文章核心观点 龙湖集团在2022年主动调整业务，收缩开发业务、提升运营及服务业务占比、降杠杆并调整债务结构，但过去两年营收与净利连续下滑，预计未来几年营收仍下降，盈利能力受房地产开发业务拖累，2025年是债务结构转换关键一年 [2] 营收与净利双降 - 截至3月末，龙湖累计实现总合同销售金额169.5亿元，同比下降27.8%；前三个月单月合同销售金额同比分别下降36.4%、4.7%和34.6% [3] - 截至3月末，龙湖实现经营性收入约65.5亿元，与上年同期略有上涨；2024年营收、净利双降，房地产业务收入下滑明显，运营及服务业务保持增长但增速有限、贡献低 [4] - 龙湖集团收入、净利已连续两年下降，2024年营收规模仅比2018年略高，净利规模仅比2016年略高 [5] - 2024年龙湖累计实现总合同销售面积和金额同比分别下降34.01%和41.71%，各区域销售金额均下降，今年前三月长三角仍是销售主力；管理层预判2025年市场整体下降空间有限但分化加剧 [6] - 新项目拓展方面，龙湖更为审慎，去年新增9宗地块，今年拿地集中在2月，均在长三角 [7] 非开发业务收入贡献占比低 - 龙湖运营及服务业务收入保持增长，发挥稳定器作用，但增速有限、对整体收入贡献低 [8] - 2024年运营业务不含税租金收入135.2亿元，增长4.5%，运营毛利率75%；服务业务不含税收入131.9亿元，增长10.4%，服务业务毛利率31.4% [9][10] - 运营和服务业务赚钱能力高于开发业务，但收入规模不及；管理层表示未来开发、运营、服务齐头并进，预计到2028年运营及服务收入占比达一半 [10][11] 债务结构转换关键一年 - 龙湖资产负债率不断下滑，2024年底净负债率51.7%，剔除预收款后资产负债率57.2%；有息负债总额1763.2亿元，一年内到期债务302.4亿元，现金短债倍数1.03倍 [12] - 2025年房地产企业面临偿债高峰，龙湖已做偿债铺排，预计年底整体债务降至1400亿元左右；融资策略是保持负债规模下降，优化结构等 [13] - 标普和惠誉下调龙湖评级，标普预计2024 - 2025年债务与EBITDA之比维持在8倍，2025年合同销售总额下降13%至890亿元 [14]