主题1：收入与利润（同比环比） - 公司2026年上半年收入为5.177亿港元，较2025年同期的4.42亿港元增长17.1%[11] - 公司2026年上半年除税前亏损为2820万港元，较2025年同期的11.721亿港元亏损大幅收窄97.6%[11] - 公司2026年上半年净亏损为5430万港元，较2025年同期的11.887亿港元亏损减少95.4%[11] - 公司股东应占亏损为9540万港元，较2025年同期的11.871亿港元亏损减少92.0%[11] - 公司股东应占每股亏损为0.07港元，较2025年同期的0.87港元亏损减少92.0%[11] - 撇除非现金项目后，股东应占核心综合溢利为177,000,000港元，较2025年同期的108,000,000港元增加69,000,000港元[20] - 包括非现金项目后，股东应占综合亏损为95,000,000港元，较2025年同期的1,187,000,000港元减少1,092,000,000港元[14][21] - 每股核心盈利为0.13港元，而2025年为0.08港元[14] - 每股亏损为0.07港元，而2025年为0.87港元[14][22] - 2026年上半年毛利为2.519亿港元，较2025年同期的2.574亿港元下降2.1%[58] - 2026年上半年经营亏损为3930万港元，较2025年同期的9.972亿港元亏损大幅收窄96.1%[58] - 2026年上半年全面亏损总额为3200万港元，较2025年同期的11.179亿港元亏损减少97.1%[59] - 期内亏损为95.4百万港元，永续资本证券持有人应占34.3百万港元，非控股权益应占6.8百万港元[65] - 截至二零二六年六月三十日止六个月，公司股东应占期内亏损为11.871亿港元[66] - 期内全面亏损总额为11.179亿港元，其中汇兑储备净变动为7080万港元收益[66] 主题2：成本与费用 - 员工成本为144.3百万港元，同比下降5.1%（二零二五年同期为152.1百万港元）[96] - 本期所得税开支为26.1百万港元，较2025年同期的16.6百万港元增加57.2%[98] 主题3：各业务线表现 - 物业发展分部收入为173.7百万港元，同比增长85.8%（二零二五年同期为93.5百万港元）[91][92] - 物业投资及管理分部收入为248.1百万港元，同比下降8.0%（二零二五年同期为269.6百万港元）[91][92] - 服务式公寓投资及管理分部收入为86.0百万港元，同比增长28.6%（二零二五年同期为66.9百万港元）[91][92] - 物业投资及管理分部二零二六年上半年度收入为242,000,000港元，较去年同期264,000,000港元减少[29] - 物业投资及管理分部除税前核心溢利为266,000,000港元，较去年同期210,000,000港元增加56,000,000港元，主要因出售倫敦物業收益142,000,000港元[29] - 物业投资及管理分部除税前虧損為80,000,000港元，較去年同期629,000,000港元大幅減少，因寫字樓物業估值虧損淨額降至346,000,000港元[29] - 服務式公寓投資及管理分部二零二六年上半年度收入為86,000,000港元，較去年同期67,000,000港元增加，除稅前核心虧損收窄至7,000,000港元[35] - 分部除税前核心溢利为4100万港元，较2025年的5100万港元下降[38] - 分部除税前溢利（含估值收益）为6100万港元，较2025年的1.47亿港元下降[38] - 物业销售及项目管理收入为1.728亿港元，较2025年同期的8780万港元增长约96.8%[90] - 租金收入及物业管理收入为3.284亿港元，较2025年同期的3.308亿港元下降约0.73%[90] - 金融投资利息收入为720万港元，较2025年同期的1470万港元下降约51.0%[90] 主题4：各地区表现 - 香港中环甲级写字楼空置率在2026年上半年持续回落，租金回稳，而东九龙写字楼市场仍受空置率高企及租户审慎影响[13] - 按客户所在地划分，香港地区收入为489.1百万港元，同比增长21.3%（二零二五年同期为403.1百万港元）[93] 主题5：非现金项目与估值变动 - 非现金估值亏损净额合计为272,000,000港元，较2025年同期的1,295,000,000港元大幅减少[14][21] - 投资物业估值亏损及发展中物业减值拨备总额为332,000,000港元，较2025年同期的1,268,000,000港元减少[14][21] - 金融工具估值收益净额为60,000,000港元，而2025年为估值亏损净额27,000,000港元[14][21] - 2026年上半年投资物业公平价值变动亏损为3.333亿港元，较2025年同期的8.896亿港元亏损减少62.5%[58] - 投资物业公平价值变动亏损为333.3百万港元，较二零二五年同期亏损889.6百万港元减少62.5%[91][92] - 