文章核心观点 - 投资者被抵押房地产投资信托（mREITs）高股息率吸引 公司近期公布第三季度财报 分析投资该股票需关注的关键指标 并认为其可能提高股息 行业环境改善时可买入该公司股票 [1][7] 关键指标 账面价值 - 对于像公司这样的mREITs 账面价值大体代表其投资组合价值 主要由抵押贷款支持证券（MBS）构成 公司也涉足其他资产 如抵押贷款服务权 [2] - 账面价值是评估mREITs的关键指标 通常与股价走势相关 受抵押贷款利率、国债收益率利差影响 [2] - 本季度公司账面价值升至每股19.54美元 上季度为19.25美元 去年同期为18.25美元 此前因美联储加息和国债利差变化承压 [3] 净息差 - 净息差是mREITs资产收益率与对冲后融资成本的差值 公司通常会进行对冲以锁定利率和延长久期 [3] - 本季度公司净息差为1.32% 上季度为1.24% 去年同期为1.18% [4] 每股可分配收益（EAD） - EAD是衡量公司持续支付股息能力的关键指标 需剔除非现金项目和投资损益 主要受净息差和杠杆率影响 [4] - 第三季度公司每股可分配收益为0.66美元 与去年同期持平 刚好覆盖本季度每股0.65美元的股息 [4] 恒定提前还款率（CPR） - mREITs面临提前还款风险 即利率下降时房主提前还贷或更换低息贷款 公司需用低收益MBS替代高收益MBS [5] - 本季度公司CPR从第二季度的7.4%微升至7.6% 预计长期CPR从上季度的8.5%跃升至11.9% 利率下降时会出现这种情况 但低利率会增加账面价值 [5] 是否买入 - 公司管理层指出一些潜在催化剂 如更陡峭的收益率曲线、投资者资金流入和技术背景改善 正常收益率曲线有助于提高利差收入 稳定环境下可增加杠杆提升收入 [6] - 公司认为美联储降息计划对业务和EAD是利好 不排除提高股息 最大关注点是经济回报 即账面价值增长和股息的结合 [7] - 更陡峭的收益率曲线和略高的杠杆可能带来更高的EAD和未来小幅股息增加 鉴于行业账面价值和股息趋势良好 建议买入公司股票 [7]