整体财务关键指标变化 - 公司拥有人应占净亏损为1.178亿港元，较上一财政期间的18.53亿港元有所收窄[4] - 经调整EBITDA为4.944亿港元，较去年同期下降4.9%[4] - 行政开支较去年同期减少8.1%，其他经营开支较去年同期下降19.8%[4] - 融资成本为5.845亿港元，较去年同期减少14.0%，资本化前融资成本减少17.8%[4] - 2025年1月31日，集团资本资源总额约为38.734亿港元，一年内到期银行贷款约为39.723亿港元[4] - 2025年1月31日，集团贷款总额稳定维持于248.453亿港元，2024年7月31日为252.943亿港元[4] - 2025年1月31日非流动资产总值为52,158,368千港元，较2024年7月31日的52,651,825千港元下降约0.94%[9] - 2025年1月31日流动资产总值为14,011,531千港元，较2024年7月31日的14,769,745千港元下降约5.13%[9] - 2025年1月31日流动负债总值为9,242,383千港元，较2024年7月31日的6,538,849千港元增长约41.34%[11] - 2025年1月31日流动资产净值为4,769,148千港元，较2024年7月31日的8,230,896千港元下降约42.06%[11] - 2025年1月31日资产总值减流动负债为56,927,516千港元，较2024年7月31日的60,882,721千港元下降约6.5%[11] - 2025年1月31日非流动负债总值为25,057,106千港元，较2024年7月31日的28,575,141千港元下降约12.31%[11] - 2025年1月31日本公司拥有人应占权益中股本为6,240,082千港元，与2024年7月31日持平[11] - 2025年1月31日本公司拥有人应占权益中储备为19,303,030千港元，较2024年7月31日的19,570,045千港元下降约1.36%[11] - 2025年1月31日非控股权益为6,327,298千港元，较2024年7月31日的6,497,453千港元下降约2.62%[11] - 截至2025年1月31日止六个月，公司综合销售予外界客户收入为2547596千港元，2024年同期为3038925千港元，同比下降16.17%[16] - 2025年上半年公司分类业务间之销售总计45467千港元，2024年同期为46556千港元，同比下降2.34%[16] - 2025年上半年公司其他收入及收益总计115580千港元，2024年同期为100889千港元，同比增长14.56%[16] - 2025年上半年公司分类业绩总计325546千港元，2024年同期为286686千港元，同比增长13.55%[16] - 2025年上半年公司未分配其他收入及收益为249602千港元，2024年同期为110241千港元，同比增长126.42%[16] - 2025年上半年公司投资物业公平值收益净额为121899千港元，2024年同期亏损1038597千港元[16] - 2025年上半年公司未分配开支为234057千港元，2024年同期为258773千港元，同比下降9.55%[16] - 2025年上半年公司经营业务溢利为462990千港元，2024年同期亏损900443千港元[16] - 2025年上半年公司融资成本为584523千港元，2024年同期为679337千港元，同比下降13.95%[16] - 2025年上半年公司除税前亏损为97030千港元，2024年同期亏损1913639千港元，亏损幅度大幅收窄[16] - 2025年1月31日资产总值为66,169,899千港元，2024年7月31日为67,421,570千港元[17] - 2025年1月31日负债总值为34,299,489千港元，2024年7月31日为35,113,990千港元[17] - 2025年截至1月31日六个月总营业额为2,547,596千港元，2024年为3,038,925千港元[19] - 2025年物业、厂房及设备折旧为147,619千港元，2024年为178,230千港元[21] - 2025年使用權資產折舊为143,311千港元，2024年为186,169千港元[21] - 2025年融资成本为772,381千港元，2024年为940,129千港元[23] - 2025年银行贷款利息为599,228千港元，2024年为744,082千港元[23] - 2025年1月31日止六个月本期税项支出为1.15153亿港元，2024年同期为1.09011亿港元[25] - 2025年1月31日止六个月公司拥有人应占亏损1.17811亿港元，2024年同期为18.53019亿港元[26] - 2025年1月31日应收账款（扣除亏损拨备）为8.72739亿港元，2024年7月31日为9.0522亿港元[30] - 2025年1月31日应付账款、其他应付款项及应付费用为31.90098亿港元，2024年7月31日为33.72317亿港元[32] - 截至2025年1月31日止六个月，集团营业额25.476亿港元，2024年为30.389亿港元，同比减少16.2%[59][60] - 同期集团毛利9.427亿港元，2024年为10.716亿港元[59] - 公司拥有人应占亏损净额约为1.178亿港元，2024年为18.53亿港元，亏损大幅减少[60] - 每股亏损净额为0.081港元，2024年为1.275港元[60] - 集团经调整EBITDA约为4.944亿港元，2024年为5.201亿港元[63] - 公司拥有人应占经调整净亏损约为4.118亿港元，2024年为5.332亿港元[65][66] - 扣除相关项目影响后每股净亏损约为0.283港元，2024年为0.367港元[66] - 