文章核心观点 - 普洛斯业务表现良好但股价从52周高点下跌超20%，分析其业务情况、股价下跌原因并指出当下值得关注该公司 [1][2] 普洛斯业务概况 - 普洛斯是美国最大工业地产所有者和最大房地产投资信托基金，专注物流地产如仓库和配送中心，亚马逊是其最大租户 [1][3] - 截至最新季度，公司在全球四大洲拥有超12亿平方英尺可出租空间，租给6700个客户，除亚马逊外顶级租户还有家得宝、联邦快递和联合包裹，每年有价值2.7万亿美元商品通过其物业，占全球GDP近3% [4] 股价下跌原因 - 市场担忧新冠疫情期间过度建设和经济问题导致入住率下降，过去两年公司入住率从97.7%降至95.9%，保留率降低70个基点 [5] - 持续高利率环境对商业地产价值造成压力，自2021年工业地产资本化率从4.1%升至约5.4%，意味着工业地产价值下降约25% [6][7] 值得关注的原因 - 电子商务需求持续上升，在普洛斯市场中电商零售占比仅22.5%，预计到2028年将接近30%，且电商所需仓库空间是实体零售的三倍 [8] - 公司涉足数据中心房地产行业，计划到2028年投入70 - 80亿美元开发，有望受益于人工智能投资热潮 [8] - 公司通过开发创造股东价值记录良好，迄今估计达136亿美元，未来开发潜力超400亿美元，将成为未来增长动力 [8] - 未来几年利率大概率下降，不仅降低借贷成本，还会降低资本化率，提升工业地产价值 [8] - 公司投资组合中有大量潜在租金增长，市场租金平均比当前租金高约35%，旧租约到期后租金收入将增加 [8][9] - 公司股价相对于历史市盈率有显著折扣，适合长期投资者买入 [9]