公司物业资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有65座办公楼，净可出租面积约580万平方英尺，投资组合出租率约90.5%，已占用租约加权平均剩余租期为4.5年[15] - 截至2020年12月31日，公司拥有25个办公园区，包含65座办公楼，总面积约580万平方英尺[183] - 凤凰城Pima Center经济权益占比100.0%，净可出租面积27.2万平方英尺，入驻率67.9%，年化每平方英尺基础租金27.47美元，年化租金507.2万美元[184] - 坦帕Park Tower经济权益占比94.8%，净可出租面积47万平方英尺，入驻率88.4%，年化每平方英尺基础租金26.44美元，年化租金1098.3万美元[184] - 丹佛Denver Tech经济权益占比100.0%，净可出租面积38.1万平方英尺，入驻率89.7%，年化每平方英尺基础租金23.09美元，年化租金783.1万美元[184] - 奥兰多Florida Research Park经济权益占比96.6%，净可出租面积39.7万平方英尺，入驻率98.5%，年化每平方英尺基础租金23.74美元，年化租金926.6万美元[184] - 圣地亚哥Sorrento Mesa经济权益占比100.0%，净可出租面积29.6万平方英尺，入驻率85.3%，年化每平方英尺基础租金33.91美元，年化租金856.1万美元[184] - 截至2020年12月31日，公司拥有7处部分或全部租户为联邦政府机构的房产[110] - 截至2020年12月31日，联邦或州政府机构租户约占公司房产基础租金收入的11.9%[113] 公司物业租赁业务情况 - 2020年完成100万平方英尺的新租约和续约租约[23] - 2020年收取了超过99%的合同基本租金[24] - 截至2020年12月31日，约11.7%、13.9%和16.3%的年化基础租金将分别在2021年、2022年和2023年到期（不包括按月租赁）[47] - 截至2020年12月31日，公司物业约28.5%的基础租金收入来自十大租户[50] - 2021年到期租约数量60个，净可出租面积50万平方英尺，占比8.6%，年化基础租金1580.6万美元，占总物业租金的11.7%[189] - 2022年到期租约数量54个，净可出租面积69.8万平方英尺，占比12.0%，年化基础租金1881.9万美元，占总物业租金的13.9%[189] - 2023年到期租约数量65个，净可出租面积80万平方英尺，占比13.7%，年化基础租金2196.1万美元，占总物业租金的16.3%[189] 公司物业交易情况 - 2020年以650万美元出售了科罗拉多州丹佛市Circle Point的7.8英亩土地[24] - 2020年签订了以9500万美元出售科罗拉多州丹佛市Cherry Creek房产的合同，该交易在年末后完成[24] 公司股票回购与股息情况 - 2020年回购了总计11363851股普通股，平均总价为每股8.80美元，总成本约1亿美元[24] - 2020年宣布并支付了每股0.60美元的普通股股息[24] - 2021年2月19日，公司普通股在纽约证券交易所收盘价为10.15美元，有45名普通股登记持有人[195] - 2020年3月9日，董事会批准最高1亿美元普通股回购计划，7月完成；8月5日，又批准最高5000万美元普通股回购计划[199] - 截至2020年12月31日的三个月内，各月可按计划回购股票的近似美元价值均为5000万美元[202] - 2020年，公司完成回购11363851股普通股，花费约1亿美元；2018和2019年无回购[203] - 2020年宣布每股普通股股息分配为0.60美元，2019年为0.94美元，2018年为0.94美元[208] 公司目标市场与团队情况 - 公司目标市场专注于购买价格在2500万美元至1亿美元之间的A类和B类房产[13] - 截至2020年12月31日，公司拥有20名全职员工[29] - 公司高级管理团队成员均拥有超过20年的房地产市场经验[14] 公司面临的风险情况 - 未能维持REIT资格会导致重大不利税收后果，影响业务和股票价值[36] - 公司组织结构存在股东与运营合伙企业单位持有人的利益冲突，可能阻碍有利于股东的业务决策[39] - 房地产投资面临诸多风险，如租户财务状况变化、经济环境、利率波动等[43] - 激烈竞争可能降低或阻止公司物业入住率和租金上涨，减少投资机会[46] - 可能无法及时或按理想条件续签到期租约或重新出租空置空间，影响经营业绩和现金流[47] - 公司依赖关键人员，失去他们可能对业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响[48] - 办公空间需求下降可能对公司财务状况和经营业绩产生重大不利影响[49] - 新冠疫情及未来其他高传染性疾病爆发可能对公司财务状况、经营业绩、现金流等产生不利影响[51] - 经济不确定性或影响公司创收，降低营业收入和收益[81] - 当地房地产条件可能影响房产收入和价值，能源成本上升或影响经营业绩[83] - 合资企业投资可能受资本市场、合作方财务状况和纠纷等因素影响[84] - 公司可能因环境问题承担重大成本，影响运营、房产价值和股东分红[85] - 公司部分房产可能含石棉或霉菌，需承担修复成本和法律责任[91] - 