.5万美元[457] - 截至2019年12月31日，控股公司及其全资子公司拥有运营公司约62.4%的A类普通股单位和100%的B类普通股单位[458] - 2019年2月13日，旧金山合资企业向Lennar的关联方发行2500万个C类新单位，获得2500万美元出资[464] 公司税收与负债情况 - 2019年和2018年12月31日，公司根据税收应收协议的应付款分别为1.726亿美元和1.695亿美元[469] 公司合资企业财务情况 - 2019年12月31日，旧金山合资企业总资产11.971亿美元，主要包括11.862亿美元存货；总负债1.192亿美元，包括1.024亿美元关联方负债[471] - 2018年12月31日，旧金山合资企业总资产11.514亿美元，主要包括11.37亿美元存货；总负债2.608亿美元，包括1.689亿美元关联方负债和6510万美元应付票据[472] - 2019年12月31日，FP LP和FPL合并资产9亿美元，主要包括7.036亿美元存货；合并负债1.268亿美元，包括1.176亿美元应付账款及其他负债[476] - 2018年12月31日，FP LP和FPL合并资产7.453亿美元，主要包括5.591亿美元存货；合并负债1.181亿美元，包括1.086亿美元应付账款及其他负债[478] 公司折旧与摊销费用情况 - 2019 - 2017年折旧费用分别为120万美元、80万美元和110万美元[480] - 2019 - 2018年无形资产摊销费用分别为1560万美元和1250万美元[482] 公司管理服务收入情况 - 2019 - 2018年公司确认管理服务收入分别为3690万美元、3510万美元和1620万美元[487] 公司资产重新分类情况 - 2019年1月1日，公司将600万美元的现有预付租金重新分类至使用权资产计量中[489] 公司权益投资情况 - 2018年6月，公司通过权益法投资购买大公园项目间接权益，2018和2019年末账面价值均为180万美元[490] 公司项目收益情况 - 2018年1月，瓦伦西亚高尔夫球场以570万美元净现金出售，公司确认670万美元收益[481] - 2019年终止零售项目及相关协议，旧金山风险投资公司获得6490万美元收益[493] 公司偿还义务与利息情况 - 2019和2018年末，公司对CPHP或其子公司的偿还义务余额分别为1.024亿美元和1.027亿美元，2019 - 2017年每年利息均为420万美元，2019年末加权平均利率为4.1%，2020 - 2022年预计本金还款分别为9500万美元、420万美元和320万美元[494] 公司权益持有人支付情况 - 2017年1月，管理公司向B类权益持有人支付4310万美元[496] 公司不同区域服务收入情况 - 2019 - 2017年，公司旧金山湾区开发管理服务收入分别为240万美元、440万美元和580万美元[497] - 2019 - 2017年，公司网关商业风险投资物业管理服务收入分别为30万美元、150万美元和50万美元[498] 公司住宅用地销售情况 - 2019年，公司出售711个住宅用地，初始毛收入1.352亿美元，预计可变营销费用收入470万美元[499] - 2017年1月，旧金山风险投资公司出售待售住宅用地，毛收入9140万美元[500] 公司项目协议终止情况 - 2019年初，因零售项目终止，计划中的多户住宅用地买卖协议终止[500]