收入与利润（同比变化） - 总收入为港币324,864千元，较2025年同期港币411,952千元下降约21.1%[5] - 除所得税前亏损为港币311,728千元，较2025年同期港币64,628千元扩大约382.3%[5] - 期内亏损为港币323,183千元，较2025年同期港币116,626千元扩大约177.1%[5] - 分属于公司股东的亏损为港币336,347千元，较2025年同期港币117,890千元扩大约185.3%[5] - 每股基本及摊薄亏损均为港币0.53元，较2025年同期港币0.19元扩大约178.9%[5] - 集团收入由二零二五年中期期间的港币412,000,000元下降至二零二六年中期期间的港币325,000,000元，降幅约21.1%[37] - 收入为3.24864亿港币千元（324,864千港币），较2025年同期的4.11952亿港币千元（411,952千港币）下降约21.1%[73] - 除所得税前亏损为3.11728亿港币千元（311,728千港币），较2025年同期的6,462.8万港币千元（64,628千港币）扩大约382.4%[73] - 本期间亏损为3.23183亿港币千元（323,183千港币），较2025年同期的1.16626亿港币千元（116,626千港币）扩大约177.1%[73] - 每股基本及摊薄亏损均为0.53港币，较2025年同期的0.19港币扩大约178.9%[73] - 公司截至二零二六年六月三十日止六個月錄得本期間虧損3.36347億港元，較二零二五年同期虧損1.17890億港元擴大185.2%[79][80] - 公司本期間全面總收入為負3.02136億港元，而二零二五年同期為負9160.2萬港元，惡化229.8%[79][80] - 截至二零二六年六月三十日止六個月，公司錄得虧損淨額約港幣323,183,000元[90] - 截至二零二六年六月三十日止六個月，公司綜合收入為3.24864億港元，較二零二五年同期的4.11952億港元下降約21.1%[99][100][104] - 公司除所得稅前虧損由二零二五年同期的6462.8萬港元擴大至二零二六年同期的3.11728億港元，虧損增加約2.471億港元[99][100][101] - 期内分属于公司股东的亏损为港币336,347千元，较上年同期港币117,890千元扩大约185.3%[112] - 每股基本亏损计算所用加权平均普通股数为639,784,000股，上年同期为635,570,000股[111] 成本和费用（同比变化） - 營運開支總額為港幣193,000,000元，較二零二五年同期的港幣190,000,000元增加約1.6%[38] - 維修、維護及公用設施減少港幣10,000,000元至港幣55,000,000元，房地產稅減少港幣16,000,000元至港幣38,000,000元，主要由於出售若干投資物業[38][41] - 期內就紐約市曼哈頓發展項目確認撇減持作出售物業至可變現淨值港幣77,000,000元，主要由於建築成本上升、材料價格上漲、勞動力短缺及通脹壓力[38][42] - 行政及其他費用總額為港幣65,000,000元，較二零二五年同期的港幣79,000,000元減少17.7%，其中員工成本減少港幣13,000,000元至港幣32,000,000元[45][46] - 財務費用減少港幣15,000,000元至港幣111,000,000元，主要由於償還若干貸款[47] - 直接成本及營運開支為1.9305亿港币千元（193,050千港币），较2025年同期的1.90021亿港币千元（190,021千港币）上升约1.6%[73] - 财务费用为1.10938亿港币千元（110,938千港币），较2025年同期的1.26456亿港币千元（126,456千港币）下降约12.3%[73] - 行政及其他费用总额由港币78,514千元降至65,328千元，同比减少约16.8%[108] - 员工成本由港币44,489千元降至31,583千元，同比减少约29.0%[108] - 财务费用总额由港币126,456千元降至110,938千元，同比减少约12.3%[109] - 银行及其他贷款利息由港币122,798千元降至107,795千元，同比减少约12.2%[109] - 所得税由港币51,998千元降至11,455千元，同比减少约78.0%[110] - 公司財務費用為1.10938億港元，較二零二五年同期的1.26456億港元下降12.3%[82] - 財務費用由二零二五年同期的1.26456億港元下降至二零二六年同期的1.10938億港元，降幅約12.3%[99][100] 各业务线表现 - 公司美国投资物业2026年中期总收入为港币317,000,000元，较2025年中期的港币348,000,000元下降[21] - 