主题1：宏观市场环境 - 2026年上半年全国房地产开发投资为人民币38,074亿元，同比下降18.0%[13] - 住宅投资为人民币29,300亿元，同比下降17.8%[13] - 房地产企业房屋施工面积554,049万平方米，同比下降12.5%[13] - 新建商品房销售面积40,100万平方米，同比下降11.6%[13] - 新建商品房销售额为人民币37,945亿元，同比下降13.6%[13] - 全国55城1-6月新房成交面积6,883万平方米，同比下跌12%[14] 主题2：收入与利润 - 收入为人民币3,857,210,000元，较2025年同期减少约21.3%，因竣工交付总面积减少[25][27] - 公司2026年上半年收益为38.5721亿元人民币，较2025年同期的48.99155亿元人民币下降21.3%[136] - 毛利为人民币505,998,000元，较2025年同期增加约106.1%[26][28] - 毛利率为13.12%，较2025年同期增加约8.11个百分点（2025年同期为5.01%）[26][28] - 公司2026年上半年毛利为5.05998亿元人民币，较2025年同期的2.45562亿元人民币增长106.1%[136] - 2026年上半年除所得税开支亏损为人民币301,364,000元，2025年同期为人民币254,129,000元[19][23] - 公司2026年上半年期内亏损为3.01364亿元人民币，较2025年同期的2.54129亿元人民币亏损扩大18.6%[136] - 公司拥有人应占亏损为人民币226,946,000元，2025年同期为人民币230,929,000元，亏损减少主要因广州及西安项目毛利率较高[20][23] - 公司2026年上半年本公司拥有人应占亏损为2.26946亿元人民币，较2025年同期的2.30929亿元人民币亏损收窄1.9%[138] - 每股基本亏损为人民币4.63分，2025年同期为人民币4.71分，亏损同比减少约1.7%[21][24] - 公司2026年上半年每股基本亏损为4.63分人民币，较2025年同期的4.71分人民币亏损收窄1.7%[138] 主题3：成本与费用 - 截至2026年6月30日止六个月，公司银行及其他借贷利息为3.72456亿人民币，较2025年同期的3.29604亿人民币增加[173] - 截至2026年6月30日止六个月，公司一间间接控股公司贷款利息为7774.4万人民币，较2025年同期的2.19754亿人民币大幅下降[173] - 截至2026年6月30日止六个月，公司总借贷成本为4.67997亿人民币，较2025年同期的5.73103亿人民币下降[173] - 截至2026年6月30日止六个月，公司中国企业所得税为9918.9万人民币，较2025年同期的2.22602亿人民币下降[175] - 截至2026年6月30日止六个月，公司土地增值税为2.1659亿人民币，较2025年同期的2.01555亿人民币增加[175] - 截至2026年6月30日止六个月，公司所得税开支总额为2.88626亿人民币，较2025年同期的4.0004亿人民币下降[175] 主题4：合同销售表现 - 2026年上半年合同销售总额约人民币20,204.13百万元，同比增长约25.55%[48][49] - 合同销售总面积约709,268.91平方米，同比减少约1.62%[48][49] - 平均售价约每平方米人民币28,485.85元[48][49] - 西安地区贡献合同销售金额约人民币6,121.60百万元，占总金额30%[52] - 香港地区贡献合同销售金额约人民币6,672.93百万元，占总金额33%[52] 主题5：各地区项目表现 - 公司西安公司签约目标完成率位居全司首位[15] - 公司参投的日出康城13期首开即登顶全港销冠[17] - 公司CM+系列公寓营收与利润双提升约8%，预租率超95%[17] - 佛山、广州、重庆、南京、西安及香港项目收入占比分别为5.12%、18.84%、37.26%、15.54%、22.27%及0.8%[25][27] 主题6：资产与债务状况 - 截至2026年6月30日，银行结余及现金为人民币13,866,121,000元，较2025年底增加[55][57] - 公司2026年6月30日银行结余及现金为138.66121亿元人民币，较2025年12月31日的111.20731亿元人民币增长24.7%[140] - 计息债务总额为人民币28,484,268,000元，较2025年底减少[56][57] - 公司2026年6月30日银行及其他借贷（流动）为114.02345亿元人民币，较2025年12月31日的39.18913亿元人民币增长190.9%[142] - 公司2026年6月30日银行及其他借贷（非流动）为88.96337亿元人民币，较2025年12月31日的166.26787亿元人民币下降46.5%[143] - 净负债权益比率为49%，较2025年底的59%下降[58] - 截至2026年6月30日，公司淨槓桿率為49%（2025年12月31日：59%）[60] - 现金与短期债务比率为1.22倍[58] - 公司現金短債比為1.22倍[60] - 银行借款实际年利率范围为2.14%至3.70%[58] - 公司銀行借款實際年利率介乎2.14%至3.70%[60] - 