金融工具公平价值变动收益为66.2百万港元，同比增长202.3%（二零二五年同期为21.9百万港元）[91][95] - 投资物业公平价值变动产生亏损净额为333.3百万港元，较2025年同期的889.6百万港元亏损减少[101] 主题6：资产、债务与借款 - 截至2026年6月30日，公司资产总值为300.933亿港元，较2025年12月31日的296.77亿港元增长1.4%[11] - 截至2026年6月30日，公司股东应占权益为198.944亿港元，较2025年12月31日的200.161亿港元下降0.6%[11] - 截至2026年6月30日，公司股东应占每股权益为14.47港元，较2025年12月31日的14.65港元下降1.2%[11] - 资产净值于2026年6月30日为214.27亿港元，较2025年底的215.41亿港元减少1.14亿港元[40] - 银行及其他借款总额为68.71亿港元，较2025年底的71.03亿港元减少[41] - 一年内到期借款占比42%（28.48亿港元），较2025年底的18%上升[41] - 负债比率为21.3%，较2025年底的22.1%下降[41] - 借款净额为45.67亿港元，较2025年底的47.69亿港元减少[41] - 银行结存及现金为23.04亿港元，较2025年底的23.34亿港元减少[42] - 未动用循环贷款融资为16.63亿港元，较2025年底的17.86亿港元减少[42] - 向合营企业提供贷款总额为54.94亿港元，较2025年底的51.96亿港元增加[43] - 截至2026年6月30日，公司资产净值为21,426.5百万港元，较2025年12月31日的21,541.4百万港元减少0.5%[62][63] - 投资物业账面值为15,847.6百万港元，较2025年末的16,630.7百万港元减少4.7%[62] - 银行及其他借款流动部分为2,847.5百万港元，非流动部分为4,023.7百万港元，合计6,871.2百万港元[62][63] - 银行结存及现金为2,303.6百万港元，较2025年末的2,333.6百万港元减少1.3%[62] - 股东资金为19,894.4百万港元，较2025年末的20,016.1百万港元减少0.6%[63] - 永续资本证券余额为1,491.4百万港元，与2025年末持平[63] - 应付款项及应计费用为1,531.2百万港元，较2025年末的635.1百万港元大幅增加141.1%[62] - 公司股东应占权益总额从二零二五年一月一日的217.493亿港元减少至二零二五年六月三十日的205.864亿港元[66] - 经营活动所用现金净额为2.408亿港元[68] - 投资活动所得现金净额为6.686亿港元，主要来自出售投资物业所得款项6.545亿港元[68] - 融资活动所用现金净额为3.465亿港元，其中偿还银行及其他借款8.433亿港元[68] - 期末现金及等值现金为18.285亿港元[68] - 公司于二零二五年六月三十日的股本为6.833亿港元，股份溢价为33.886亿港元[66] - 银行及其他借款总额为68.712亿港元，较2025年12月31日的71.026亿港元减少3.3%[111] - 一年内到期的银行及其他借款为28.475亿港元，占借款总额的41.4%[111] - 已抵押资产总额为80.522亿港元，其中投资物业抵押价值为45.195亿港元[118] - 按摊销成本记账之金融投资期末余额为133.7百万港元，较2025年末的363.3百万港元下降63.2%[104] - 按公平价值透过损益记账之金融投资期末余额为617.8百万港元，较2025年末的574.1百万港元增长7.6%[104] 主题7：管理层讨论和指引 - 公司出售伦敦两项商业物业，代价合计604,000,000港元，录得出售收益142,000,000港元[16] - 住宅项目“云向”已预售约45%的单位[15][25] - 中環綜合商業項目「Central Crossing」總樓面面積約433,500平方呎，計劃於二零二六年底取得佔用許可證[27] - 沙田住宅項目「UNI Residence」實用面積約77,000平方呎，提供240個單位，截至二零二六年六月三十日累計售出約71%住宅單位[28] - 投資物業組合總面積約1,916,000平方呎，總應佔市場公平價值約17,000,000,000港元，其中香港佔地1,628,000平方呎，倫敦佔地288,000平方呎[30] - 旗艦物業Landmark East總樓面面積約1,338,000平方呎，於二零二六年六月三十日出租率約80%[31] - 倫敦Berkeley Square物業以約277,000,000港元出售，確認收益115,000,000港元；Savile Row物業以約327,000,000港元出售，確認收益27,000,000港元[33] - 倫敦四項合營企業物業於二零二六年六月三十日平均出租率約90%[34] - 出售投资物业收益为141.8百万港元，而二零二五年同期无此项收益[91][94] - 