文章核心观点 在房地产行业下行趋势下，中海2024年核心财务指标同比下滑，虽现金流有安全垫、成本管控和财务稳健性较强，但毛利率下滑是警示信号，且北部大区销售额大幅下降，重金拿地项目入市后的效果有待观察 [1][4] 财务指标表现 - 2024年公司收入约1851.5亿元，同比减少8.58%，商业物业收入71.3亿元，同比上升12.1% [4] - 毛利同比降20.38%至327.6亿元，毛利率为17.7%，相比2023年减少2.62个百分点 [4] - 2024年经营溢利266.9亿元，同比下降34.13%；年度溢利177.9亿元，同比下降34.23%；公司股东应占溢利156.4亿元，同比减少38.95%；每股基本盈利1.43元，同比减少38.89% [5] 毛利率下降原因 - 公司聚焦高能级城市优质资产精准投资，2024年四个一线城市权益购地金额占比提升至约73.5%，土地成本攀升 [4] - 行业新房价格普遍调整下降，利润空间被挤压 [5] 成本管控与财务状况 - 截至2024年12月31日，公司现金储备1241.7亿元，融资成本3.1%，资产负债率55.8%，净借贷比率29.2% [7] - 分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.7%，费效比行业领先 [8] 销售情况 - 2024年公司集团系列公司合约物业销售额上升0.3%至3106.9亿元，销售面积1149万平方米，同比下降14% [10] - 公司是中国十强房企中唯一实现销售增长的公司，权益销售额排名位居行业第一，国内市场占有率较2023年末提升0.55个百分点达到3.21% [10] - 2024年公司在一线城市几个改善型楼盘大卖，四个一线城市中在北京、上海、深圳销售额均位居第一 [10][11] 区域销售变化 - 2024年东部大区销售额990.4亿元排名第一，占比31.9%；南部大区592.8亿元，占比19.1%；北部大区559.4亿元，占比18% [12] - 2023年北部大区销售额911.2亿元排名第一，占比29.4%；东部大区销售额426.2亿元，占比13.8% [13] 未来展望 - 去年底以来公司在北京重金拿下多地块，成交总价合计近379亿元，项目今年入市效果待察 [15][16]