公司資產負債率為54%[60] - 公司拥有人应占权益为人民币5,394,540,000元，较2025年末减少人民币341,944,000元或5.96%[21][24] - 公司2026年6月30日本公司拥有人应占权益为53.9454亿元人民币，较2025年12月31日的57.36484亿元人民币下降6.0%[143] - 公司2026年6月30日资产净值为296.66584亿元人民币，较2025年12月31日的303.46546亿元人民币下降2.2%[143] 主题7：土地储备与项目明细 - 截至2026年6月30日，土地储备为3,433,815平方米，按城市划分重庆占49%、南京23%、佛山13%、广州8%、西安7%[30][31][32][33] - 截至2026年6月30日，公司在佛山地区项目未来可售总建筑面积为457,604平方米[34] - 公司于佛山宝华旧改项目总建筑面积为535,349平方米，公司所占权益为51%[35] - 公司于佛山江序园项目总建筑面积为261,349平方米，公司所占权益为100%[35] - 公司于广州南沙庆盛项目总建筑面积为327,509平方米，公司所占权益为100%[35] - 公司于广州地区项目未来可售总建筑面积为265,907平方米[34] - 公司于重庆地区项目未来可售总建筑面积为1,677,556平方米[34] - 公司于南京地区项目未来可售总建筑面积为777,038平方米[34] - 公司于西安地区项目未来可售总建筑面积为255,710平方米[34] - 公司于佛山宝华旧改项目中，已落成建筑面积为161,646平方米，其中已售及交付面积为113,115平方米[35] - 公司于广州南沙庆盛项目中，已落成建筑面积为128,973平方米，其中已售及交付面积为49,377平方米[35] - 广州地区项目总建筑面积为991,290平方米，其中已落成可售/出租面积为536,797平方米，已售及交付面积为401,077平方米[38] - 重庆地区项目总建筑面积为5,723,456平方米，其中已落成可售/出租面积为4,713,302平方米，已售及交付面积为3,566,199平方米[38] - 长嘉汇项目总建筑面积为1,840,645平方米，已落成面积为1,675,208平方米，已售及交付面积为1,279,115平方米[38] - 公园大道项目总建筑面积为1,768,548平方米，已落成面积为1,665,011平方米，已售及交付面积为1,007,557平方米[38] - 南京地区项目总建筑面积为3,459,695平方米，其中已落成可售/出租面积为2,692,522平方米，已售及交付面积为1,959,246平方米[41] - 招商国际E城项目总建筑面积为372,916平方米，已售及交付面积为319,792平方米[41] - 臻境·招商局中心项目总建筑面积为734,393平方米，已售及交付面积为241,210平方米[41] - 南京越城天地项目总建筑面积为600,076平方米，已售及交付面积为150,371平方米[41] - 重庆理想城项目公司所占权益为51%，总建筑面积为190,499平方米，已售及交付面积为124,147平方米[38] - 保穗天瑜阁项目公司所占权益为50%，总建筑面积为142,582平方米，已售及交付面积为17,969平方米[38] 主题8：管理层讨论与指引 - 公司將以「強、練、動、進、穩、升」六字方針為指引，錨定年度分解銷售任務[66][68] - 西安作為業績壓艙石，將全力衝刺三季度完成重點盈利項目交付結轉[69][71] - 香港業務上半年已參投一宗開發項目，並將聚焦住宅操盤與CM+公寓管理規模擴張[69][71] - 公司將針對去化滯後區域成立專項小組，並制定「一項目一策」促銷方案[70][72] 主题9：现金流与融资活动 - 2026年上半年经营活动所用现金净额为3.804亿人民币，而2025年同期经营活动所得现金净额为13.052亿人民币[146] - 2026年上半年投资活动所得现金净额为8.269亿人民币，较2025年同期的21.737亿人民币下降62.0%[146] - 融资活动所得现金净额为5.05205亿元人民币，而2025年同期为所用现金净额19.26214亿元人民币[doc id='148'] - 银行借贷所得款项为30.82236亿元人民币，偿还银行借贷为33.13477亿元人民币[doc id='148'] - 间接控股公司垫款为33.40724亿元人民币，向间接控股公司还款为43.21215亿元人民币[doc id='148'] - 期终现金及等同现金项目为102.27347亿元人民币，期初为92.92812亿元人民币[doc id='148'] - 2026年上半年合约负债增加34.326亿人民币，2025年同期增加54.526亿人民币[146] - 2026年上半年业务及其他应付款项减少23.155亿人民币，而2025年同期增加24.350亿人民币[146] - 2026年上半年可供出售物业减少7.080亿人民币，2025年同期增加57.194亿人民币[146] 主题10：分部业绩 - 物业开发及销售与物业租赁分部（物业分部）收益为38.4937亿元人民币[166] - 资产管理分部收益为784万元人民币[166] - 物业分部业绩为1.00269亿元人民币[166] - 资产管理分部业绩为292.4万元人民币[166] - 