公司美国投资物业2026年中期平均租用率为72%[21] - 公司香港投资物业2026年中期租金收入为港币3,000,000元，较2025年中期的港币4,000,000元下降，平均租用率73%[24] - 公司2026年中期无物业销售收入，2025年中期为港币54,000,000元[23] - 租金收入由二零二五年中期期间的港币269,000,000元下降至二零二六年中期期间的港币242,000,000元，降幅约10.0%[37] - 物业租赁辅助服务及管理服务收入由二零二五年中期期间的港币83,000,000元下降至二零二六年中期期间的港币78,000,000元，降幅约6.0%[37] - 物业销售由二零二五年中期期间的港币54,000,000元降至二零二六年中期期间的零，因纽约市发展项目无剩余单位可供出售[37] - 美國物業投資分部收入為3.16795億港元，較二零二五年同期的3.48323億港元下降約9.1%，為公司最大收入來源[99][100] - 美國物業開發分部收入由二零二五年同期的5961萬港元大幅下降至二零二六年同期的497.9萬港元，降幅約91.6%，主要由於期內並無出售物業收入[99][100][104] - 香港物業投資分部收入由二零二五年同期的378.6萬港元下降至二零二六年同期的288.5萬港元，降幅約23.8%[99][100] - 美國物業投資分部業績由二零二五年同期的溢利1.47455億港元轉為二零二六年同期的虧損6975.1萬港元，變動幅度約147.3%[99][100] - 美國物業開發分部業績虧損由二零二五年同期的176.6萬港元擴大至二零二六年同期的8968.5萬港元，主要由於撇減持作出售物業至可變現淨值7701萬港元[99][100][106] - 租金收入由二零二五年同期的2.68504億港元下降至二零二六年同期的2.4193億港元，降幅約9.9%[104] 各地区表现 - 公司美国投资物业占资产总值70%，香港投资物业占3%，美国持作出售物业占5%[20] - 公司美国投资物业中，西岸、中部及东岸分别占67%、10%及23%[21] - 公司美国投资物业账面值合计港币6,013,000,000元，较2025年12月31日的港币6,410,000,000元下降[21] - 公司香港投资物业账面值为港币266,000,000元，较2025年12月31日的港币277,000,000元下降，占资产总值3%[24] - 公司美国物业开发项目账面总值为港币397,000,000元，较2025年12月31日的港币518,000,000元下降[23] 投资与证券组合表现 - 公司上市证券组合为港币109,200,000元，其中上市股本证券/美国预托证券占约48.2%，交易所买卖基金/基金投资占约51.8%[27] - 上市证券投资收益为港币21,000,000元，较二零二五年中期期间的港币10,000,000元增长110%[29] - 非上市基金投资于二零二六年六月三十日公允值为港币449,000,000元，占集团未经审核总资产5.2%[29] - 非上市基金投资于二零二六年中期期间确认未变现公允值收益净额港币1,000,000元，二零二五年中期期间为未变现公允值亏损净额港币8,000,000元[29] - 非上市基金投资成本为港币470,000,000元，总承担为港币470,000,000元，占基金合伙人总资本承担90,010,000美元（约港币705,746,000元）约66.7%[29] - 非上市基金投资账面值由二零二五年十二月三十一日的港币444,000,000元增至二零二六年六月三十日的港币449,000,000元[29] - 单一上市投资产品投资结余一般维持于港币25,000,000元以下，单一投资产品亏损超过收购成本15%须启动专项讨论及缓释措施[33][35] - 於二零二六年六月三十日，公司持有賬面值總額約港幣109,210,000元之上市證券投資，被視為具有高度流動性[93] - 按公允值计入损益的金融资产总计港币919,060,000元，其中第三级资产港币809,850,000元，第一级资产港币109,210,000元[152] - 按公允值计入损益的金融负债中有限合夥人权益为港币2,333,000元，属第三级计量[152] - 非上市基金投资公允值港币448,906,000元，较二零二五年十二月三十一日港币443,796,000元增加约1.15%[152][154] - 持作买卖的金融工具港币109,210,000元，较二零二五年十二月三十一日港币109,970,000元减少约0.69%[152][154] - 有限合夥人权益（资产）港币352,904,000元，较二零二五年十二月三十一日港币336,527,000元增加约4.87%[152][154] - 其他及非上市基金投资第三级公允值期末为港币456,946,000元，期内于损益账确认的公允值变动为港币1,372,000元[155] - 