自然灾害、环境条件等损失可能未被保险覆盖，影响公司财务状况[95] - 公司投资多元化能力可能受限，特定地区房产表现可能影响财务状况[100] - 房产锁定期条款可能限制公司处置或再融资房产，影响股东分红和股价[101] - 若租户破产拒绝履行租约，公司索赔上限为租期剩余期限15%和1年中的较大值，但不超过3年的保留租金，加上已到期未付租金[109] - 公司收购物业可能承担未知负债，现有产权保险政策可能无法充分保护公司免受产权缺陷或不利发展造成的损失[153][154] - 公司支付的物业和资产对价可能超过其总公允市场价值[150] - 公司收购的物业可能存在未知负债，包括环境清理负债、租户或供应商索赔等，可能对公司财务状况产生不利影响[155] - 若租户被美国外国资产控制办公室指定为“禁止人员”，公司可能需终止租赁协议，导致收入损失或赔偿索赔[156][158] - 税务保护协议可能限制公司出售物业的能力，并要求运营合伙企业维持一定债务水平[159] - 公司董事会可在无股东批准的情况下撤销公司房地产投资信托（REIT）地位，若公司不再是REIT，将需缴纳美国联邦所得税[165] - 公司董事会可在无股东批准的情况下修改投资和融资指南，可能增加公司债务违约风险和财务风险[166][168] - 公司遵守联邦、州和地方法律、法规和契约可能产生重大成本，影响公司财务状况[172] - 气候变化可能导致公司物业受损或需求下降，相关法规变化可能增加资本支出[174] 公司REIT资格与税务情况 - 公司须每年分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益）以维持REIT资格，若分配少于100%将按常规公司税率缴纳所得税[59,62,64] - 若未能维持REIT资格，公司将按常规企业税率缴纳美国联邦所得税，可能还需缴纳替代最低税和增加的州及地方税，且四年内不得重新选择按REIT纳税[132] - 即使符合REIT资格，公司可能需缴纳美国联邦、州和地方的所得税、财产税和消费税，出售主要用于销售的财产可能面临100%的惩罚性税收[135] - 公司每年分配少于REIT应纳税收入的100%时需缴纳常规企业所得税，分配少于特定比例时需缴纳4%的不可抵扣消费税[136] - 符合条件的股息收入适用的最高美国联邦所得税税率为20%，REIT支付的股息通常不符合该优惠税率；2026年1月1日前，非公司纳税人可扣除高达20%的特定穿透式业务收入，有效最高税率为29.6%[138] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税收[139] - 公司需确保每季度末至少75%的资产价值由现金、现金等价物、政府证券和合格房地产资产构成，对其他证券投资有多项比例限制[143] 公司债务与利率情况 - 截至2020年12月31日，公司总合并本金债务约为6.81亿美元[65] - 截至2020年12月31日，公司本金债务约占总资产的58.8%[68] - 2019年9月，公司将无担保信贷安排下的授权借款从2.5亿美元增加到3亿美元，并签订了名义金额为5000万美元的五年期利率互换协议，公司每年按名义金额的约1.27%支付固定利率，按月支付，并收取30天伦敦银行同业拆借利率浮动利率付款[74] - 截至2020年12月31日，利率互换协议按公允价值约200万美元计为负债，计入公司合并资产负债表的其他负债中，2020年因互换交易对手方收款而重新分类至利息费用的已实现损失为30万美元[76] - 2021年底一周和两个月期美元LIBOR设置将停止，2023年6月30日美元LIBOR面板将停止[78] - 美国联邦储备委员会鼓励银行在2021年12月31日前停止签订以美元LIBOR为参考利率的新合同[78] 公司股权结构与规定情况 - 公司宪章规定任何人不得拥有超过公司已发行股本价值的9.8%或已发行普通股价值或数量（以更严格者为准）的9.8%[160] - 《马里兰州普通公司法》规定“利益相关股东”是指实益拥有公司10%或以上投票权股份的人，与利益相关股东的业务合并在该股东成为利益相关股东的最近日期后五年内被禁止[163] - 《马里兰州普通公司法》的“控制股”规定，在“控制股收购”中获得公司“控制股”的持有人，除非获得公司三分之二有表决权股份（不包括利益相关股份）持有人的同意，否则对控制股无表决权[163] 公司财务数据关键指标变化 - 2020年租金及其他收入为1.6084亿美元，2019年为1.56297亿美元，2018年为1.29484亿美元[208] - 2020年净收入为512.9万美元，2019年为244.2万美元，2018年为3866.9万美元[208] - 2020年归属于公司的净收入为452.7万美元，2019年为179.8万美元，2018年为3816.8万美元[208] - 2020年归属于普通股股东的净亏损为289.3万美元，2019年为562.2万美元，2018年净收入为3074.8万美元[208] - 2020年每股普通股基本和摊薄净亏损为0.06美元，2019年为0.13美元，2018年为0.82美元[208] 公司股票上市情况 - 公司普通股自2014年4月15日起在纽约证券交易所上市，股票代码“CIO”[194] 管理层陈述情况 - 管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异[211]