合營企業期内溢利为25.4百万港元，较2025年同期的154.9百万港元亏损实现扭亏为盈[103] - 合營企業收入为76.0百万港元，较2025年同期的77.2百万港元微降1.6%[103] 主题8：其他重要内容 - 公司2026年上半年每股普通股股息为3.0港仙，与2025年同期持平[11] - 公司宣派中期股息每股3.0港仙，与2025年同期持平[51] - 公司宣派中期股息每股普通股3.0港仙，总额为41.2百万港元，与2025年同期持平[100] - 已派付二零二五年末期股息55.0百万港元[65] - 公司已付股息为5500万港元[68] - 永续资本证券之已付分派为3500万港元[68] - 截至2026年6月30日，公司拥有约470名员工[50] - 截至2026年6月30日，公司按公平价值计量的金融资产合计为8.352亿港元，其中第一层级4.066亿港元，第二层级4.286亿港元[81] - 截至2025年12月31日，公司按公平价值计量的金融资产合计为7.73亿港元，其中第一层级4.888亿港元，第二层级2.744亿港元，第三层级980万港元[83] - 截至2026年6月30日，公司上市证券公平价值为3.37亿港元，较2025年末的3.438亿港元下降约1.98%[81][83] - 截至2026年6月30日，公司非上市基金投资公平价值为2.112亿港元，较2025年末的8530万港元增长约147.6%[81][83] - 截至2026年6月30日，公司利率掉期合约资产公平价值为1.205亿港元，较2025年末的9180万港元增长约31.3%[81][83] - 截至2026年6月30日止六个月，公司第三层级应接收按揭贷款公平价值变动为：期初980万港元，确认收益290万港元，偿还730万港元，转至待出售物业540万港元，期末余额为零[88] - 应收货款及其他应收款项总额为5.394亿港元，较2025年12月31日的4.832亿港元增长11.6%[107] - 应收货款中，0至30天账龄部分为1560万港元，占总应收货款的81.3%[107] - 合约资产从2025年12月31日的650万港元大幅增至3960万港元，增幅达509.2%[107] - 应付货款及其他应付款项及应计费用总额为15.312亿港元，较2025年12月31日的6.351亿港元增长141.1%[110] - 合约负债从2025年12月31日的1680万港元激增至8.914亿港元，增幅达5206.0%[110] - 已发行普通股总数增至13.7455亿股，股本为6.873亿港元[112] - 为合营企业获取银行融资而给予的担保为43.573亿港元，较2025年12月31日的46.899亿港元减少7.1%[115] - 截至2026年6月30日止六个月，公司主要管理人员酬金总额为23.1百万港元，较2025年同期的26.3百万港元下降12.2%[119] - 来自合营企业的项目管理费收入为4.0百万港元，较2025年同期的2.1百万港元增长90.5%[119] - 来自合营企业的服务费收入为4.0百万港元，较2025年同期的1.5百万港元增长166.7%[119] - 截至2026年6月30日，公司对合营企业的非流动贷款为5,263.7百万港元，较2025年12月31日的4,967.2百万港元增长6.0%[120] - 截至2026年6月30日，公司对合营企业的流动贷款为229.8百万港元，较2025年12月31日的228.5百万港元增长0.6%[120] - 截至2026年6月30日，公司应收非控股权益款项为157.7百万港元，较2025年12月31日的122.9百万港元增长28.3%[120] - 截至2026年6月30日，公司已发行股份总数为1,374,552,529股[128] - 董事郑维志持有公司总权益492,374,751股，占已发行股本约35.82%[121] - 董事郑维新持有公司总权益490,307,416股，占已发行股本约35.67%[121] - 董事郑文彪持有公司总权益462,488,185股，占已发行股本约33.65%[121] - 截至二零二六年六月三十日止六个月内，根据二零一五年认股权计划授出的认股权中，董事郑维志持有222,500份认股权，行使价为6.10港元，行使期至26.3.2028[129] - 董事郑维志于27.3.2018获授445,000份认股权，行使价为6.10港元，行使期至26.3.2028[129] - 董事郑维志于23.1.2019获授250,000份认股权，行使价为5.766港元，行使期至22.1.2029[129] - 董事郑维志于23.1.2019获授500,000份认股权，行使价为5.766港元，行使期至22.1.2029[129] - 董事郑维志于17.1.2020获授269,250份认股权，行使价为5.17港元，行使期至16.1.2030[129] - 董事郑维志于17.1.2020获授538,500份认股权，行使价为5.17港元，行使期至16.1.2030[129] - 董事郑维志于19.1.2021获授710,500份认股权，行使价为3.69港元，行使期