非上市基金投资估值折让范围为-23%至25%，倘折让减少或增加10%，公允值将分别增加或减少约港币43,618,000元[155] - 有限合夥人权益第三级资产期内分属亏损港币13,799,000元，汇兑调整港币2,578,000元[157] 投资物业公允值变动 - 投資物業公允值變動虧損為港幣304,000,000元，較二零二五年同期的港幣162,000,000元擴大87.7%，整體公允值減少5%[43] - 投资物业公允值变动亏损为3.04331亿港币千元（304,331千港币），较2025年同期的1.62212亿港币千元（162,212千港币）扩大约87.6%[73] - 公司投資物業公允值變動收益為3.04331億港元，較二零二五年同期的1.62212億港元增加87.6%[82] - 投资物业公允值变动净亏损约港币304,331千元，较上年同期约港币162,212千元扩大约87.6%[115] - 投资物业总额由2025年12月31日约港币6,686,822千元降至2026年6月30日约港币6,279,447千元，减少约6.1%[115] 资产与负债状况 - 资产总值为港币8,585,617千元，较2025年末港币9,144,646千元下降约6.1%[5] - 分属于公司股东的权益为港币3,761,361千元，较2025年末港币4,059,726千元下降约7.3%[5] - 现金及现金等值为港币299,277千元，较2025年末港币347,411千元下降约13.9%[5] - 於二零二六年六月三十日，現金資源合共為港幣299,000,000元，貸款總額為港幣3,053,000,000元，淨借貸比率為60%[49][51] - 一年內到期貸款為港幣2,560,000,000元，佔貸款總額84%，較二零二五年十二月三十一日的34%大幅上升[51] - 投资物业账面值由2025年12月31日的66.86822亿港币千元（6,686,822千港币）下降至2026年6月30日的62.79447亿港币千元（6,279,447千港币），降幅约6.1%[76] - 贷款总额由2025年12月31日的33.37884亿港币千元（3,337,884千港币，含流动1,151,493千港币及非流动2,186,391千港币）下降至2026年6月30日的30.77298亿港币千元（3,077,298千港币，含流动2,568,201千港币及非流动509,097千港币），降幅约7.8%[76][77] - 总权益由2025年12月31日的48.55428亿港币千元（4,855,428千港币）下降至2026年6月30日的45.70227亿港币千元（4,570,227千港币），降幅约5.9%[77] - 公司於二零二六年六月三十日的總權益為45.70227億港元，較二零二五年一月一日的52.61738億港元減少13.1%[79][80] - 公司於二零二六年六月三十日的累計虧損為15.20739億港元，較二零二五年六月三十日的10.08365億港元增加50.8%[79][80] - 截至二零二六年六月三十日，公司流動負債淨額約港幣2,254,410,000元[90] - 於二零二六年六月三十日，公司流動貸款約港幣2,568,201,000元，應付股東賬款約港幣428,113,000元，現金及銀行結餘約港幣299,277,000元[90] - 綜合資產總值由二零二五年十二月三十一日的9.144646億港元下降至二零二六年六月三十日的8.585617億港元，降幅約6.1%[102] - 按金、預付款項及其他應收賬款總額由港幣98,248千元增至122,501千元，增幅約24.7%[15] - 應計應收租金收入由港幣60,543千元增至82,396千元，增幅約36.1%[15] - 受限制銀行存款總額由港幣235,099千元降至210,257千元，降幅約10.6%[16] - 持作出售物業由港幣518,083千元降至396,523千元，降幅約23.5%，其中撇減至可變現淨值港幣77,010千元[125] - 持作買賣金融工具由港幣109,970千元降至109,210千元，降幅約0.7%[126] - 應付股東賬款總額由港幣8,910千元大幅增至428,113千元，主因盛美應付賬款由港幣416,223千元轉為流動負債[127] - 銀行貸款總額由港幣2,956,156千元降至2,735,644千元，降幅約7.5%，其中一年內到期部分由999,164千元增至2,309,891千元[128][130] - 一年內應付銀行貸款港幣2,309,891千元須於未來十二個月內償還或重續，公司已開始與銀行溝通重續事宜[131] - 有限合夥人權益非流動資產由336,527千港元增至352,904千港元，增幅約4.9%[21] - 有限合夥人權益非流動負債由2,139千港元增至2,333千