投资组合情况 - 截至2023年3月31日，公司合并投资组合包含362处物业，约4400万可出租平方英尺[71] - 2023年3月31日，总投资组合入住率为93.8%[73] - 截至2023年3月31日，公司合并投资组合占用率约为93.8%，稳定合并投资组合占用率约为97.4%[101] - 截至2023年3月31日，19个物业正在重新定位或再开发，完工后估计可出租面积230万平方英尺；5个物业处于招租期，可出租面积40万平方英尺；近期有8个项目，完工后估计可出租面积80万平方英尺；还有其他重新定位项目可出租面积30万平方英尺[101] - 截至2023年3月31日，公司总投资组合有1643份租约，可出租面积4395.43万平方英尺，年化基础租金5.92亿美元[107] - 截至2023年3月31日和2022年，同店投资组合入住率分别约为98.0%和99.1%，第一季度加权平均入住率分别约为98.0%和99.0%[116] 财务业绩表现 - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净收入增长31.8%，达5790万美元[73] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的核心运营资金增长34.0%，达1.027亿美元[73] - 2023年第一季度，净运营收入增长32.8%，达1.423亿美元[73] - 2023年第一季度同店投资组合收入1.34亿美元，同比增长6.1%；总收入1.86亿美元，同比增长32.3%[117] - 2023年第一季度同店投资组合运营费用6714万美元，同比增长0.7%；总运营费用1.20亿美元，同比增长32.9%[117] - 2023年第一季度同店投资组合净收入6710万美元，同比增长12.2%；总收入6357万美元，同比增长30.0%[117] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加770万美元（6.1%）和4460万美元（31.7%）[118] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加700万美元（6.8%）和3760万美元（32.5%）[119] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合租户报销收入分别增加60万美元（2.9%）和690万美元（28.0%）[120] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合其他收入分别增加4.3万美元（11.8%）和10万美元（21.8%）[121] - 2023年第一季度，公司总组合管理和租赁服务收入增加2.7万美元（16.6%）[122] - 2023年第一季度，公司利息收入从1000美元增至90万美元[123] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合物业费用分别增加70万美元（2.3%）和940万美元（28.1%）[124] - 2023年第一季度，公司总组合一般及行政费用增加350万美元（23.6%）[125] - 2023年第一季度，公司同店组合折旧和摊销费用减少20万美元（0.6%），总组合增加1700万美元（39.9%）[126] - 2023年第一季度，公司核心运营资金（Core FFO）归属于普通股股东部分为1.0266亿美元，2022年同期为7663万美元[131] - 2023年第一季度净收入为6357万美元，2022年同期为4890万美元；净营业收入为1.42339亿美元，2022年同期为1.07159亿美元；现金净营业收入为1.26421亿美元，2022年同期为9516.7万美元；EBITDAre为1.24567亿美元，2022年同期为9256.8万美元[135] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为1.195亿美元，较2022年同期增加2790万美元[164] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为7.659亿美元，较2022年同期增加2.943亿美元[165] - 2023年第一季度融资活动提供的净现金为8.794亿美元，较2022年同期增加4.946亿美元[165] 物业交易情况 - 2023年第一季度，完成五项收购，涉及七处物业，180万可出租平方英尺，总价7.622亿美元[76] - 2023年第一季度，出售一处48394可出租平方英尺的物业，总售价1700万美元，确认房地产销售收益1210万美元[77] - 年初至今，公司完成八笔收购，涉及十处房产，总面积200万平方英尺，总价8.455亿美元，另有约7500万美元收购处于合同或要约阶段[145] - 2023年第一季度，公司处置一处房产，总售价1700万美元，净现金收益1620万美元，用于部分资助后续房产收购[142] 股权与票据发行 - 2023年第一季度，通过股权交易发行11504656股普通股，净收益6.53亿美元[79] - 2023年3月，完成3亿美元5.000%的2028年到期高级票据的承销公开发行，净收益2.951亿美元[83] - 2023年2月17日，公司设立了最高12.5亿美元的2023年ATM计划，取代之前的10亿美元ATM计划，截至2023年2月17日，之前的ATM计划已出售普通股总毛销售额为8.346亿美元[141] - 2023年第一季度，公司通过销售代理直接出售449227股普通股，总毛收益为2730万美元，净收益为2700万美元；签订了关于2126824股普通股的远期股权销售协议；结算了之前和2023年ATM计划下的远期股权销售协议，发行2763708股普通股，净收益为1.632亿美元[141] - 截至2023年3月31日，2023年ATM计划下约有11亿美元普通股可供出售[141] - 2023年3月28日，公司完成3亿美元2028年到期的5.000%高级票据的承销公开发行，票据定价为面值的98.975%，票面利率为5.000%[141] - 2023年第一季度，公司完成2022年远期股权发售协议结算，发行8291721股普通股，净收益4.628亿美元，加权平均远期价格为每股55.81美元[142] - 2022年11月10日，公司与金融机构签订2022年远期股权发售协议，发售11846425股普通股，初始远期价格每股55.74美元，2022年12月部分结算，发行3554704股[142] 利率互换操作 - 