除税前亏损为1273.8万元人民币[166] - 截至2025年6月30日止六个月，公司资产管理分部收益为757万人民币，物业分部收益为48.91585亿人民币，综合收益为48.99155亿人民币[168] - 截至2025年6月30日止六个月，公司资产管理分部业绩为431.3万人民币，物业分部业绩为2.99453亿人民币，综合分部业绩为3.03766亿人民币[168] - 截至2025年6月30日止六个月，公司除税前溢利为1.45911亿人民币[168] 主题11：应收应付款项及关联方交易 - 截至2026年6月30日，业务应收款项为22,926千元人民币，较2025年12月31日的14,082千元人民币增长62.8%[190][192] - 其他应收款项总额为23,675,191千元人民币，较2025年12月31日的26,755,011千元人民币下降11.5%[190] - 应收非控股权益款项为13,130,644千元人民币，较2025年12月31日的14,596,308千元人民币下降10.0%[190] - 业务应付款项为5,750,815千元人民币，较2025年12月31日的7,986,829千元人民币下降28.0%[195][197] - 业务及其他应付款项总额为27,865,944千元人民币，较2025年12月31日的29,570,968千元人民币下降5.8%[195] - 非控股权益贷款总额为1,221,303千元人民币，较2025年12月31日的1,723,314千元人民币下降29.1%[199] - 非控股权益贷款中，人民币定息贷款实际年利率为3.00%至3.10%，低于2025年12月31日的3.65%至6.00%[199] - 非控股权益贷款的非流动部分为1,161,906千元人民币，较2025年12月31日的1,568,025千元人民币下降25.9%[199] - 来自间接控股公司的贷款为非流动部分，无担保，按中国人民银行基准贷款利率或LPR计息，于2027、2028或2029年偿还[200] - 2026年上半年非控股权益资本削减3.920亿人民币，同时注资1.284亿人民币[145] - 2026年上半年向其他关联方及非控股权益垫款净收回10.357亿人民币（垫款5.479亿，还款15.836亿）[146] 主题12：抵押、担保及贷款协议 - 截至2026年6月30日，公司已抵押资产包括账面值约人民币120.94亿元的土地（2025年12月31日：人民币112.51亿元）、账面值约人民币27.30亿元的投资物业（2025年12月31日：人民币28.08亿元）及账面值约人民币4.65亿元的长期股权投资，以担保银行及其他借贷人民币35.75亿元（2025年12月31日：人民币32.53亿元）[77][80] - 公司于2023年6月28日与银行签订最高为人民币19.5亿元的贷款融资协议，期限36个月[118][119] - 公司于2023年9月27日与银行签订本金为人民币11亿元的循环贷款融资，到期日为2026年5月16日[118][119] - 公司于2024年2月2日与银行签订本金最高为港币40亿元的定期贷款融资，期限36个月[118][119] - 截至2026年6月30日，集团在上述贷款协议下尚未偿还贷款本金约为人民币43.2634亿元[121][123] 主题13：股东及股权结构 - 截至2026年6月30日，成惠投资有限公司直接持有公司已发行股本约74.35%[105][106] - 招商局集团直接或间接持有招商蛇口已发行股本超过58%[106] - 招商局集团、招商蛇口、瑞嘉投资实业有限公司及成惠投资有限公司均持有公司3,646,889,329股普通股好仓，占已发行股本74.35%[105] - 控股股东特定履行责任包括：招商蛇口维持对公司不少于50%的直接或间接持股[124] - 招商蛇口需直接或间接实益拥有公司至少50.1%已发行股本或控制公司[124] - 招商局集团需直接或间接实益拥有招商蛇口至少50.1%股权或控制招商蛇口[124] - 截至2026年6月30日，董事苏树辉通过受控公司持有公司32,054,066股股份，约占已发行股本的0.65%[93][94][96] - 截至2026年6月30日，董事朱文凯在相联法团（招商局港口）持有207,027股相关股份，约占0.00%[98] - 截至2026年6月30日，董事余志良在相联法团（招商局港口）持有11,653股相关股份，约占0.00%[98] - 除已披露信息外，截至2026年6月30日，无其他人士持有需根据证券及期货条例第336条登记的权益或淡仓[107][110] 主题14：其他重要事项 - 截至2026年6月30日止六个月，公司未宣派中期股息（2025年同期：无）[74][76] - 截至2026年6月30日，公司在中国及香港拥有702名员工（2025年12月31日：670名）[85][89] - 截至2026年6月30日止六个月，公司无重大收购及出售附属公司、合营企业或联营公司[79][82] - 截至2026年6月30日，公司无获董事会授权的重大投资或增加资本资产计划[83][87] - 报告期后（2026年6月30日至报告日），公司无重大事项[86][90] - 截至2026年6月30日止六个月，公司无任何股份计划生效[108][111] - 截至2026年6月30日止六个月，公司