2025年1月31日，公司拥有人应占权益为255.431亿港元，2024年7月31日为258.101亿港元[66] - 公司拥有人应占每股资产净值由2024年7月31日的每股17.759港元跌至2025年1月31日的每股17.576港元[66] - 2025年1月31日，集团现金及银行结余约为39.906亿港元，未提取融资约为46.387亿港元，其中约51%以港元及美元列值，约36%以人民币列值；不包括丰德丽集团及丽丰集团，现金及银行结余约为18.468亿港元，未提取融资约为20.266亿港元[172] - 2025年1月31日，集团银行贷款约为203.249亿港元、有担保票据约为42.275亿港元及其他贷款约为2.929亿港元；银行贷款到期日分布为：51.937亿港元须于一年内偿还、56.932亿港元须于第二年偿还、66.62亿港元须于第三至第五年偿还、27.76亿港元须于第五年后偿还[173] - 集团发行本金总额为4.93亿美元及3.85亿港元的有担保票据，年期介乎五年至七年三个月，按每年介乎4.9%至5.25%的固定利率计息[173] - 集团贷款总额中约82%为浮息贷款，约17%为定息贷款，约1%为免息贷款[173] - 按未偿还债项总净额对公司拥有人应占综合资产净值百分比计算的资本负债比率约为82%；不计丰德丽集团及丽丰集团的净债项，资本负债比率约为51%[174] - 2025年1月31日，账面价值约329.997亿港元的投资物业、约79.891亿港元的物业、厂房及设备及相关使用权资产、约10.895亿港元的已落成待售物业、约40.655亿港元的发展中物业及约8.147亿港元的银行结余及银行定期存款已抵押给银行[174] 各业务线数据关键指标变化 物业租赁业务 - 投资物业组合租金收入为6.21亿港元，出租率较去年同期仅下降0.5%[4] - 回顾期内，集团租赁业务营业额6.21亿港元，2024年为6.239亿港元，同比降0.5%[71][72] - 回顾期内，香港、伦敦及中国内地租赁物业营业额分别为2.223亿、0.328亿及3.659亿港元[71] - 2025年1月31日止六个月，合营公司项目所得租金收入总计5800万港元，2024年为6900万港元，同比降15.9%[73] - 截至2025年1月31日止六个月，中国建设银行大厦合营公司录得租金收入约1.144亿港元，2024年为1.146亿港元[74] - 截至2025年1月31日止六个月，蓝塘傲合营公司录得租金收入约170万港元，2024年为2340万港元[74] - 截至2025年1月31日止六个月集团总营业额为6.21亿港元，2024年同期为6.239亿港元，同比减少约0.46%[76] - 香港物业截至2025年1月31日止六个月营业额为2.223亿港元，2024年同期为2.396亿港元，同比减少约7.22%[75] - 英国伦敦物业截至2025年1月31日止六个月营业额为3280万港元，2024年同期为3410万港元，同比减少约3.81%[75][76] - 中国内地物业截至2025年1月31日止六个月营业额为3.659亿港元，2024年同期为3.502亿港元，同比增加约4.48%[76] - 合营公司项目所得租金收入截至2025年1月31日止六个月为5800万港元，2024年同期为6900万港元，同比减少约15.94%[76] - 回顧期間英鎊平均匯率較去年同期升值約2.4%[78] - 不計貨幣換算影響，以英鎊計值的倫敦物業之營業額於回顧期間內減少約6.1%[78] - Leadenhall Street 107号物业2025年营业额为621.3万港元，2024年为667.4万港元，同比减少6.9%[78] - Leadenhall Street 100号物业2025年营业额为2654.8万港元，2024年为2673.3万港元，同比减少0.7%[78] - Leadenhall Street 106号物业2025年营业额为0，2024年为64.8万港元，同比减少100%[78] - 横琴创新方第一期办公室单位总建筑面积525,881平方呎，出租率约81%，带来收入约440万港元；文化工作坊单位总建筑面积235,234平方呎，出租率约70%，带来收入约260万港元[81] - 截至2025年1月31日止六个月，中国建设银行大厦合营公司录得租金收入约1.144亿港元（2024年：1.146亿港元），双方各占50%实际权益[81] - 截至2025年1月31日止六个月，蓝塘傲合营公司录得租金收入约170万港元（2024年：2340万港元），双方各占50%实际权益[81] - 丽丰集团位于上海、广州、中山及横琴约590万平方呎租赁组合租金收入维持稳定[45] - 横琴创新方项目第一期约81%办公室单位已出租[48] - 横琴创新方项目一主要租户有1200名员工，全面出租时雇员人数将扩至超3000人[48] - 创新方第一期商业区约84%已出租[49] 物业销售业务 - 已确认物业销售为6.172亿港元，较去年同期下跌33.2%[4] - 2025年物业销售营业额为617,205千港元，2024年为924,597千港元[19] - 截至2025年1月31日止六个月，出售物业已确认营业额为6.172亿港元，2024年为9.246亿港元，同比下降约33.25%[123] - 香港尚柏住宅单位已确认销售103个，销售面积32,992平方呎，平均售价每平方呎9,374港元，营业额3.093亿港元[123] - 香港Bal Residence住宅单位已确认销售34个，销售面积11,566平方呎，平均售价每平方呎15,053港元，营业额1.741亿港元[123] - 内地横琴创新方第一期文化工作室已确认销售4个，建筑面积11,418平方呎，平均售价每平方呎