2023年3月，执行五笔远期利率互换协议，总名义价值4.6亿美元，固定利率在4.83231% - 5.06%之间[84][85] - 4亿美元定期贷款自2023年4月3日起，每日SOFR互换为3.97231%的固定利率，综合固定利率为4.83231%[156] - 截至2023年3月31日，固定利率债务平均剩余期限为5.3年，有效利率3.616%，本金余额22.50136亿美元，占比100%；可变利率债务本金余额为0[158] - 有担保债务平均剩余期限为2.8年，有效利率4.555%，本金余额1.25136亿美元，占比6%；无担保债务平均剩余期限为5.4年，有效利率3.560%，本金余额21.25亿美元，占比94%[158] - 截至2023年3月31日，公司总合并债务（不包括未摊销债务发行成本和溢价/折价）为22.5亿美元[167] - 其中固定利率债务为17.9亿美元，占比80%；可变利率债务为4.6亿美元，占比20%[167] - 固定利率债务中的3亿美元定期贷款，通过利率互换有效固定，固定期限担保隔夜融资利率（Term SOFR）为2.81725%[167] - 若2023年3月31日未偿还可变利率债务的SOFR提高50个基点，每年利息费用增加将使未来收益和现金流减少约230万美元[167] - 若SOFR降低50个基点，每年利息费用减少将使未来收益和现金流增加约230万美元[167] - 2023年3月，公司执行五笔名义金额总计4.6亿美元的远期利率互换，以固定剩余未偿还可变利率债务[167] - 这些利率互换将4亿美元定期贷款的每日SOFR固定在3.97231%（2023年4月3日至2025年6月30日），将6000万美元定期贷款的Term SOFR固定在3.71000%（2023年4月3日至2026年6月30日）[167] - 截至2023年4月3日，公司100%的合并债务为固定利率债务[167] 市场与租赁情况 - 南加州填充式工业地产市场基本面强劲，空置率约2%，入住率约98%[87] - 2023年第一季度公司租赁表现超所在填充式市场，租赁价差和成交量可观[87] - 2023年第一季度洛杉矶县、橙县、圣地亚哥、文图拉县和内陆帝国西区空置率环比上升，平均要价租金环比上涨[87][88] - 2023年剩余时间租金可能继续上涨，但增速较2022年放缓[87][88][89] - 2023年第一季度，新签54份租约，可出租面积522,288平方英尺，加权平均租期3.6年，每平方英尺有效租金21.41美元，GAAP租赁利差108.8%，现金租赁利差87.6%[102] - 2023年第一季度，续签68份租约，可出租面积1,254,005平方英尺，加权平均租期4.1年，每平方英尺有效租金22.02美元，GAAP租赁利差74.9%，现金租赁利差54.5%，续租率83.3%[102] - 2023年第一季度，公司续约68份租约，可出租面积130万平方英尺，续约率83.3%[107] - 2023年第一季度新租约和续约租约加权平均期限分别为3.6年和4.1年，预计未来类似[107] - 2023年剩余时间和2024年到期租约分别占总可出租面积的9.8%和16.1%，占年化基础租金的10.2%和14.5%[107][108] - 公司预计2023年剩余时间市场状况保持积极，增加物业入住率和租金将是未来收入增长的重要驱动力[102] - 公司预计2023年剩余时间续约率和租赁利差为正[109] 公司增长策略 - 公司增长策略包括收购租赁稳定和有增值机会的物业，交易价值从1000万美元到数十亿美元不等[91] - 公司收购物业多通过非公开和轻度营销交易，旨在提高物业功能和吸引力[91] - 重新定位可提供一系列物业改进，包括结构翻新、增加面积等[91] - 截至2023年3月31日，19处物业正在重新定位或开发，5处物业处于招租阶段[91] - 预计2023年第三季度至2024年第一季度开始对另外8处物业进行重新定位或开发建设[91] - 重新定位或开发的物业达到90%入住率或建设完成一年后视为稳定[91] - 预计未来三年（2023年第二季度至2025年第二季度）需约4.122亿美元完成19处房产重新定位/开发，目前有八处房产计划开工[145] 特定物业情况 - 截至2023年3月31日，19431 Santa Fe Avenue已出租，租户预计2023年第二季度完全入住[95] - 截至2023年3月31日，12133 Greenstone Avenue已预租，租约预计2023年第二季度开始[97] - 截至2023年3月31日，12752 - 12822 Monarch Street可出租面积271,268平方英尺，完工后将达273,036平方英尺[98] - 截至2023年3月31日，3233 Mission Oaks Boulevard可出租面积409,217平方英尺，计划新建建筑完工后总面积将达526,575平方英尺[99] 费用资本化情况 - 截至2023年3月31日，公司资本化500万美元利息费用和160万美元保险及房地产税费用用于重新定位和再开发项目[100] 债务与信用情况 - 截至2023年3月31日，运营合伙企业发行并流通的高级票据包括3亿美元2028年到期的5.000%高级票据、4亿美元2030年到期的2.125%高级票据和4亿美元2031年到期的2.15%高级票据[135][136] - 截至2023年3月31日，公司未偿债务本金总额为23亿美元，其中1100万美元将在12个月内到期；固定利率债务的总计划利息支付和可变利率债务及利率互换的预计净利息支付为3.772亿美元，其中7800万美元将在12个月内到期[139] - 截至2023年3月31日，公司租户改进承诺为1.797亿美元，运营租赁承诺的租赁付款总额为2660万美元，其中230万美元将在12个月内到期[139] - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为2.536亿美元，无担保循环信贷额度未使用余额为10亿美元[140] - 截至2023年3月31日，公司信用评级为穆迪Baa2（稳定展望），标普和惠誉BBB+（稳定展望），优先股评级为标普和惠誉BBB - [142] - 截至2023年3月31日，公司信贷协议下有10亿美元无担保循环信贷额度、3亿美元无担保定期贷款额度和4亿美元无担保定期贷款额度，可额外增加8亿美元承诺[142] - 截至2023年3月31日，公司合并债务为23亿美元，净债务与总市值之比约为13.6%[159] - 债务协议包含多项财务和其他契约，如维持总债务与总资产价值比率不超过60%等，截至2023年3月31日，公司